מדד הדירות עלה ב-0.1%? בפועל המחירים יורדים

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה אתמול את מדד המחירים לצרכן - בין הנתונים, ראינו עלייה של 0.1% במחירי הדירות ועלייה של 0.6% במחירי הדירות החדשות - אבל בפועל, המחירים שמשלמים הקונים נמוכים יותר. למה? כי הקבלנים מתחרים על כל רוכש ומציעים חבילות שכוללות הנחות, מימון מלא, דחיית תשלום ושדרוגים בחינם. כל אלה לא נכנסים לחישוב בלמ"ס - וכך יוצא שהמדד מציג תמונה חלקית ואפילו מעוותת.

המדד מבוסס על המחיר שמופיע בחוזה - אבל זה לא המחיר האמיתי. בפועל, קונים מקבלים תנאי תשלום נדיבים במיוחד, שלא משתקפים בנתונים הרשמיים. כך למשל,חברת גיא ודורון לוי מציעה משכנתא של 1.75 מיליון שקל עם דחיית תשלומים ועם ריבית של פריים מינוס 3. כך נוצר מצב שבו יש בשוק תשלומים נדחים וקבלנים רבים מציעים 'הפתעות' נוספות בשווי מאות אלפי שקלים לרוכשים. כל ההטבות האלו לא באות לידי ביטוי במדד - וכך נוצר העיוות, גם כשהיזמים מורידים מחירים דרך שלל השיטות שבידם, המדד ממשיך לעלות.

לכן, המדד היותר משקף את המצב בשטח הוא מדד מחירי הדירות יד שנייה, ושם יש תמונה אחרת לחלוטין - ירידה של 0.5% בחודש האחרון ואם מסתכלים על הרבעון הראשון של שנת 2024 - רואים ירידה בפועל של 6.9%! חשוב להזכיר - רוב הדירות בשוק היד שנייה עומדות זמן רב על המדף, לעיתים חודשים רבים ונמכרים במחיר אחרי לגמרי ממה שמוצג לראשונה בזמן השיווק. לצורך הדוגמה, דירת 3.5 חדרים ברמת אביב שפורסמה תחילה ב־4.4 מיליון שקל, ירדה בהדרגה ל־4 מיליון ולבסוף נמכרה בכ־3.7 מיליון. זאת ירידה של 16% ממחיר השיווק. במקרים אחרים, אין בכלל עסקה - רק פרסומים חוזרים ונשנים, לצד שיחות טלפון שמתרחשות לעיתים רחוקות מאוד.