שתי תכניות להתחדשות עירונית אושרו ברמת גן: 433 דירות ייבנו
הוועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב, אישרה שתי תכניות להתחדשות עירונית ברמת גן - תכנית במתחם בין חורון, ותכנית במתחם הרא"ה.
התוכנית במתחם בית חורון, הינה על שטח כולל של 6.22 דונם והיא ממוקמת במתחם הרחובות בית חורון, מעלה הצופים ומעלה הצבי. התוכנית כוללת הקמת שני מגדלי מגורים בני 23 קומות לאורך רחוב בית חורון ו-2 מבני מגורים נוספים בני 9 קומות לאורך רחוב מעלה הצופים הכוללים בסה"כ 343 יחידות דיור. מתוך כלל יחידות הדיור במתחם, 138 יוקצו עבור דירות קטנות. כיום מצויים במתחם 9 בניינים ישנים בני 3-4 קומות ובהם 116 יחידות דיור שיפונו במסגרת התוכנית.
בנוסף ליחידות הדיור, התוכנית מגדילה את שטחי הציבור והשטחים הפתוחים במתחם, ומקצה שטח של כדונם לטובת מבנה בן 6 קומות שישמש עבור מגוון שימושים ציבוריים וכן שני גני ילדים. בהיבט התחבורתי, התוכנית מציעה מענה לבעיית הנגישות הקיימת היום עקב הפרשי הטופוגרפיה, על ידי הרחבת רחוב בית חורון וחיבורו לרחובות הסובבים, הסדרת מערך התנועה והחניות.
תכנית נוספת ממוקמת במתחם הרא"ה, ברחובות הרא"ה והבנים וצפונית לשכונת הילל. היא משתרעת על שטח כולל של 1.8 דונם. התוכנית כוללת הקמת מגדל בן 20 קומות ובו 90 יחידות דיור שישלב שטחי ציבור לטובת גני ילדים בקומת הקרקע. מתוך כלל יחידות הדיור, 18 יוקצו עבור דירות קטנות.
- 9.יוסי 01/11/2021 19:40הגב לתגובה זוזה סיוט של צפיפות. פקקים, עצבים, כבישים צפופים. למה לא בונים בנייני 8 קומות במקום ה 3 - 2 קומות הישנים? למה החזירות הזו לתקוע מגדלים בכל מקום? כבר אין מקום ברמת גן. שיבנו בנגב, בגליל, בצפון, בפריפריה ובשטחים ריקים.
- 8.יהודה 01/11/2021 05:09הגב לתגובה זולמה פוסחים על רחוב אחד העם ברמת השיקמה ? בניינים שנבנו מעל 50 שנה. יזמים פנו מספר פעמים אך נדחו ע"י העירייה, למה ???
- 7.איתן 31/10/2021 23:10הגב לתגובה זו433 או 443 להב
- 6.מבית חורון 31/10/2021 22:24הגב לתגובה זויסודות הבנינים שליד הפרוייקט הזה יכולים להתערער. זו סכנה!!!
- 5.גם ככה הכל צפוף, פקקים בלי סוף ואין חניה. (ל"ת)רמת מגדל 31/10/2021 19:02הגב לתגובה זו
- 4.ישראל ישראלי 31/10/2021 18:24הגב לתגובה זולא יתכן.הרס ולהגן ברח הרואה.שד ירושלים ועוד.... תוכנית שחורה לתושבים וחבל.
- 3.אא 31/10/2021 16:11הגב לתגובה זוכל המגדלים הם אסון סביבתי תחבורתי. העיקר לעשות כסף על גב התושבים. ראשי ערים בלי גרם אחריות!!
- 2.חבל שלא קנית שם (ל"ת)רורי 31/10/2021 15:30הגב לתגובה זו
- 1.הזוי 31/10/2021 12:40הגב לתגובה זוללא מוצא . להקים שם שני מגדלים זה פשע סביבתי חמור . פקקים שיגיעו עד רחוב גבוטינסקי מי שיצא בבוקר לתל אביב יצטרך לנסוע לכיוון ההפוך ולעשות פרסה זה ישפיע על כל התנועה באזור כולל רחוב ביאליק . ראש עיר רמת גן הזוי . רמת בתי הספר ברמת גן היא כמו בעזה . לסגן ראש העיר אין בכלל סמכות או יכולת שכלית לעשות משהו בנדון. העיקר מכניסים לבתי ספר לימודי כלבנות ומיידפלונדס שזה שטיפת מוח לטמבלים . רמת גן עיר הזויה כמו כל המדינה
- אכן חסר היגיון, הפרויקט אושר בידי זינגר ראש העיר הקודם (ל"ת)שירה 31/10/2021 17:01הגב לתגובה זו
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
דירה ב-1.13 מיליון שקל ברמלה: מציאה אמיתית או מלכודת נדל"נית?
על פערי המחירים בין הקומות כשאין מעלית ועל החסרונות (וגם היתרונות) של קומה רביעית ללא מעלית וגם - מה הפוטנציאל הגדול בדירות כאלו?
מחירי הדירות עסקת מכירה ברמלה מהימים האחרונים נראית מעניינת: דירת 3 חדרים בגודל 68 מ"ר בתמורה ל-1.13 מיליון שקל. נראה מחיר מציאה, אבל האם יש דבר כזה מציאה? נמשיך עם הפרטים: הדירה ממוקמת בקומה הרביעית והאחרונה בבניין ישן ללא מעלית ברחוב טיטלבאום המתווכת שמכרה את הדירה מצוטטת כי זו "מציאה". לדבריה, אין דירות דומות במחיר נמוך כל כך באזור, והיא מהווה הזדמנות נדירה למשקיעים או רוכשים ראשונים. אולם, ניתוח שלנו מראה כי המחיר אינו בהכרח הנחה משמעותית, אלא תמחור ריאלי בגלל שמדובר בקומה רביעית. כל קומה ללא מעלית מורידה את המחיר ב-5%-8%. ההבדל בין קומה שלישית לרביעית הוא כנראה הכי קריטי. אם הדירה היתה בקומה שלישית היא היתה כ-1.25, קומה שנייה-ראשונה זה כבר ב-1.3-1.35 מיליון שקל.
השימוש היומיומי במדרגות בקומה רביעית כרוך בעלייה וירידה של כ-80-90 מדרגות, תלוי בגובה הסטנדרטי של הבניין. עבור אדם ממוצע, זה מצטבר לכ-10-15 דקות הליכה נוספת ליום, אך ההשפעה גדלה עם קניות כבדות, עגלות תינוקות או תנועה מוגבלת. דיירים בקומות גבוהות בבניינים ישנים ללא מעלית משלמים מחיר מתמשך על קנייה במחיר נמוך. מעבר לכך, יש כבר גילאים שזה פשוט לא אפשרי.
מנגד, ויש לזה חשיבות גדולה: טיפוס מדרגות תורם לבריאות קרדיו-ווסקולרית, ומפחית סיכוי למחלות לב, ובכלל - טוב לבריאות.
מחירי הדירות - הבדלים בין קומות
ההפרש במחיר בין דירה בניין עם מעלית לבניין ללא כזו מגיע ל-10-20%. בתוך הבניין, כל קומה נוספת מעל הקרקע מורידה את המחיר כאמור ב-5-8%, כאשר בקומה רביעית ההשפעה מצטברת ל-15-20% פחות מדירה דומה בקומה ראשונה או שנייה. שמאי מקרקעין מחשבים זאת כ"פחת תפקודי". להרחבה, על גורמים שמשפיעים על מחירי הדירות: כמה שווה הדירה שלכם? הנה 10 גורמים בעלי השפעה דרמטית.
- בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה
- בזמן שכולם עוקבים אחרי מחירי הדירות, המשבר האמיתי מתפתח בשוק השכירות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעסקת רמלה הספציפית, המחיר של 1.13 מיליון ש"ח נראה מפתה על פניו, אך לאחר הפחתה הנדרשת בגלל שמדובר בקומה רביעית הוא משקף תמחור סטנדרטי ולא הנחה משמעותית. נתוני עסקאות מהחודשים האחרונים מראים כי זה בהחלט סביבת מחיר ראויה ולא נמוכה מדי.
