לאחר שנים: פולשים פונו ממתחם ענק בת"א - צפו בתמונות

"מתחם הרכב" בדרום ת"א נתפס על ידי רשות מקרקעי ישראל - מדובר ב-20 אלף מ"ר בתחום השיפוט של ת"א, גבול חולון
לירן סהר | (7)
נושאים בכתבה קרקע תל אביב

סוף ל"מתחם הרכב" של דרום ת"א: בסופו של מאבק משפטי ממושך שהתנהל שנים רבות על ידי רשות מקרקעי ישראל כנגד הפולש דאלק חמיס, תפסו מפקחי החטיבה לשמירת הקרקע ברשות מקרקעי ישראל, בליווי כוחות משטרה, חזקה במתחם ענק, בהיקף של כ- 30,000 מ"ר, באזור משרד הרישוי בחולון (בתחום השיפוט של העיר ת"א). במהלך ההכנות לביצוע פעולת האכיפה התגלה כי הפולשים הגדילו ואף השתלטו על חלק משטח משרד הרישוי בחולון תוך שהם מספחים ותופסים שטחים המקיפים את מבני משרד התחבורה הממוקמים בסמוך ובצמידות למתחם זה.

 

במסגרת תפיסת החזקה במתחם נהרסו 5 מבנים בלתי חוקיים, שהוקמו על אדמות מדינה, כשעיקר המתחם שימש לאחסנת גרוטאות רכב וחלקי חילוף. הפלישה אל אדמות המדינה מהווה עבירה פלילית של הסגת גבול שדינה עד שנתיים מאסר בפועל. 

 

ההליך המשפטי שניהלה רשות מקרקעי ישראל בדרישה לפינוי המתחם התנהל שנים רבות ואף הגיע לבית המשפט העליון, כאשר בסופו של דבר התקבל פסק דין המחייב את חמיס לפנות את המתחם בשלבים. חמיס נמנע מלציית לפסק הדין ולא פינה את הקרקע ולפיכך תפסה הרשות חזקה במתחם בהליך הוצאה לפועל.

 

שי קרפ, סגן מנהל החטיבה לשמירת הקרקע ברשות מקרקעי ישראל, מסביר: "מדובר בפלישה בסדר גודל חסר תקדים במרקם עירוני שנעשה בתחכום ובעזות רבה. מעבר לפלישתם  הגדילו המסיגים  והשתלטו על קרקע המשמשת משרד ממשלתי והציבו עובדות בשטח, הפלישה אופיינה בעסק לחלפי רכבים  בהיקף עצום. חמיס ייתבע לשלם לקופה הציבורית כל אגורה שהרוויח מהקרקע הציבורית עליה השתלט, בתוספת עלויות הפינוי – המגיעות לסכומים גדולים. מפקחי רשות מקרקעי ישראל מבצעים את משימתם ושליחותם בשמירה על קרקעות המדינה ללא פשרות ומתוך תחושת שליחות בכל רחבי הארץ, לפי החלטות בית המשפט ועל פי כל דין".

 

עם גמר הפינוי אמורה עיריית תל אביב בשיתוף רשות מקרקעי ישראל להפוך את המתחם הענק לגינה זמנית לרווחת הציבור, עד להחלטה על הייעוד והשימוש בקרקע.

תגובות לכתבה(7):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 7.
    פועלים רק בתל אביב בזמן שבגליל פולשים לשטח בגודל ת"א (ל"ת)
    המדינה ההזויה שלנו 02/06/2015 23:53
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    עובדי סוכנותו מקרקעי ישראל פולשים ל51 דונם במבסרת ציון. (ל"ת)
    sdsd 02/06/2015 17:59
    הגב לתגובה זו
  • 5.
    העבריין צריך לקבל שנתיים כלא + עיקול כל נכסיו (ל"ת)
    דודו 02/06/2015 13:46
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    כל הכבוד לרשויות הנוגעות בדבר (ל"ת)
    אסתי 02/06/2015 12:46
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    הצדיק 02/06/2015 11:13
    הגב לתגובה זו
    חמיס לך לעזה יגנב מנוול
  • 2.
    מה קרה ? אף אחד לא מעז להגיד שפו ענק (ל"ת)
    YL 02/06/2015 11:04
    הגב לתגובה זו
  • 1.
    תתעוררו 02/06/2015 10:33
    הגב לתגובה זו
    השתלט בתחכום? אלו אדמות מדינה. בשניה שהפולש נכנס לשם על המדינה להעיף אותו לכל הרוחות! מדוע הדבר לוקח התדיינות משפטית של שנים? (ע"ח משלמי המיסים כמובן) האם העובדה שהפושע (כמה מפתיע) הוא בן למגזר מסוים הפריע בביצוע גזר הדין? האם ח"ו היה אינטרס כזה או אחר למי מרשויות שלטון החוק (ע"ע םרשת פישר ושות') לשמר את המצב? אני מייחל ליום שבו המדינה ורשויות השלטון השונות יתעוררו ויפעילו את סמכותם על הפושעים.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.

הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיות

הקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה

הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי. 

צלי אהרון |

הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".

זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%. 

בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.

הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26%  , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.

כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים  - והוא גם לא נראה באופק.

5% תשואה על ההון העצמי

אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית  של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.