הנתונים מגלים: ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד

נתונים מעודכנים שפרסם בנק ישראל על ריבית המשכנתא בבנקים מפתיעים - עוד לפני הורדת הריבית הצפויה החודש, ריבית המשכנתא ירדה. בסכימת חמשת הבנקים הגדולים (לאומי, הפועלים, דיסקונט, מזרחי טפחות והבינלאומי)  נרשמה ירידה ממוצעת של כ-0.2% 6 בריביות המשכנתא - מ-5.37% ל-5.2%.  בכל המערכת הבנקאית חלה ירידה מ-5.44% ל-5.28%. אלו בשורות טובות ללוקחי המשכנתא וגם לאלו שיש להם משכנתא - הם משלמים פחות על המסלולים בריבית משתנה.  

הירידה אומנם לא דרמטית, אבל היא מסמנת שינוי כיוון ועל פי הידוע גם באוגוסט צפויה ירידה קלה בריבית המשכנתא. כל זה קורה עוד לפני הפחתת הריבית כסוג של תגובה מוקדמת להפחתה הצפויה בסוף החודש.  מאחורי המספר עומדים שני כוחות: תחרות שמתחממת בין הבנקים על לקוחות חדשים ועל מיחזורי הלוואות כשזה בולט על רקע היקף העסקאות שיורד דרמטית. הבנקים מבינים שאוטוטו הירידה הזו תשתקף גם בלקיחת משכנתאות והם מנסים להגדיל נתח שוק לפני הירידה הצפויה. 

גורם נוסף להורדת ריבית המשכנתא הוא הציפיות להורדת ריבית שמחלחלות גם לשוק האג"ח שהוא מקור מזומנים לבנקים ומשמש גם למשכנתאות.

חיסכון צנוע, אך כזה שאמור להימשך

ירידה של  0.16%-0.2% מתורגמת לחיסכון צנוע, אבל זה גם משהו, וזה כאמור צפוי להימשך. במשכנתא של מיליון שקל ל-30 שנה, ההחזר החודשי קטן בכ-90-110  שקל, ב-1.5 מיליון שקל מדובר כבר ב-135-165 שקל בכל חודש. זה קורה בלי שינוי רשמי בריבית בנק ישראל, ולכן משקף בעיקר הורדת מרווחים מצד הבנקים והצעות מחיר תחרותיות יותר בשלבי המו”מ וההיערכות להפחתת הריבית.

• המשבר בשווקים והמשכנתא שלכם - מה יקרה להחזר ההלוואה ואיזה מסלול עדיף?
• המהלך של בנק ישראל והשפעתו על הקבלנים ועל מחירי הדירות?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

חשוב לזכור שהממוצע מסתיר פערים: לווים חזקים עם יחס מימון (LTV) נמוך וניקוד אשראי טוב מקבלים כעת שיפור גדול יותר, בעוד לווים עם רקע פחות נחשק מבחינת הבנקים, בין אם בשל הכנסות תנודתיות או היסטוריית אשראי חלשה - רואים ירידה מתונה בלבד. ולעיתים כמעט שלא מרגישים שינוי.

נתוני חודש יולי. קרדיט: בנק ישראל

עוד דבר שחשוב לציין בעניין המשכנתאות הוא שהריבית לא נקבעת בחלל ריק, ואחד הגורמים המרכזיים שמשפיעים עליה הוא תשואות האג"ח הממשלתיות. כאשר התשואות על איגרות החוב הארוכות יורדות, לבנקים קל וזול יותר לגייס כסף מהשוק וזה מה שקרה אצלנו בחודשים האחרונים, ולכן גם מרווחי הסיכון שהם גובים מהלווים יכולים לרדת. למעשה, ריבית המשכנתא היא במידה רבה מעין 'מכפלה' של עלות גיוס ההון של הבנקים בתוספת המרווח שהם קובעים. ביולי האחרון נרשמה ירידה בתשואות האג"ח הממשלתיות, בעיקר בטווחי 5-10 שנים, מה שהוזיל את עלות המקורות לבנקים והוביל לירידה בריביות המשכנתא.

• המשכנתא שלכם תרד? לא כמו שחשבתם
• צחי ארצי: ״ה’נורמלי החדש’ בענף – ריבית גבוהה, בירוקרטיה חונקת ומחסור בכוח-אדם, אבל השוק מגלה חוסן״
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכנתא - האם מסלול הפריים חוזר להיות אטרקטיבי ומה התמהיל...

ואם להיכנס קצת לתוך המספרים, אז מבחינת הפריים (אשר צמוד לריבית בנק ישראל) מורגש בעיקר שיפור במרווח מעל הפריים. במסלולים הקבועים נרשמת הורדה זהירה בתמחור לאור התמתנות בציפיות האינפלציה והירידה בתשואות האג”ח בחלק מהתקופה, במסלולים משתנים (צמודים למדד או לא) מורגשת תחרות נקודתית, בעיקר כשיש רכיב מיחזור. במילים אחרות, גם בלי ההורדה הרשמית של ריבית בנק ישראל בידי הנגיד, נראה שהשוק מתחיל להשתחרר במידה מסוימת.לצד החדשות הטובות, צריך לומר ביושר: זה עדיין שוק של ריביות גבוהות היסטורית. ההחזר החודשי של משקי הבית נשאר מאתגר, במיוחד ברכישות חדשות בפרויקטים שבהם המחיר למ”ר קפץ בשנים האחרונות.

נתוני חודש יוני. קרדיט: בנק ישראל

למה כדאי להתמקח ומי היקר והזול במערכת?

הירידה בריביות המשכנתא ביולי אינה תופעה בודדת, אלא חלק מתמונה רחבה יותר של הכלכלה הגלובלית. בעולם כולו נרשמת ציפייה גדולה שתהיה הפחתת ריבית בהובלת הפדרל ריזרב. במקביל, נתוני אינפלציה מקומיים מתונים יותר בחודשים האחרונים מפחיתים את החשש מהתחממות מחירים, ובכך מאפשרים לבנקים המקומיים להציע אשראי לדיור בריביות נמוכות יותר.

תנצלו את התחרות המסוימת בין הבנקים. לווים שמבצעים סקר שוק אקטיבי ומשווים הצעות בין כמה בנקים מגלים לעיתים שהם מצליחים להשיג שיפור משמעותי יותר, אפילו ירידה נוספת של 0.1%-0.2% ואף מעבר לכך. מבחינת המשכנתאות, כל עשירית אחוז בריבית מתורגמת לרבבות ואפילו מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה, כך שההבדל בין מי שמתמקח לבין מי שמסתפק בהצעה הראשונה עשוי להיות עצום.

בנק מזרחי טפחות ממשיך להיות הבנק היקר בתחום המשכנתאות למרות שהוא הגדול ביותר. הריבית משכנתא האחרונה המשוקללת היא 5.35%, בעוד הממוצע של חמשת הבנקים הגדולים הוא 5.2%. בנק פועלים מספק משכנתאות ב-5.16% והבנק הבינלאומי ב-5.09%, הוא הזול במערכת גם מכיוון שהוא מספק משכנתאות לאנשי קבע ולמשרד הביטחון.