העסקה החלומית של ישראל קנדה

חברת ישראל קנדה ישראל קנדה 1.34%  , שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר, ביצעה מהלך די מרשים בשוק הנדל"ן התל אביבי: החברה רכשה, יחד עם צ’ק פוינט, קרקע בלב תל אביב, במחיר קרקע נמוך במיוחד  של כ-1.05 מ' שקל בלבד לדירה. מדובר באחת העסקאות המשתלמות שידע השוק העירוני בשנים האחרונות, במיוחד לנוכח הרמות המקובלות בעיר ובאזור, שנעות כיום סביב 1.6-1.8 מ' שקל לקרקע לדירה בפרויקטים דומים.

הקרקע נרכשה במסגרת מכרז שפרסמו עיריית תל אביב וחברת החשמל, במתחם קרמניצקי שבמרכז העיר, בין שדרות ההשכלה לרחוב וולטר מוזס. מדובר במתחם של כ-13.5 דונם, הכולל ייעודי קרקע למגורים, תעסוקה ומסחר. על פי ההסכם, ישראל קנדה תקים את חלק המגורים והמסחר. אשר כולל כ-302 דירות - ואילו צ’ק פוינט תקדם את הקמת המשרדים, לרבות מבנים לשימור, בשטח כולל של כ-60 אלף מ"ר.

סך התמורה במכרז עומדת על כ־818 מ' שקל כולל מע”מ, מתוכה תשלם צ’ק פוינט כ-500 מיליון שקל עבור חלקה (בעיקר שטחי משרדים), וישראל קנדה תשלם כ-318 מ' שקל - עבור הקרקע למגורים ומסחר. מדובר בעסקה טובה עבור ישראל קנדה, בעיקר כי מדובר במתחם מבוקש מאוד במיקום מרכזי, סמוך לקווי תחבורה ציבורית ולמוקדי תעסוקה. זה ישאיר לה שיעורי רווח גולמי גבוהים.

לפי ההסכם, כל אחת מהחברות תישא באחריות המלאה על חלקה בפרויקט. מכל הבחינות: הקמה, תכנון, ביצוע, תקצוב וניהול. עם זאת, השתיים יקדמו פיתוח כולל ומתואם של הקרקע, כדי לשמור על חזון תכנוני ואדריכלי אחיד. לפי הערכות, שיעור הרווחיות הצפוי עבור ישראל קנדה בפרויקט עומד על כ־30% ואף יותר. זה חריג, במיוחד במונחים של תל אביב.

• כמה תרוויח ישראל קנדה מהפרויקט בשדה דב?
• קנדה גלובל רוכשת קרקע במיאמי ב-70 מיליון דולר

הסיבה לרווחיות הגבוהה: מחיר הקרקע הנמוך יחסית, והעובדה שקנדה מנהלת את הפרויקט לאורך כל שרשרת ההקמה - החל משלב הייזום והתכנון ועד לשיווק והמסירה. הפרויקט החדש עשוי להוות גם מנוף תדמיתי עבור ישראל קנדה, שמחזקת בעקביות את נוכחותה באזורי ביקוש בתל אביב.

לאחר ההצלחות של החברה בפרויקטים כמו Rainbow בשדה דב ומידטאון בירושלים, העסקה הנוכחית מבטאת את האסטרטגיה של הקבוצה: להמשיך לשים את ידה על נכסים איכותיים במיקומים מרכזיים. חשוב לציין - שוק הקרקעות בתל אביב סבל בשנים האחרונות מעליית מחירים חריפה, שהובילה לשחיקה ברווחיות ולירידה בהתחלות הבנייה ולהאטה בחודשים האחרונים ואף לירידות מחירים.

לוקיישן, לוקיישן, לוקיישן

מתחם קרמניצקי, שבו נרכשה הקרקע על ידי החברות, ממוקם באחד האזורים האטרקטיביים ביותר של תל אביב. למרות שלפעמים הוא חומק מתשומת הלב הציבורית לטובת שמות נוצצים יותר כמו במרכז העיר. בפועל, מדובר באחד הלוקיישנים החזקים של העיר: מיקום עם קרבה מרבית למרכז העסקים של תל אביב. מבלי להיות בלב אזור העומס והפקקים.

• רותם שני קיבלה היתר בנייה: 85 דירות בפתח תקווה
• יורש נכסי נדל"ן? ייתכן שתקבל מזומן - בלי לשלם מס
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

המתחם שוכן בין שדרות ההשכלה, וולטר מוזס ודרך בגין, במרחק הליכה מתחנת רכבת השלום, קניון עזריאלי, בית המשפט, מגדלי אלון, מרכז עזריאלי החדש (Triangle Tower), ומתחם הבורסה ברמת גן. מדובר במוקד שמהווה חיבור בין מרכז העיר, אזורי התעסוקה והיציאה המהירה לנתיבי איילון.

המתחם נהנה מנגישות גבוהה לתחנת רכבת השלום ולמסלולי הרכבת הקלה, מה שיאפשר לדיירים גישה ישירה ומהירה למוקדי תעסוקה, מוסדות חינוך, אזורי בילוי ומרכזי שירות. בתוך המתחם עצמו צפוי שילוב של שטחי מסחר ותעסוקה. מה שייצר סביבה אורבנית מעורבת הכוללת מגורים, משרדים וחנויות.

מודל כזה הפך מבוקש במיוחד בעשור האחרון, בעיקר בקרב קהלים עירוניים שמחפשים איכות חיים מבלי להתפשר על קירבה לשירותים ולתחבורה. הסביבה כולה עוברת בשנים האחרונות תהליך מואץ של עיבוי והתחדשות, עם פרויקטים חדשים של מגדלי משרדים, מרכזים עירוניים ושימושים מעורבים.

מחירי הדירות באזור

רמות המחירים הם גבוהות יחסית: גם בדירות יד שנייה וגם בדירות חדשות - מדובר על סדר גודל של כ-3.8 מ' שקל לדירת 3 חדרים, כ-4.5-4.7 מ' שקל ל- 4 חדרים וכ-6.5 מ' וצפונה שקל ל-5 חדרים. המחיר הממוצע עומד על כ-54-56 אלף שקל למטר. תשואה למשקיעים נמוכה ועומדת על כ-2% ושכירות ממוצעת תעלה כ-7.5-8.5 אלף שקל. עליית המחירים ב-5 השנים האחרונות הסתכמה בכ-46%.

עסקאות אחרונות

ברחוב האסיף 10, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.2 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-62 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.

ברחוב יריחו 2, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 7.8 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-98 מ"ר שנמצאת בקומת הקרקע.

ברחוב הררי 2, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.6 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-48 מ"ר שנמצאת בקומה השלישית.

ברחוב הסוללים 1, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 3.894 מ' שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-70 מ"ר שנמצאת בקומה ה-27.

ברחוב עמינדב 24, נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 4.23 מ' שקל. מדובר על דירת 4 חדרים בשטח של כ-88 מ"ר שנמצאת בקומה הרביעית.