סגן נשיא התאחדות הקבלנים מזהיר: "בניינים ישנים יקרסו ברעידת אדמה"
כ-500 בני אדם כבר נהרגו בעקבות רעידת האדמה בסוריה וברטוקיה, שהורגשה לפנות בוקר גם בישראל, בעוצמה של 7.8 בסולם ריכטר. שתי המדינות איבדו לא רק מאות בני אדם, אלא חוו גם הרס גדול - מאות בתים קרסו בשתי המדינות, באחת מרעידות האדמה הגדולות ביותר בשנים האחרונות והחזקה ביותר באזור מאז סוף שנות ה-30.
אבל אותנו מעניין בעיקר איך רעידת האדמה תשפיע עלינו והאם העובדה שהיא הורגשה גם בישראל אומרת משהו.
חיים פייגלין, מנכ"ל קבוצת צמח המרמן וסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, אמר: "רעידת האדמה שפקדה את טורקיה היא קריאת השכמה מהדהדת בפני מדינת ישראל למגן את יישוביה מרעשים מסוג זה. להערכתי, בישראל ישנם עשרות אלפי בניינים שבסכנת התמוטטות במקרה של רעידת אדמה חזקה, ובהם מאות אלפי דירות".
עוד אמר: "כל הבניינים שנבנו כאן לפני 1980 לא עומדים בתקני רעידות אדמה בישראל והם יקרסו במקרה של רעש אדמה חזק. לו היתה מתרחשת בישראל רעידת אדמה בסדר גודל כמו שבטורקיה יכולה היתה להחריב לגמרי ערים כמו קריית שמונה, טבריה, בית שאן, צפת, ערד, אילת, וגם חלקים מירושלים לא חסינים. למעשה כל האזורים בארץ שקרובים לצד המזרחי בסכנה. אני סבור שגם לערי החוף בישראל אין תעודת ביטוח בפני רעידת אדמה חזקה שכזו".
על השאלה האם תמ"א 38, שאמור להסתיים בחודש נובמבר השנה, צריך לקבל הארכה - ענה: "אני קורא למדינה להאריך מיד את תמ"א 38 לפחות ב- 5 שנים. זאת תכנית מצילת חיים, שמסייעת לחיזוק בניינים בפני רעידות אדמה. יש לאמץ מיד את המלצות הוועדה הבינמשרדית להתחדשות עירונית והגנה בפני רעידות אדמה בפריפריה, שבהן יש קריאה לתמריצים כלכליים לקידום התחדשות עירונית בפריפריה, להקלות מס משמעותיות ליזמים שיחדשו את הפריפריה, ולהעמדת קרקע משלימה לפרויקטים כאלה. המדינה צריכה להתעורר ומהר, אחרת עלול להיות כאן אסון".
- בכירי ענף הנדל"ן: "הפעילו את החלטת השיקום - עכשיו"
- הקבלנים דורשים פטור מאחראיות - והציבור ישלם?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ערן לוי, מנכ"ל ובעלים משותף בקבוצת אלטנוילנד, הגיב: "רעידת האדמה שהורגשה כאן הלילה הייתה תזכורת צורמת לחשיבות שיש להתחדשות עירונית. אנחנו היזמים נמצאים במצב של חוסר יציבות וחוסר ודאות, כאשר לא ברור האם תוארך תוכנית תמ"א 38 ולכמה זמן או שמא תתקבל חלופת שקד או חלופות אחרות. המצב כיום בשטח הוא שועדי בתים רבים בבניינים בודדים מעוניינים לקדם תמ"א, אבל חוסר הוודאות מביא את היזמים לדחות לעתים פרויקטים כאלה. המדינה חייבת להבין שזה צו השעה ולצאת עם הודעה ברורה בנוגע לחידוש מבנים בודדים".
לגבי פינוי בינוי אמר: "אין ספק שזאת תוכנית שמתאימה ליותר רשויות, ועדיין אנחנו רואים רשויות שמקדמות יותר פינוי בינוי בתחומן וכאלו שפחות. בתור חברה שמקדמת אג'נדה ירוקה ובנייה לפי סטנדרטים ירוקים מחמירים, אני מציע שתינתן עדיפות ליזמים שהתחייבו לקדם התחדשות עירונית ירוקה, עפ"י תקני בנייה ירוקה של שלושה כוכבים ומעלה".
שגיא לנצ'נר, מנכ"ל חברת ינוב: "אני מאוד מקווה שרעידת האדמה שהייתה הלילה תאיץ את תהליכי ההתחדשות העירונית בערים שונות. היום התהליכים איטיים במיוחד. אנחנו למשל, נמצאים בתהליך של קידום תמ"א 38/2 במס' בניינים סמוכים בהוד השרון כבר כ- 5 שנים, ולפתע קיבלנו הוראה מהרשות המקומית לאחד בניינים נוספים ולקדם מסלול של פינוי בינוי".
- שיכון ובינוי נבחרה לפרויקט פינוי‑בינוי בנווה עופר
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם
עוד הוסיף: "אני מבין את ההיגיון של התחדשות עירונית במתחמים גדולים יותר, אבל המעבר הזה מעכב מאוד את התהליכים ובסופו של יום ישנם דיירים שסובלים מבניינים מתפוררים, עם בעיות תרמיות אקוסטיות, ונזילות קשות שרק רוצים לגור בבית ראוי. המדינה צריכה למצוא חלופה ראויה לתמ"א 38, שהיא לא רק פינוי בינוי, כדי לתת מענה מהיר יותר לכל אותם בניינים ישנים".
תומר רייפמן מנכ"ל חברת יעז מציין: "כשם שחלקנו התעוררנו באמצע הלילה מגלי רעידת האדמה שפקדה את טורקיה, כולנו צריכים להתעורר ולהבין שאין לנו זמן לבזבז. קריסת המבנים והבתים בטורקיה יכולה להתרחש גם בישראל וזוהי רק שאלה של זמן. מקבלי ההחלטות, ראשי הרשויות, וועדות התכנון, הדיירים וגם אנחנו היזמים צריכים לקחת חלק אחריות ולהתחיל לשתף פעולה בצורה הדוקה יותר. בכדי להוביל לבניה מאסיבית של התחדשות עירונית ולא רק באזורי הביקוש, יש צורך בתוכנית סדורה וברורה שתציג את כל הדרישות, הזכויות והתמורות שיש בכל עיר ובכל שכונה ברחבי המדינה. אי אפשר להתנהל בחוסר וודאות עם עיכובים בירוקרטים ודרישות שמשתנות לעיתים תכופות. חשוב לקבוע זמנים ברורים לקידום התוכניות השונות ולתגמל גם רשויות מצטיינות שדואגות להוצאת היתרי בניה נרחבים בהתחדשות העירונית. אסור לנו להמשיך במתכונת הנוכחית שפרויקט קטן יכול להיגרר על פני 5-7 שנים, צריך לקצר את לוחות הזמנים ב-90% לפחות ומניסיון זה אפשרי".
- 7.ביבי זה אסון 06/02/2023 18:29הגב לתגובה זועוד מחדל של ביבי וחבורת הפשע שלו ששלטו כאן 15 שנים אחרונות
- ביבי זה אסון 12/02/2023 01:09הגב לתגובה זוהוא לא ידע וגם זה שאני אחראי זה לא אומר שאני אשם ר"ע אמיר אוחנה
- 6.בנינים שנבנו לאחר 1980 לא יהרסו מרעידת אדמה 9 בסולם (ל"ת)מנשה 06/02/2023 18:24הגב לתגובה זו
- 5.כאילו שבניינים חדשים לא יקרסו (ל"ת)ישראלי 06/02/2023 16:51הגב לתגובה זו
- 4.ככל שהבניין גבוהה יותר הוא מסוכן יותר (ל"ת)מגדל גבוהה סכנה 06/02/2023 14:47הגב לתגובה זו
- 3.אנונימי 06/02/2023 13:59הגב לתגובה זולמה לרכב צריך טסט שנתי ולמבנה ישן לא צריך בדיקות ?
- 2.בזמן ירי עוצמתי ולא הקפצונים שירו עד עכשיו לא יועילו גםהממדים.נגד רעידת אדמה חזקה גם בניינים חדשים יקרסו. (ל"ת)גם בניינים חדשים יקרסו 06/02/2023 13:37הגב לתגובה זו
- 1.AL 06/02/2023 13:17הגב לתגובה זוברור שהוא יגיד.... .כמה מבנינים שנבנו לאחר מכן יקרסו ? סביר להניח שאיכות הבניה ברוב האתרים כיום דומה ונמוכה . לראייה גם מרפסות נופלות ... אפילו ללא רעידת אדמה .
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותמשכנתאות בריבית אפס ושכר דירה על חשבון הקבלן - העיקר שתקנו דירה; האם לקנות?
הלחץ של הקבלנים מוביל למבצעים והנחות שמגיעים לעד 10% ממחיר הדירה. בינתיים, המוכרים על הגדר; איך תדעו מתי העיתוי הנכון לרכישת דירה?
מחירי הדירות נתוני משרד האוצר המעודכנים מראים שהחולשה בשוק הדירות נמשכת - ירידה חדה של 34% במכירות דירות חדשות ברבעון השני. כל השוק בירידה, אבל אצל הקבלנים זה מורגש יותר. בחודש יולי נרכשו 8,011 דירות בסך הכל, ירידה של 10% בהשוואה ליולי אשתקד. אולם מכירות הקבלנים בשוק החופשי, הסתכמו ב-1,964 דירות בלבד - צניחה של 34% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
"בארבעת החודשים האחרונים לא עוברות מכירות הקבלנים בשוק החופשי את הסף של אלפיים דירות", מודגש בדוח של הכלכלן הראשי באוצר, "לשם השוואה, בשנת 2024 רק בחודש אחד, אוקטובר, על רקע חגי תשרי, נרשמה רמת מכירות בשוק החופשי הנמוכה מאלפיים דירות". מדובר על שפל של כ-20 שנים כשבמקביל יש פגיעה גדולה בתזרים של הקבלנים.
הנחות מוסוות של עד 10%
הצניחה במכירות מתחילת השנה וירידות המחירים בשטח, גורמים ליזמים לתת הנחות מוסוות של 5% עד 10% ממחיר הדירה. הם לא רוצים לשדר ירידה במחירים, ולכן עושים הכל כדי שהמחיר הנקוב יישאר כמעט ללא שינוי ונותנים הטבות גדולות מאוד מסביב. למעשה, נראה ששוק הנדל"ן חוזר לעידן המבצעים הגדולים כדי למשוך קונים. אלו לא מגיעים על רקע המצב הכלכלי, הריבית הגבוהה והמלחמה שמייצרת אי וודאות. אבל צריך לזכור שקיים ביקוש קשיח של כ-60 אלף והוא לא הולך להיעלם. המצב עכשיו מוביל את היזמים להאריך את משך הבנייה לעכב פרויקטים וזה יוביל למחזוריות - יהיה בהמשך מחסור בדירות. כעת יש כ-82 אלף דירות במלאי וזה נראה מספק, אבל מה יהיה עוד שנה וחצי-שנתיים אם התחלות הבנייה וקצב הבנייה יישארו נמוכים?
הקבלנים יכולים לווסת את שוק הדירות במעשיהם. זה שוק שנשלט על ידם וכאן הכשל הגדול. במקודם או במאוחר אנשים יקנו דירות, הם לא ישארו אצל ההורים או ימצאו חלופות ובהדרגה, המלאי ייפחת. צריך להתכונן ליום הזה והאחריות היא במשרד השיכון והבינוי לצד משרד האוצר. הבעיה שהם לא מתנהלים באחריות - גם הנוכחיים וגם קודמיהם. הם לא מאפשרים היצע מאוד גדול ותחרותי בשוק הדירות.
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- השבחה מהירה של 700 אלף שקל על דירה של 2.2 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ונחזור למצב הנוכחי. הקבלנים כאמור מספקים הנחות והטבות מוסוות כדי למשוך רוכשים לרבות נתינת משכנתאות בריבית אפס, סבסוד הקרן והריבית משכנתא עד לכניסה לדירה, מימון שכר דירה למשך שנים, ריהוט מלא לדירה החדשה, כיסוי מס רכישה, תשלום מאוחר של העסקה, אפילו משמעותית אחרי מסירת הדירה. זה רק חלק מהאפשרויות הקיימות בשוק - העיקר שתקנו דירה.
