משרד האוצר פרסם אתמול את תזכיר החוק לשיקום נזקי המלחמה בדרך של התחדשות עירונית. כבר תקופה של כ-3 חודשים שאנחנו כותבים על ההכנה לתזכיר ונראה שכעת - ניתן המענה המיוחל - רק שצריך לשים לב גם לתנאים וחשוב להבין לקראת מה תחום ההתחדשות העירונית הולך. הדבר מגיע על רקע ההרס שנגרם לבניינים רבים במבצע "עם כלביא" שאירע בחודש יוני האחרון. התזכיר קובע מתווה חסר תקדים לשיקום מהיר של מתחמי מגורים, תוך קיצור די משמעותי של הליכי תכנון ורישוי, מתן הטבות מיסוי מקיפות, והסדרת זכויות בעלי הדירות. אחד הסעיפים המרכזיים והרגישים ביותר נוגע לשאלה: האם וכמה דירות שלא נהרסו בפועל יוכלו להיכלל בהליך הפקעה לצורך פרויקט שיקום כולל. כזכור - בתחילת הדרך כשרק גובש החוק לשיקום הבניינים שנפגעו ולאחר שהסתיים המבצע כאמור ביוני. נאמר כי המדינה תשקם מתחמים באופן גורף, קרי - שיקום של בניינים שלמים מבלי להתחשב באם הבניין נפגע או לא אלא להסתכל על המתחם הכולל ואם הוא כן נפגע בפועל - אז לבנות מחדש. 

כלומר, מספיק שרק חלק מהמתחם משויך לבניין שנפגע - אז הוא ישוקם. ואז הגיעה ההתנגדות של המשנה ליועמ"שית - כרמית יולוס, שאמרה כי אין לשלול את זכות הקניין של הדיירים שלא רוצים לקחת חלק בפינוי בינוי. ורוב של 51% זה רוב שפוגע דה פקטו בזכות הקניין של המיעוט שבמקרה הזה הוא נמוך בסכום זעיר מהרוב. להרחבה בנושא הרוב של 51% ראו כאן: תמ"א עם 51%? שיקום ההרס לא צריך לבוא על גב המוחלשים. בנוסף כתבנו על הרוב 'החדש' כאן - התחדשות עירונית בשיעור הסכמה של 51% באזורי הטילים.

נכון להחלטה הנוכחית שהגיעה אמש, נקבע כי ניתן יהיה לצרף למתחם השיקום גם בניינים שלא נפגעו ישירות מהטילים. אך שיעורם לא יעלה על 25% מכלל השטח. המשמעות היא שהמדינה תוכל להפקיע דירות גם במבנים סמוכים שלא קרסו, אך רק אם מדובר במיעוט מתוך התוכנית הכוללת. בכך קיבל האוצר את עמדתה של יולוס, שהתעקשה על הגבלת שיעור ההפקעות כדי למנוע פגיעה חריגה בזכות הקניין כאמור. לפי התזכיר, הוועדה המיוחדת שתוקם לצורך שיקום תבחן את המתחם שנפגע, את סביבתו ואת גבולות האזור שיוגדר 'אזור שיקום והתחדשות'. במסגרת זו ייכללו בוודאות מבנים שנהרסו כליל או כאלה שנפגעו והוגדרו בחוות דעת מהנדס כבלתי ראויים למגורים. 

רק במקרים בהם יימצא צורך תכנוני מובהק ניתן יהיה לצרף מבנים נוספים שלא נהרסו. מדובר על שטח של עד רבע ממהמתחם כולו. מעבר לכך, התזכיר מציע סל כלים חדש שמטרתו להאיץ את השיקום ולאפשר לדיירים וליזמים לצאת לדרך במהירות: מנגנון ה-Buy out. שמאפשר לבעלי הדירות לבחור אם להצטרף לפרויקט ההתחדשות העירונית ולקבל דירה חדשה, או לצאת מהפרויקט ולקבל פיצוי כספי מלא לפי שומת השמאי הממשלתי. 

• רשות ני"ע מיישרת קו: הנחיות חדשות לחשבונאות בעסקאות קומבינציה בהתחדשות עירונית
• 1,300 דירות חדשות בחולון בהשקעה של 2.5 מיליארד שקל
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

המנגנון הזה נועד לתת ודאות ולאפשר גם למי שלא רוצה להמתין שנים עד לסיום הבנייה לקבל מענה כספי מיידי. אלא שכעת מצוין כי הפיצוי יהיה גבוה ביחס לשומה ואף תינתן פרמיה מסוימת למי שייבחר לצאת באופן מהיר יחסית. יהיה מעניין לחכות ולראות האם המדינה אכן תממש את ההבטחה בהקשר הזה. נוסף לכך, נקבע כי סף ההסכמה הדרוש להפעלת פרויקט יופחת: במקום הצורך ברוב של 67% כפי שנהוג כיום ל'רוב דרוש', די בהסכמה של 51% בלבד כדי להניע את התהליך, כך שמספר קטן יותר של דיירים לא יוכל לעכב פרויקט שלם. לצד זאת נקבעים לוחות זמנים קשיחים שמטרתם למנוע גרירת רגליים: בתוך 60 יום תוקם נציגות דיירים ותיבחר להם ליווי משפטי, בתוך 90 יום ניתן יהיה לבטל עסקאות קיימות עם יזמים ולהתקשר עם יזם חדש, ואם בתוך 150 יום לא מושג רוב, המדינה תוכל להתערב ישירות, להפקיע זכויות ואף למנות יזם מטעמה.

חלק נוסף בתזכיר נוגע להטבות מיסוי שנועדו להקל על השיקום: החלת כלל ההקלות הקיימות בהתחדשות עירונית – פטור ממס שבח וממס רכישה, לצד פטור ליזמים שרוכשים דירות באזורי שיקום. בנוסף, תשלומי השכירות לבעלי דירות יוארכו עד קבלת היתר בנייה כדי למנוע מצב שבו דיירים מוצאים עצמם ללא פתרון דיור, והמדינה מתחייבת לספק ודאות כלכלית לפרויקטים באמצעות סיוע ממשלתי במידת הצורך ולבסוף, התזכיר מתמקד גם בצמצום משמעותי של חסמים תכנוניים ובקיצור הבירוקרטיה.

מה גובר על מה?

לאחר שבוחנים את התזכיר לחוק רואים כי בסוף מדובר על מאבק קלאסי בין זכות הקניין לבין הצורך הציבורי לשקם מהר מתחמי מגורים שנהרסו. מגבלת ה-25% היא ה"קו האדום" שהמשנה ליועמ"שית הציבה לעצמה: מותר לצרף למתחם גם בניינים שלא נפגעו, אבל רק כמיעוט ברור - כדי שלא תהיה פגיעה רחבה מדי בבעלי הדירות שלא רצו בפינוי. החוק מנסה לעמוד במבחן המידתיות באמצעות כמה בלמים: קודם כול נדרשת הצדקה תכנונית אמיתית לצירוף בניין שלא נפגע. בנוסף נקבע רצף שלבי הידברות ורק בסוף, אם אין רוב של 51%, נפתחת דלת להתערבות המדינה. ולבסוף מוצעות לבעלים חלופות די ברורות: דירה חדשה, פיצוי כספי לפי שומה ממשלתית ובמקרים מסוימים גם פרמיה ליציאה מהירה. ועדיין, מידתיות היא עניין של פרשנות: צפויות עתירות של דיירים שיטענו כי ההכללה של מבנים שלא נפגעו חורגת מהנדרש, או שהפגיעה בזכותם לקניין אינה שקולה לתועלת הציבורית. במילים פשוטות: המדינה בונה מסלול חירום, אבל כל צעד שיגע בקניין פרטי יצטרך להצדיק את עצמו קונקרטית: אם בניירות, בתכנון או בתמורה.

• עידו חג'ג': "קצב המכירות הגבוה - תוצאה של האסטרטגיה שלנו"; החברה מכרה 166 דירות בשדה דב
• פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה
• תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
• משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

כמו כן, כללי המשחק החדשים מורידים חסמים: קיצור הליכים, הורדת הרוב ל-51%, והטבות מס. ולכן, הם עשויים להעלות כדאיות לפרויקטים ולזרז התחלות בנייה במתחמי שיקום. זה טוב לדיירים שמחכים לפתרון ולכלכלה המקומית, כי פחות זמן = פחות עלויות מימון = יותר סיכוי שהפרויקט ייצא לדרך.  בשוק השכירות יש בשורה לדיירים - תשלומי שכירות יימשכו עד היתר. אבל זה מעביר עלות תזרימית ליזמים ולקרן הממשלתית. בלי פתרונות מימון ייעודיים, חלק מהעלות עלול להתגלגל למחירי הדירות החדשות או ללוחות זמנים קשיחים יותר.