2.8 מ' דירות בישראל בסוף יולי; 63 א' נוספו בשנה - עלייה של 2.3%
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת היום את נתוני מרשם הדירות והמבנים בישראל נכון לשנת 2021. נכון לחודש יולי של השנה החולפת היו בישראל כ-2.8 מיליון דירות/יחידות דיור, המווהים תוספת של כ-63 אלף דירות בשנה זו, גידול של כ-2.3% ביחס לשנה החולפת. עוד מדווח הלמ"ס כי מתוך כלל הדירות במדינה, כ-2.56 מיליון דירות היו בעיריות ובמועצות מקומיות וכי 242.8 אלף מתוכם היו במועצות אזוריות.
בעשור האחרון חלה תוספת של כ-411.1 אלף דירות חדשות למגורים, גידול של כ-19.2% במספר הדירות בעיריות ובמועצות המקומיות. בשנת 2021 האחוז הגדול ביותר של הדירות היה במחוז מרכז, שם מספר הדירות ייצג כ-24.8% מכלל הדירות בארץ ובמחוז תל אביב, שם מספר הדירות ייצג כ-20% ממספר דירות אלו. האחוז הנמוך ביותר היה באיזור יהודה ושומרון שם עמד על כ-3.1% מהדירות.
המספר הגבוה ביותר של דירות היה בירושלים, שם בנויות כעת 238,521 דירות, גידול של כ-3,252 לעומת השנה הקודמת, ואחריה תל אביב, שם בנויות 213,365 דירות, גידול של כ-2,034 דירות. גידול משמעותי במספר הדירות לעומת 2020 נרשם בישובים חריש - שם נוספו דירות חדשות בשיעור גידול של 36%, ישוב טירת הכרמל - שם עמד שיעור הגידול של 17.7%, גדרה עם 14.1% וראש העין עם 9.6%. עוד מחדד הלמ"ס ואומר כי הגידול משקף בעיקר בנייה חדשה, אך עשוי לכלול גם פיצול של דירות קיימות לכמה יחידות דיור או שינוי הגדרות שימוש בנכסים.
על פי הדוח, בשנת 2021 בערים הגדולות נמצאו כ-1.26 מיליון דירות בכ-133 אלף מבנים. אחוז המבנים שבהם 41 דירות ומעלה בערים הגדולות עמד על 2.9% מכלל המבנים למגורים. הערים שבהן אחוז המבנים האלה גבוה מהממוצע הארצי היו אשדוד שם כמות דירות אלו עומד על כ-8.2%, בת ים עם 7.8%, נתניה עם 4.5%, חולון עם 4.1%, תל אביב-יפו עם 3.6% ופתח תקווה עם 3.1%.
- אבי שמחון: מחירי הדירות בדרך לירידה של 10%
- מגבלת האשראי שתקבור את החלום לדירה של רבבות צעירים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לעומת זאת, ברמת גן, כפר סבא, בני ברק ובית שמש אחוז המבנים שבהם 41 דירות ומעלה נמוך משני אחוזים מכלל המבנים למגורים בכל עיר. 70.2% מהדירות בבאר שבע ו-69.4% מהדירות באשקלון הם במבנים בני 2-1 דירות, כך דווח.
- 4.אוהד 23/01/2022 12:09הגב לתגובה זושמיועדות להשכרה שאני בספק אם נכנסו לסטטיסטיקה.
- 3.אני בודק את קריית חיים מערבית רח דגניה שכונת חוף (ל"ת)אבי 21/01/2022 06:34הגב לתגובה זו
- 2.כלכלן 20/01/2022 15:45הגב לתגובה זובונים יותר דירות מקצב הריבוי השנתי (1.8%). שוטפים לאנשים את המוח על מחסור בדירות והמשקיעים רצים אחרי נכסים ומייקרים אותם אבל בפועל אין מחסור והשכירות מתייקרת פחות מהשכר הממוצע במשק. שימו לב לעיוות השוק: משקיעים רודפים אחרי הדירות והן מתייקרות ==> יש היצע גדול של דירות להשכרה ==> השכירות כמעט לא מתייקרת וממתנת את עליית מדד המחירים ==> הריבית נשארת נמוכה ==> מחירי הדירות עולים ==> משקיעים רודפים אחרי הדירות והן מתייקרות ==> וכך חוזר חלילה
- 8 23/01/2022 13:27הגב לתגובה זוזוגות צעירים חיים אצל ההורים. אחרים חיים במחסנים. זה מחסור. לצערי הרב. הממשלות יצרו מחסור.
- 1.דוד 20/01/2022 13:50הגב לתגובה זובקיצור, כל הפצפומים על מחסור בדירות זה גימיק שיווקי הצליח לקבלנים ולבנקים לשעבד אלפי כבשים לשנים של משכנתאות
- יועץ משכנתאות 21/01/2022 09:02הגב לתגובה זועשרות אלפי דירות של אנשים עשירים שבשבילם הדירה בירושלים לדוגמא זה דירת נופש עשרות אלפי דירות הפכו אותם למשרדי עו"ד וכד" עשרות אלפי דירות נטושות שאי אפשר לגור בהם מאות דירות נמצאות במחלוקות על ירושה, ונתקעות שנים כך שתוריד את כל אלו הסכום של הדירות האלו תראה שחסר דירות טובות למגורים תשאל אותי אז איפה אנשים גרים? נכון הם גרים בדירות קטנות, מחולקות , הרוסות וכ"ו אבל רק יש להם הזדמנות לעבור לבית חדש הם עוברים והדירות המוזנחות מחכות על המדף עד שמישהו נצרך אחר מגיע תכלס יש שם תחלופה ענקית של שוכרים
- בפריפריה מאוד נפוץ זוגות צעירים שגרים עם ההורים (ל"ת)אוהד 23/01/2022 12:06
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
