מס רכישה ברכישת איגוד מקרקעין

שאלה: -------------------- האם ברכישת מניות באיגוד מקרקעין, מס הרכישה מחושב על פי שווי המקרקעין, בלא התחשבות בשווי המניות, וזאת אף על פי שהשבח מחושב לפי הוראות חלק ה' לפקודה?

תשובה: ---------------------- נושא מיסוי פעולות באיגוד מקרקעין מוסדר בסעיף 7א לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), הקובע, מאז תיקון 50 לחוק, הבחנה ברורה בין מס השבח לבין מס הרכישה במקרה של פעולה באיגוד, כדלקמן: "(א) לענין חישוב מס השבח בפעולה באיגוד מקרקעין יחולו הוראות חלק ה' וחלק ה'2 לפקודה, בשינויים המחויבים לפי הענין ובכללם שווי הרכישה ויום הרכישה של זכות באיגוד מקרקעין יהיה המחיר המקורי לפי הוראות חלק ה' וחלק ה'2 האמורים. (ב) לענין חיוב במס רכישה ולענין חיוב במס על פי הסכם כמשמעותו בסעיף 196 לפקודה, יחולו הוראות חוק זה." כלומר, בניגוד לחישוב מס השבח שנערך על פי הוראות פקודת מס הכנסה (נוסח חדש), התשכ"א-1961, ובהתייחס לתמורה המשולמת במסגרת העסקה, הרי לעניין מס רכישה יש לפעול על פי הוראות החוק. סעיף 9(ב)(1) לחוק קובע כי מס הרכישה שיוטל על פעולה באיגוד מקרקעין, יוטל על פי שווי המקרקעין שבבעלות האיגוד: "בפעולה באיגוד מקרקעין יהא הרוכש חייב במס רכישה בסכום שהייתה חייבת בו מכירת זכות במקרקעין ששוויה הוא החלק היחסי כאמור בפסקה (1א) - משווי כלל הזכויות במקרקעין שבבעלות האיגוד." קרי, אף על פי שלצורך חישוב מס השבח "תמורת המכירה" נקבעת על פי התמורה המשולמת בעבור המניות, ולא כשווי הזכויות במקרקעין של האיגוד, הרי לצורך מס הרכישה מבוצע "שיקוף", שעל פיו יהא הרוכש זכות באיגוד מקרקעין חייב במס רכישה כאילו נמכרו הזכויות במקרקעין, ו"שווי המכירה" ייקבע כחלק יחסי משווי המקרקעין. במקרה כאמור, שיעבודים, משכנתאות וכיו"ב זכויות צדדי ג' ביחס למקרקעין - לא יקבלו כל ביטוי בשומת המס. החלק היחסי של שווי המקרקעין ייקבע על פי הוראות סעיף 9(ב)(1א) לחוק, הקובע כי החלק היחסי ייקבע על פי היחס שבין הזכויות הנמכרות באיגוד לבין כלל הזכויות באותו איגוד. במקרה שבו הזכויות הנמכרות באיגוד, כולן או מקצתן, מעניקות זכות לנכסי האיגוד בעת פירוקו (זכות בפירוק), ייקבע החלק היחסי משווי המקרקעין על פי הגבוה מבין השניים: היחס שבין הזכויות הנמכרות באיגוד לבין כלל הזכויות באותו איגוד, או כיחס שבין הזכויות בפירוק הנמכרות לבין כלל הזכויות בפירוק.

המשיבה - ממשרד מאיר מזרחי ושות', עורכי דין

התשובות אינן מהוות תחליף לייעוץ משפטי, ואין המומחים המשיבים או המערכת אחראים לתוצאות השימוש בהן.