האישורים התעכבו שנתיים, אך מוכרת הדירה לא תשלם

קשה לתאר את תחושת חוסר האונים של רוכשי דירה חדשים, הנכנסים לביתם החדש ומגלים כי אף שקיבלו את המפתח, העסקה רחוקה מלהסתיים. כך מצאה את עצמה רעות זוהר, שב-2021 רכשה דירה בחולון, נעה במשך יותר משנתיים בין לשכת מיסוי מקרקעין, עיריית חולון ומשרד עורך הדין שליווה את העסקה. רק בספטמבר 2023, שנתיים וחודש לאחר מועד המסירה החוזי, הונפקו אישור הפטור מהיטל השבחה ואישור הפטור ממס שבח שבלעדיהם לא ניתן לרשום את הזכויות על שמה. חודש לאחר מכן הושלמה סוף-סוף ההעברה בטאבו.

בתום אותה תקופה ארוכה, הגישה זוהר תביעה נגד המוכרת, בסכום של 109 אלף שקל - סכום שמהווה 10% מהמחיר של הדירה - בטענה שהאיחור הוא הפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם. בנוסף, היא ביקשה לחייב את עורך הדין ששימש נאמן ומייצג משותף בעסקה בסכום של 60 אלף שקל בשל רשלנות ועוגמת נפש.

פסק הדין, שניתן באחרונה בבית משפט השלום בהרצליה, דחה את עמדתה לגבי המוכרת, אך דווקא קיבל חלק מטענותיה נגד עורך הדין. השופט דוד יצחק קבע בהחלטיות כי, "מעיון בהסכם נמצא כי אין כל הוראה או מועד אחר מוגדר אשר עד אליו מחויבת המוכרת להעביר את האישורים וכי אי עמידת המוכרת במועד זה מהווה הפרה יסודית". בהמשך הוא הוסיף בהחלטתו כי, "בהסכם לא נקבע שזו הפרה יסודית" - משפט שנהפך לציר המרכזי בהחלטה. ואולם לצד הדחייה החלקית, בית המשפט גם קבע כי עורך הדין התרשל בטיפול בפרטי העסקה, גרר את התובעת לשנתיים של חוסר ודאות – ועל כן עליו לפצות אותה בסך 15 אלף שקל.

העסקה החלה כרגיל - והסתבכה במהרה

הסכם המכר בין הצדדים נחתם במאי 2021. המועד שנקבע למסירת החזקה היה אוגוסט של אותה השנה, וכך אכן קרה. לפי ההסכם, במועד המסירה אמורים היו להימסר גם מסמכי העברת הזכויות, כולל אישור מס שבח ואישור עירייה הכולל התייחסות להיטל השבחה. אלא שבפועל, אותם אישורים לא הגיעו. יותר מכך - הם לא היו קרובים להגיע. מסמכי הפטור התקבלו רק בסוף אוגוסט ובתחילת ספטמבר 2023, והעברת הזכויות הושלמה רק ב-16 באוקטובר 2023. העובדה שדווקא לאחר שפנתה זוהר לעורך דין אחר הצליחה להשלים את הרישום במהירות, חיזקה מבחינתה את טענות הרשלנות.

• אחרי ארבעה עשורים: עסקת המכר מ-1987 הושלמה
• עקב מסמך מזויף: בנק לאומי יקבל פיצוי מהמדינה
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

לטענתה, "תקופה של שנתיים במהלכם לא נמסרו לה האישורים... חורגים מהזמן הסביר להשלמת העסקה". היא העידה כי במשך אותם חודשים ארוכים היא היתה שרויה בחרדות ובחשש אמיתי שהעסקה תתמוטט. המוכרת מצדה, טענה כי לא היתה כל כוונה לעכב את המסמכים, וכי התקלה המרכזית נבעה מדיווח שגוי של עורך הדין לרשות המסים, שבו נרשם בטעות שמועד העסקה הוא 2011 ולא 2021. הטעות, כך נטען, הולידה קנסות וניתוקים במערכת, שדרשו ביורוקרטיה ארוכה לתיקון.

על פניו, נראה כי איחור של יותר משנתיים במסירת מסמכים מהותיים לעסקה הוא פגיעה חריפה בליבת ההסכם. אלא שבית המשפט התעכב דווקא על ניסוחו המדויק של הסכם המכר, שבמסגרתו הוקם מנגנון של פיקדון אצל עורך הדין, שנועד לאפשר השלמת העסקה גם אם האישורים לא יהיו מוכנים במועד מסירת החזקה. סעיף 10.4 להסכם קובע מפורשות כי אם לא יימסרו האישורים במועד המסירה, ישמש הפיקדון ערובה לכך שעורך הדין ישלם בעבור המוכרת כל חיוב נדרש לצורך קבלת האישורים. כלומר ההסכם ציפה מראש אפשרות של עיכובים, ולא ייחס להם משמעות של הפרה יסודית.

השופט יצחק הדגיש בהכרעת הדין כי מסירת המסמכים אינה תנאי מוחלט שאי-עמידה בו מהווה אוטומטית הפרה מזכה בפיצוי. הוא אף ציין כי התובעת כלל לא העמידה למוכרת דדליין מחייב. לדבריו, "התובעת לא נקבה מועד כלשהו... שממנו תראה באי המצאת האישורים... הפרה יסודית". למעשה, לאורך התקופה הארוכה היא המשיכה לבקש עדכונים, אך לא הציבה אולטימטום או הודעה רשמית לפי סעיף 41 לחוק החוזים.

• האח ניסה למנוע ירושה מהידוע בציבור - אך נדחה בחריפות
• בשרוול, בנעל ובנייד: בנקאית שגנבה תקבל פיצויי פיטורים?
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק

"לא הוכחה הפרה יסודית המצדיקת פיצוי מוסכם"

עוד קבע בית המשפט כי מכיוון שהתובעת לא דרשה מהמוכרת תיקון ההפרה בזמן אמת, וגם קיבלה בסופו של דבר את הזכויות, היא לא יכולה בדיעבד לטעון להפרה יסודית המזכה בפיצוי מוסכם. כמו כן, חלק מהעיכובים קשורים למחדלים של מי שהיה עורך הדין המשותף, ולא בהכרח למוכרת עצמה. לכן נקבע כי, "לא הוכחה אחריות הנתבעת 1 לעיכוב... וממילא לא הוכחה הפרה יסודית המצדיקת פיצוי מוסכם".

אם המוכרת יצאה מההליך ללא חיוב, הרי שעורך הדין שניהל את העסקה יצא ממנו עם קביעה ברורה של רשלנות מקצועית. מהמסמכים עולה כי עורך הדין דיווח בטעות על תאריך עסקה שגוי - הבדל של עשר שנים - שגרם לרשות המסים להנפיק קנסות על איחור בדיווח. למרות זאת, הוא הגיש רק בקשה לביטול הקנסות, אך לא בקשה לתיקון השומה. הבקשה לתיקון הוגשה רק ביולי 2023, יותר משנתיים לאחר מועד הדיווח.

השופט כתב בפסק הדין שפורסם כי, "על הנתבע 2 לפרט... מה בדיוק נעשה... ואין די בהעלאת טענות כלליות", וכי בפועל לא הוצגו ראיות לפעולות מסודרות שנעשו לאורך התקופה כדי לקדם את תיקון הטעות. בהמשך, העיר כי מהרגע שהוגשה הבקשה לתיקון השומה, רשות המסים פעלה במהירות - בתוך כחודש התקבל האישור. העובדה הזו המחישה עוד יותר שהעיכוב בן השנתיים נבע מהתנהלותו של עורך הדין ולא מהמערכת הממשלתית: "ברי כי אילו היה עושה כן מיד... הדעת נותנת כי... היה ניתן לקבל את האישור... ולא היה כל צורך להמתין לכך משך שנתיים". גם בנושא היטל ההשבחה, קבע בית המשפט בהחלטתו כי לא הוצג כל תיעוד לפעולות שנעשו במהלך השנתיים, וכי עיקר המגעים מול העירייה נעשו דווקא על ידי התובעת עצמה.

"העיכוב ברישום זכויות על שם התובעת גרם לה לעוגמת נפש"

אף שהתובעת דרשה 60 אלף שקל בגין עוגמת נפש, השופט סבר כי הסכום הזה חורג מהמקובל בפסיקה. עם זאת, הוא קבע כי יש מקום לפיצוי, שכן התכתובות לאורך התקופה מלמדות על מצוקה אמיתית. כך, בהודעותיה הרבות לנתבעת היא כתבה, בין היתר, כי, "אנחנו כבר חצי שנה אחרי המכירה. איפה הדברים עומדים? למה זה לא מתקדם?", ובהמשך: "עברו כבר כמעט שנתיים ממועד המכירה" ו"אני מבקשת... עדכונים שוטפים... אני לא אמורה לרדוף אחריך בשביל מידע". השופט התרשם כי "העיכוב ברישום זכויות על שם התובעת גרם לה לעוגמת נפש, מתח ואי ודאות ואכזבה". בהתאם, הוא פסק לה פיצוי בסכום של 15 אלף שקל.

מצד אחד, פסק הדין מדגים היטב שאיחור במסירת אישורי מס, אפילו אם הוא משמעותי מאוד, אינו בהכרח מהווה הפרה יסודית אם ההסכם אינו מגדיר אותו כך, ואם הצד הנפגע לא מציב מועד ברור לתיקון. גם מנגנון פיקדון שנועד לאפשר את המשך העסקה מחליש את הטענה להפרה יסודית. מצד שני, פסק הדין מדגיש כי עורך דין שמנהל עסקת מקרקעין חייב לפעול במיומנות, בתיעוד מסודר ובמעקב סביר. כאן, רשלנותו של עורך הדין, ובעיקר ההשתהות הרבה בטיפול בדיווח השגוי, היא שגרמה לאותן שנתיים של עיכובים.

האם העובדה שהמוכרת איחרה בשנתיים במסירת האישורים באמת לא נחשבת הפרה חמורה?

כן, זה מפתיע, אבל נכון. החוק קובע שאם הצדדים לא כתבו בהסכם בדיוק עד מתי צריך להעביר את האישורים, האיחור נבחן לפי זמן סביר. בנוסף, בהסכם הספציפי הזה יש מנגנון שממש צופה מראש את האפשרות שיהיה עיכוב במסמכי המס. לכן בית המשפט אמר שאי אפשר לקרוא לזה "הפרה יסודית" אם הצדדים בעצמם לא הגדירו את זה ככזו.

אז למה הקונה לא דרשה פיצוי על עצם האיחור בלי קשר להגדרה של "הפרה יסודית"?

היא יכלה, אבל ההסכם נתן לה בעיקר את מנגנון הפיצוי המוסכם, ורק אם יש הפרה יסודית. מאחר שלא הוגדרה הפרה כזאת, היא היתה צריכה להראות שביקשה מהמוכרת לעמוד במועד מסוים ושזה לא קרה. והיא פשוט לא עשתה את זה. אף פעם לא ניתנה הודעה רשמית בסגנון, "אם עד תאריך X לא יהיו אישורים - זו הפרה חמורה". לכן בית המשפט קבע שלא ניתן "להפוך" את העיכוב, גם אם הוא ארוך, להפרה יסודית בדיעבד.

אם כך, מה כן יכולה קונה לעשות במקרים כאלה בעסקות אחרות?

כדי להימנע ממצב דומה, קונה יכולה לעשות כמה דברים: להתעקש שההסכם יכלול תאריך ברור למסירת כל אישור ואישור; לדרוש שהפרה של המועד תוגדר במפורש כהפרה יסודית; ואם יש איחור - לשלוח למוכר הודעה רשמית שמציבה deadline חדש וברור. בלי כל זה, קשה מאוד לקבל פיצוי מוסכם.

ואם הקונה היתה נותנת התראה כזו, זה היה משנה את התוצאה?

יכול להיות שכן. אם היתה הודעה מסודרת שהאיחור בלתי סביר ושהחל ממועד מסוים הוא ייחשב "הפרה יסודית", המוכרת הייתה חייבת לעמוד בזה או להסתכן בתביעה שהייתה עשויה להתקבל. החוק מאפשר להפוך איחור לא יסודי – ליסודי, פשוט על ידי מתן התראה. במקרה הזה, לא נעשה שום מהלך כזה.

איך טעות כל כך בסיסית כמו תאריך שגוי בדיווח למס שבח יכולה לגרום לנזק של שנתיים?

זה נשמע הזוי, אבל במערכות של רשות המסים שינוי של שנה אחת - בטח עשור שלם - מטלטל את כל התיק. המערכת חשבה שהדיווח בוצע באיחור של עשר שנים, מה שהפעיל קנסות ושומות לא נכונות. במקום להגיש מיד בקשה לתיקון שומה, הוגשה רק בקשה לבטל את הקנס, וזה עיכב עוד יותר את כל הטיפול. וזו בדיוק הסיבה שבית המשפט אמר: טעות יכולה לקרות, אבל לא יכול להיות שמי שאמור לטפל בתיק לא פועל באופן יזום ומהיר כדי לתקן ולהבהיר את הדברים.

האם העובדה שעורך הדין ייצג את שני הצדדים בעסקה השפיעה על האחריות שלו?

בוודאי. כשהוא מייצג גם את המוכרת וגם את הקונה, הוא מחויב כלפיהם פי שניים. הוא הנאמן של שני הצדדים, ולכן היה עליו לוודא שהעסקה לא תקועה, בייחוד כשמדובר בתקלה שנגרמה מדיווח שהוא עצמו עשה. כלומר הוא לא יכול לומר "זה היה תפקיד של המוכרת" או "זו לא בעיה שלי". בית המשפט הזכיר בפסק הדין שעורך דין חב חובת זהירות אפילו כלפי מי שאינו הלקוח שלו, אז כשמדובר בלקוחה שלו זה חל ביתר שאת.

מה בכלל המשמעות של עוגמת נפש בתביעות כאלה?

"עוגמת נפש" היא פיצוי על תחושות כמו תסכול, פחד, חוסר שקט ואי־ודאות. במקרקעין, בתי המשפט מכירים בכך שהעיכוב ברישום נכסים פוגע בביטחון של הקונה - היא לא מרגישה שהרכוש שלה "שייך לה", והיא לא יכולה לבצע פעולות בנכס. בפסק הדין הזה, ההודעות ששלחה הקונה במשך שנתיים - "אני כבר שנה רודפת אחריך", "זה לא הגיוני" - המחישו לבית המשפט שהנזק הלא־ממוני אמיתי מאוד.

האם פסק הדין הזה אומר שקשה לקבל פיצוי על איחורים בעסקות נדל"ן?

לא בהכרח. אם ההסכם מנוסח נכון, אפשר לקבל פיצוי משמעותי. אם הצד הנפגע מתריע בזמן, גם אז אפשר לקבל. אם עורך הדין מתרשל, אפשר לקבל פיצוי. פסק הדין הזה בעיקר מדגיש שצריך לנסח הסכמים בצורה חכמה, לא להסתפק בהודעות כלליות כמו "מה קורה?", ולהבין שהחוק דורש להראות מועד ברור שבו האיחור נהפך לבלתי סביר.

אז במי כדאי להיעזר במקרים שבהם עסקות נדל"ן תקועות?

עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין ורישום זכויות. זה תחום שבו טעות קטנה יכולה לגרום לעיכוב גדול. חשוב גם לתעד כל דבר: שיחות, דרישות, פניות לרשויות. ברגע שהדברים מתועדים, קל הרבה יותר להוכיח מה נעשה ומה לא.

מתי קונה באמת צריכה להתחיל לדאוג בעסקה?

כשהאישורים לא מגיעים תוך כמה חודשים - לא שנה או שנתיים. עיכובים קטנים הם רגילים, אבל כשהעסקה תקועה ואין הסבר ברור ואין צעדים שננקטים, זה הזמן לדרוש טיפול מיידי, ולפעמים אולי אפילו להחליף את עורך הדין. הלקח מפסק הדין: אסור לסמוך באופן עיוור על כך שהכל יסתדר לבד.