משכנתא - האם מסלול הפריים חוזר להיות אטרקטיבי ומה התמהיל המומלץ?
אבי יוסופוב, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות מסביר איך בונים תמהיל מותאם, מה היתרון של ריבית קבועה, ולמה לא כדאי לסמוך רק על הבנק; וגם - מה עדיף:משכנתא ל-20 שנים או 30?
בעיצומה של מלחמה בכמה חזיתות, וכאשר אי הוודאות הכלכלית גוברת, האינפלציה לא נרגעת, והריבית נותרת גבוהה - רכישת דירה והתחייבות למשכנתא הפכו להחלטות מורכבות עוד יותר. מה המסלולים העדיפים? מה ההבדל בין לקיחת משכנתא עכשיו, בזמן מלחמה לזמנים רגילים? בשיחה עם אבי יוסופוב, סגן יו"ר התאחדות יועצי המשכנתאות, אומר יוסופוב "אין דבר כזה תמהיל משכנתא אחד שמתאים לכולם".
"זה כמו לתפור חליפה אישית. מה שמתאים לזוג צעיר בתחילת הדרך לא בהכרח מתאים למשקיע או לאדם מבוגר.
ועדיין - יש כללים שצריך להכיר". הכלל הראשון שמכתיבה רגולציית בנק ישראל: שליש מהמשכנתא חייב להיות במסלול ריבית קבועה - צמודה או לא צמודה (למדד המחירים לצרכן).
שני השלישים הנותרים ניתנים לחלוקה חופשית בין מסלולים שונים: פריים, משתנות צמודות, משתנות
לא צמודות, ואחרות. לדברי יוסופוב, בשנתיים האחרונות - ובעיקר מאז עליית הריבית החדה. יותר ויותר לווים בחרו דווקא במסלול של ריבית קבועה לא צמודה: "היו לווים שלקחו את כל המשכנתא בקבועה לא צמודה, כי הם רצו יציבות. לא רצו להיות חשופים לעליות ריבית, לא למדדים. אז
הם אמרו: 'אני אשלם עכשיו 4.8% קבוע, בלי הפתעות, בלי עליות בהחזר', "וזה מה שמספק להם שקט".
ומה קורה אם בעתיד הריבית דווקא תרד?
גם לזה יש מענה: "אם בעוד שנה שנתיים הריבית תרד. אפשר למחזר את המשכנתא", מסביר יוסופוב. "נכון, ייתכן שתהיה
עמלת פירעון מוקדם - בעיקר כי הבנק רוצה לגבות את הרווח הצפוי שלו, אבל לא פעם מדובר בעמלה שמחזירה את עצמה. יש לי לקוחות ששילמו עמלה של 60 אלף שקל, אבל חסכו מעל 300 אלף שקל בהחזר הכולל".
ומה בנוגע למסלול הפריים, שרבים
חוששים ממנו?
"דווקא עכשיו, שווה לשקול להכניס אותו לתמהיל, אפילו ברמה של 15% מהמשכנתא", אומר יוסופוב ומוסיף: "אם אתה מקבל פריים מינוס 1, והריבית של בנק ישראל יורדת אפילו ב-0.5%, אתה כבר בריבית של 4.5%. זה מסלול שלא צמוד למדד, וגמיש במיוחד".
ומה לגבי המסלול הצמוד למדד?
יוסופוב מציין כי מדובר במסלול שדורש הבנה וזהירות: "כשאתה לוקח מסלול צמוד מדד, הריבית ההתחלתית נמוכה יותר, אבל ההחזר החודשי עלול לעלות בכל פעם שמדד המחירים לצרכן מתייקר.
בשנתיים האחרונות ראינו את זה היטב. מצד שני, זה יכול להתאים ללווים עם הכנסה נמוכה יותר, שרוצים להתחיל מתשלום נמוך".
אז איך נכון לבנות תמהיל משכנתא בימים כאלו?
לדברי יוסופוב, תמהיל נכון צריך להיות קודם כל מותאם אישית, אבל יש עקרונות
מנחים שיכולים להתאים לרוב הלווים בתקופה הנוכחית. לחלק את ההלוואה בין שלושה מסלולים עיקריים, בהתאמה אישית למצבו הכלכלי של הלווה:
כ־15% מהמשכנתא מומלץ להציב במסלול הפריים, בתנאי שמקבלים תנאים טובים, למשל פריים מינוס 0.7 או אפילו מינוס 1. היתרון הגדול
במסלול הזה הוא הגמישות: אם ריבית בנק ישראל תרד בעתיד, ההחזר החודשי ירד מיד. ללא צורך בביצוע מחזור או שינוי תנאי ההלוואה.
כ-30% ועד ל-35% נוספים יכולים להיכנס למסלול של ריבית קבועה לא צמודה למדד. זהו מסלול שבו ההחזר נשאר קבוע מראש לאורך כל חיי ההלוואה,
בלי הפתעות ובלי תלות בשינויים בשוק או במדד המחירים לצרכן. ככל שהריבית ההתחלתית שתושג במסלול זה תהיה נמוכה יותר, כך ירד הסיכון של הלווה, מה שמהווה עוגן יציב במיוחד בתקופה של אינפלציה וחשש מהתייקרויות פתאומיות.
יתרת המשכנתא, בדרך כלל כ-50%. תתחלק
בין מסלולים משתנים, צמודי מדד או לא צמודים. הבחירה כאן תלויה בעיקר ביכולת ההחזר של הלווה: מי שמצבו הכלכלי איתן, עשוי לבחור במסלולים עם החזר חודשי גבוה יותר אך תקופה קצרה יותר, וכך לחסוך בעלויות הריבית הכוללת.
לעומת זאת, לווים שההכנסה שלהם מוגבלת
או לא יציבה יבחרו בדרך כלל במסלולים שמאפשרים פריסה ארוכה יותר של התשלומים - גם אם המשמעות היא לשלם ריביות מצטברות גבוהות יותר בטווח הארוך: "אם אתה חזק כלכלית, תוכל להחזיר יותר בכל חודש ולסיים את המשכנתא מהר יותר", מסביר יוסופוב ומוסיף: "אם אתה חלש יותר מהבחינה
הזאת, תצטרך לפרוס לאורך שנים רבות יותר, גם במחיר של תשלום ריבית גבוה יותר. המפתח הוא לא ללכת על אוטומט, אלא להתאים את המשכנתא בדיוק למידות שלך".
- שוק המשכנתאות מתקרר: ירידה בהיקפים ועלייה בזהירות
- היקף המשכנתאות באפריל - 8 מיליארד שקל; האם השוק מתקרר?
מה כדאי לעשות כאשר ניגשים לאישור עקרוני מהבנק?
אחת השאלות שחוזרות שוב ושוב אצל מי שניגש לקחת משכנתא היא האם הבנק מספק לכם שירות וייעוץ טוב בעת לקיחת משכנתא. לפי יוסופוב, מדובר בשאלה שגויה. כי בפועל, "בבנק אין יועצי משכנתאות- יש בנקאי משכנתאות.התפקיד של בנקאי הוא לייצג את הבנק, לא את הלקוח. הוא שומר על האינטרס של המוסד שהוא מועסק בו. לעומת זאת, יועץ עצמאי פועל בשם הלווה. הוא לומד את היכולות הכלכליות והצרכים האישיים שלך, בונה תמהיל מותאם אישית, עורך השוואות מול הבנקים השונים, ומתמקח על התנאים בשמך".
אלא שיש לזה כמובן מחיר וגם לא כל יועץ משכנתא הוא באמת יועץ משכנתא טוב. חוץ מזה, הרבה מאוד מהמידע נמצא ברשת ומי שעושה שיעורי בית יכול לדלג על הצורך ביועץ משכנתא.
- הריבית לוחצת - זינוק במחזורי המשכנתאות
- עקב הריבית והמלחמה: ירידה ברווחי הבנקים ממשכנתאות
- תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"
יוסופוב טוען שלקוח שמגיע עם יועץ משכנתאות עצמאי
לרוב משיג תנאים טובים יותר, גם בגלל התמהיל המדויק יותר, וגם בזכות הניסיון של היועץ בניהול מו"מ מול המערכת הבנקאית. המודעות לכך הולכת וגדלה: לפי נתוני הענף, כ-65% מהבקשות למשכנתא בישראל מוגשות כיום דרך יועצי משכנתאות פרטיים, ומספר זה ממשיך לעלות ככל שיותר אנשים
מבינים את הפערים בין יועץ לבין בנקאי.
אבל איך בוחרים יועץ משכנתאות מקצועי ואמין - ולא נופלים בפח? כאן חשוב לדעת שהתחום עדיין לא מוסדר בחוק. ולכן כל אחד כמעט יכול להציג את עצמו כיועץ, גם בלי הכשרה מתאימה.
כדי לבחור נכון, יוסופוב ממליץ להקפיד על ארבעה קריטריונים ברורים: בדקו שהיועץ חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות בישראל , חברות בהתאחדות מחייבת עמידה בקוד אתי מחמיר, השתתפות בהכשרות מקצועיות, התחייבות לשקיפות מול הלקוח ופעילות תחת בקרה.
העדיפו יועץ בעל ניסיון
מעשי שטיפל במגוון בקשות משכנתא מול הבנקים השונים. היודע להתמודד עם מקרים מורכבים, זיהוי מסלולים בעייתיים והבנה של השוק הבנקאי לא רק בתיאוריה אלא גם בפרקטיקה. וודאו שהיועץ עובד עם כל הבנקים, ולא רק עם בנק או שניים מועדפים. יועץ שמוגבל בקשרים רק עם חלק מהבנקים
עלול להוביל אתכם למסלול שאינו האופטימלי עבורכם.
אם יש לו רקע בנקאי או כלכלי, זה יתרון משמעותי: "בשנת 2025 כולנו מוזנים מהרשתות החברתיות ומגוגל, יהיה נכון להתרשם מביקורות או מדיס המלצות לפני שבוחרים ביועץ שעתיד המשכנתא שלכם תלוי בו".
