למה פינוי בינוי לא כלכלי בפריפריה וכמה עולה דירת 3 חדרים ברמת גן?

1. רעידת האדמה הקשה בטורקיה וסוריה, שגבתה את חייהם של יותר מ-20 אלף בני אדם, הזכירה לכולנו השבוע כמה שבריריים החיים וכמה אנחנו עומדים לפעמים על קרקע לא מאוד יציבה (תרתי משמע). הנושא שחזר לכותרות הוא ההתחדשות העירונית - פינוי בינוי - ובפרט בפריפריה, אזורים כמו בית שאן וטבריה, שיושבים על השבר הסורי-אפריקאי ולכן עלולים לחוות רעידת אדמה חזקה. זה לא מופרך, אפילו סביר שתהיה בישראל רעידת אדמה חזקה. הסכנה להתמוטטות של בניינים ישנים - גדולה וכולם אומרים ש'חייבים לעשות משהו'.אז למה הסיפור הזה לא מתקדם כמו שצריך? כי האמת הפשוטה היא שזה לא משתלם כלכלית לקבלנים. והאמת - לא ברור מה רוצים מהם. האם אתם הייתם מוכנים להשקיע כסף בפרויקט שבוודאות יפסיד לכם כסף? ברור שלא. אתם לא נדבנים שמחלקים את הכסף שלכם לכל דורש. הקבלנים רוצים להרוויח, בצדק כמובן. הם לא נכנסו לתחום הנדל"ן כדי לעשות טובה או לחלק צדקה למישהו. המטרה של החברות שלהם היא להרוויח ולייצר ערך לבעלי המניות. כך עובדת הכלכלה.פינוי בינוי עובד בצורה כזו: הקבלנים הורסים את הדירות הקיימות, בונים בניין חדש במקום עם קומות נוספות מעל. הם נותנים דירות חדשות וטובות יותר לדיירים הקיימים ואת הקומות הנוספות הם מוכרים ברווח. כלומר - הרווח שלהם נוצר *רק* בעקבות הדירות החדשות, וברור שבמקרה כזה הם צריכים למכור אותן במחיר גבוה יותר משמעותית כדי להרוויח. זה התמריץ הכלכלי שלהם שהופך את כל הנושא לכדאי מבחינתם, ובפריפריה זה פחות עובד.כאן מנסה המדינה להיכנס לתמונה ולהפוך את ההתחדשות העירונית בפריפריה לכדאית לקבלנים, באמצעות הרבה מאוד כסף. כך אמר השבוע נציג משרד האוצר, יפתח עשהאל, בדיון בכנסת: "בפריפריה הרחוקה יש מקומות שהכדאיות הכלכלית היא נמוכה יותר ושם לדבריו קיימות תוכניות ייעודיות כגון תכנית חומש ביישובי הסיכון הססמי המוגבר – קרית שמונה, קצרין, חצור הגלילית, ראש פינה, צפת, טבריה, בית שאן, מגדל העמק, עפולה, אילת, בסכום של 6 וחצי מיליארד שקל" (להרחבה - לחצו כאן).אבל מאיפה למדינה יש כסף לכך? הכנסות המדינה מגיעות מהציבור, מהמסים שאנחנו משלמים. אבל חברי הכנסת אוהבים לשכוח את זה. למשל, כשהם אומרים למדינה שהיא גובה יותר מדי מסים בנדל"ן ומנצלת את הצעירים. אז בעצם חברי הכנסת אומרים למדינה 'קחי פחות מסים מהצעירים', ותרי על הכנסות מנדל"ן של 37 מיליארד שקל. אבל רגע, המדינה צריכה הכנסות כדי לממן הוצאות. אם היא 'תוותר' - מאיפה יהיו לה כל אותם מיליארדי שקלים שהיא צריכה כדי לסבסד תוכניות לא כלכליות כמו התחדשות עירונית בפריפריה מבלי להיכנס לגירעון עמוק (בוודאי בתקופה שבה ההכנסות יורדות, ובפרט ההכנסות מנדל"ן שנחתכו בחודש ינואר ב-30%)?2.ביום רביעי הקרוב, ה-15 בחודש, יתפרסמו נתוני מדד המחירים לצרכן (אינפלציה). לצידם, תפרסם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה גם את נתוני השינוי בשוק הדיור בחודש דצמבר.בחודש הקודם הראו נתוני הלמ"ס שירידת מחירי הדיור כבר כאן. מחירי הדירות החדשות ירדו באוקטובר-נובמבר ב-2.4%. נכון, זו רק התחלה אבל אחרי זינוק שנתי של 20% במחירים - זה בהחלט נתון מעודד. צריך גם לומר, מדובר בקצב ירידה חודשי מהיר יחסית (עליות המחירים לשם השוואה הגיעו עד 2% בחודש). הסיבה היא עליית הריבית במשק - לא תוכנית הממשלה שניסו לאורך כל העשור האחרון להיאבק במחירים. עוד ועוד תוכניות לא שינו את המגמה, ובוודאי לא גרמו לצניחה כה מהירה ומשמעותית בעסקאות ובקצב נטילת המשכנתאות. השינוי הגיע בעקבות הריבית.השבוע גם בנק ישראל הסבירו שזו הסיבה האמיתית. בשנה האחרונה ניסו בבנק המרכזי להמעיט בחשיבותה של הריבית במשק וטענו שהיא רק גורם משני בהשפעתה על שוק הנדל"ן, אבל בדוח היציבות הפיננסית בנק ישראל כבר נשמע אחרת:"ככל שהממשלה תצליח להתמיד ולהגדיל את שיווקי הקרקעות ולתמוך במגמת הגידול בהתחלות הבנייה שנרשמה בשנתיים האחרונות, צפוי הדבר לתמוך בהגדלת היצע הדירות ולהשפיע על מחיריהן כלפי מטה ועצירת הליך ההתבדרות.בנוסף, העלאת שיעור הריבית במשק צפויה להמשיך ולתרום להתמתנות הביקוש לדירות" (לדוח המלא).בבנק ישראל מודים שיש להם אחריות למצב אבל גם מדגישים (בצדק) שפתרון ארוך טווח חייב להיות באמצעות הגדלת הבנייה. וזה כמובן נכון - חשוב מאוד שהממשלה תמשיך ותפעל להגדלת היצע הדירות. אי אפשר להסתפק בהעלאת הריבית של בנק ישראל ולהגיד שיהיה בסדר - קצב גידול האוכלוסיה בישראל הוא גבוה, הכי גבוה במערב ובפער גדול. בעוד במדינות אחרות הילודה נמוכה מדי (פחות מ-2 ילדים לאישה בממוצע) והמשמעות היא התכווצות של האוכלוסיה - ולכן גם צריך פחות דירות - בישראל הפריון הוא 3 ילדים לאישה בממוצע. המשמעות היא שאוכלוסיית ישראל תמשיך ותגדל בקצב מהיר. בעוד 20-30 שנה אוכלוסיית המדינה תוכפל ולכן הממשלה תהיה חייבת להמשיך ולהאיץ בנייה.צריך לבנות יותר במרכז הארץ. לצופף את האוכלוסייה, אפשר להכפיל ולשלש את התושבים במרכז הארץ (כמובן - תוך בניית תשתיות ביוב, חשמל ומים מתאימות). בצורה כזו - ייפתרו כמה בעיות: גם ההיצע יגדל משמעותית במרכז וזה עשוי להוריד את מחירי הדיור, גם ייפתרו הפקקים (כי רוב האוכלוסייה תגור הרבה יותר קרוב לעבודה ולא תצטרך מכוניות - אלא תוכל לבחור באלטרנטיבות כמו אופניים או הליכה ברגל, גם המטרו ייהפך להרבה יותר כלכלי כי הוא ייתן מענה לאוכלוסייה גדולה יותר שנמצאת במרכז וייענה על צורך אמיתי של יותר אנשים. ולכו תדעו - אולי התוצאה גם תהיה ש-60% מאזרחי ישראל יגיעו לעבודה ברגל, באופניים או בתחבורה ציבורית, ממש כמו שקורה בחלק ממדינות אירופה.בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:רחובותדירת דופלקס 5 חדרים ברחוב מוסקוביץ, 113 מ"ר, 2 מרפסות, קומה 1 מתוך 4, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-2.55 מיליון שקלבאר שבעדירת גן 4 חדרים, רחוב אשכולית, שכונת רמות, 110 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,100,000 שקלדירת 3 חדרים, רחוב אלכסנדרוני, שכונה ו', 76 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 640,000 שקלדירת 3 חדרים, רחוב משה שרת, שכונה י"א, 74 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 815,000 שקלקוטג' 5 חדרים, רחוב אשכולית, שכונת רמות, 170 מ"ר בנוי, גינה 100 מ"ר, חניה, נמכר ב- 2,620,000 שקלדירת 4 חדרים, רחוב שאול המלך, שכונה י"א, 75 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב- 835,000 שקלדירת 3 חדרים, רחוב סנהדרין, שכונה ד', 60 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 600,000 שקלבת יםדירת 2 חדרים, רחוב כינרת, 55 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 1,675,000 שקליבנהדירת 6 חדרים, רחוב המשוט, השכונה הירוקה, 138 מ"ר, מרפסת 21 מ"ר, קומה 13 מתוך 16, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,780,000 שקלמודיעיןדירת 3 חדרים, רחוב יצחק רבין, שכונת השבטים, 97 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, חניה, נמכרה ב- 2,520,000 שקלדירת גן 4.5 חדרים, רחוב לאה אמנו, שכונת מוריה, 100 מ"ר, גינה 120 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,900,000 שקלדירת 4 חדרים, רחוב מגדל דוד, שכונת הפרחים, 165 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 10 מתוך 16, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,100,000 שקלאשדודדירת 4 חדרים, רחוב הצוללים, רובע ד', 139 מ"ר, מרפסת 24 מ"ר, קומה 1 מתוך 7, מעלית, נמכרה ב- 1,930,000 שקלדירת 4 חדרים, רחוב התקווה, רובע הסיטי, 119 מ"ר, קומה 3 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,150,000 שקלפנטהאוז, 5 חדרים, רחוב יואב בן צרויה, רובע י', 136 מ"ר, 2 מרפסות של 16 מ"ר, קומה 7 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכר ב- 2,070,000 שקללודדירת 4 חדרים, רחוב הכרמל, 90 מ"ר, קומה 12 מתוך 12, חניה, מעלית, נמכרה ב-1,365,000 שקלדירת 3 חדרים, רחוב הכרמל, 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 12, מעלית, נמכרה ב-1,265,000 שקלדירת 4 חדרים ,רחוב הרב אליהו, 100 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, מעלית, נמכרה ב- 1,630,000 שקלקריית ביאליקדירת 2 חדרים, רחוב גלבוע, 50 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, נמכרה ב- 780,000 שקלדירת 3 חדרים, רחוב מרטין בובר, 79 מ"ר, מרפסת 11 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, מחסן, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,150,000 שקלרמת גןדירת 3.5 חדרים ברחוב הרצל,85 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב- 2.25 מיליון שקלדירת 3 חדרים ברחוב הרצל, 78 מ"ר, קומה 4 מתוך 6,עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.55 מיליון שקלדירת 4 חדרים ברחוב חצור, 85 מ"ר, קומה 5 מתוך 9, עםמעלית וחניה נמכרה ב-2.825 מיליון שקלהנתונים לוקטו מרימקס, אנגלו סכסון ונתוני רשות המסים.