הדמית פרויקט אילת
צילום: 3DDESIGN

מאילת ועד יהוד: בדיקה - השכונות שבהן ייבנו דירות במסגרת דירה בהנחה

שכונת הגולף באילת, המערבית בבית שאן, יוני נתניהו בדימונה, נווה שמיר בבית שמש והשכונה החדשה, גדות, ביהוד-מונוסון. חשבתם להירשם להגרלות דירה בהנחה? אז עכשיו אתם יודעים מי הולך לבנות וכמה תעלה שם דירה
איציק יצחקי | (8)

משרד הבינוי והשיכון יפרסם בקרוב את רשימת הערים שבהן ייבנו דירות במסגרת דירה בהנחה. עד אז, ידוע כי מלבד מכרז ענק בבית שמש, ערים כמו אילת, בית שאן, דימונה ויהוד ישתתפו בהגרלה הקרובה. בדקנו אילו שכונות אמורות להשתתף בהגרלה וכמה יחידות דיור אמורות לקום בכל שכונה, יחד עם החברות שיבנו שם. כמעט בכל המקומות, נמצא כי מדובר בחברות מוכרות יחסית. רובן לא חברות ציבוריות.

אילת: מאות יחידות בשיפולי ההר (שכונת הגולף)

צפויים מאות יחידות דיור באילת בשכונת שיפולי ההר. ההגרלה האחרונה באילת הייתה בפברואר 2024, גם היא בשכונה. החברות שבנו שם היו עמרם אברהם ושם שיכון ויזמות, שיבנו 114 יחידות דיור, כשמעל 6,000 איש נרשמו להגרלה. מה שנותר בשכונה הוא 188 יחידות דיור של החברות אוליצקי, שיפולי הרי אדום ולוזון את לביא. בנוסף, האחים בוסקילה וחברת הבנייה של אייל פרץ צפויים לבנות במקום מאות יחידות דיור, בהדרגה כמובן. 

שיפולי ההר, שבנייתה אמורה להסתיים בשנת 2027, היא שכונה חשובה שתחבר את אילת עם קיבוץ אילות.

בהקשר של אילת חשוב להדגיש: מחירי הדיור של הדירות החדשות במקום חצו את ה-20 אלף שקל למ"ר. אלה מחירי המעגל השלישית מתל אביב ולא ברור כיצד המחירים קפצו כך. בחלק מפרויקטי היוקרה, המחירים אף גבוהים יותר.

שיפולי ההר אילת (עיריית אילת)

שיפולי ההר אילת (עיריית אילת)​

בית שאן: המערבית מתפתחת

בהגרלה האחרונה בחודש יולי התחייב הקבלן י. בוחבוט לבנות 96 יחידות דיור במערבית שלב ב' - שכונה חדשה שקידמה הממשלה. מעל 3,700 נרשמו להגרלה. א.ש אלפא אמורה לבנות בהמשך עוד 264 יחידות דיור. חברת הבנייה בלאקלנד תבנה שם כ-70 יחידות נוספות.

מעניין יהיה לראות האם פרויקט בית שאן יצליח. 690 דירות שווקו בבית שאן בחודש דצמבר האחרון, אבל היזמים לא באו. 0 ניגשים, 0 הצעות - וכעת ייתכן שהציבור כן ייגש למכרז, מתוך הנחה שזאת אופציה טובה לרכוש דירה במחיר זול. עובדה: במכרז היחיד שהתקיים שם השנה, ל-96 דירות, התמודדו 3,787 איש. נכון, זו עדיין לא רחובות, אבל הציבור בישראל מתחיל להיות פחות בררן - קודם זוכים בדירה, אחר כך חושבים מה עושים איתה.

מחירי הדירות באזור צפויים לעמוד על כ-550 אלף שקל לדירות 3 חדרים, כלומר הרף הנמוך ביותר בהגרלה. המחיר היום בבית שאן נע סביב 9,000 שקל למ"ר.

 

דימונה: מאות יחידות ביוני נתניהו

ההגרלה האחרונה בדימונה הייתה בחודש יולי, אחרי שנתיים שבהן לא הייתה הגרלה בעיר. אדני ארץ ול.ה.ו. נכסים יבנו ביוני נתניהו 570 דירות והשכונה תמשיך להתפתח ושם תהיה הבנייה העיקרית בשנים הבאות.

לצד שכונת השחר המתפתחת, בחלק המזרחי של השכונה, אליה צפויה להצטרף בקרוב גם רכבת, דימונה תתמקד בבנייה ביוני נתניהו. גם בשכונת ליפקין שחק (חברת הבנייה אבאל) וממשית (היזם יעקב קאפיל שורץ) צפויים לקום עשרות בודדות של דירות. שכונת ממשית ממוקמת ממש מול שכונת השחר, כשרק כביש מפריד ביניהן.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

היום ממשית נשלטת על ידי חברת גשם (תבנה את רוב החלק המזרחי של השכונה, שיהיה מוכן בהדרגה, בעוד 2-4 שנים) ובשכונה ממול בונות קבוצת ברזילי מור. עוד חברות בונות בחלק היותר צפוני של השכונה (שם אמור לקום גם מרכז ביג). בממשית אמורות להיבנות עשרות יחידות, כ-60 בסך הכל וביוני נתניהו צפויה הבנייה העיקרית - כשמאות יחידות דיור ייבנו בכל הגרלה. גם אבאל וגם חברת קבוצת מור ברזילי צפויות להקים בעתיד הנראה לעין יחידות דיור נוספות בשכונת השחר.

מחירי הדירות בפרויקטים ינועו סביב 600-800 אלף שקל וההערכה היא שמדובר בהנחה של כ-40% על מחיר השוק.

בית שמש: אלפי יחידות בנווה שמיר

בשכונת נווה שמיר אמורות לקום בשלב הראשון כ-2,500 יחידות דיור. בית שמש עומדת להתפוצץ. ההיצע שם גבוה ומאז 2022 לא הייתה שם הגרלה נוספת, למרות שהיזמים זכו במאות (ואפילו אלפי) יחידות דיור. י.ד ברזני, עמרם אברהם, שי חי-יזמות, אפי קפיטל ואחרות אמורות לבנות שם ויהיו גם חברות שיבנו מרכזי מסחר ומשרדים באזור.

המחיר בבית שמש אמור לנוע סביב 11 אלף שקל למ"ר, אחרי הנחה. המחיר הזה מגלם 50% הנחה לערך - נמוך משמעותית משווי השוק.

טקס חניכת שכונת נווה שמיר (עיריית בית שמש)

טקס חניכת שכונת נווה שמיר (עיריית בית שמש)​

יהוד - מונוסון: הגרלה אחת בגדות

יהוד השתתפה בהגרלה אחת, שכללה שלושה מתחמים שונים, בתחילת 2023. אפרידר, אסיה ואפי נתיב יבנו באזור 370 יחידות דיור. יהוד, בניגוד לערים אחרות, סבלה מחוסר עניין של היזמים בפרויקטים שאינם מחיר מטרה, אולי בשל חוסר כדאיות כלכלית.

אחרי המכרזים נכשלו בזה אחר זה, באה המדינה ופתחה את שעריה לשכונת גדות. קבוצת שי-חי תבנה במקום כ-208 יחידות דיור. נותרו שם עוד כמה עשרות יחידות, שאריות שהשאירו החברות הקודמות. מלבד זה, ליהוד אין אופק לבניית יחידות נוספות.

בעירייה החליטו לממש את תכנית "עיר ב-15 דקות" בשכונה, שמטרתה היא שרוב השירותים היומיומיים, כמו עבודה, קניות, חינוך, רפואה ופנאי יימצאו במרחק 15 דקות הליכה או רכיבה מכל נקודה בעיר. המשמעות: יותר שירותי תחבורה - פחות תקן חנייה.

ההערכה היא כי המחיר ינוע סביב 17 אלף שקל למ"ר, אחרי הנחה.

תגובות לכתבה(8):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 6.
    גבי 22/04/2025 16:52
    הגב לתגובה זו
    המחירים רק עולים.....
  • 5.
    נעים 23/09/2024 08:57
    הגב לתגובה זו
    בבקשה רק לתשבי בית שמש הותיקה לבני המקום אין להם איפה לגר בבית שמש הויתקה לפחות שיהיה להם ברמה הם לא רוצים להתערבב עם החרדים דתיים לאומים זה בסדר לפחות שם הם יכולים לגר ליד ההורים והמשפחה
  • 4.
    נחמן 22/09/2024 21:01
    הגב לתגובה זו
    אין תעסוקה
  • 3.
    יהוד זו האופציה העדיפה כמובן (ל"ת)
    יהודי 22/09/2024 20:59
    הגב לתגובה זו
  • ברור שיהוד היא עיר שקטה וטובה למגורים (ל"ת)
    רונית 23/09/2024 11:39
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    עיר בלי עתיד 22/09/2024 15:07
    הגב לתגובה זו
    זאת האמת תמיד טוב להיות קרוב לכור
  • 1.
    נוני 22/09/2024 15:06
    הגב לתגובה זו
    שקטה קרובה למרכז ויש בה הכל!!
  • יהוד עיר נהדרת (ל"ת)
    רוני 23/09/2024 11:38
    הגב לתגובה זו
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.