הנדל"ן בבאר שבע נמצא בתקופה מאתגרת במיוחד. למרות שמדובר בעיר עם אוניברסיטה מובילה, עיר הבה"דים, מרכז סייבר והבטחות לצמיחה, המחירים בעיר יורדים והביקוש נחלש. בעוד שבמרכז הארץ נרשמו עליות מחירים חדות בעשור האחרון, בבאר שבע העלייה הסתכמה בכ- 40%-50% בלבד, כחצי מהממוצע הארצי. כתבנו על הירידות בבאר שבע ועל המצב העגום עם ירידות מחיר שיכולות להגיע לכ-10%. להרחבה ראו כאן - משקיעים בדירה? אפשר גם להפסיד - זה מה שקרה לרוב המשקיעים בבאר שבע.

בשכונות הוותיקות הפער אף גרוע מכך, כשאפשר למצוא דירות במחיר של 9-11 אלף שקל למ"ר, רמות מחיר שלמעשה קרובות מאוד לעלות הבנייה והקרקע ליזם. המציאות הזו פוגעת במיוחד במשקיעים: לפי סקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, 31% מהמשקיעים שמכרו דירות בבאר שבע ברבעון הראשון של השנה ספגו הפסד הון ריאלי - שיעור גבוה במיוחד בהשוואה לאזורים אחרים. 

לצד זאת, המגבלות שהטיל בנק ישראל באפריל האחרון על מבצעי המימון של הקבלנים הורידו את הביקושים, והביאו לצניחה של עד 46% במכירות קבלנים בעיר. על רקע הזה שוחחנו עם שלומי כהן, שמאי מקרקעין וכלכלן ממשרד יעקב את כהן, כדי להבין מה באמת קורה בשוק המקומי, מי מפסיד, מי שומר על ערך - והאם יש בבאר שבע הזדמנות למשקיעים לטווח ארוך

שלומי, הנתונים מצביעים על שיעור חריג של משקיעים שמכרו בהפסד בבאר שבע. מה בעצם קורה בשוק?

"המספרים לא משקרים. משקיעים שנכנסו לשוק לפני כמה שנים, לעיתים במחירים גבוהים מדי, נאלצים כיום למכור, לעיתים בלחץ - ובמחירים נמוכים יותר. זה מתבטא בהפסדי הון ריאליים. מצד שני, חשוב להדגיש שלא כל מי שקנה דירה בעיר נמצא בהפסד. מי שרכש למגורים, לא בלחץ למכור ומוכן להמתין, לא בהכרח הפסיד. למעשה, יש לא מעט משפחות שמעדיפות פשוט להחזיק בנכס ולחכות לעליות מחירים בעתיד".

• הממשלה אישרה תכנית לפיתוח מטרופולין באר שבע בכמיליארד שקלים
• אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

באילו סוגי דירות רואים את הפגיעה הכי חדה?

"הירידות המשמעותיות ביותר נרשמות דווקא בדירות הקטנות, אלה שנרכשו בעיקר להשקעה או עבור סטודנטים. בתקופת פריחת ההשקעות בבאר שבע המחירים בדירות האלה זינקו, וכעת כשהביקוש נחלש, הירידה חדה במיוחד. לעומת זאת, הדירות המשפחתיות, ארבעה וחמישה חדרים - שמרו על יציבות יחסית, משום שהן מבוקשות יותר על ידי משפחות מקומיות ופחות תלויות במשקיעים".

עד כמה סביבת הריבית משחקת תפקיד במצב הנוכחי?

"הריבית היא פקטור מרכזי. אם נראה ירידה הדרגתית ועקבית בריבית, זה בהחלט יכול לעודד משקיעים לחזור לשוק, בעיקר כאלה שישבו על הגדר. ירידה חד פעמית לא תספיק כדי להפוך את המגמה, אבל מגמה ברורה של ירידות כן תחזיר את הפעילות. בטווח הקצר אפשר יהיה לראות אולי תיקון קל כלפי מעלה במחירים, אבל לא סביר שנחזור לעליות חדות כמו בעבר. בסוף, השוק עדיין מתמודד עם עודף היצע והאטה בביקושים".

• אמריקה ישראל זכתה במכרז בגבעת אולגה, עם 192 יח"ד ב-6 מבנים בסמוך לים
• מחיר למשתכן ארקדה באלעד בשלבי סיום, עם הכפלת ערך מיום הרכישה
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק...

מה לגבי הביקוש מצד סטודנטים וחיילים בעיר?

"האוניברסיטה היא מנוע מרכזי בבאר שבע, וזה לא השתנה. גם היום יש ביקוש חזק לדירות קטנות להשכרה, בעיקר בקרב סטודנטים וחיילים. נכון שיש יותר דירות זמינות בשוק מאשר בעבר, מה שיוצר תחרות ומאפשר לשוכרים יותר אלטרנטיבות, אבל עדיין, הדירות האלה לא עומדות ריקות. שוק השכירות בתחום הזה נותר חזק ויציב".

איזה מסר היית נותן היום למשקיעים ששוקלים כניסה לבאר שבע?

"זה מאוד תלוי בפרופיל המשקיע. מי שמחפש רווח מהיר, עדיף שימתין, כי השוק עדיין בתהליך של התאקלמות. אבל מי שמחפש השקעה ארוכת טווח, דווקא יכול למצוא עכשיו הזדמנויות. יש ירידות מחירים יחסיות שמאפשרות לקנות דירה איכותית במחיר נמוך, וליהנות בעתיד מתשואה גבוהה. מצד שני, צריך להבין שבאר שבע היא שוק תנודתי: התשואה השוטפת גבוהה מהממוצע הארצי, אבל גם הסיכונים גבוהים יותר".