בניה דירה נדלן
צילום: תמר מצפי
עסקאות נדל"ן

למה פינוי בינוי לא כלכלי בפריפריה וכמה עולה דירת 3 חדרים ברמת גן?

וגם - ביום רביעי השבוע יתפרסם מדד המחירים לצרכן ובמקביל - מה היה השינוי במחירי הדיור בחודש דצמבר (הנתונים תמיד באיחור קל)
נתנאל אריאל | (3)

1. רעידת האדמה הקשה בטורקיה וסוריה, שגבתה את חייהם של יותר מ-20 אלף בני אדם, הזכירה לכולנו השבוע כמה שבריריים החיים וכמה אנחנו עומדים לפעמים על קרקע לא מאוד יציבה (תרתי משמע). הנושא שחזר לכותרות הוא ההתחדשות העירונית - פינוי בינוי - ובפרט בפריפריה, אזורים כמו בית שאן וטבריה, שיושבים על השבר הסורי-אפריקאי ולכן עלולים לחוות רעידת אדמה חזקה. זה לא מופרך, אפילו סביר שתהיה בישראל רעידת אדמה חזקה. הסכנה להתמוטטות של בניינים ישנים - גדולה וכולם אומרים ש'חייבים לעשות משהו'.

אז למה הסיפור הזה לא מתקדם כמו שצריך? כי האמת הפשוטה היא שזה לא משתלם כלכלית לקבלנים. והאמת - לא ברור מה רוצים מהם. האם אתם הייתם מוכנים להשקיע כסף בפרויקט שבוודאות יפסיד לכם כסף? ברור שלא. אתם לא נדבנים שמחלקים את הכסף שלכם לכל דורש. הקבלנים רוצים להרוויח, בצדק כמובן. הם לא נכנסו לתחום הנדל"ן כדי לעשות טובה או לחלק צדקה למישהו. המטרה של החברות שלהם היא להרוויח ולייצר ערך לבעלי המניות. כך עובדת הכלכלה.

פינוי בינוי עובד בצורה כזו: הקבלנים הורסים את הדירות הקיימות, בונים בניין חדש במקום עם קומות נוספות מעל. הם נותנים דירות חדשות וטובות יותר לדיירים הקיימים ואת הקומות הנוספות הם מוכרים ברווח. כלומר - הרווח שלהם נוצר *רק* בעקבות הדירות החדשות, וברור שבמקרה כזה הם צריכים למכור אותן במחיר גבוה יותר משמעותית כדי להרוויח. זה התמריץ הכלכלי שלהם שהופך את כל הנושא לכדאי מבחינתם, ובפריפריה זה פחות עובד.

כאן מנסה המדינה להיכנס לתמונה ולהפוך את ההתחדשות העירונית בפריפריה לכדאית לקבלנים, באמצעות הרבה מאוד כסף. כך אמר השבוע נציג משרד האוצר, יפתח עשהאל, בדיון בכנסת: "בפריפריה הרחוקה יש מקומות שהכדאיות הכלכלית היא נמוכה יותר ושם לדבריו קיימות תוכניות ייעודיות כגון תכנית חומש ביישובי הסיכון הססמי המוגבר – קרית שמונה, קצרין, חצור הגלילית, ראש פינה, צפת, טבריה, בית שאן, מגדל העמק, עפולה, אילת, בסכום של 6 וחצי מיליארד שקל" (להרחבה - לחצו כאן).

אבל מאיפה למדינה יש כסף לכך? הכנסות המדינה מגיעות מהציבור, מהמסים שאנחנו משלמים. אבל חברי הכנסת אוהבים לשכוח את זה. למשל, כשהם אומרים למדינה שהיא גובה יותר מדי מסים בנדל"ן ומנצלת את הצעירים. אז בעצם חברי הכנסת אומרים למדינה 'קחי פחות מסים מהצעירים', ותרי על הכנסות מנדל"ן של 37 מיליארד שקל. אבל רגע, המדינה צריכה הכנסות כדי לממן הוצאות. אם היא 'תוותר' - מאיפה יהיו לה כל אותם מיליארדי שקלים שהיא צריכה כדי לסבסד תוכניות לא כלכליות כמו התחדשות עירונית בפריפריה מבלי להיכנס לגירעון עמוק (בוודאי בתקופה שבה ההכנסות יורדות, ובפרט ההכנסות מנדל"ן שנחתכו בחודש ינואר ב-30%)? 

2. ביום רביעי הקרוב, ה-15 בחודש, יתפרסמו נתוני מדד המחירים לצרכן (אינפלציה). לצידם, תפרסם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה גם את נתוני השינוי בשוק הדיור בחודש דצמבר.

בחודש הקודם הראו נתוני הלמ"ס שירידת מחירי הדיור כבר כאן. מחירי הדירות החדשות ירדו באוקטובר-נובמבר ב-2.4%. נכון, זו רק התחלה אבל אחרי זינוק שנתי של 20% במחירים - זה בהחלט נתון מעודד. צריך גם לומר, מדובר בקצב ירידה חודשי מהיר יחסית (עליות המחירים לשם השוואה הגיעו עד 2% בחודש). הסיבה היא עליית הריבית במשק - לא תוכנית הממשלה שניסו לאורך כל העשור האחרון להיאבק במחירים. עוד ועוד תוכניות לא שינו את המגמה, ובוודאי לא גרמו לצניחה כה מהירה ומשמעותית בעסקאות ובקצב נטילת המשכנתאות. השינוי הגיע בעקבות הריבית.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

השבוע גם בנק ישראל הסבירו שזו הסיבה האמיתית. בשנה האחרונה ניסו בבנק המרכזי להמעיט בחשיבותה של הריבית במשק וטענו שהיא רק גורם משני בהשפעתה על שוק הנדל"ן, אבל בדוח היציבות הפיננסית בנק ישראל כבר נשמע אחרת: "ככל שהממשלה תצליח להתמיד ולהגדיל את שיווקי הקרקעות ולתמוך במגמת הגידול בהתחלות הבנייה שנרשמה בשנתיים האחרונות, צפוי הדבר לתמוך בהגדלת היצע הדירות ולהשפיע על מחיריהן כלפי מטה ועצירת הליך ההתבדרות. בנוסף, העלאת שיעור הריבית במשק צפויה להמשיך ולתרום להתמתנות הביקוש לדירות" (לדוח המלא).

בבנק ישראל מודים שיש להם אחריות למצב אבל גם מדגישים (בצדק) שפתרון ארוך טווח חייב להיות באמצעות הגדלת הבנייה. וזה כמובן נכון - חשוב מאוד שהממשלה תמשיך ותפעל להגדלת היצע הדירות. אי אפשר להסתפק בהעלאת הריבית של בנק ישראל ולהגיד שיהיה בסדר - קצב גידול האוכלוסיה בישראל הוא גבוה, הכי גבוה במערב ובפער גדול. בעוד במדינות אחרות הילודה נמוכה מדי (פחות מ-2 ילדים לאישה בממוצע) והמשמעות היא התכווצות של האוכלוסיה - ולכן גם צריך פחות דירות - בישראל הפריון הוא 3 ילדים לאישה בממוצע. המשמעות היא שאוכלוסיית ישראל תמשיך ותגדל בקצב מהיר. בעוד 20-30 שנה אוכלוסיית המדינה תוכפל ולכן הממשלה תהיה חייבת להמשיך ולהאיץ בנייה. 

צריך לבנות יותר במרכז הארץ. לצופף את האוכלוסייה, אפשר להכפיל ולשלש את התושבים במרכז הארץ (כמובן - תוך בניית תשתיות ביוב, חשמל ומים מתאימות). בצורה כזו - ייפתרו כמה בעיות: גם ההיצע יגדל משמעותית במרכז וזה עשוי להוריד את מחירי הדיור, גם ייפתרו הפקקים (כי רוב האוכלוסייה תגור הרבה יותר קרוב לעבודה ולא תצטרך מכוניות - אלא תוכל לבחור באלטרנטיבות כמו אופניים או הליכה ברגל, גם המטרו ייהפך להרבה יותר כלכלי כי הוא ייתן מענה לאוכלוסייה גדולה יותר שנמצאת במרכז וייענה על צורך אמיתי של יותר אנשים. ולכו תדעו - אולי התוצאה גם תהיה ש-60% מאזרחי ישראל יגיעו לעבודה ברגל, באופניים או בתחבורה ציבורית, ממש כמו שקורה בחלק ממדינות אירופה.

בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

 

רחובות

דירת דופלקס 5 חדרים ברחוב מוסקוביץ, 113 מ"ר, 2 מרפסות, קומה 1 מתוך 4,  עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-2.55 מיליון שקל  

באר שבע

דירת גן 4 חדרים, רחוב אשכולית, שכונת רמות, 110 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,100,000 שקל 

 

דירת 3 חדרים, רחוב אלכסנדרוני, שכונה ו', 76 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 640,000 שקל 

 

דירת 3 חדרים, רחוב משה שרת, שכונה י"א, 74 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 815,000 שקל 

 

קוטג' 5 חדרים, רחוב אשכולית, שכונת רמות, 170 מ"ר בנוי, גינה 100 מ"ר, חניה, נמכר ב- 2,620,000 שקל 

 

דירת 4 חדרים, רחוב שאול המלך, שכונה י"א, 75 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב- 835,000 שקל 

 

דירת 3 חדרים, רחוב סנהדרין, שכונה ד', 60 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 600,000 שקל 

 

בת ים

דירת 2 חדרים, רחוב כינרת, 55 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 1,675,000 שקל 

 

יבנה

דירת 6 חדרים, רחוב המשוט, השכונה הירוקה, 138 מ"ר, מרפסת 21 מ"ר, קומה 13 מתוך 16, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,780,000 שקל 

 

מודיעין

דירת 3 חדרים, רחוב יצחק רבין, שכונת השבטים, 97 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, חניה, נמכרה ב- 2,520,000 שקל 

 

דירת גן 4.5 חדרים, רחוב לאה אמנו, שכונת מוריה, 100 מ"ר, גינה 120 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,900,000 שקל 

 

דירת 4 חדרים, רחוב מגדל דוד, שכונת הפרחים, 165 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 10 מתוך 16, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,100,000 שקל 

 

אשדוד

דירת 4 חדרים, רחוב הצוללים, רובע ד', 139 מ"ר, מרפסת 24 מ"ר, קומה 1 מתוך 7, מעלית, נמכרה ב- 1,930,000 שקל 

 

דירת 4 חדרים, רחוב התקווה, רובע הסיטי, 119 מ"ר, קומה 3 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,150,000 שקל 

 

פנטהאוז,  5 חדרים, רחוב יואב בן צרויה, רובע י', 136 מ"ר, 2 מרפסות של 16 מ"ר, קומה 7 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכר ב- 2,070,000 שקל 

 

לוד

דירת 4 חדרים, רחוב הכרמל, 90 מ"ר, קומה 12 מתוך 12, חניה, מעלית, נמכרה ב-1,365,000 שקל 

 

דירת 3 חדרים, רחוב הכרמל, 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 12, מעלית, נמכרה ב-1,265,000 שקל 

 

דירת 4 חדרים ,רחוב הרב אליהו, 100 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, מעלית, נמכרה ב- 1,630,000 שקל 

 

קריית ביאליק

דירת 2 חדרים, רחוב גלבוע, 50 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, נמכרה ב- 780,000 שקל 

 

דירת 3 חדרים, רחוב מרטין בובר, 79 מ"ר, מרפסת 11 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, מחסן, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,150,000 שקל 

 

רמת גן

דירת 3.5 חדרים ברחוב הרצל, 85 מ"ר, קומה 2 מתוך 4,  ללא מעלית וללא חניה,  נמכרה ב- 2.25 מיליון שקל

דירת 3 חדרים ברחוב הרצל, 78 מ"ר, קומה 4 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.55 מיליון שקל

דירת 4 חדרים ברחוב חצור, 85 מ"ר, קומה 5 מתוך 9,  עם מעלית וחניה  נמכרה ב-2.825 מיליון שקל 

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 3.
    חיים 14/02/2023 08:25
    הגב לתגובה זו
    האם מישהו בכלל עשה מחקר עומק ואובייקטיבי ובדק כמה מהעובדים המועסקים בת"א, לדוגמה, והמגיע עם רכב פרטי אליה, אכן מתגורר באזור גוש דן? דבר נוסף, בנייה לגובה באזור המרכז לא תוריד את מחירי הדיור שם וגם לא תפתור את בעיות חיזוק מבנים בפריפריה. מה שבכתבה מציעים למעשה זה להעביר את תושבי הפריפריה למרכז וכך לפתור את הצורך בעידוד קבלנים לבנות בפריפריה.
  • 2.
    ראובן 12/02/2023 05:37
    הגב לתגובה זו
    ישנה התחדשות עירונית שווי ערך הקרקע עולה יזמים חברות גדולות כבר מתקדמים
  • 1.
    אזרחית 11/02/2023 17:53
    הגב לתגובה זו
    כאשר הימין בשלטון העניים בוכים כי בשוק התחרות חופשית, שבבסיס האידיאולוגיה של הימין כ"א לפי יכולתו. זו לא מדיניות סצוציאליסטית.
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותדירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות
מחירי הדירות לאן

משכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?

הלחץ של הקבלנים מוביל למבצעים והנחות שמגיעים לעד 10% ממחיר הדירה. בינתיים, המוכרים על הגדר; איך תדעו מתי העיתוי הנכון לרכישת דירה?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

נתוני משרד האוצר המעודכנים מראים שהחולשה בשוק הדירות נמשכת - ירידה חדה של 34% במכירות דירות חדשות ברבעון השני. כל השוק בירידה, אבל אצל הקבלנים זה מורגש יותר. בחודש יולי נרכשו 8,011 דירות בסך הכל, ירידה של 10% בהשוואה ליולי אשתקד. אולם מכירות הקבלנים בשוק החופשי, הסתכמו ב-1,964 דירות בלבד - צניחה של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.

"בארבעת החודשים האחרונים לא עוברות מכירות הקבלנים בשוק החופשי את הסף של אלפיים דירות", מודגש בדוח של הכלכלן הראשי באוצר, "לשם השוואה, בשנת 2024 רק בחודש אחד, אוקטובר, על רקע חגי תשרי, נרשמה רמת מכירות בשוק החופשי הנמוכה מאלפיים דירות". מדובר על שפל של כ-20 שנים כשבמקביל יש פגיעה גדולה בתזרים של הקבלנים.


הנחות מוסוות של עד 10%

הצניחה במכירות מתחילת השנה וירידות המחירים בשטח, גורמים ליזמים לתת הנחות מוסוות של 5% עד 10% ממחיר הדירה. הם לא רוצים לשדר ירידה במחירים, ולכן עושים הכל כדי שהמחיר הנקוב יישאר כמעט ללא שינוי ונותנים הטבות גדולות מאוד מסביב. למעשה, נראה ששוק הנדל"ן חוזר לעידן המבצעים הגדולים כדי למשוך קונים. אלו לא מגיעים על רקע המצב הכלכלי, הריבית הגבוהה והמלחמה שמייצרת אי וודאות. אבל צריך לזכור שקיים ביקוש קשיח של כ-60 אלף והוא לא הולך להיעלם. המצב עכשיו מוביל את היזמים להאריך את משך הבנייה לעכב פרויקטים וזה יוביל למחזוריות - יהיה בהמשך מחסור בדירות. כעת יש כ-82 אלף דירות במלאי וזה נראה מספק, אבל מה יהיה עוד שנה וחצי-שנתיים אם התחלות הבנייה וקצב הבנייה יישארו נמוכים? 

הקבלנים יכולים לווסת את שוק הדירות במעשיהם. זה שוק שנשלט על ידם וכאן הכשל הגדול. במקודם או במאוחר אנשים יקנו דירות, הם לא ישארו אצל ההורים או ימצאו חלופות ובהדרגה, המלאי ייפחת. צריך להתכונן ליום הזה והאחריות היא במשרד השיכון והבינוי לצד משרד האוצר. הבעיה שהם לא מתנהלים באחריות - גם הנוכחיים וגם קודמיהם. הם לא מאפשרים היצע מאוד גדול ותחרותי בשוק הדירות. 


ונחזור למצב הנוכחי. הקבלנים כאמור מספקים הנחות והטבות מוסוות כדי למשוך רוכשים לרבות נתינת משכנתאות בריבית אפס, סבסוד הקרן והריבית משכנתא עד לכניסה לדירה, מימון שכר דירה למשך שנים, ריהוט מלא לדירה החדשה, כיסוי מס רכישה,  תשלום מאוחר של העסקה, אפילו משמעותית אחרי מסירת הדירה. זה רק חלק מהאפשרויות הקיימות בשוק - העיקר שתקנו דירה.