מתפלאים שהנדל"ן יקר? 5 מייזמי בנייה שנתקעו תקופות אינסופיות ושוחררו השנה

פשוט מרגיז: Bizportal ליקט 5 פרויקטים שעברו קריעת ים סוף של בירוקרטיה ותלאות כספיות עד שאושרו

לירן סהר | 10/04/2015 10:00 (15)

נושאים בכתבה בירוקרטיה מחירי הדירות

"מעבדות לחירות"- מופיע בהגדת פסח ומסמל יותר מכל את סיפורו של עם ישראל והיציאה ממצרים. מושג זה הפך מזמן למטבע לשון בו עושים שימוש גם יזמי וחברות נדל"ן רבים. היציאה מ"העבדות" ו"השעבוד" מגיעים בדרך עם שחרור פרויקטים מחסמים בירוקרטיים ותכנוניים, ועדות ועררים שהביאו לפתרון ולסיום ואפשרו להוציא אל הפועל את הפרויקטים שנתקעו לאורך זמן ושלהם היו משועבדים הן מבחינה כספית והן מבחינה בירוקרטית. Bizportal ליקט מספר דוגמאות מהשנה האחרונה:

"חיכינו לקרקע שנתיים רק כדי להתחיל לעבוד"

העבדות: במשך שנתיים שלמות המתינה קבוצת אלמוג לאישור תחילת עבודות הבנייה לאחר זכייה במכרז לבניית 123 יח"ד בשכונת הציפורים במודיעין.

יקי אמסלם, מנכ"ל קבוצת אלמוג: " אין זה זמן סביר והגיוני לכל הדעות. בינתיים מימנו את מחיר הקרקע והפיתוח והדבר מייקר בסופו של דבר בעשרות אלפי שקלים את הדירה לרוכשים. אם לוקחים בחשבון שהבנייה תיארך גם היא כשנתיים, אזי הרוכשים יקבלו את המפתח ארבע שנים תמימות מרגע שהקרקע הועברה מהמדינה לקבלן והוא שילם את מחירה".

החירות: לפני כחודשיים הגיע היתר הבנייה המיוחל והקרקע נמסרה לחברה. מדובר בפרויקט הראשון שקיבל היתר בשכונה והחל כבר להיבנות.

"אושר לבנייה לאחר שצלח שתי ועדות ערר ועתירה מנהלית"

העבדות: למעלה מ-3 שנים היה פרויקט 'אלמוג 7' של קבוצת אלמוג ברמת גן שתוכנן במסגרת תמ"א 382 בחזקת משועבד לבירוקרטיה, ועדות התכנון והרשות המקומית, עבר שתי ועדות ערר לתכנון ולבנייה, לצד עתירה מנהלית שהגישה. הערר הראשון הוגש על ידי חברי הועדה המקומית לאחר שהתכנית קיבלה היתר בתנאים מגבילים עם מספר קטן יותר של יחידות דיור. הערר השני בתיק היה כחלק מעתירה מנהלית שהוגשה על ידי עמותת 'אדם טבע ודין' בטענה נוספת לצפיפות יתר ובפגיעה בנוף.

החירות: לפני קצת פחות משנה החליט יו"ר ועדת הערר של מחוז ת"א למחוק את הערר שהוגש נגד הפרויקט ובכך נתן אישור ליציאתו לדרך ולמתן היתר ההריסה והבנייה. לפני שלושה חודשים נהרס הבניין והבנייה החלה.

"חיכינו 7 שנים כדי להתחיל פרויקט פינוי בינוי ברמת גן"

העבדות: פרויקט פינוי בינוי של קבוצת כנען ברחוב החולה ברמת גן יצא לדרך בתחילת 2015, לאחר 7 שנים של עיכובים בירוקרטיים (מאז שנת 2008) בוועדות מקומיות, מחוזיות ועתירה מנהלית שהוגשה לאחר שהרשות המקומית ניסתה לבטל את הפרויקט בתואנות שונות. גם לאחר שתמו הנושאים הבירוקרטיים ויכולנו להגיש בקשת לקבלת היתר בניה חיכתה הקבוצה שנתיים נוספות עד לקבלתו המיוחלת.

החירות: לאחר 7 שנים התקבל ההיתר המיוחל. במסגרת הפרויקט יוקמו 167 יח"ד ב-2 מגדלים בני 23 קומות, במקום המבנים בני ארבע הקומות הקיימים כיום ברחוב החולה 8, 10 ו-12, בהם 48 יח"ד.

"הדייר הסרבן נתבע"

העבדות: דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי רחב היקף בשכונת נווה שרת בתל אביב. לפני 8 שנים נכנסה חברת אפגד לפרויקט, כשהאזור כבר הוכרז לפינוי-בינוי ואושר לבנייה ומירב המאמצים שנותרו כדי להניע את הפרויקט היו מול הדיירים. כל בעלי הדירות הוותיקים חתמו על ההסכם, חוץ מדייר שהחזיק בשתי דירות בבניין אחד וסרב לחתום. הבנייה ופינוי הדיירים נעשים בשלבים, ולכן את הבניין הראשון כבר החלה החברה לבנות, אך את השלב השני לא הייתה יכולה להתחיל כי שם נמצאות דירות הדייר הסרבן. משום כך לא היה גם טעם להתחיל לפנות משם את הדיירים ולשאת בהוצאות.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

החירות: פרויקט קדמת צהלה המוקם על ידי החברות אפגד ואפרידר בנווה שרת בתל אביב יכלול 234 יח"ד במקום 120 יח"ד ישנות. הפרויקט נמצא בבניית שלב א' וכעת, לאחר פסק הדין התקדימי, יתחילו ההכנות לשלב ב'. לדברי שי הניג, מנכ"ל חברת אפגד: "שכן בבניין תבע את הדייר הסרבן וניתן פסק הדין כבר לפני שנה שהורה לו לשלם 75 אלף שקל פיצוי, גם אם יחתום על ההסכם, ועוד 850 אלף שקל נוספים אם ימשיך לסרב. הוא אמנם ערער על פסק הדין וההליך עדיין מתנהל, אך גם הגיש בקשה לעיכוב ביצוע, אשר נדחה על ידי בית המשפט המחוזי וגם על ידי בית המשפט העליון".

חברת צ.לנדאו פשטה את הרגל ורוכשי דירות באשקלון חששו לגורלן

העבדות: לפני כשמונה חודשים חברת הנדל"ן צ לנדאו נקלעה לקשיים כלכליים וחובות בסדר גודל של כ 70 מיליון שקל , עמדה בפני פשיטת רגל ונכנסה להקפאת הליכים . בעקבות כך נעצרה הפעילות במספר פרויקטים של החברה , חלקם כבר החלו בשיווק ובנייה . קשיים אלו העמידו את הדיירים שכבר רכשו דירות בפני סיטואציה של חוסר וודאות לגבי עתיד הדירה החדשה שרכשו. למשל בפרויקט של צ לנדאו בשכונת אגמים באשקלון , שכלל 88 דירות ונמצא בשלבי בנייה ראשונים. עד הקפאת ההליכים בוצעו בו עבודות בשיעור של 20% מהשלב הראשון של הפרויקט ונמכרו 17 דירות .

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(15):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

13.
שימו אנשי תכנון 10/04/2015 22:20
הגב לתגובה זו
העסקנים יש להם רצון משלהם לצאת גיבורים עבור כותרת בתקשורת המקומית
12.
אנשים לא מבינים שהכל מכוון מהמדינה המושחתת להעלאת מחיר (ל"ת)
תום 10/04/2015 14:29
הגב לתגובה זו
11.
ברגע שכל הגשת ערר תעלה לדייר כסף.. תראו איך ההגשות ער80 (ל"ת)
ירון 10/04/2015 13:42
הגב לתגובה זו
10.
ומה קורה עם הפרויקטים בחדרה (ל"ת)
פאסימי 10/04/2015 12:49
הגב לתגובה זו
9.
AVI 10/04/2015 11:45
הגב לתגובה זו
אם הקבלנים מרוויחים מהפרויקטים הפקידים רוצים את ליטרת הבשר ואם הם לא מקבלים הם מעכבים כמו שנאמר FLLOW THE MONEY
8.
דייר סרבן 10/04/2015 11:43
הגב לתגובה זו
את הגינה ממול . יש לציין שהוא בכלל לא גר בדירה והיא מושכרת והיא ירושה שצריכה להתחלק . עליה בעוד קומה זה אלפי שקלים אבל הוא מנסה לסחוט עוד ועוד.
7.
אהרון 10/04/2015 11:34
הגב לתגובה זו
מכוז מרכז משרד הפנים עוסקים יותר בנושאי שימור חסרי ערך במקום לפטור בעיות תכנון ולקדם פרויקטים לדיור ובעיקר לזוגות צעירים . לכן מומלץ לפנות לרות דוד הממונה על מכוז המרכז ולהתריע בפניה ; יותר תכנון והתרת קשרים בירוקרטים ופחות השחתת זמן בשימור חלול כמו שנעשה בתל מונד
תשובה 10/04/2015 13:21
הגב לתגובה זו
כותבים "לפתור" ולא "לפטור". כותבים "מחוז" ולא "מכוז".
6.
עמוס 10/04/2015 11:28
הגב לתגובה זו
כ 1300 דירות תקועות בנבכי הבירוקרטיה. בכל שלב מוצאים סיבה חדשה לתקיעה.לא מובן......
5.
3388 תוכנית בת"א מתנהלת בשיא של 50 שנה ! מצחיק לא? (ל"ת)
מ. ל. בן מאיר 10/04/2015 11:21
הגב לתגובה זו
4.
אבי 10/04/2015 11:17
הגב לתגובה זו
למהjQuery20303757635564543307_1428653541764???העירייה לא זזה או מה הבעיה....
3.
מה עם פרוייקט כצנלסון בבת ים שהעירייה תוקעת אותו שנים! (ל"ת)
פינוי בינוי 10/04/2015 11:12
הגב לתגובה זו
2.
לפרסם שמות אנשים מעכבים (כולל בעיריות) (ל"ת)
אריק 10/04/2015 11:11
הגב לתגובה זו
1.
אלון 10/04/2015 10:26
הגב לתגובה זו
אבל בראש ובראשונה הריבית הנמוכה. אין בעיה של מלאי, יש בעיה של ריבית נמוכה והעדפה מיסויית הדוחפת לשוק עוד ועוד קונים חסרי אחריות שלא מבינים שהסוף יהיה כמו בכל הבועות. בנק ישראל וממשלת ישראל מביאות את המשק לפיצוץ שמשבר הבנקים יהיה פיקניק לעומתו.
אז איך אתה מסביר שמחירי השכירות עולים? (ל"ת)
אאאא 11/04/2015 13:35
הגב לתגובה זו

רז אברהם. קרדיט: רון כהן

מחירי הדירות

מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך

רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית

רז אברהם | 25/12/2025 07:06

נושאים בכתבה מחירי הדירות

שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

להמשך הכתבה לחץ כאן

צילום: אסף פרץ

קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?

גל של ביטולים צפוי להגיע למבצעי ה-90/10, 80/20, אבל במקרים רבים הרוכשים לא יוכלו לבטל - הנה התרחישים הצפויים

רן קידר | 25/12/2025 21:01

נושאים בכתבה מחירי הדירות מבצעי 80/20

הרוכשים במבצעים של 80/20 ו-90/10 מגלים שהעסקה שעשו פחות טובה ממה שהעריכו. בשלוש השנים האחרונות השוק היה מוצף בהצעות כאלו, ומסתבר שבמקרים רבים על רקע הירידה במחירי הדירות, העסקה כבר לא משתלמת. כלומר, ההנחה שמתבטאת במבצע המימוני נמוכה מהירידה במחיר הדירה בפועל. כלכלית - הרוכש אמור לקום וללכת. משפטית - הוא לא תמיד יכול.

הביטולים החלו השנה ומוערכים בקרוב ל-2,000 בעיקר בדרום - רוכשים שלא יכלו לעמוד בתנאים, ובעסקאות יוקרה בת"א בהם רוכשים הפסידו והעדיפו לצאת מהעסקה. אבל זה יכול להיות כדור שלג שיתעצם. אנחנו לפני גל של מסירות וביטולים משיקולים כלכליים. אבל לרוכשים יש כמה משוכות לעבור.

ראשית, הם צריכים להבין שהמקדמה ששמו כנראה הלכה "לפח". האם שווה להפסיד את המקדמה של ה-10%, או 20% כקנס כדי להימנע מההפסד הכלכלי על הדירה שמסתכם כנראה בכמה אחוזים (ירידת מחירים של 5%-10% מול הנחת מימון של כ-5%)? השאלה מה ההסכם מול הקבלן. מבירורים שערכנו עולה כי ברוב המקרים הקנס מסתכם ל-10% מערך הדירה. כלומר במבצעים של 90/10 אתם אמורים להשאיר את ה-10% אצל הקבלן. בעסקאות של 80/20 (בהנחה שזה לפי המודל של קנס 10%) אתם אמורים לקבל החזר מהקבלן כי שילמתם כבר 20%. לכו תרדפו אחרי הקבלן וגם יהיו לכם משוכות משפטיות - סילוק המשכנתא שלקחתם במקביל לרכישה שהיתה בערבות של הקבלן שמימן אותה (עד למסירה). גם בעסקאות בשיעורי מבצעים אחרים יהיה כמובן צורך להסיר את המשכנתא. בסוף המשכנתא עליכם וכדי להסיר אותה צריך הסכמה של הקבלן ושל הבנק.

עורכי דין בתחום הנדל"ן מספרים שיש צורות שונות של הסכמי רכישה בעסקאות כאלו. יש הסכמים עם הגנות על הרוכשים ויש שחשופים לחלוטין לחסדי הקבלן. כלומר, יכול להיות שלמרות שצפוי גל של ביטולים בגלל הפסדים, התוצאה תהיה אחרת כי הקבלנים לא יוותרו לרוכשים ואלו יצטרכו לשלם את ה-80%-90% או להגיע למאבק משפטי מול הקבלן.

מאבק משפטי זה לרוב נזק לשני הצדדים. יכול להיות שלפני השלב הזה, הצדדים ינסו להידבר. השלב הזה של המו"מ - השלב המסחרי עשוי להיות חבל הצלה לשני הצדדים. הקבלן רואה כעת שוק קשה. שוק של קונים. היקף העסקאות יורד, המחירים יורדים. הדבר האחרון שהוא צריך זה ביטולי עסקאות. הוא ינסה לשמור על העסקה וכדי לשמור עליה הוא עשוי לספק לרוכש הנחה נוספת - כספית או מימונית. הוא לא ירצה להגיע לבית משפט או למצב שהרוכש לא יכול או לא ישלם לו את היתרה של ה-80%. במקרה כזה הלכה העסקה, וזה עלול להיות בעיה גדולה מול הבנק הממן-מלווה ובכלל - לא רק שאין מכירות יהיו ביטולים (מכירות שליליות).

להמשך הכתבה לחץ כאן