הוויכוח שפרץ בין ראול סרוגו, נשיא התאחדות הקבלנים לשעבר, לבין יגאל דמרי, בעל השליטה בחברת דמרי דמרי 0%  , העוסקת בבנייה למגורים,ייזום פרוייקטים ונדל"ן מניב - על במת כנס הנדל"ן השנתי של הוועדה המרחבית לתכנון ובנייה "זמורה" והמרכז האקדמי פרס, היה סוער, טעון, ובעיקר סימבולי. סרוגו האשים כי ראש הממשלה בנימין נתניהו “זנח את נושא פיתוח התשתיות” וכי “יש מעל ל-80 אלף דירות שלא נמכרו”, וטען שהממשלה עסוקה בכיבוי שריפות במקום בחזון ארוך טווח. דמרי מצדו ענה ושאל: “למה אתה מתלונן על ראש הממשלה? מזל שלנו שהוא ראש הממשלה! הכלכלה חזקה. לא מכיר מספרים של 80 אלף, מהיכרותי מדובר ב־20-30 אלף דירות. אתם רק מחפשים את מה שרע. דבר אחד חסר לנו - קצת יותר אחדות”. מדובר על שתי תפסיות שונות שביניהן שוק אחד שמתמחר הכול לפי חוקי כלכלה ולא לפי נאמנות פוליטית.

הבורסה ושוק ההון אינם ימין פוליטי או שמאל פוליטי. הם מערכת תמחור של סיכונים וציפיות. הבורסה במיוחד אגב - מתמחרת את הציפיות של הפועלים בשוק. מניות של חברות בנייה עולות או יורדות לפי האופן שבו פועלת החברה. בין היתר בוחנים אותה על פי קצב מכירת הדירות, שיעור רווח גולמי, עלויות מימון, רמת המלאי והנזילות, והיכולת של הנהלה לעמוד ביעדים. מצד האג"ח, הקבלנים לא מתומחרים לפי מחיאות כפיים או עידוד מהקהל, אלא מבחינה מעמיקה של לוחות סילוקין, ביטחונות, יחס כיסוי חוב, ריבית שמשולמת, ההיסטוריה של אותה חברה ואיך היא שילמה ועמדה בהתחייבויותיה בעבר. גם בנק מלווה לא מעניק ליווי סגור על בסיס דעות פוליטיות, אלא על בסיס קדם-מכירות, הון עצמי, איכות הבטוחות ויכולת ביצוע.

מנקודת המבט הזאת, הוויכוח על “כמה מלאי לא מכור יש” פחות חשוב משנדמה. מעבר לכך שהגדרה של “מלאי לא מכור” יכולה להשתנות (דירות גמורות לעומת דירות בשלד, היתרי בנייה וכו') השוק ממילא בוחן כל פרויקט לגופו: היכן הוא ממוקם, איזה מוצר הוא מציע, האם המחיר תואם את כוח הקנייה המקומי, ומהו קצב המכירות בפועל. חשוב לציין - זה לא אומר שהפוליטיקה לא משפיעה. היא בהחלט משפיעה, אבל דרך מדיניות קונקרטית שמזיזה פרמטרים כלכליים, לא דרך זהות המצביע או העדפתו. כשיש האצה בהיתרי בנייה ובהליכי תכנון, עקומת ההיצע זזה. כשמאושרות מכסות לעובדים זרים בענף, עלויות וזמני ביצוע משתנים. כשמקדמים תשתיות תחבורה ומפחיתים היטלי פיתוח - תמחור הקרקע משתנה. וכשהריבית בבנק ישראל יורדת או עולה: לוחות התשלומים, כדאיות המשכנתאות ותמחור האשראי בענף מתעדכנים כמעט באופן מיידי.

מהסיבה הזו, גם אם נשמעים נתונים שונים על מספר הדירות הלא מכורות, המשקיע הסביר שואל את עצמו: מה קצב המכירות של החברות הציבוריות, מהו שיעור הריבית על ההיוון על נדל"ן שבידה, כמה תזרים חופשי נותר אחרי שירות החוב, עד כמה הפרויקטים ממונפים, והאם יש התאמה בין מחיר המוצר לבין כושר ההחזר של משקי הבית. עיתוי, תמחור, ותמהיל, אלה שלוש מילים שמכריעות יותר מכל ויכוח פוליטי בהקשר של חברות נדל"ן בדגש על חברות בנייה. 

• "דירה ממוצעת בישראל צריכה לעלות מיליון שקל" - לא תאמינו מי אומר את זה?
• התאחדות הקבלנים; רוני בריק צפוי להחליף את ראול סרוגו
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

ומה לגבי “הכלכלה חזקה”? 

גם כאן, התשובה נקבעת במדדים אמפיריים ודי ברורים: תעסוקה, שכר ריאלי, קצב אשראי, נפח משכנתאות, התחלות בנייה ומדדי מחירים. זה לא נקבע לפי אהדה למנהיג זה או אחר. חברות ותיקות יודעות לעבוד טוב גם בסביבה מאתגרת: הן מצמצמות מלאי איטי, משנות תמהילי דירות, מציעות מסלולי תשלום (20/80 וכד'), ומנהלות את התזרים בזהירות. אחרות יתקשו יותר. אגב, לאחר שבנק ישראל הגביל את מבצעי ה-20/80 בתחילת השנה וקיבלנו הסברים בדוחות של חברות הנדל"ן למגורים שזה מה שהאיט את המכירות. כעת הן מקבלות 'סוכריה' חדשה - חבל הצלה ליזמים - תוספת לשטח הממ"ד תקזז את ירידת המחירים.