בישראל נבנות רק 14 דירות לכל 1,000 איש - היכן בונים הכי הרבה?
בערים הגדולות בישראל, בהן נבנות כעת לפחות 500 דירות בבניה פעילה, נבנות כיום כ-14.1 דירות בלבד לכל 1,000 תושבים בעיר. כך עולה ממחקר שערך מרכז הבנייה הישראלי לקראת כנס באילת.
מהמחקר עולה כי העיר שבה קיים היצע הבניה הפעילה הגבוה ביותר ביחס לכמות התושבים היא באר יעקב. בעיר נבנות כיום כ-74 דירות על כל 1000 איש (1,292 דירות בבניה פעילה על 17.5 אלף תושבי העיר). אחריה בדירוג נמצאת גני תקווה, עם כ-57 דירות עבור כל אלף מתושבי העיר. בראש העין נבנות גם כן כ-56 דירות על כל אלף מתושבי העיר, ובטירת הכרמל נבנות 40 דירות עבור כל אלף תושבים.
המצב הגרוע ביותר מבחינת בנייה פעילה ביחס לכמות התושבים בערים הגדולות בישראל נמצא בעיר בני ברק. בעיר מתגוררים כיום כ-172.5 אלף תושבים ואילו מספר הדירות הנמצאות בבניה פעילה בעיר עומד על 713 בלבד - כלומר 4.1 דירות עבור כל אלף איש. מצב דומה נמצא גם בעיר חיפה, בה נבנות כיום בבניה פעילה 4.4 דירות על כל 1,000 תושבים (1,207 דירות בבניה פעילה על 273.2 תושבים). עם זאת להבדיל מבני ברק, בחיפה עתודות קרקע גדולות אותה היא מייעדת לבניה של אלפי יחידות דיור בשנים הקרובות, ונתונים אלו עדיין לא מקבלים ביטוי בנתוני הבניה הפעילה.
מהמחקר עולה כי בבאר שבע נבנות כיום 1,487 דירות בבניה פעילה על 199.3 אלף תושבים, כלומר 7.5 דירות על כל אלף תושבים נתון הנמוך בכמחצית מהממוצע במחקר. באשדוד נבנות 9 דירות על כל אלף איש, ונתון דומה קיים גם בחולון.
- השיפוצניקים זעקו בכנסת: במל"ל מתכננים להחזיר את הפלשתינים לישראל
- יום ירושלים ה-56: כמעט מיליון תושבים, שיאים חיוביים בבנייה, ושליליים בהגירה מהעיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בירושלים, העיר עם כמות הבניה הפעילה הגבוהה ביותר בישראל (יותר מ-8,000 דירות בבניה פעילה), היקף הבניה הפעילה מהווה רק כ-10 דירות עבור כל אלף מתושבי העיר. באזור הצפון בולטת עפולה עם כ-19 דירות הנבנות כיום לכל אלף תושבים, מעל לממוצע. עפולה מתכננת בעשור הקרוב להכפיל את מספר תושביה, ולצורך כך בונה בין היתר את שכונת "רובע יזרעאל", הכוללת 4,600 יח"ד.
- 1.תזכורת 09/11/2014 17:12הגב לתגובה זוחוץ מזה, בהתחשב בקצב הריבוי הטבעי בישראל, מספיק לבנות כל שנה 6 דירות חדשות לכל 1,000 תושבים. הסיבה היא ש 1,000 תושבים גרים ב 300 דירות, וקצב הריבוי הטבעי הוא 2% בשנה כלומר 6 דירות נוספות. אלא שבאוכלוסיה החילונית קצב הריבוי הוא רק 0.7% בשנה, (חרדים וערבים מגיעים ל 4% בשנה). לכן בערים חילוניות מספיק לבנות 2 דירות חדשות בשנה, לכל 1,000 תושבים.
בנייה. קרדיט: Xמחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר.
ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות.
במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.
ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים.
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- מחירי הדירות בגבעתיים ועסקאות אחרונות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.
76.5 אלף דירות החלו להיבנות השנה - אבל ברבעון האחרון הקצב הואט
נתוני הלמ"ס מצביעים על עלייה שנתית של 22% בהתחלות הבנייה, אבל ברבעון השני נרשמה ירידה של 5.5% לעומת תחילת השנה כשבין הערים נרשמים פערים גדולים ותלות גוברת בהתחדשות עירונית - איזה עיר מובילה ומי נשרכת מאחור?
הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מפרסמת שברבעון השני של 2025 החלה בנייתן של 18,553 דירות חדשות, מספר גבוה משמעותית מזה שנרשם בתקופה המקבילה בשנה שעברה עלייה של 42.3%. עם זאת, ביחס לרבעון הראשון של השנה אפשר לראות ירידה של כ-5.5% במספר התחלות הבנייה. במקביל, גמר הבנייה עלה והסתכם ב-14,385 דירות, עלייה של 17.7% לעומת הרבעון הראשון ושל 13.1% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. התמונה הכוללת לשנה החולפת מצביעה על שוק בנייה פעיל יותר, אך לא אחיד בין המחוזות השונים.
פיזור גיאוגרפי ומגמות במחוזות
יש פערים גדולים בין האזורים. מחוזות המרכז ותל אביב הובילו את הפעילות ברבעון השני, עם כמעט מחצית מכלל הדירות החדשות - 4,519 במרכז ו-4,384 בתל אביב. במחוז הדרום החלה בנייתן של 3,984 דירות, שהיוו כ-21% מכלל הפעילות הארצית, והמספרים שם זינקו ב-62% לעומת הרבעון הקודם. לעומת זאת, בצפון ובירושלים חלה האטה משמעותית: ירידה של 55.7% בצפון, 27.1% בירושלים ו-22% בחיפה.
בכל הנוגע להיתרי בנייה, ניתנו ברבעון השני 17,189 היתרים - עלייה קלה של 1.7% לעומת הרבעון הראשון, אך יציבות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. הפילוח לפי מחוזות מגלה כי במחוז המרכז חל זינוק של כמעט 40% בהיתרי הבנייה, בעוד שבמחוזות אחרים המגמה הייתה שלילית ירידה של כ-8% בתל אביב ועד 13.9% בירושלים.
התחדשות עירונית מובילה
כ-5,030 התחלות בנייה ברבעון השני היו במסגרת פרויקטי התחדשות עירונית – כ-27% מכלל ההתחלות. מרבית הדירות נבנו במתכונת של הריסה ובנייה מחדש, בעיקר בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38/2, שהיוו כ-81% מהתחלות ההתחדשות. לעומת הרבעון הקודם מדובר בירידה של 7.7%, אך בהשוואה לשנה שעברה עלייה של 31.3%. בנוסף, החלה בנייתן של כ-1,141 דירות כתוספות בנייה לבניינים קיימים, נתון המשקף עלייה של 14.4% לעומת הרבעון הראשון.
- למה משלמים על עבודה שלא בוצעה? הקבלנים דורשים להקפיא את שכר העובדים הזרים
- ירידה בהתחלות הבנייה בשנה האחרונה, כ-60 אלף בלבד: "המחירים יעלו"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בהסתכלות רחבה על 12 החודשים האחרונים, בין יולי 2024 ליוני 2025, החלו להיבנות 76.5 אלף דירות – עלייה של 22.3% לעומת השנה שקדמה לה. לאחר ניכוי הדירות שנהרסו במסגרת התחדשות עירונית, מדובר ב-70.6 אלף דירות חדשות – עלייה של 23.5%. גם מספר היתרי הבנייה בשנה זו עלה, והסתכם ב-80.4 אלף עלייה של 8.9%.
