למה פינוי בינוי לא כלכלי בפריפריה וכמה עולה דירת 3 חדרים ברמת גן?
1. רעידת האדמה הקשה בטורקיה וסוריה, שגבתה את חייהם של יותר מ-20 אלף בני אדם, הזכירה לכולנו השבוע כמה שבריריים החיים וכמה אנחנו עומדים לפעמים על קרקע לא מאוד יציבה (תרתי משמע). הנושא שחזר לכותרות הוא ההתחדשות העירונית - פינוי בינוי - ובפרט בפריפריה, אזורים כמו בית שאן וטבריה, שיושבים על השבר הסורי-אפריקאי ולכן עלולים לחוות רעידת אדמה חזקה. זה לא מופרך, אפילו סביר שתהיה בישראל רעידת אדמה חזקה. הסכנה להתמוטטות של בניינים ישנים - גדולה וכולם אומרים ש'חייבים לעשות משהו'.
אז למה הסיפור הזה לא מתקדם כמו שצריך? כי האמת הפשוטה היא שזה לא משתלם כלכלית לקבלנים. והאמת - לא ברור מה רוצים מהם. האם אתם הייתם מוכנים להשקיע כסף בפרויקט שבוודאות יפסיד לכם כסף? ברור שלא. אתם לא נדבנים שמחלקים את הכסף שלכם לכל דורש. הקבלנים רוצים להרוויח, בצדק כמובן. הם לא נכנסו לתחום הנדל"ן כדי לעשות טובה או לחלק צדקה למישהו. המטרה של החברות שלהם היא להרוויח ולייצר ערך לבעלי המניות. כך עובדת הכלכלה.
פינוי בינוי עובד בצורה כזו: הקבלנים הורסים את הדירות הקיימות, בונים בניין חדש במקום עם קומות נוספות מעל. הם נותנים דירות חדשות וטובות יותר לדיירים הקיימים ואת הקומות הנוספות הם מוכרים ברווח. כלומר - הרווח שלהם נוצר *רק* בעקבות הדירות החדשות, וברור שבמקרה כזה הם צריכים למכור אותן במחיר גבוה יותר משמעותית כדי להרוויח. זה התמריץ הכלכלי שלהם שהופך את כל הנושא לכדאי מבחינתם, ובפריפריה זה פחות עובד.
כאן מנסה המדינה להיכנס לתמונה ולהפוך את ההתחדשות העירונית בפריפריה לכדאית לקבלנים, באמצעות הרבה מאוד כסף. כך אמר השבוע נציג משרד האוצר, יפתח עשהאל, בדיון בכנסת: "בפריפריה הרחוקה יש מקומות שהכדאיות הכלכלית היא נמוכה יותר ושם לדבריו קיימות תוכניות ייעודיות כגון תכנית חומש ביישובי הסיכון הססמי המוגבר – קרית שמונה, קצרין, חצור הגלילית, ראש פינה, צפת, טבריה, בית שאן, מגדל העמק, עפולה, אילת, בסכום של 6 וחצי מיליארד שקל" (להרחבה - לחצו כאן).
- מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
- אשדוד: המחירים ירדו עד 10% - אבל המשקיעים הותיקים עדיין הרוויחו בגדול
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אבל מאיפה למדינה יש כסף לכך? הכנסות המדינה מגיעות מהציבור, מהמסים שאנחנו משלמים. אבל חברי הכנסת אוהבים לשכוח את זה. למשל, כשהם אומרים למדינה שהיא גובה יותר מדי מסים בנדל"ן ומנצלת את הצעירים. אז בעצם חברי הכנסת אומרים למדינה 'קחי פחות מסים מהצעירים', ותרי על הכנסות מנדל"ן של 37 מיליארד שקל. אבל רגע, המדינה צריכה הכנסות כדי לממן הוצאות. אם היא 'תוותר' - מאיפה יהיו לה כל אותם מיליארדי שקלים שהיא צריכה כדי לסבסד תוכניות לא כלכליות כמו התחדשות עירונית בפריפריה מבלי להיכנס לגירעון עמוק (בוודאי בתקופה שבה ההכנסות יורדות, ובפרט ההכנסות מנדל"ן שנחתכו בחודש ינואר ב-30%)?
2. ביום רביעי הקרוב, ה-15 בחודש, יתפרסמו נתוני מדד המחירים לצרכן (אינפלציה). לצידם, תפרסם הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה גם את נתוני השינוי בשוק הדיור בחודש דצמבר.
בחודש הקודם הראו נתוני הלמ"ס שירידת מחירי הדיור כבר כאן. מחירי הדירות החדשות ירדו באוקטובר-נובמבר ב-2.4%. נכון, זו רק התחלה אבל אחרי זינוק שנתי של 20% במחירים - זה בהחלט נתון מעודד. צריך גם לומר, מדובר בקצב ירידה חודשי מהיר יחסית (עליות המחירים לשם השוואה הגיעו עד 2% בחודש). הסיבה היא עליית הריבית במשק - לא תוכנית הממשלה שניסו לאורך כל העשור האחרון להיאבק במחירים. עוד ועוד תוכניות לא שינו את המגמה, ובוודאי לא גרמו לצניחה כה מהירה ומשמעותית בעסקאות ובקצב נטילת המשכנתאות. השינוי הגיע בעקבות הריבית.
- רמ"י דורשת מיליונים ממשרתי מילואים שזכו במגרשים בהאון - אך המועצה מונעת בנייה
- איך להימנע מתשלום היטל השבחה במכירת דירה בפינוי בינוי?
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- הקבלן הוותיק: "קיים מלאי גדול של דירות בשוק - רק לאחר שהוא...
השבוע גם בנק ישראל הסבירו שזו הסיבה האמיתית. בשנה האחרונה ניסו בבנק המרכזי להמעיט בחשיבותה של הריבית במשק וטענו שהיא רק גורם משני בהשפעתה על שוק הנדל"ן, אבל בדוח היציבות הפיננסית בנק ישראל כבר נשמע אחרת: "ככל שהממשלה תצליח להתמיד ולהגדיל את שיווקי הקרקעות ולתמוך במגמת הגידול בהתחלות הבנייה שנרשמה בשנתיים האחרונות, צפוי הדבר לתמוך בהגדלת היצע הדירות ולהשפיע על מחיריהן כלפי מטה ועצירת הליך ההתבדרות. בנוסף, העלאת שיעור הריבית במשק צפויה להמשיך ולתרום להתמתנות הביקוש לדירות" (לדוח המלא).
בבנק ישראל מודים שיש להם אחריות למצב אבל גם מדגישים (בצדק) שפתרון ארוך טווח חייב להיות באמצעות הגדלת הבנייה. וזה כמובן נכון - חשוב מאוד שהממשלה תמשיך ותפעל להגדלת היצע הדירות. אי אפשר להסתפק בהעלאת הריבית של בנק ישראל ולהגיד שיהיה בסדר - קצב גידול האוכלוסיה בישראל הוא גבוה, הכי גבוה במערב ובפער גדול. בעוד במדינות אחרות הילודה נמוכה מדי (פחות מ-2 ילדים לאישה בממוצע) והמשמעות היא התכווצות של האוכלוסיה - ולכן גם צריך פחות דירות - בישראל הפריון הוא 3 ילדים לאישה בממוצע. המשמעות היא שאוכלוסיית ישראל תמשיך ותגדל בקצב מהיר. בעוד 20-30 שנה אוכלוסיית המדינה תוכפל ולכן הממשלה תהיה חייבת להמשיך ולהאיץ בנייה.
צריך לבנות יותר במרכז הארץ. לצופף את האוכלוסייה, אפשר להכפיל ולשלש את התושבים במרכז הארץ (כמובן - תוך בניית תשתיות ביוב, חשמל ומים מתאימות). בצורה כזו - ייפתרו כמה בעיות: גם ההיצע יגדל משמעותית במרכז וזה עשוי להוריד את מחירי הדיור, גם ייפתרו הפקקים (כי רוב האוכלוסייה תגור הרבה יותר קרוב לעבודה ולא תצטרך מכוניות - אלא תוכל לבחור באלטרנטיבות כמו אופניים או הליכה ברגל, גם המטרו ייהפך להרבה יותר כלכלי כי הוא ייתן מענה לאוכלוסייה גדולה יותר שנמצאת במרכז וייענה על צורך אמיתי של יותר אנשים. ולכו תדעו - אולי התוצאה גם תהיה ש-60% מאזרחי ישראל יגיעו לעבודה ברגל, באופניים או בתחבורה ציבורית, ממש כמו שקורה בחלק ממדינות אירופה.
בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:
רחובות
דירת דופלקס 5 חדרים ברחוב מוסקוביץ, 113 מ"ר, 2 מרפסות, קומה 1 מתוך 4, עם מעלית וחנייה, נמכרה ב-2.55 מיליון שקל
באר שבע
דירת גן 4 חדרים, רחוב אשכולית, שכונת רמות, 110 מ"ר, קומת קרקע מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,100,000 שקל
דירת 3 חדרים, רחוב אלכסנדרוני, שכונה ו', 76 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 640,000 שקל
דירת 3 חדרים, רחוב משה שרת, שכונה י"א, 74 מ"ר, קומה 8 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 815,000 שקל
קוטג' 5 חדרים, רחוב אשכולית, שכונת רמות, 170 מ"ר בנוי, גינה 100 מ"ר, חניה, נמכר ב- 2,620,000 שקל
דירת 4 חדרים, רחוב שאול המלך, שכונה י"א, 75 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, נמכרה ב- 835,000 שקל
דירת 3 חדרים, רחוב סנהדרין, שכונה ד', 60 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 600,000 שקל
בת ים
דירת 2 חדרים, רחוב כינרת, 55 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, נמכרה ב- 1,675,000 שקל
יבנה
דירת 6 חדרים, רחוב המשוט, השכונה הירוקה, 138 מ"ר, מרפסת 21 מ"ר, קומה 13 מתוך 16, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,780,000 שקל
מודיעין
דירת 3 חדרים, רחוב יצחק רבין, שכונת השבטים, 97 מ"ר, מרפסת 10 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, חניה, נמכרה ב- 2,520,000 שקל
דירת גן 4.5 חדרים, רחוב לאה אמנו, שכונת מוריה, 100 מ"ר, גינה 120 מ"ר, קומה 1 מתוך 2, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,900,000 שקל
דירת 4 חדרים, רחוב מגדל דוד, שכונת הפרחים, 165 מ"ר, מרפסת 12 מ"ר, קומה 10 מתוך 16, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,100,000 שקל
אשדוד
דירת 4 חדרים, רחוב הצוללים, רובע ד', 139 מ"ר, מרפסת 24 מ"ר, קומה 1 מתוך 7, מעלית, נמכרה ב- 1,930,000 שקל
דירת 4 חדרים, רחוב התקווה, רובע הסיטי, 119 מ"ר, קומה 3 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,150,000 שקל
פנטהאוז, 5 חדרים, רחוב יואב בן צרויה, רובע י', 136 מ"ר, 2 מרפסות של 16 מ"ר, קומה 7 מתוך 7, חניה, מעלית, נמכר ב- 2,070,000 שקל
לוד
דירת 4 חדרים, רחוב הכרמל, 90 מ"ר, קומה 12 מתוך 12, חניה, מעלית, נמכרה ב-1,365,000 שקל
דירת 3 חדרים, רחוב הכרמל, 70 מ"ר, קומה 1 מתוך 12, מעלית, נמכרה ב-1,265,000 שקל
דירת 4 חדרים ,רחוב הרב אליהו, 100 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, מעלית, נמכרה ב- 1,630,000 שקל
קריית ביאליק
דירת 2 חדרים, רחוב גלבוע, 50 מ"ר, קומה 2 מתוך 2, נמכרה ב- 780,000 שקל
דירת 3 חדרים, רחוב מרטין בובר, 79 מ"ר, מרפסת 11 מ"ר, קומה 8 מתוך 9, מחסן, חניה, מעלית, נמכרה ב- 1,150,000 שקל
רמת גן
דירת 3.5 חדרים ברחוב הרצל, 85 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ללא מעלית וללא חניה, נמכרה ב- 2.25 מיליון שקל
דירת 3 חדרים ברחוב הרצל, 78 מ"ר, קומה 4 מתוך 6, עם מעלית וחניה, נמכרה ב-2.55 מיליון שקל
דירת 4 חדרים ברחוב חצור, 85 מ"ר, קומה 5 מתוך 9, עם מעלית וחניה נמכרה ב-2.825 מיליון שקל
- 3.חיים 14/02/2023 08:25הגב לתגובה זוהאם מישהו בכלל עשה מחקר עומק ואובייקטיבי ובדק כמה מהעובדים המועסקים בת"א, לדוגמה, והמגיע עם רכב פרטי אליה, אכן מתגורר באזור גוש דן? דבר נוסף, בנייה לגובה באזור המרכז לא תוריד את מחירי הדיור שם וגם לא תפתור את בעיות חיזוק מבנים בפריפריה. מה שבכתבה מציעים למעשה זה להעביר את תושבי הפריפריה למרכז וכך לפתור את הצורך בעידוד קבלנים לבנות בפריפריה.
- 2.ראובן 12/02/2023 05:37הגב לתגובה זוישנה התחדשות עירונית שווי ערך הקרקע עולה יזמים חברות גדולות כבר מתקדמים
- 1.אזרחית 11/02/2023 17:53הגב לתגובה זוכאשר הימין בשלטון העניים בוכים כי בשוק התחרות חופשית, שבבסיס האידיאולוגיה של הימין כ"א לפי יכולתו. זו לא מדיניות סצוציאליסטית.

מחירי הדירות בנתניה והפצצה שמחכה לנו בתחילת השנה הבאה?
כמה עלו המחירים בנתניה, מה מחירי של דירה ממוצעת? וגם - האם יהיה גל של ביקושים לדירות מזכאים שיתאכזבו מירידה בסיכוי לזכות בדירה בהנחה, ולמה בצלאל סמוטריץ וחיים כץ יהיו אשמים באם מחירי הדירות יעלו?
מחירי הדירות בנתניה עלו בכ-7%-8% בשנה בעשור האחרון, זה בערך הממוצע הארצי. הבדיקה שלנו כללה דירות שנמכרו בזמן האחרון שיש להם היסטוריה ב-12 השנים האחרונות של עסקאות קודמות (כלומר בטווח של 12 שנים יש שתי עסקאות) וכך אפשר לקבל תמונה יחסית מהימנה על השינוי במחיר הדירה הספציפית. עם זאת, זה עדיין לא תמונה מלאה כי יש דירות שהושבחו בגלל התחדשות עירונית ויש דירות שעברו שיפוץ והנכס הושבח לפני המכירה כשאנחנו לא יודעים להעריך את העלות, ועדיין - זה המידע הכי נכון שאפשר למצוא כי במקביל לשיפוץ גם יש בלאי אמיתי של הדירה, וככל שהמדגם גדול (לקחנו כמה עשרות) אז הוא מייצג דירות "ממוצעות" - לא חדשות ולא ישנות מאוד. כך שהממצאים האלו משקפים את המציאות
בשנה האחרונה יש חולשה מסוימת במחירים, אבל לא גדולה מדי כשבשנתיים האחרונות, העלייה יחסית נבלמה - המחיר החציוני הממוצע של דירת 5 חדרים בנתניה עומד על 3.35 מיליון שקל בדומה למחיר לפני כשנתיים-שנתיים וחצי.
מחירי הדירות בארץ ירדו בשנה האחרונה ב-5%-10%, יש חשש גדול שסיום המלחמה והחזרת החטופים החיים, יובילו לאופוריה וביקושים מצד כאלו שישבו על הגדר, ואז המחירים יחזרו לעלות. מעבר לכך, שר האוצר ושר השיכון והבינוי לא מייצרים תחליף לדירה בהנחה ופתרון הולם להפחתה דרמטית של דירות והנחות במסגרת המבצעים העתידיים. זה אומר ש150 אלף זכאים מבינים כעת שהסיכוי שלהם לזכות בדירה שהיה בערך 5% בכל הגרלה, יורד דרמטית. חלקם יוותרו על כרטיס ההגרלה ויחפשו דירה. זוג ועוד זוג, ועדו שכאי ועוד זכאית וככה הביקושים נערמים והמחירים יעלו. באוצר מנפנפים אותנו עם תשובה שמעידה על חוסר הבנה ואכפתיות - ההזדמנות לירידת מחירי הדירות ולמה היא עלולה להתפספס? אם השרים לא יפעלו בנידון, יש סיכוי לא קטן שמגמת הירידה במחירים תתהפך - כשזה יקרה תזכרו שהאחראים העיקרים הם בצלאל סמוטריץ' וחיים כץ.
ונחזור לנתניה. הנה עסקאות מהזמן האחרון:
בשדרת האגמים: דירת 5 חדרים, 130 מ"ר, קומה 2 מתוך 6, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־3.43 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ח"ן: דירת 4 חדרים, 94 מ"ר, קומה 6 מתוך 7, נמכרה ב־2.11 מיליון שקל (22.5 אלף שקל למ"ר).
ברחוב קליר, במרכז העיר: דירת 4 חדרים, 131 מ"ר, קומה 15 מתוך 26, נמכרה ב־2.60 מיליון שקל (19.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב חיים כהן מגורי: דירת 4 חדרים, 92.86 מ"ר, קומה 4, נמכרה ב־2.40 מיליון שקל (25.8 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בר יהודה: דירת 4 חדרים, 77 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב־1.86 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אהרון צבי פרופס: דירת 4 חדרים, 89.9 מ"ר, קומה 5, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל (24.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הגלבוע: דירת 3 חדרים, 79 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב־1.75 מיליון שקל (22.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב אנילביץ, בשכונת רמת אפרים: בית בן 3 חדרים, 57 מ"ר, נמכר ב־1.60 מיליון שקל (28.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב יאנוש קורצ'ק: דירת 3 חדרים, 67 מ"ר, קומה 5 מתוך 7, עם חניה, נמכרה ב־1.96 מיליון שקל (29.3 אלף שקל למ"ר).
ברחוב מאיר עמית: דירת 5 חדרים, 117 מ"ר, קומה 6 מתוך 12, עם שני מקומות חניה, נמכרה ב־2.82 מיליון שקל (24.1 אלף שקל למ"ר).
ברחוב בני ברמן: דירת 4 חדרים, 111.4 מ"ר, קומה 6, נמכרה ב־3.79 מיליון שקל (34.0 אלף שקל למ"ר).
בשדרות ניצה, בצפון העיר סמוך לחוף: דירת 3 חדרים, 99 מ"ר, קומה 2 מתוך 17, נמכרה ב־2.00 מיליון שקל (20.2 אלף שקל למ"ר).
ברחוב הרב רפאל: דירת 3 חדרים, 62.95 מ"ר, קומה 2, נמכרה ב־1.67 מיליון שקל (26.4 אלף שקל למ"ר).

רמ"י דורשת מיליונים ממשרתי מילואים שזכו במגרשים בהאון - אך המועצה מונעת בנייה
80 חיילי מילואים שזכו במכרז המיוחד למגרשים על שפת הכנרת מתבקשים לשלם עכשיו בין 1 ל-2 מיליון שקל, אבל המועצה האזורית עמק הירדן מסרבת להנפיק היתרי בנייה ובג"ץ טרם הכריע
רשות מקרקעי ישראל פרסמה בנובמבר 2024 את תוצאות שני המכרזים לשיווק 171 מגרשים לבנייה צמודת קרקע בקיבוץ האון שבחוף הדרומי של הכנרת. 80 מהמגרשים שווקו במסלול מיוחד למשרתי מילואים, שראו בכך הזדמנות נדירה לבנות בית באזור מבוקש במחיר מופחת. אלא שהמועצה האזורית עמק הירדן הודיעה עוד לפני פרסום תוצאות המכרז כי לא תאפשר מתן היתרי בנייה בשלוש השנים הקרובות, ובמקביל הגישה עתירה לבג"ץ נגד רמ"י.
למרות המבוי הסתום, רשות מקרקעי ישראל שלחה לזוכים דרישות תשלום בהיקפים של של 1-2 מיליון שקל, עוד לפני שניתן מועד ברור לתחילת העבודות. הזוכים נדרשים לשלם בתוך 90 יום, בזמן שהתב"ע החדשה למתחם טרם אושרה וההליך המשפטי עדיין מתנהל. הזוכים מתארים מצב אבסורדי שבו נדרשים מהם סכומים עצומים בזמן שבפועל לא ניתן להתחיל לבנות.
60 מיליון שקל חובות והסדר עם המדינה
שורש הסכסוך נעוץ במשבר כלכלי עמוק שאליו נקלע קיבוץ האון בסוף שנות התשעים, אז הצטברו חובותיו לכ-60 מיליון שקל. בשנת 2002 הוחלט על הסדר כולל: המדינה תקבל לידיה כ-300 דונם של שטחים חקלאיים וקרקע למגורים, ובתמורה יוסדרו חובות הקיבוץ, תובטח פנסיה לחבריו וישופצו בתי המגורים של 60 מהם. הכוונה המקורית הייתה להקים יישוב קהילתי חדש במקום הקיבוץ, מהלך שאמור היה לייצר הכנסות ולהחזיר את השטח לפעילות.
אלא שבפועל, הפרויקט נתקע בין אינטרסים מנוגדים: מצד אחד רמ"י שמבקשת למכור את המגרשים בשוק חופשי, ומצד שני המועצה האזורית שמבקשת לשמור על צביון מקומי ועל השפעתה התכנונית. המועצה טוענת כי רמ"י פעלה שלא בתום לב, תוך התנערות מהבנות קודמות עם הקיבוץ ועם משרד הבינוי והשיכון. לטענתה, הבעיה המרכזית אינה מי יקנה את המגרשים אלא איך יוקם היישוב החדש, ובעיקר מי יישא בהוצאות הפיתוח העצומות.
- מי ינצח בחוף האון? המועצה האזורית הודיעה על הקפאת היתרים ל-3 שנים
- "לא חוקי": מועצת עמק הירדן וקיבוץ האון ערערו לעליון נגד רמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
סלע המחלוקת בין רמ"י לבין המועצה האזורית עמק הירדן הוא נושא הפיתוח: מי ישלם על הקמת התשתיות, הכבישים והחיבורים לחשמל ולביוב. לפי הערכות, מדובר בהוצאה של עשרות מיליוני שקלים, אולי אף יותר ממאה מיליון שקל במצטבר. רמ"י טוענת כי דמי הפיתוח אמורים להיות משולמים על ידי הרוכשים בהתאם למפורט במכרז, וכי כל המשתתפים היו מודעים מראש למורכבות התכנונית של המתחם. מנגד, המועצה גורסת כי הרשות מנסה להעביר אליה באופן שרירותי את האחריות לביצוע עבודות שאינן בסמכותה, וכי ללא הסדר מוסכם וברור, לא ניתן יהיה להנפיק היתרי בנייה בשטח.