הפשרה: המדינה תוכל להפקיע דירות שלא נפגעו, אך לא יותר מ-25%
לאחר מחלוקת ממושכת: האוצר אימץ את עמדת המשנה ליועמשי"ת כרמית יולוס - ההפקעות יוגבלו לרבע מהמתחם בלבד; וגם - האם זכות הקניין גוברת על הצורך לשיקום?
משרד האוצר פרסם אתמול את תזכיר החוק לשיקום נזקי המלחמה בדרך של התחדשות עירונית. כבר תקופה של כ-3 חודשים שאנחנו כותבים על ההכנה לתזכיר ונראה שכעת - ניתן המענה המיוחל - רק שצריך לשים לב גם לתנאים וחשוב להבין לקראת מה תחום ההתחדשות העירונית הולך. הדבר מגיע על רקע ההרס שנגרם לבניינים רבים במבצע "עם כלביא" שאירע בחודש יוני האחרון. התזכיר קובע מתווה חסר תקדים לשיקום מהיר של מתחמי מגורים, תוך קיצור די משמעותי של הליכי תכנון ורישוי, מתן הטבות מיסוי מקיפות, והסדרת זכויות בעלי הדירות. אחד הסעיפים המרכזיים והרגישים ביותר נוגע לשאלה: האם וכמה דירות שלא נהרסו בפועל יוכלו להיכלל בהליך הפקעה לצורך פרויקט שיקום כולל. כזכור - בתחילת הדרך כשרק גובש החוק לשיקום הבניינים שנפגעו ולאחר שהסתיים המבצע כאמור ביוני. נאמר כי המדינה תשקם מתחמים באופן גורף, קרי - שיקום של בניינים שלמים מבלי להתחשב באם הבניין נפגע או לא אלא להסתכל על המתחם הכולל ואם הוא כן נפגע בפועל - אז לבנות מחדש.
כלומר, מספיק שרק חלק מהמתחם משויך לבניין שנפגע - אז הוא ישוקם. ואז הגיעה ההתנגדות של המשנה ליועמ"שית - כרמית יולוס, שאמרה כי אין לשלול את זכות הקניין של הדיירים שלא רוצים לקחת חלק בפינוי בינוי. ורוב של 51% זה רוב שפוגע דה פקטו בזכות הקניין של המיעוט שבמקרה הזה הוא נמוך בסכום זעיר מהרוב. להרחבה בנושא הרוב של 51% ראו כאן: תמ"א עם 51%? שיקום ההרס לא צריך לבוא על גב המוחלשים. בנוסף כתבנו על הרוב 'החדש' כאן - התחדשות עירונית בשיעור הסכמה של 51% באזורי הטילים.
נכון להחלטה הנוכחית שהגיעה אמש, נקבע כי ניתן יהיה לצרף למתחם השיקום גם בניינים שלא נפגעו ישירות מהטילים. אך שיעורם לא יעלה על 25% מכלל השטח. המשמעות היא שהמדינה תוכל להפקיע דירות גם במבנים סמוכים שלא קרסו, אך רק אם מדובר במיעוט מתוך התוכנית הכוללת. בכך קיבל האוצר את עמדתה של יולוס, שהתעקשה על הגבלת שיעור ההפקעות כדי למנוע פגיעה חריגה בזכות הקניין כאמור. לפי התזכיר, הוועדה המיוחדת שתוקם לצורך שיקום תבחן את המתחם שנפגע, את סביבתו ואת גבולות האזור שיוגדר 'אזור שיקום והתחדשות'. במסגרת זו ייכללו בוודאות מבנים שנהרסו כליל או כאלה שנפגעו והוגדרו בחוות דעת מהנדס כבלתי ראויים למגורים.
רק במקרים בהם יימצא צורך תכנוני מובהק ניתן יהיה לצרף מבנים נוספים שלא נהרסו. מדובר על שטח של עד רבע ממהמתחם כולו. מעבר לכך, התזכיר מציע סל כלים חדש שמטרתו להאיץ את השיקום ולאפשר לדיירים וליזמים לצאת לדרך במהירות: מנגנון ה-Buy out. שמאפשר לבעלי הדירות לבחור אם להצטרף לפרויקט ההתחדשות העירונית ולקבל דירה חדשה, או לצאת מהפרויקט ולקבל פיצוי כספי מלא לפי שומת השמאי הממשלתי.
- פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
- ועדת ערר עצרה תמ"א 38 לטובת בחינת פינוי־בינוי
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המנגנון הזה נועד לתת ודאות ולאפשר גם למי שלא רוצה להמתין שנים עד לסיום הבנייה לקבל מענה כספי מיידי. אלא שכעת מצוין כי הפיצוי יהיה גבוה ביחס לשומה ואף תינתן פרמיה מסוימת למי שייבחר לצאת באופן מהיר יחסית. יהיה מעניין לחכות ולראות האם המדינה אכן תממש את ההבטחה בהקשר הזה. נוסף לכך, נקבע כי סף ההסכמה הדרוש להפעלת פרויקט יופחת: במקום הצורך ברוב של 67% כפי שנהוג כיום ל'רוב דרוש', די בהסכמה של 51% בלבד כדי להניע את התהליך, כך שמספר קטן יותר של דיירים לא יוכל לעכב פרויקט שלם. לצד זאת נקבעים לוחות זמנים קשיחים שמטרתם למנוע גרירת רגליים: בתוך 60 יום תוקם נציגות דיירים ותיבחר להם ליווי משפטי, בתוך 90 יום ניתן יהיה לבטל עסקאות קיימות עם יזמים ולהתקשר עם יזם חדש, ואם בתוך 150 יום לא מושג רוב, המדינה תוכל להתערב ישירות, להפקיע זכויות ואף למנות יזם מטעמה.
חלק נוסף בתזכיר נוגע להטבות מיסוי שנועדו להקל על השיקום: החלת כלל ההקלות הקיימות בהתחדשות עירונית – פטור ממס שבח וממס רכישה, לצד פטור ליזמים שרוכשים דירות באזורי שיקום. בנוסף, תשלומי השכירות לבעלי דירות יוארכו עד קבלת היתר בנייה כדי למנוע מצב שבו דיירים מוצאים עצמם ללא פתרון דיור, והמדינה מתחייבת לספק ודאות כלכלית לפרויקטים באמצעות סיוע ממשלתי במידת הצורך ולבסוף, התזכיר מתמקד גם בצמצום משמעותי של חסמים תכנוניים ובקיצור הבירוקרטיה.
מה גובר על מה?
לאחר שבוחנים את התזכיר לחוק רואים כי בסוף מדובר על מאבק קלאסי בין זכות הקניין לבין הצורך הציבורי לשקם מהר מתחמי מגורים שנהרסו. מגבלת ה-25% היא ה"קו האדום" שהמשנה ליועמ"שית הציבה לעצמה: מותר לצרף למתחם גם בניינים שלא נפגעו, אבל רק כמיעוט ברור - כדי שלא תהיה פגיעה רחבה מדי בבעלי הדירות שלא רצו בפינוי. החוק מנסה לעמוד במבחן המידתיות באמצעות כמה בלמים: קודם כול נדרשת הצדקה תכנונית אמיתית לצירוף בניין שלא נפגע. בנוסף נקבע רצף שלבי הידברות ורק בסוף, אם אין רוב של 51%, נפתחת דלת להתערבות המדינה. ולבסוף מוצעות לבעלים חלופות די ברורות: דירה חדשה, פיצוי כספי לפי שומה ממשלתית ובמקרים מסוימים גם פרמיה ליציאה מהירה. ועדיין, מידתיות היא עניין של פרשנות: צפויות עתירות של דיירים שיטענו כי ההכללה של מבנים שלא נפגעו חורגת מהנדרש, או שהפגיעה בזכותם לקניין אינה שקולה לתועלת הציבורית. במילים פשוטות: המדינה בונה מסלול חירום, אבל כל צעד שיגע בקניין פרטי יצטרך להצדיק את עצמו קונקרטית: אם בניירות, בתכנון או בתמורה.
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- למה נעלמו משקיעי הנדל"ן ומתי הם יחזרו לשוק?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
כמו כן, כללי המשחק החדשים מורידים חסמים: קיצור הליכים, הורדת הרוב ל-51%, והטבות מס. ולכן, הם עשויים להעלות כדאיות לפרויקטים ולזרז התחלות בנייה במתחמי שיקום. זה טוב לדיירים שמחכים לפתרון ולכלכלה המקומית, כי פחות זמן = פחות עלויות מימון = יותר סיכוי שהפרויקט ייצא לדרך. בשוק השכירות יש בשורה לדיירים - תשלומי שכירות יימשכו עד היתר. אבל זה מעביר עלות תזרימית ליזמים ולקרן הממשלתית. בלי פתרונות מימון ייעודיים, חלק מהעלות עלול להתגלגל למחירי הדירות החדשות או ללוחות זמנים קשיחים יותר.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
דירות בבת ים. צילום: צלי אהרוןאבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
היועץ הכלכלי לראש הממשלה מעריך כי הירידות בשוק הדיור יימשכו, תקף את מתנגדי סבסוד המשכנתאות והזהיר מפגיעה הולכת וגוברת במשקי הבית על רקע יוקר המימון והוצאות המלחמה
בוועידת מרכז הבנייה הישראלי שהתקיימה באילת, התייחס פרופ' אבי שמחון, היועץ הכלכלי לראש הממשלה, למצב שוק הדיור ולכיוון שאליו הוא מעריך שהמחירים ינועו בשנה הקרובה. שמחון ציין כי לדבריו, ירידת המחירים כבר החלה, וכי המגמה צפויה להעמיק משמעותית. "מחירי הדירות כבר ירדו בכ־2.5%, ואני מעריך שהם יירדו בכ־10% נוספים במהלך השנה וחצי הקרובות," אמר. לדבריו, השילוב בין האטה בביקושים לבין תנאי המימון המכבידים מוביל לשינוי כיוון בשוק שהתאפיין בעליות רצופות במשך שנים.
שמחון הדגיש כי הוא אינו מרבה לפרסם תחזיות, אך ציין שהנתונים בשטח תומכים בהערכה כי מדובר בתחילת מגמה. גורמים בענף מסכימים כי שינויי הריבית, אי־הוודאות הכלכלית והמלחמה השפיעו על קצב העסקאות והביאו לירידה הדרגתית במחירי הדירות, אף אם לא תמיד באופן אחיד בכל אזורי הארץ.
בהתייחסות רחבה יותר למצב הכלכלי, אמר שמחון כי תקציב המדינה שהושפע עמוקות מהוצאות המלחמה, משקף את המחירים הכלכליים הכבדים של הלחימה. לדבריו, ההחלטה לסיים את גיבוש התקציב עם גירעון של 3.9% התקבלה לאחר התלבטות משמעותית, אך הוא הדגיש כי מדובר ברמה שאינה גבוהה בהשוואה למדינות מערביות אחרות שלא התמודדו עם מלחמה. שמחון ציין כי הממשלה בחרה להימנע מצעדי הרחבה משמעותיים כדי שלא להגדיל את יחס החוב־תוצר מעבר למצבו הנוכחי.
סבסוד המשכנתאות
שמחון התייחס ליוזמת הסבסוד למשכנתאות המוצעת על ידיו, נושא שהוביל לעימות מול משרד האוצר ובנק ישראל. "יש מאות אלפי משפחות שנפגעו קשות מעליית הריבית. משקי בית ששילמו כ־5,000 שקלים בחודש רק לפני שנתיים משלמים היום מעל 6,000 שקלים," אמר. לדבריו, מדובר בפגיעה שמצמצמת צריכה ומכבידה על הכלכלה. הוא טען כי המדינה חייבת להתערב, אך ציין כי ההתנגדות המקצועית של האוצר ושל הייעוץ המשפטי מבוססת על עקרונות שוויוניות ועל החשש מתקדים תקציבי.
- היזם יכול להוריד מחיר - אבל לא יעשה זאת בלי אישור הבנק; למה? בגלל דוח אפס
- "הבנקים עושים ככל יכולתם להכניס אותנו למשבר חריף"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בכירי האוצר והבנק המרכזי טוענים כי סבסוד משכנתאות יטיל על התקציב נטל משמעותי, ועלול להוביל להטיה בשוק הדיור. שמחון, מנגד, הדגיש כי בעיניו מדובר בתמיכה חברתית וכלכלית נדרשת, וכי הפגיעה במשקי הבית הפכה לבלתי נסבלת. לדבריו, היוזמה ממשיכה להיבחן, אך הסיכויים לאישורה עדיין אינם ברורים.
