בנק ישראל מודה: "הריבית הנמוכה ממריצה משקי בית להוסיף לרכוש דירות"
ב-12 החודשים שהסתיימו בחודשים אוקטובר-נובמבר, עלו מחירי הדירות בישראל ב-8%, כך עולה מדו"ח בנק ישראל עבור המחצית השנייה של 2013. לפי הבנק, היחס בין מחיר ממוצע של דירה לשכר הממוצע למשרת שכיר, יחס המבטא את יוקר מחירי הדיור, הוסיף לעלות במהלך התקופה.
לפי בנק ישראל, בטווח הארוך, הסיבה העיקרית לעלייה במחירי הדירות לפי היא קצב גידול האוכלוסייה "ההערכה היא כי בסיכומן של שלוש השנים האחרונות עלה מספרן של התחלות הבנייה על הגידול במספר משקי הבית. אך כי חולף זמן מרגע שמתחילים לבנות דירה ועד שהיא מוכנה לאכלוס, יש בנתון זה כדי למתן את ההשפעה של המחסור בדירות על מחירי הדירות, מחסור שנוצר בעקבות היקפי הבנייה הנמוכים בעשור הקודם."
מספר התחלות הבנייה מוסיף לגדול
מהנתונים עולה כי מספרן של התחלות הבנייה הוסיף לגדול השנה ועלה מכ-42 אלף יחידות דיור ב-2012 ל-44 אלף ב-2013 (לפי נתוני אוקטובר נובמבר). עם העלייה שחלה בשנים האחרונות בהתחלות הבנייה הוסיף לעלות גם היקפו של גמר הבנייה, והשנה נשלמה בנייתן של 42 אלף יחידות דיור.
בשנים 2011-2012 נכנסו לתוקף צעדי מדיניות שנועדו להקטין את הביקוש לדירות להשקעה, מדובר בצעדים בתחום המיסוי והאשראי כדוגמת ההחלטה ששיעור המשכנתא במימון לדירה להשקעה לא יעלה על 50% מהמחיר ונראה כי הם הפחיתו את היקף פעילותם של המשקיעים. אולם, בבנק ישראל מציינים שהמדיניות המוניטרית בעולם נותרה מרחיבה מאוד, עלויות המימון נותרו נמוכות והן ממריצות את משקי הבית להוסיף לרכוש דירות.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
"היקף המשכנתאות הגבוה מהווה סיכון"
הוועדה המוניטרית של בנק ישראל אמרה בשולי הדו"ח כי "במהלך התקופה הנסקרת מחירי הדירות המשיכו להאמיר בקצב גבוה עקב הריביות הנמוכות על משכנתאות, וכן מפני שהיצע הדירות מגיב באיטיות לביקושים בשל האיטיות בשיווק הקרקעות ובמתן ההיתרים לבנייה . היקף המשכנתאות הגבוה מהווה גורם סיכון עבור הלווים וכפועל יוצא מכך עבור המערכת הבנקאית. "
"על מנת להפחית את הסיכון הגלום במשכנתאות החדשות, המפקח על הבנקים פרסם באוגוסט הגבלות על מתן הלוואות לדיור; אלה נכנסו לתוקף בספטמבר (ובאו לביטוי מלא בנובמבר), והן חלות על שיעור ההחזר מן ההכנסה, על חלק ההלוואה שניתן בריבית משתנה ועל התקופה הסופית לפירעון ההלוואה. צעדים אלה מפחיתים את הסיכון המקרו-יציבותי, וכמו כן הם ממתנים את התמסורת בין הריבית המוניטרית לביקוש למשכנתאות וכך מאפשרים גמישות רבה יותר בהחלטות על גובה הריבית, כדוגמת ההחלטה להוריד את הריבית לחודש אוקטובר."
- 19.בנק ישראל במדיניות הריבית הנמוכה הובילה לבועה ענקית בנד (ל"ת)רוח"ש 05/02/2014 17:23הגב לתגובה זו
- 18.תמיר 03/02/2014 23:30הגב לתגובה זוהמדינה עוזרת לזוגות צעירים ברכישת דירה ראשונה? גם עם ריבית נמוכה אין להם סיכוי לקנות דירה אם לא יתווספו הקלות מס משמעותיות, גם לרוכשי דירה יד 2.
- 17.צביקה דורון יועץנדלן 03/02/2014 09:41הגב לתגובה זובעלי חנויות ישנות מוכרים כי שוכרים לא משלמים וקונים דירות כי אין מה לעשות עם הכסף בבנק בריבית אפסית !!!
- 16.כלכלן 02/02/2014 16:32הגב לתגובה זומחירי הדירות יקפצו בקרוב בחדות .... ברור שהריבית בישראל תמשיך לרדת .... הממשלה מתכננת לעקור מאות אלפי יהודים מהשטחים, ולשלם פיצויים במיליארדי שקלים .... כסף שיוזרם לרכישת דירות מגורים בישראל ...
- 15.טובה 02/02/2014 14:33הגב לתגובה זומוזר , רק עכשיו גילו בבנק ישראל שזה לא צד ההצע אלא צד הריבית שמתדלקת את השוק.
- 14.ציון 02/02/2014 13:59הגב לתגובה זודירה רישונה לבין משדרגים וכלל השוק מחיר לזכאי יהייה בהחזר כספי מעמ וחלק ממחיר הקרקע ההחזר יהייה באחוז מסויים וקבוע לכל הזכאים בכל חלקי הארץ לרכשים דירה חדשה ומענק מסויים לזכאים דירה ריאשונה מייד שנייה ינתן מענק בסכום מסויים שיקבע עייד הממשלה והמישרדים השייכים אים לא יפעלו כך ישרור משבר בכלענף הנדלן והמדינהתפסיד הכנסות רבות
- 13.ירדן נקדימון 02/02/2014 13:29הגב לתגובה זוהדירות הנירכשות בטירוף, אינן דירות למשפחות. הדירות הנרכשות הן אפיק השקעה , בהיעדר כל אפיק השקעה נורמלי אחר בישראל. אין מחסור בדירות. ברצינות... אי אפשר לעבוד עלינו , גברת פלוג.
- 12.יופיטר שוקי הון 02/02/2014 13:23הגב לתגובה זויוון בחזקת 20
- 11.כותבי תרחישים 02/02/2014 13:23הגב לתגובה זווועדת חקירה בוא תבוא - כמו ההונאה במניות הבנקאיות-שקרסו לאחר ההפגנות בקייץ
- 10.יופיטר שוקי הון 02/02/2014 13:06הגב לתגובה זומה היא חייה בהזיות? אני לא נדלן
- 9.אל תדאגי נגידה 02/02/2014 13:00הגב לתגובה זוכמו קודמך בתפקיד. תמשיכי להיות אטומה ליצואנים. בסוף הכל ירד . גם מחירי המנופחות . חכי עוד כמה חודשים לחרם כשהוא יפעל פה .
- 8.הממשלה 02/02/2014 12:58הגב לתגובה זולא ירדו. שאר העם לא יצליח לקנות דירה וגם אז זה יהיה במחיר מנופח ירידה של 20% זה לא מספיק לעומת הניפוח
- 7.דמגוגיה שיווק להרצת פראייר=מיתון2014-17=פיצוץ הבועה!!!! (ל"ת)נדלן=בלוף שיווק 02/02/2014 12:58הגב לתגובה זו
- 6.ניהול כושל ביזבוז כסף הדיר=בסמכותם לא עצרו הגרעון=מיתון (ל"ת)פישר/פלוג=יצרו בועה 02/02/2014 12:56הגב לתגובה זו
- 5.מיסוי דירות 02/02/2014 12:56הגב לתגובה זוממשלה חסרת אונים כזו מזמן לא היה פה. צריך לעשות חרם על קניית דירה זה יפחיד את השלומיאלים שניפחו פה בועה ועכשיו מצטדקים .
- 4.קפיטליזם החזירי=כ-300משכורות להשתעבד=ממשיך הרצת פראייר! (ל"ת)פישר/פלוג=יצרו בועה 02/02/2014 12:53הגב לתגובה זו
- 3.ממשלת הסתומים 02/02/2014 12:52הגב לתגובה זוהממשלה לא בנתה והממשלה לא הגבילה את המשכנתאות. לפחות לרוכשי דירה להשקעה היה צריך להגביל . הממשלה ניפחה בועה וכולנו נשלם.
- 2.דוד 02/02/2014 12:46הגב לתגובה זוהבורסה שלנו צריך הישפוז דחוף כול המניות חולות גם אידיבי חולה צריך ללכת למיון דחוף אידיבי ירדה ל53 אגורות אם לא צריך הישפוז כול הבורסה צריך הישפוז דחוף
- המהדי האימם ה 12 02/02/2014 13:10הגב לתגובה זואמרו לא לקנות נכון? הזהירו על אידיבי שהיא סוס מת למה קניתה? באיזה שער קניתה? אל תדאג היא תתן עלייה אידיבי לפני המוות שלה תמכור ותצא!!!! חכה היא תעלה תמכור ברווח ותצא היא תהיה שווה ל 0000000
- 1.דוד 02/02/2014 12:43הגב לתגובה זוכך נראה הבורסה שרוצים להפיל כוכב כך מפילים אותו מי 48000 המניה ירדה ל53 אגורות כמה יכולים להתהלל באדם שנתן דבדנדים היום הוא בשפל אבל לא להשמיד אותו ל53 אגורת למניה זה שפל על הפנים
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים
הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.
הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.
ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.
עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).
