הדירות הזולות בארץ: למי שממש חייב נדל"ן - היכן נמכרה דירה ב-135 אלף ש'?
ב-1 בנובמבר 2012 נכנסה לתוקף מגבלה חדשה של בנק ישראל על שוק המשכנתאות לפיה משקיעים בשוק הנדל"ן יוכלו ליטול משכנתא בהיקף של עד 50% משווי הנכס. מטרת מגבלה זו היא בין היתר למנוע את התחרות בין המשקיעים לזוגות הצעירים על דירות בטווח מחירי הביניים של 800 אלף שקל עד 1.4 מיליון שקל.
בעקבות הגבלת המימון ייתכן וכעת ציבור המשקיעים יתור אחר דירות זולות משמעותית, ויתחרה בשכבות החלשות יותר אשר ידן אינה משגת לרכוש דירה ביותר מחצי מיליון שקל, לרוב בישובי הפריפרייה.
סכנות רבות טמונות ברכישת דירות בפחות מ-250 אלף שקל - לא פעם נתקלים בקושי רב במציאת שוכרים בשכונות קשות, הטיפול בנכס הממוקם במרחק רב עשוי להיות מורכב ולעיתים עלויות השיפוץ עשויות להסתכם במחצית מחיר הרכישה. אולם מי שיקח את הסיכון עשוי ליהנות מתשואה יפה של למעלה מ-6% ובמקומות מסויימים מהשבחה בעקבות תוכניות פיתוח עתידיות. Bizportal ליקט מאתר רשות המיסים את הדירות הזולות ביותר שנמכרו בחודש וחצי האחרונים:
אשקלון
ברחוב צור אפרים 33 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 59 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, ב-250 אלף שקל
ערד
ברחוב אלעז בן יאיר 5 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 58 מ"ר, בקומה 1 מתוך 2 ב-200 אלף שקל
ירוחם
ברחום הפלמ"ח 640 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 53 מ"ר, בקומה 2 מתוך 3, ב-180 אלף שקל
אופקים
ברחוב קיבוץ גלויות 1405 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 45 מ"ר נטו, קומה 3 מתוך 3, ב-160 אלף שקל
באר שבע
ברחוב אליעזר בן יאיר 11 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 50 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, נמכרה ב-250 אלף שקל
דימונה
בדרך בן גוריון 45 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 50 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ב-250 אלף שקל
אילת
ברחוב מלכת שבא 7 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 55 מ"ר, קומה 2 מתוך 10, ב-207 אלף שקל
בית שאן
בשדרות הארבעה 55 נמכרה דירת 3 חדרים בשטח 78 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, ב-250 אלף שקל
קריית ים
ברחוב קדושי השואה 17 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 40 מ"ר, קומה 1 מתוך 4, ב-247 אלף שקל
חיפה
ברחוב סירקין 27 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 53 מ"ר ב-180 אלף שקל
ברחוב חטיבת גולני 33 נמכרה דירת 1.5 חדרים בקומה 3 מתוך 3, ב-140 אלף שקל
עכו
ברחוב האשל 22 נמכרה דירת 1.5 חדרים בשטח 27 מ"ר, בקומה 3 מתוך 7, ב-135 אלף שקל
נצרת עילית
ברחוב שומרון 30 נמכרה דירת 1.5 חדרים בשטח 27 מ"ר ב-185 אלף שקל
נהריה
ברחוב קיבוץ גלויות 61 נמכרה דירת 2 חדרים בשטח 40 מ"ר נטו, קומה 3 מתוך 3, ב-225 אלף שקל
כתבות מעניינות נוספות:
- 4.hutc12 25/03/2013 08:16הגב לתגובה זומס משלמים על קניה מעל 700 אלף
- 3.גם בפריפריה 24/03/2013 17:00הגב לתגובה זול1 - אין סיבה לפברק כי ברמות מחיר האלו בכל מקרה לא משלמים מס. ל 2. בפקדון מקבלים 1.75% שנתי לא צמוד. קניתי שנה שעברה 2 דירות מוזנחות בבאר שבע ב540 א' ש"ח. שיפצתי ב 100 א' ש"ח - ריצוף, צבע, חשמל חלונות , והשכרתי כל דירה ב 1800 ש"ח=3600 ש"ח*12= 43א' ש"ח בשנה מהשקעה של 700 א' ש"ח(אחרי שיפוץ, תיווך ועורכי דין) למחירים של הדירות האלו ואין לאן לרדת. יש מספיק אנשים שצריכים לגור בשכירות גם בפריפריה.
- 2.עידן 24/03/2013 10:22הגב לתגובה זומדובר בחורים הגדולים ביותר בישראל, שמרו מרחק
- 1.זאוס 24/03/2013 10:10הגב לתגובה זומתחת לשולחן.... המבין יבין
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
בנייה. קרדיט: צלי אהרוןמס רכוש חוזר: איך זה ישפיע על מחירי הדירות?
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ' הכריז לאחרונה כי המס על קרקעות לא מנוצלות צפוי להיכלל בתקציב הקרוב ולהכניס כ-8 מיליארד שקל בשנה. המסר לבעלי הקרקעות אומר שמי שמחזיק קרקע "רדומה" יידרש לבחור: למכור, לבנות או לשלם מדי שנה מסים על שווי הנכס
מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', התייחס באופן ישיר לסוגייה שחוזרת לשיח הכלכלי בחודשים האחרונים: החזרתו של מס הרכוש על קרקעות לא מפותחות. לדבריו, הכוונה היא לכלול את המס בתקציב המדינה הקרוב, והערכת העבודה היא שמדובר בכ-8 מיליארד שקל בשנה. נראה כי כעת לא מדובר על רעיון תיאורטי הנבחן באוצר, אלא מהלך שמתקדם לעבר מימוש ממשי - שעשוי להיות משמעותי מאד בעיקר עבור הקבלנים/יזמים שמחזיקים בקרקעות שכאלו.
אהרונוביץ' הדגיש בכנס ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז באילת כי מדובר ברפורמה משמעותית. מס רכוש בוטל בסוף שנת 1999, לפני למעלה משני עשורים. מאז, בעלי קרקעות בישראל, פרטיים וחברות - נהנו ממצב שבו החזקת קרקע ריקה ללא פיתוחה וקידום של הליכים לאורך שנים לא נשאה עלות שנתית מיוחדת. כלומר, בעלי הקרקעות לא היו צריכים לשלם כלום עבור אי-ייזום על הקרקע. מה שאומר כי אין להם תמריץ ממשי שיכול להביא לעוד בניה ודה פקטו עוד היצע בשוק. ניסינו לענות על השאלה - איך נעשה ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם. באופן מהותי, הקבלנים מווסתים את היצע הדירות לפי איך שם רואים לנכון ״לנהל״ את כמות המלאי כדי להשפיע בפועל על הביקוש וההיצע בהתאם לכל תקופה ובכך ליצור מנגנון שיעבוד טוב יותר עבורם.
רשות המסים - יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל
החזרת המס צפויה להפוך את ההמתנה הארוכה לעליית ערך הקרקע לפחות משתלמת, וליצור תמריץ גדול למימוש קרקע או לקידום פיתוח עליה. הקונטקסט המדיני די ברור - המדינה מתמודדת עם הוצאות גבוהות מאוד: על רקע המלחמה וגם בשל הרחבת התחייבויות בתחומי הביטחון, השיקום הרחב שצפוי לנו וגם הפן החברתי. כאשר רשות המסים מציגה יעד גבייה של מעל חצי טריליון שקל, נדרשת מציאת מקורות הכנסה נוספים שיבטיחו יציבות תקציבית לאורך זמן.
מס רכוש חוזר להיות כלי מרכזי בקביעת המדיניות, לא רק לצורך הגדלת הכנסות אלא גם כאמצעי לעידוד שימוש יעיל בקרקע, משאב מוגבל בישראל. הרי רוב הקרקעות נשלטות בידי הממשלה עצמה על ידי רמ״י (כ-93%). בכך למעשה הממשלה תעודד את היזמים לצאת ומהלך זה עשוי להשפיע באופן משמעותי על התנהלותם של בעלי קרקעות, בעיקר באזורים שבהם שווי הקרקע גבוה והפוטנציאל לפיתוח קיים. בו בזמן גם רמ״י צריכה לשווק יותר קרקעות - זה ברור. אבל גם פתרון בדרך של מס רכוש זה צעד חיובי למשקי הבית שרודפים אחרי חלום הדירה שהפך לבלתי מציאותי עבור רוב הציבור.
- המספר היומי - 2%; איך זה קשור למחירי הדירות?
- מס רכוש חוזר לשולחן: הנה המשמעות לבעלי הקרקעות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המצב היום הוא שרוב המשקיעים (הפרטיים והחברות) בוחרים להמתין לשעת כושר, כאשר הקרקע נמצאת ״רדומה״ ואינה מפותחת לעיתים שנים רבות. הטלת מס שנתי תהפוך את אסטרטגיית ההמתנה הזו ליקרה יותר ותיצור לחץ לפעול. מס רכוש היה קיים בישראל לאורך עשרות שנים והוטל על קרקעות ונכסים לא מנוצלים מתוך מטרה למנוע ספסרות ולהגביר את היצע הקרקעות בשוק. הוא בוטל בשנת 2000 לאחר ביקורת על כך שלא נאכף באופן אחיד ופגע גם בבעלי קרקעות קטנים. במקומו התבססה מערכת המיסוי על מס שבח ומס רכישה בעת מכירה.
