כ-2,500 יח"ד תיבננה בחיפה; כ-1,000 מתוכן עבור זוכי מחיר למשתכן
הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה חיפה אישרה היום את הבקשה של רשות מקרקעי ישראל למתן היתר לכ-2,500 יחידות דיור בשכונת נאות פרס ב' (המבואות הדרומיים ב'), זאת לאחר שהשתכנעה כי עד להשלמת הבנייה של החלק המזרחי של השכונה, יושלמו שיפורים בתשתיות הביוב והתנועה בשכונה וחיבורים נדרשים לכביש 4.
מדובר בשכונה על שטח של כ-750 דונם, שתוקם במבואות הדרומיים של חיפה בין שכונת נאות פרס לבין טירת הכרמל. התוכנית שאושרה בשנת 2018 קבעה שהשכונה החדשה תיבנה בשלבים, כאשר שלב א יכלול 1,200 דירות בלבד ובשלב ב' ייבנו יתר הדירות לסה"כ מעל 6,000 דירות. מתוך כלל יחידות הדיור, תוקצנה למעלה מ-1,000 דירות לזוכי מחיר למשתכן וכ-400 לזכאים לשכירות ארוכת טווח.
הוועדה ציינה בהחלטתה כי מבוצעים באזור שיפורים תחבורתיים נוספים שונים שיאפשרו תוספת של 1,300 יחידות הדיור המוצעות ללא פגיעה במצב התחבורתי הקיים. הוועדה השתכנעה באופן שיאפשר תוספת 1,300 יחידות דיור המוצעות בבקשת יוזמת התכנית - רשות מקרקעי ישראל בשלב א' של התוכנית.
יו"ר הוועדה המחוזית חיפה, איתמר בן דוד: "מדובר בהחלטה חשובה להמשך הפיתוח של השכונה הדרומית של חיפה תוך מענה רחב של דירות "מחיר למשתכן" ודירות להשכרה, כל זאת תוך מתן מענה נדרש לתשתיות ביוב ותחבורה".
- 6.מישהו יודע איזה מתחם בשלב א ? (ל"ת)נעם 25/10/2022 03:10הגב לתגובה זו
- 5.טירת כרמל עדיפה מאות מונים על נאות פרס חיפה 22/10/2022 21:11הגב לתגובה זוטירת כרמל עדיפה מאות מונים על נאות פרס חיפה
- חיפאי 04/11/2022 17:47הגב לתגובה זושכונת נאות פרס מתוכננת ברמה הטובה ביותר ... בטירת הכרמל נראה כמו קבלנים שהלכו לאיבוד
- 4.כשלון תכנוני מחפיר 21/10/2022 08:42הגב לתגובה זולא עוברים בה נתיבי תחבורה ציבורית. לא מתוכננת בצפיפות נכונה. כשלון אדיר ומה שיקרה זה יראה תוך עשור כמו שיכוני קרית אליעזר.
- 3.רז 20/10/2022 13:26הגב לתגובה זוכל בוקר ואחהצ יש שם פקקים נוראיים כי חברנו הזדרז לאשר בניית אלפי דירות אבל לא הזדרז לנער את מש' התחבורה שירחיבו את כביש 4. יש שם נתיב אחד לכל כיוון ! א ח ד.
- 2.mtlk 19/10/2022 22:37הגב לתגובה זויגורו לא רחוק מהמפעלים של אינטל/צים/סמי עופר/מרכז הקונגרסים/הים/בית חולים כרמל/מנהרות הכרמל/כביש החוף המובעות הדרומים/תחנה מרכזית חוף הכרמל הצמודה לתחנת רכבת חוף הכרמל).איזור מתפתח ביותר.משרדים של חברת החשמל.בקיצור איזור ממש עם פוטנציאל
- 1.mtlk 19/10/2022 22:33הגב לתגובה זובשלב הריאשון יגורו בחיפה עוד 5 אלף אנשים שלא יגורו בתל אביב או בגוש דן.הם יהוו כח קניה וכל עבודה ושירותים.ולא יפלו על התשתיות של גוש דן
- רז 20/10/2022 13:26הגב לתגובה זוכל עוד לא יהיו מספיק משרות פתוחות במתם , כל האנשים היקרים האלו יסעו דרומה.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
