ענף ההתחדשות העירונית, אחד התחומים המרכזיים בנדל"ן הישראלי, עובר בשנים האחרונות טלטלה עמוקה. לצד עליית מחירי המימון, השפעות המלחמה ועלויות הבנייה, נוצרה סביבה עסקית מאתגרת ליזמים. דווקא ברגע הזה בוחרת פרופדו לשנות אסטרטגיה – ממיקוד ביזמות עצמאית למודל של מיזוגים ורכישות (M&A) של חברות הפועלות בתחום. 

חלון הזדמנויות נדיר 

בראיון ל-BitTV דוידוביץ' מסביר כי השוק מלא כיום בעשרות חברות פרטיות המחזיקות צברי פרויקטים משמעותיים, וחלקם בשלבים מתקדמים ואף בביצוע. אלא שהקשיים הפיננסיים של 2023–2024, הכוללים ריביות גבוהות והשלכות המלחמה, מקשים על אותן חברות לייצר תזרים ולקדם את הפרוייקטים. "זו סיטואציה עסקית-פיננסית מאוד בעייתית לחברות מצוינות", הוא אומר. "אנחנו מזהים כאן הזדמנות עסקית שלא תחזור: להיכנס כשותף פיננסי-יזמי, לרכוש מניות ולעיתים גם להגיע לשליטה מלאה".

לדבריו, פרופדו פועלת בשני מישורים: האחד – יזמות עצמאית של פרויקטי התחדשות עירונית; השני – רכישת חברות קיימות, כולל הצוותים, המוניטין וצברי הפרויקטים שלהן. "אנחנו לא קונים רק פרויקטים, אלא גם מנועי פיתוח עסקי עתידיים. כך אנחנו נהנים גם מהפעילות שלנו וגם מזו של החברות הנרכשות. זה מודל שמייצר צמיחה מתמשכת. ב-9.9 נערוך כנס משקיעים בבורסה לניירות ערך, ובו נעמיק באסטרטגיה של החברה".

• עוד 16 אלף דירות: התכנית שתחליף את תמ"א 38 בראשון לציון
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לדברי דווידוביץ', מאז תחילת המהלך, ביצעה החברה חמש רכישות בתוך שנה וחצי – מה שהביא לצבר של יותר מ־55 פרויקטים הכוללים מעל 3,500 יחידות דיור. לפי הנתונים שמציג דוידוביץ', הצבר הנוכחי משקף רווחיות גולמית חזויה של כ־1.3 מיליארד שקל, לצד הכנסות צפויות של כ־1.6 מיליארד שקל.

המיזוגים: צעד אחר צעד

הטמעת החברות אינה פשוטה. דוידוביץ' מדגיש כי החברה נוקטת בגישה מתודית: החברות שנרכשות ממשיכות לפעול כעצמאיות בשנים הראשונות, ורק בהדרגה משולבות במערך הכללי – באמצעות פונקציות משותפות כמו כספים, משפטי ותכנון. "זה תהליך לינארי של קונסולידציה", הוא מסביר.

לשאלה כיצד מתמחרים חברות במציאות של ירידות מחירים, עלויות בנייה עולות ושוק קפוא, דוידוביץ' עונה: "אני מסתכל במקרו – משק הנדל"ן הישראלי סובל מעודפי ביקוש עשרות שנים. נכון שיש כיום קיפאון במכירות, אבל אנחנו מאמינים שהביקוש יחזור עם ירידת הריבית".

• אב-גד: אושר היתר לפרויקט TEO בשערי העיר רמלה
• אאורה מציגה: המדד ירד? אפשר לבטל את רכישת הדירה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• אב-גד: אושר היתר לפרויקט TEO בשערי העיר רמלה

לדבריו, המודל העסקי של פרופדו בנוי כך שהחברה נכנסת תחילה כגורם מממן – באמצעות מתן הלוואות עם ריבית – ורק לאחר מכן כשותף אסטרטגי. "אנחנו לא משלמים פרמיה על שווי מניות. ההלוואות מגנות על בעלי המניות שלנו, ובמקביל נותנות לחברות הנרכשות אופק לפיתוח".

השפעת המלחמה על התחום

לדבריו, המלחמה יצרה השפעות סותרות: מצד אחד, עלויות ביצוע שהתייקרו; מצד שני – מודעות גוברת בקרב דיירים לחשיבות של ממ"דים ובנייה מחוזקת. "אנשים הבינו את הערך הביטחוני, וזה מזרז החלטות. במקביל, עדיין יש אינטרסים רבים שמאטו את התחום – החל מעורכי דין ועד רשויות מקומיות".

דוידוביץ' לא מהסס להצביע על חסמים בתחום: "אנחנו רואים צווארי בקבוק ברישוי ובתכנון. רשויות רבות מקדמות פרויקט בשכונה אחת ולא רוצות להעמיס על אותה שכונה עוד אלפי דיירים. זה יוצר עיכובים משמעותיים, שמסבירים חלק מעודפי הביקוש לדיור בישראל".

הוא מתייחס גם לחברות ההתחדשות העירונית הנסחרות בבורסה בתל אביב: "כשאני מנתח חברה, אותי מעניין הצבר. אני מסתכל על זכויות הבנייה בפועל, לא על חלומות. אם יש רוב נדרש והסכמים חתומים מול דיירים, מבחינתי זה נכס ממשי. גם פרויקטים רחוקים שווים משהו – אם יש אינטרס משותף, בסוף הם מתממשים".

דוידוביץ' מעריך כי בתוך עשור, 50%–70% מהתחלות הבנייה בישראל יגיעו מהתחדשות עירונית. לדבריו, השוק עובר מתפיסה של פרויקטים בנייניים קטנים להתחדשות מתחמית רחבת היקף, מהלך שמצריך הון עצמי גדול יותר ויכולת ניהולית מתקדמת. "חברות פרטיות לא יוכלו לשאת את זה לבד. מי שלא ילך להנפקה או למיזוגים – לא יוכל להתמודד. זו בדיוק הסיבה שפרופדו בונה את עצמה כשחקן מרכזי בתחום".