איך בוחרים משכנתא בתקופה של ריביות משתנות?

שוק המשכנתאות היה פעם שדה צפוי יחסית, והכללים היו ידועים - אבל כיום עם הקפיצות והצניחות בריבית בנק ישראל וחוסר ודאות כלכלית גלובלי, בחירת המסלול הנכון מצריכה חשיבה מחודשת. איך בונים תמהיל משכנתא חכם שיגן עליכם מפני עליות ריבית עתידיות, אך גם יאפשר לכם ליהנות מהזדמנויות? בחירת משכנתא בתקופת של ריביות משתנות דורשת חוש נבואי, או לכל הפחות הבנה מעמיקה של הדינמיקה הכלכלית. 

נכון לדצמבר 2025, ריבית בנק ישראל עומדת על 4.25% לאחר סדרת קיצוצים מצטברים של 0.5% מאז אוגוסט, מה שמוריד את ריבית הפריים ל-5.75%. מדובר בירידה משמעותית מ-4.75% בריבית הבנק המרכזי בתחילת 2024, ששיקפה מאבק באינפלציה שהגיעה ל-3.2%. בתקופה כזו, הריבית המשתנה מציעה הזדמנויות חיסכון אך גם סיכונים, כי שינויים פתאומיים יכולים להגדיל את ההחזרים החודשיים ב-10%-15% בתוך שנה. 

כך לדוגמה, במשכנתא עם קרן של 1.2 מיליון ש"ח, עלייה של 0.5% בריבית פריים מוסיפה 350 ש"ח להחזר חודשי, סכום שלאחר 20 שנה יצטבר ל-84,000 ש"ח. 

מסלולי המשכנתא נחלקים לארבעה סוגים עיקריים: 

• בלאקאדג’ נכנסת למשכנתאות: שירן תמר-אזולאי תוביל את החברה החדשה
• לראשונה בישראל יוסדר מקצוע ייעוץ המשכנתאות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

- משכנתא קבועה לא צמודה (קל"צ), 

- משכנתא קבועה צמודה למדד, 

- משכנתא משתנה לא צמודה (משתנה כל 1-5 שנים),

- משכנתא משתנה על בסיס פריים. 

נתוני דצמבר 2025 מראים ריביות ממוצעות: משכנתא קל"צ ל-20-30 שנה ב-4.85%-5.25%, קבועה צמודה ב-3.1%-3.6%, משתנה לא צמודה ב-3.45%-3.85%, ופריים ב-5.65%-5.95%. במצב של ירידת ריבית, מסלול פריים, שמגלם 38% מהמשכנתאות החדשות השנה, מאפשר התאמה אוטומטית והפחתה מיידית בהחזרים. אבל אם האינפלציה תעלה ל-3% בשנה הבאה, כפי שחוזים חלק מהכלכלנים, מסלולים צמודים יתייקרו ב-2-3 אחוזים נוספים בשנה. 

תמהיל אופטימלי מפזר סיכונים

לפי הנחיות בנק ישראל, לפחות שליש מהמשכנתא חייבת להיות בריבית קבועה, ולא יותר משני שלישים במשתנה. 

התמהיל המומלץ ל-2025 - 30%-40% פריים לגמישות, 30%-40% קל"צ ל-15-20 שנה לצורך שמירה על ודאות (להפחתת קנסות), ו-25%-30% משתנה צמודה להגנה מאינפלציה. 

• לא תמיד הריבית הנמוכה היא הריבית המשתלמת ביותר
• משכנתאות ב-8.9 מיליארד שקל בספטמבר - למרות הירידה במכירות דירות - הכיצד?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

אם נחשב, לצורך הדוגמה, משכנתא ממוצעת של 1.23 מיליון ש"ח (עלייה של 6.2% מ-2024), תמהיל כזה מניב החזר חודשי של 6,420 ש"ח, לעומת 7,200 ש"ח בתמהיל קבוע מלא. הפער מצטבר ל-180,000 ש"ח חיסכון על 25 שנה, בהנחה שתהיה ירידת ריבית נוספת של 0.75% עד 2026. 

לא לשכוח קנסות פירעון

במסלול של משכנתא קבועה לא צמודה, קנס היוון יכול להגיע ל-2.8% מהיתרה בשנה ראשונה, ואחרי 7-10 שנים הוא  יורד ל-0%. בפריים, אין קנס כלל, ובמשתנה צמודה 0.1%-0.3%. אם תכננתם מחזור בעוד 3 שנים, בחרו מסלולים עם קנס מוגבל, כי מחזור משכנתא קיימת (בריבית 5.8%-6.2%) חוסך 68,000 ש"ח בממוצע. 

משכנתא מותאמת אישית

ההשוואה בין הבנקים היא חיונית בשלב בחירת המשכנתא: פער של 0.2% בריבית שווה לחסכון של כ-50,000 ש"ח, ובשנת 2025 נרשם פער ממוצע של 0.35% בין הצעה ראשונית לסופית לאחר משא ומתן. מעבר למספרים, משכנתא היא לא מוצר מדף כמו חולצה בזארה אלא יותר כמו חליפת מעצבים יוקרתית, כלומר, תכנון משכנתא מצריך ניתוח אישי - מה שמתאים לאחד לא יתאים לאחר. 

למשל, אם אתם מרוויחים 15,000 ש"ח נטו, לא תוכלו להתחייב להחזר שעולה על 40% מהסכום (6,000 ש"ח), כדי להשאיר מקום להוצאות בלתי צפויות. 

תקופת ההחזר מוגבלת ל-30 שנה, אבל אם ניתן מומלץ לקצרה ל- 20-25 שנה, להפחתת ריבית כוללת ב-20%. אם אתם מתכננים להרחיב את המשפחה, הוסיפו מראש עוד 10%-20% למשכנתא. 

ב-2025, 70% מהלווים בוחרים תמהיל מעורב, לעומת 50% ב-2023, מה שמשקף הבנה גוברת בסיכונים. 

בתקופת ירידת ריבית, מסלולים משתנים ינצחו, אבל אם תהיה התאוששות אינפלציה, הקבועים יגנו. 

בסופו של יום, משכנתא היא כלי פיננסי: תמהיל משכנתאות טוב נגן על הכסף שלנו ומאפשר לנו "לא לשים את כל הביצים בסל אחד" - הוא מפזר סיכונים, מותאם אישית למצב הפיננסי האישי, ומאפשר גמישות מול תנודות השוק (ריבית/מדד), מה שיכול לחסוך עשרות אלפי שקלים לאורך זמן, ולהבטיח יציבות בהחזרים החודשיים.