מכירת דירה בירושה: פטור ממס שבח עד 5,008,000 שקל

בישראל אין מס ירושה, אך מי שמוכר דירה שקיבל בירושה עלול למצוא את עצמו חייב במס שבח על עליית הערך שלה, אלא אם הוא עומד בתנאים לפטור ייעודי בהינתן תנאים מסוימים. הפטור הזה שונה מהותית מהפטורים הרגילים שמקבל מוכר דירה יחידה, ותנאיו נבחנים לפי מצבו של המוריש ולא רק לפי מצבו של היורש. יש הרבה בלבול בנושא הזה ויורשים רבים חושבים שחל עליהם פטור אוטומטי - זה לא נכון.

כדי לזכות בפטור, על היורש להיות בן זוג של המוריש, צאצא שלו, או בן זוג של צאצא. הגדרה זו משמעותה שהורה שיורש מילדו, או אח שיורש מאחיו, אינם נכללים בקבוצת הזכאים לפטור הייעודי הזה, גם אם מדובר בקרובי משפחה מדרגה ראשונה. תנאי מרכזי נוסף הוא שהמוריש היה בעלים של דירת מגורים אחת בלבד במועד פטירתו. אפילו החזקה בחלק מדירה נוספת, ולו הקטן ביותר, שוללת את הזכאות לפטור כליל, ולכן חשוב לבדוק את מלוא נכסי המוריש לפני הגשת בקשה.

רשות המסים בוחנת גם מבחן תיאורטי: האם המוריש עצמו היה זכאי לפטור ממס שבח אילו מכר את הדירה בעצמו, כשהוא בין החיים, באותם תנאים. רק אם התשובה חיובית, היורש יכול ליהנות מהפטור. הרעיון מאחורי המבחן הוא למנוע מצב שבו יורש מקבל הטבה גדולה יותר ממה שהמוריש עצמו היה מקבל. כלומר, אם המוריש היה צריך לשלם מס - גם היורשים צריכים לשלם מס וזה גם אם זו דירתם היחידה. 

תקרת הפטור לשנת 2026 עומדת על 5,008,000 שקל משווי המכירה, במסגרת מדרגות שנקבעו לשנים 2024 עד 2027. על כל סכום שמעבר לתקרה זו, גם אם שאר התנאים מתקיימים, יחול מס שבח רגיל, כך שמכירה של דירה יקרה עשויה להיות פטורה חלקית בלבד.

יורש שאינו עומד בתנאי הפטור הייעודי אינו נותר בהכרח בלי ברירה, שכן הוא רשאי לבחון פטורים אחרים החלים על מוכרי דירות באופן כללי, כמו הפטור למוכר דירה יחידה. חשוב לזכור ששני הפטורים בנויים על תנאים שונים, ולא תמיד ניתן לשלב ביניהם באותה עסקה. אפשר לעיין במדריך המפורט על מתי ואיך מקבלים פטור ממס שבח לפני ביצוע העסקה.

איך מגישים את הבקשה לפטור

בקשת הפטור מוגשת כחלק מהצהרה על מכירת זכות במקרקעין, המוגשת לרשות המסים בסמוך למועד חתימת הסכם המכירה. יש לצרף מסמכים המעידים על זכאות היורש, ובהם צוואה וצו קיום צוואה אם קיימים, או צו ירושה אם המוריש נפטר ללא צוואה. במקרים שבהם המוריש היה תושב חוץ, נדרשים לרוב מסמכים נוספים המעידים כי לא החזיק בדירה נוספת. מי שיורש דירה כדאי שיפעל לפי ההנחיות לניהול נכון של נכס שהתקבל בירושה עוד לפני שהוא ניגש לשלב המכירה.

מה קורה בפרויקטים של התחדשות עירונית

יורשים שדירתם נכללת בפרויקט תמ"א 38 או פינוי-בינוי, וקיבלו דירה חלופית במסגרת הפרויקט, עדיין עשויים לשמור על זכאותם לפטור ממס שבח כאשר ימכרו את הדירה החדשה בעתיד, בכפוף לעמידה בתנאים המקוריים. מדובר בסוגיה שבה נדרשת בדיקה פרטנית מול רשות המסים, שכן הכללים משתנים בהתאם למאפייני הפרויקט הספציפי.

שאלות ותשובות

מי זכאי לפטור ממס שבח במכירת דירה שהתקבלה בירושה?
בן זוג של המוריש, צאצא שלו, או בן זוג של צאצא, ובלבד שהמוריש החזיק בדירת מגורים אחת בלבד במועד פטירתו.

חשוב: מאגר מחירי הדירות של ביזפורטל בערים המרכזיות בארץ

• מס שבח: 25% על הרווח הריאלי, והפטורים ששווים מאות אלפי
• דירה להשקעה: תשואת שכירות, מיסוי ההכנסה ומס שבח במכירה

מה קורה אם המוריש החזיק בחלק מדירה נוספת?
אפילו החזקה חלקית בדירה נוספת שוללת את הזכאות לפטור הייעודי, גם אם מדובר באחוזים בודדים מהזכויות.

מהי תקרת הפטור בשווי מכירה לשנת 2026?
5,008,000 שקל, במסגרת המדרגות שנקבעו לשנים 2024 עד 2027.

מה קורה עם הסכום שמעבר לתקרה?
על החלק העולה על תקרת הפטור יחול מס שבח רגיל, כך שדירה יקרה במיוחד עשויה להיות פטורה רק חלקית.

מהו המבחן התיאורטי שרשות המסים בוחנת?
בדיקה האם המוריש עצמו היה זכאי לפטור ממס שבח אילו מכר את הדירה בעצמו כשהיה בין החיים, ורק אם התשובה חיובית היורש זכאי לפטור.

האם אח שיורש מאחיו זכאי לפטור?
לא, הפטור הייעודי חל רק על בן זוג, צאצא, או בן זוג של צאצא של המוריש, ואינו כולל אחים או הורים שיורשים מילדיהם.

• המדריך למשכנתא: כל הדרך מההון העצמי ועד הרישום בטאבו
• ריבית משכנתא לפי בנק

האם הורה שיורש מילדו זכאי לפטור?
לא, מקרה זה אינו נכלל בהגדרת הזכאים לפטור הייעודי לדירת ירושה.

האם אפשר להשתמש בפטור הזה יותר מפעם אחת בחיים?
כן, הפטור הייעודי לדירת ירושה אינו מוגבל למימוש חד-פעמי, ואינו נספר יחד עם פטורים אחרים שהיורש ניצל בעבר כמוכר דירות רגיל.

אילו מסמכים צריך להגיש בבקשה לפטור?
הצהרה על מכירת זכות במקרקעין, ולצידה צוואה וצו קיום צוואה אם קיימים, או צו ירושה במקרה שאין צוואה.

האם מס רכישה חל גם על יורש?
יורש אינו משלם מס רכישה על קבלת הדירה עצמה בירושה, שכן זו אינה נחשבת עסקת רכישה, אך הוא עשוי לשלם מס שבח כשהוא מוכר את הדירה בהמשך.

מה ההבדל בין מס שבח למס רכישה?
מס שבח משולם על-ידי המוכר ומחושב על עליית ערך הנכס, בעוד מס רכישה משולם על-ידי הקונה ומחושב משווי הנכס בעת הרכישה.

מה קורה כשכמה יורשים מחזיקים יחד באותה דירה?
כל יורש נבחן בנפרד לפי זכאותו האישית לפטור, בהתאם למידת קרבתו למוריש ולעמידתו בתנאים.

מה קורה בפרויקט תמ"א 38 או התחדשות עירונית?
יורשים שקיבלו דירה חלופית במסגרת פרויקט כזה עשויים לשמור על זכאותם לפטור בעתיד, בכפוף לעמידה בתנאים המקוריים ולבדיקה פרטנית מול רשות המסים.

האם יש מס ירושה נפרד בישראל?
לא, בישראל אין מס ירושה, והמיסוי היחיד שעשוי לחול הוא מס שבח במועד מכירת הנכס שהתקבל בירושה.

תוך כמה זמן ממועד המכירה צריך לדווח לרשות המסים?
יש להגיש את ההצהרה על המכירה בתוך פרק הזמן הקבוע בחוק לאחר חתימת הסכם המכירה, וכדאי לעקוב אחר המועד הקבוע בחוק כדי לא לפספס אותו.

כנסו להרחבה והתפתחויות אחרונות על מס שבח

מה קורה אם היורש מוכר את הדירה שנים רבות אחרי הפטירה?
הזכאות לפטור אינה תלויה בפרק הזמן שחלף ממועד הפטירה, ונבחנת לפי מצב המוריש והיורש במועד המכירה עצמה.