לכאורה, כאשר קוראים את נתוני הלמ"ס, גם בחודש פברואר האחרון, מחירי הדיור לכאורה עדיין עלו. הם רשמו עלייה חודשית של 0.1% (לנתונים). נכון, קצב העלייה השנתי מתמתן מאוד. במקום עלייה של 20% העלייה היא כבר 'רק' 14.6%. החישוב מתבצע כסכימת 12 חודשים אחרונים. חודש פברואר של אשתקד יצא ובמקומו נכנס נתון חדש. במקום עלייה חודשית של 2% כפי שהיה כמעט מדי חודש בשנה שעברה, העלייה כעת היא רק 0.1%, כמעט יציבות. אם תיקחו את ארבעת החודשים האחרונים - העלייה במחירי הדיור כבר כמעט מתאפסת לחלוטין. אבל במצטבר שנתי זה עדיין גבוה.

שוק הנדל"ן כבר בדעיכה - ירידה דרמטית בהיקף העסקאות, ירידה גם במחיירם בחודשים האחרונים. למעשה, מחירי הדירות החדשות כבר נמצאים בירידה של 5-6% (להרחבה) ומאז למעשה יש עוד ירידה של חצי אחוז. תגידו, רגע, אבל הנתון של הלמ"ס הראה שבחודש האחרון מחירי הדירות החדשות לא ירדו אלא נשארו ללא שינוי. זה נכון, אבל שימו לב שמדובר בנתון שכולל את עסקאות תוכניות הסבסוד הממשלתיות, מחיר למשתכן (שלא עזרו להוריד את מחירי הדיור בעשור האחרון. רק שרפו 30 מיליארד שקל של משלמי המסים, בלי שזה יבוא לידי ביטוי בתקציב כי המדינה כאילו 'ויתרה' על הכנסות. פעם צריך לפרק את המשפט הבעייתי הזה, רק נעיר שוויתור על הכנסות זה כמו הוצאה. אין הבדל אמיתי. זה כסף שלא נכנס למאזן של המדינה). אם תנכו את מחיר למשתכן מהנתונים תקבלו שגם בחודש האחרון מחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.5%.

השקר הראשון על תחום הדיור: 'מחירי הדיור רק עולים'

מה זה אומר? שהאגדה שהתהלכה בישראל בעשור האחרון על כך שמחירי הדיור רק עולים ולא יכולים לרדת היא, איך לומר בעדינות - שקר מוחלט. מחירי הדיור יודעים גם לרדת. הנה זה קורה. אגב, זה גם קרה בישראל בין השנים 1998 עד 2007. ירידה נומינלית של 15% וירידה ריאלית של 25%. אבל זו היסטוריה רחוקה. אף אחד לא זוכר את זה ואף אחד לא רוצה שתזכרו את זה. הקבלנים פימפמו שהמחירים רק עולים ולכן אתם חייבים לרוץ לקנות דירה לא משנה מה המחיר. הם צדקו הרבה שנים, אבל זו הייתה במקרה הטוב נבואה שמגשימה את עצמה ובמקרה הרע - ניסיון (והצלחה) לפמפם לציבור הישראלי פאניקה, כך שהוא ייאלץ לספוג את תדלוק-עליית ואולי גם הרצת מחירי הדיור כלפי מעלה.

אפשר רק לראות את ההודעות ההיסטריות, זעקות השבר של הקבלנים, על כך שבנק ישראל הורס את המשק כדי להבין את עוצמת הפאניקה שהקבלנים נמצאים בה כעת. חשוב רק לומר - הקבלנים תוקפים שוב ושוב את בנק ישראל. מזל שהם לא מקבלים את ההחלטות, כי הם בעצם מנסים לפגוע בבנק ישראל, לגרום לו להפסיק להעלות ריבית כדי לעצור את האינפלציה (שזו סכנה הרבה יותר גדולה לציבור מאשר עליית מחירי הנדל"ן, כי האינפלציה שוחקת את הכסף ופוגעת בכל ההתנהלות הכלכלית של המדינה ובכל קנייה שיש למשקי הבית - הנה ההסבר על הסכנה הגדולה של האינפלציה). הקבלנים מנסים לנרמל את המציאות של אינפלציה גבוהה ולהגיד שזה 'לא כזה נורא'. אבל זה חמור - כי הם טועים, מטעים ובעיקר - משקרים לציבור.

• המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
• הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

הנה דוגמה טרייה מהשבוע האחרון:

ועוד אחת:

אז עכשיו מחירי הדיור יורדים. אבל אף אחד כמובן לא יודע בכמה יירדו מחירי הדיור ועד מתי הירידה תימשך. ממש כמו בשוק ההון, בשלב מסוים הקונים בשוק הדיור יחזרו, יחליטו שהמחירים כבר מספיק נמוכים מבחינתם כדי לקנות ושוב הביקוש יעלה על ההיצע. אבל בינתיים הקריסה בעסקאות הנדל"ן מראה שהביקוש מצטמצם.

השקר השני: 'הביקוש לדיור קשיח לחלוטין'

וזה מוביל אותנו לשקר נוסף שמפמפמים בישראל בעשור האחרון. אומרים לכם ש'הביקוש קשיח לחלוטין', כלומר שאנשים רוצים לקנות דירה והם יקנו דירה בכל מקרה, ולא משנה מה יהיה המחיר. אז הנה, מתברר שזה לא נכון. אנשים מגיבים למחירים. זה הכח של מנגנון המחירים בשוק חופשי - המחיר מראה לכולם את הכוחות בשוק, את ההיצע מול הביקוש. בשלב מסוים אנשים לא יכולים להרשות לעצמם לשלם את המחירים המנופחים הללו. השאלה היא רק מה נקודת השבירה של הציבור. כשהריבית במשק הייתה אפסית הכסף היה זול, היה אפשר לקחת משכנתא וההחזר החודשי היה איכשהו סביר, למרות שגובה המשכנתא הממוצעת עלה ועלה למיליון שקל (לעומת 700 אלף רק לפני כמה שנים). אבל עליית הריבית מייקרת את הכסף - ההחזר החודשי זינק ב-1,000-1,500 שקל למשק בית וזה הרבה מאוד כסף.

הנה מה שכתבנו לפני חצי שנה, כשהריבית רק החלה לעלות ומחירי הנדל"ן עדיין זינקו כל חודש: "מחירי הדירות לא יעלו לנצח. מתישהו זה ייעצר. מדוע? כי בשלב מסוים כמעט אף אחד בישראל לא יוכל לקנות דירה, גם לא עם משכנתא עצומה ומפלצתית. לצורך ההמחשה - אם דירה ממוצעת תעלה 10 מיליון שקל, כמה זוגות צעירים בישראל יוכלו לרכוש דירה? לא הרבה, אם בכלל. 

• אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - מרוויחה תחת מינוף גדול
• מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...

"השאלה היא כמובן מהו אותו מחיר מקסימום שלא יאפשר לאנשים למנף את עצמם יותר, ולא משנה כמה הם ינסו. כנראה שהרף הזה קרוב -  אנשים מנסים לעשות שמיניות באוויר כדי להשיג מימון - לשעבד דירה של ההורים, לקחת הלוואה נוספת מעבר למשכנתא, על חשבון קרן השתלמות או הפנסיה, כדי להגיע להון העצמי המינימאלי לדירה, ולגרד כסף מחברים ומכרים. אבל בשלב מסוים לא משנה כמה כסף הם יצליחו לגייס מסביב - זה פשוט לא יספיק.

"בנקודה הזו, המחירים ייעצרו, כי אף אחד לא יוכל לרכוש דירה, ומאוד ייתכן שהרף הזה קרוב. העלאות הריבית של בנק ישראל מהבחינה הזו מקרבות אותנו לנקודה הזו, כי כשההחזר החודשי עולה אז אחוז תשלום המשכנתא מתוך ההכנסה החודשית של האדם/ המשפחה עולה גם הוא - ואי אפשר לקחת משכנתאות שההחזר עליהן מהווה יותר מ-50% מההכנסה של המשפחה (ובצדק!), כך שפחות אנשים יכולים לקחת משכנתאות - עד לאותה נקודה שאף אחד לא יוכל".

בינתיים הנה עסקאות נדל"ן מהשבוע האחרון:

ראש העין

דירת 5 חדרים, רחוב נלי זקס, 135 מ"ר, מרפסת 11 מ"ר, קומה 3 מתוך 4, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,875,000 שקל 

פנטהאוז 5 חדרים, רחוב שייקה אופיר, 160 מ"ר, 2 מרפסות של..., קומה 15 מתוך 15, חניה, מעלית, נמכרו ב- 4,250,000 שקל 

דירת 4 חדרים, רחוב עופרה חזה, 104 מ"ר, מרפסת שמש 12 מ"ר, קומה 9 מתוך 20, חניה, מעלית, נמכרה ב- 2,715,000 שקל 

תל אביב

דירת 3 חדרים, רחוב מעפילי אגוז, שכונת אבני חן, 67 מ"ר, קומה 4 מתוך 4, נמכרה ב- 2,145,000 שקל 

עפולה

דו משפחתי 5 חדרים, רחוב אורן, 140 מ"ר, גינה 197 מ"ר, חניה, נמכר ב- 2,840,000 שקל 

מיני פנטהאוז 6 חדרים, רחוב קציר, 150 מ"ר, מרפסת 140 מ"ר, קומה 7 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכר ב- 2,030,000 שקל 

קריית מלאכי

דירת 5 חדרים, רחוב נחלת הר חב"ד, 115 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכר ב- 1,360,0000 שקל 

נהריה

דירת 3 חדרים, רחוב החלוץ, 72 מ"ר, קומה 2 מתוך 4, חניה, נמכרה ב- 800,000 שקל 

חיפה

דירת 4 חדרים, רחוב איינשטיין, שכונת אחוזה, 115 מ"ר, קומה 2 מתוך 3, נמכרה ב- 1,570,000 שקל 

דירת 3 חדרים, רחוב אחד העם, שכונת הרצליה, 85 מ"ר, קומה 3 מתוך 3, נמכרה ב- 720,000 שקל 

דירת 5 חדרים, רחוב גת, שכונת אחוזה, 145 מ"ר, קומה 3 מתוך 5, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,560,000 שקל 

יבנה

דירת גן 5 חדרים, רחוב הסירה, 131 מ"ר, גינה 150 מ"ר, קומה 1 מתוך 8, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,785,000 שקל 

דירת 5 חדרים, רחוב הנמל, 122 מ"ר, מרפסת 25 מ"ר, קומה 8 מתוך 22, חניה, מעלית, נמכרה ב- 3,300,000 שקל