מטר מתל אביב: היכן יימכרו דירות 4 חדרים חדשות במיליון שקל?
העיר לוד מוגדרת על ידי רבים כ"חצר האחורית" של גוש דן המקום מקושר לפשע, הזנחה ושחיתות ארוכת שנים של קברניטי העירייה לשעבר, וקשה להאמין שמרכז תל אביב היוקרתי והמבוקש נמצא רק 20 דקות נסיעה ממנה.
אך מי שיסתכל על הפיתוח של רמלה השכנה, במיוחד על שכונת מצליח, שלא לדבר על בת ים בה נמכרות כיום דירות פאר על הים ב-5-10 מיליון שקל, יבין שייתכן שגם לוד עשויה בעתיד לצאת ממצבה הלא קל.
העיר הינה המקום היחידי באזור המרכז המציע עדיין דירות 4 חדרים חדשות במיליון שקל, ואף בפחות מכך חברת רוטשטיין הודיעה היום (ג') כי רכשה מקרדן נדל"ן קרקע להקמת 105 יחידות דיור בשדרות שלמה המלך במרכז העיר תמורת 22.6 מיליון שקל. היקף הפרויקט צפוי להסתכם בכ-86 מיליון שקל ועל פי הערכות דירת 4 חדרים צפויה לעלות כמיליון שקל.
"מחירי הדירות במצליח התייקרו בעשרות אחוזים"
לפי אתר 'מידע נדל"ן' של רשות המיסים, בשדרות הציונות במרכז העיר, ליד בית המשפט, נמכרה בסוף דצמבר 2013 דירת 4 חדרים בשטח 98 מ"ר, קומה 6 מתוך 10, במיליון שקל. ברחוב האלה 8, בשכונת 'גני יער', נמכרה בתחילת חודש דצמבר דירת 4 חדרים בשטח 92 מ"ר נטו, קומה 2 מתוך 3, במיליון שקל.
- 6.צביקה דורון יועץנדלן 08/01/2014 08:34הגב לתגובה זוזאת העיר היחידה במרכז הארץ עם פוטנציאל אמיתי לעליות מחירים בשלוש השנים הבאות. זו רק ההתחלה. אחריו יגיעו עוד יזמים. מי שלא קונה היום במיליון, יקנה בעוד שנה ב 1.1 מיליון לפחות.
- 5.הדירות כבר מכורות, רשימת ממתינים (ל"ת)אריק 07/01/2014 13:58הגב לתגובה זו
- 4.רביב 07/01/2014 13:03הגב לתגובה זוהגרעין התורני הכי גדול בארץ. המון סטודנטים עברו ועוברים ללוד. הקודם זוכה המאחר בוכה תנו קפיצה. לא תתחרטו
- ומה עם הערבים והנרקומנים שם??? (ל"ת)אה שטקר?? 07/01/2014 21:54הגב לתגובה זו
- 3.הזדמנות הזדמנות ואין רוכשים. למה? (ל"ת)תם 07/01/2014 13:01הגב לתגובה זו
- 2.נו אז שבן חיים יעבור ללוד (ל"ת)יוסי 07/01/2014 12:07הגב לתגובה זו
- 1.צופה 07/01/2014 12:03הגב לתגובה זוwin-win לא?
בונים על התחדשות עירונית? תקבלו הרבה פחות ממה שחשבתם; על המשבר הגדול בהתחדשות
התחדשות עירונית אמורה היתה לפתור חלקית את בעיית המגורים, אבל תמונת המצב במרכז קשה - פרויקטים נתקעו בגלל ירידות המחירים, הקבלנים רוצים (ויכולים) להעביר פרויקטים לאחרים והתמורות שקיבלו הדיירים יורדות
התחדשות עירונית ענף ההתחדשות העירונית עובר טלטלה כלכלית משמעותית: למרות עלייה בהיקפי הפעילות, רווחיות השחקנים הצטמצמה, ועשרות חברות מחפשות קונה לפעילות הזו. הן לא רוצות להמשיך - הרווחיות התכווצה בגלל ירידית המחירים, המימון עלה. מסתבר שהן יכולות לסגת מהפרויקט, ולהשאיר את הדיירים תקועים באמצע ההכנסות. יש פרויקטים שעובדים עליהם כבר 4-5 שנים והיזם אמר - "אני צריך להוריד את שטח הדירות ולעשות עוד שינויים, אחרת אי אפשר להמשיך, זה לא כלכלי". הדיירים אמרו - "אבל יש הסכם" אבל היזם הראה להם שההסכם מאפשר נסיגה בהינתן שינויים מסוימים.
כל הסכם לגופו, אבל בשטח יש עשרות רבות של פרויקטים שמחפשים "אבא". היזם המקורי רוצה למכור. זה גורם לשני דברים - הדיירים יצטרכו לחכות לדירה הרבה יותר זמן ממה שהעריכו. והם יקבלו תמורות נמוכות יותר משמעותית. כשהם מדברים עם יזמים חדשים הם מבינים שמה שהיה לא יהיה. אלו שהצליחו להיות בתחילת הדרך של ההתחדשות העירונית הרוויחו בגדול. כעת, ההשבחה תהיה נמוכה יותר.
ירידות מחירים במרכז
הגאות שהיתה במחירי הדירות במרכז קידמה מאוד את תחום ההתחדשות ודגש על תמ"א באזור המרכז כשרווחיות של הקלבנים נמדדה בעבר בשיעורים של כ־20% ואף יותר. היזמים גם נהנו מעליית מחירים מתמדת תוך כדי תנועה.
בשנה האחרונה התמונה השתנתה: המחירים במרכז ירדו בין 5% ל-10%. הירידה הזו משנה לחלוטין את התחשיב של היזמים. בפרויקטים מרכזיים רבים הרווחיות יורדת לכ־10% ואף פחות.
- 740 דירות חדשות בת"א: אושרה תוכנית של מטרופוליס
- 378 דירות חדשות בר"ג: תוכנית ההתחדשות יוצאת לדרך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ההשפעה של ירידות מחירים מלווה במורכבות התפעולית של תמ"א 38/1 שרק הולכת והופכת למורכבת יותר. העבודה מבוצעת בתוך מבנים קיימים לרוב עם מגורים פעילים, וזה מורכב, כשבתל אביב המורכבות כפולה - יש אזורים שלא ניתן לעבוד בהם על רקע עבודות תשתית גדולות.
כמה עולה דירת 4 חדרים בפתח תקווה?
על מחירי הדירות בנתניה, בת ים ופתח תקווה
מחירי הדירות בתל אביב בקצב ירידה שנתי של כ-9% - מחירי הדירות בת"א בצניחה - על ההמשך ועל הפיל שבחדר, בערים הסובבות הירידה קצת נמוכה. מרגישים את זה גם במעגלים קצת מרוחקים יותר. בדקנו הפעם עסקאות אחרונות בפתח תקווה, נתניה ובת ים.
פתח תקווה
ברחוב ברוריה 8, דירת
4.5 חדרים, 111.9 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־3.15 מיליון שקל
(28.2 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב בייליס
20, דירת 4 חדרים, 86 מ"ר, קומה שישית, נמכרה ב־2.76 מיליון שקל
(32.1 אלף ש"ח למ"ר).
ברחוב הרב
צבי יהודה 7, דירת 5 חדרים, 115.1 מ"ר, קומה רביעית, נמכרה ב־3.37 מיליון שקל
(29.3 אלף ש"ח למ"ר).
- דירה בהנחה - האם כדאי לכם לחכות להגרלה או לחפש דירה?
- מחירי הדירות בירושלים בשיא כל הזמנים - הכיצד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ברחוב י"ז הבנים 7, דירת 3.5 חדרים, 74.8 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב־2.18 מיליון שקל
(29.1 אלף ש"ח למ"ר).
