מזרחי טפחות שוב עם ריבית משכנתא גבוהה; מי הבנקים הזולים במשכנתא?

הבנקים עדיין נלחמים על נוטלי המשכנתאות אבל זה כבר לא מתבטא בריבית. אחרי שראינו ירידה של כמעט רבע אחוז בריביות המשכנתא ביולי, נתוני בנק ישראל לחודש אוגוסט מגלים עצירה כמעט מוחלטת במגמת ההוזלה. הריבית המשוקללת בכלל המערכת עומדת עכשיו על 5.29%, לעומת 5.28% ביולי ו-5.44% ביוני. כלומר, הירידה החדה שראינו בתחילת הקיץ נבלמה, וזה נראה שהבנקים עברו למצב המתנה לקראת החלטת הנגיד על הורדת ריבית רשמית. החלטה שצפויה ב-24 בחודש, כש"אבני הנגף" המרכזיות, ובראשן ההוצאות הביטחוניות הכבדות על רקע המלחמה בעזה, ירדו לפי שעה מהשולחן.

עם זאת אפשר כבר לראות את המגמה משתנית: ריבית המשכנתא בדרך לרדת שוב ולא רק בגלל שהריבית של בנק ישראל צפויה להיחתך אלא בעיקר בגלל ששוק האג"ח הממשלתיות מתקן כלפי מעלה, מחירי האג"ח עולים והתשואות עליהן יורדות. זה מרכיב מרכזי בקביעת עלות גיוס הכסף של הבנקים, ולכן גם גורם ישיר בלחץ להורדת ריביות המשכנתא. יש מתאם כמעט ישיר בין תשואות האג"ח לבין ריבית המשכנתא, והירידה הנמשכת בתשואות מאותתת על הקלה נוספת שמתקרבת.

נתוני בנק ישראל המעודכנים לחודש אוגוסט מצביעים על שוק משכנתאות שנמצא בעצירה מוחלטת. הריבית המשוקללת בכלל המערכת עומדת על 5.29%, כמעט זהה לזו של יולי (5.28%) שינוי כמעט זניח שמאותת שהבנקים בלמו את ההוזלה של הריביות. בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.30%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.10% בלבד. לאומי מציג ריבית של 5.27%, הפועלים 5.21%, ודיסקונט 5.20%. מרכנתיל עומד על 5.23%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.47%, גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מגיעים אחרי חודשיים של ירידות והוזלות בריביות המשכנתא השוק עכשיו נכנס לקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו.. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.

נתוני חודש אוגוסט קרדיט: בנק ישראל

• פיגורי המשכנתאות בשיא: מעל 4 מיליארד שקל
• מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המגמה בשלושת החודשים האחרונים

בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.

נתוני חודש יולי קרדיט: בנק ישראל

הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים, והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.

• המשכנתא שלכם תרד? לא כמו שחשבתם
• צחי ארצי: ״ה’נורמלי החדש’ בענף – ריבית גבוהה, בירוקרטיה חונקת ומחסור בכוח-אדם, אבל השוק מגלה חוסן״
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?

נתוני חודש יוני. קרדיט: בנק ישראל

אבל באוגוסט, כשהשוק כבר הפנים את הצעד הצפוי של בנק ישראל, הגיע הבלם. הריביות נותרו כמעט ללא שינוי, ובחלק מהבנקים אפילו נרשמה עלייה קלה. זה כבר לא שוק של הורדות אלא של המתנה. מערכת בנקאית שמעדיפה לשבת על הגדר עד שהנגיד יכריז רשמית על הפחתת הריבית. ממוצע המערכת התייצב סביב 5.29% (התמונה מצורפת בראש הכתבה)

מי הוזיל ומי ייקר ב-3 החודשים האחרונים?

מזרחי טפחות, הבנק הגדול בתחום המשכנתאות, נשאר גם באוגוסט היקר במערכת, עם ריבית ממוצעת של 5.30%, לעומת 5.35% ביולי ו-5.59% ביוני.

לאומי, שהיה אטרקטיבי יותר ביולי, דווקא העלה מעט את הריבית ל־5.27%, לאחר שעמדה על 5.24%. בנק הפועלים נמצא קרוב אליו, עם 5.21%, בעוד דיסקונט מציג 5.20%, כמעט ללא שינוי מהחודש הקודם.

הבינלאומי ממשיך להיות הזול ביותר במערכת, עם 5.10% בלבד.  מרכנתיל, שפועל גם בשוק המשני, רשם ירידה מתונה נוספת ל־5.23%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג בקצה העליון של הסקאלה, עם 7.47%, ריבית המשקפת רמת סיכון גבוהה יותר בפרופיל הלקוחות שלו.

בסיכום שלושת החודשים - יוני עד אוגוסט - נרשמה ירידה ממוצעת של כ־0.15% בכלל המערכת, אבל הפער בין הבנקים כמעט לא השתנה: מי שהיה יקר נשאר יקר, ומי שהיה זול נותר זול. הירידות שנרשמו ביולי נבלמו באוגוסט, והמערכת נכנסה לשלב של יציבות. הפער בין הבנק הזול ליקר במערכת כ־0.2% בלבד זה אולי נראה שולי, אבל לאורך חיי ההלוואה מדובר בכסף אמיתי. במשכנתא של מיליון שקל ל־30 שנה, זה הבדל של כ-110 שקל בחודש, שהם יותר מ־40 אלף שקל במצטבר.

אחרי שני חודשי ירידות רצופים, נראה שהבנקים נכנסים למגננה. לאחר תקופה שבה הם נלחמו על כל עשירית אחוז הבנקים מיתנו את התחרות. אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית בישיבה הקרובה, נוכל לראות כבר בספטמבר או באוקטובר גל נוסף של הוזלות. בינתיים, הריביות נשארות גבוהות יחסית, והבנקים בוחרים להמתין.

הציבור זהיר, המסלולים משתנים 

 לפי נתוני בנק ישראל לחודש אוגוסט, נרשמת גם בתמהיל המשכנתאות החדשות. כמעט מחצית מההלוואות כ־46% נלקחו במסלול משתנה (צמוד או לא צמוד למדד), 30% במסלול פריים, וכ־10% בקבועה לא צמודה. זה שינוי קל לעומת יולי, אבל גם הוא מדגיש את האווירה הזהירה בשוק: הלווים מעדיפים לנעול ריביות לטווח ארוך מתוך חשש שכאשר הריבית תרד, המסלולים הקבועים החדשים דווקא יתייקרו.