נדל"ן

הזוגות הצעירים נשברים ולא עומדים במחיר: רוכשי דירה ראשונה שילמו 16% פחות על דירה חדשה ברבעון השני

משרד השיכון פרסם לראשונה את מאפייני רוכשי הדירות למגורים. כמה שילמו תושבי חוץ על דירה חדשה? כנסו לנתונים

לירן סהר | 02/10/2013 11:41 (21)

נושאים בכתבה בועה בנייה השקעה זוגות צעירים מחירי הדירות

משרד הבינוי והשיכון פרסם היום (ד') לראשונה את מאפייני רוכשי הדירות למגורים. הנתונים הינם לפי רבעונים במחצית הראשונה של 2013 ובמחצית השנייה של 2012. העיבוד בוצע על בסיס נתוני רשות המיסים.

מהנתונים עולה שברבעון השני של 2013 המחיר הממוצע של רוכשי דירה ראשונה חדשה עמד על כ-1,090,000 שקל, ירידה של 16% לעומת הרבעון הראשון של השנה. המחיר הממוצע של דירה מיד שנייה עמד על כמיליון שקל, בדומה לרבעון הראשון של 2013. מחיר דירה חדשה היה גבוה בכ-9% ממחיר דירה יד שנייה.

משקל רוכשי דירה ראשונה חדשה מסך רוכשי דירות חדשות עמד ברבעון השני של 2013 על 38.2% לעומת 32.1% בלבד ברבעון קודם. עובדה זו היא אחת הסיבות לירידת מחירי הדירות החדשות ברבעון השני של השנה. בדירות מיד שנייה עמד משקל רוכשי דירה ראשונה על 36.7% דומה לרבעון קודם.

משפרי דיור שילמו 1.55 מיליון שקל על דירה

ברבעון השני המחיר הממוצע של מחליפי דירה ("משפרי דיור") שרכשו דירה חדשה עמד על כ-1,550,000 שקל, ירידה של 2% לעומת הרבעון הראשון של השנה. המחיר הממוצע של דירה מיד שנייה עמד על 1,335,000 שקל, ירידה דומה של 2%. מחיר דירה חדשה היה גבוה בכ-16% ממחיר דירה יד שנייה.

משקל מחליפי דירה שקנו דירה חדשה מסך רוכשי דירות חדשות עמד ברבעון השני של 2013 על 39.5% ובדירה מיד שנייה עמד משקל מחליפי דירה על 36.0% ברבעון השני של 2013. המשקלים מסה"כ רוכשי הדירות הינם בדומה לרבעון קודם.

60% מהעסקאות של משקיעים הן של דירות קטנות

בקרב רוכשי הדירות להשקעה, המחיר הממוצע של אלו שרכשו דירה חדשה ברבעון השני עמד על כ-1,535,000 שקל, ירידה של 3% לעומת הרבעון הראשון של השנה. המחיר הממוצע של דירה מיד שנייה עמד על כמיליון שקל דומה לרבעון הראשון של 2013. מחיר דירה חדשה היה גבוה בכ-54% ממחיר דירה יד שנייה. בדירות חדשות המחיר הממוצע דומה למחיר של מחליפי דירות, עם זאת, בדירות מיד שנייה המחיר נמוך בכ-25%.

לפי בדיקת משרד השיכון, הסיבה לכך היא כי 60% מהעסקות של משקיעים בדירות מיד שנייה הן דירות קטנות של 3.5 חדרים ומטה (ברבעון השני של 2013). לעומת זאת, בדירות חדשות רק 20% מהדירות שנרכשות על ידי משקיעים הן קטנות. משקל רוכשי דירה להשקעה שקנו דירה חדשה מסך רוכשי דירות חדשות עמד ברבעון השני של 2013 על 18.4% לעומת 21% ברבעון הראשון של 2013. בדירה מיד שנייה עמד משקלם על 23.3%.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

ברבעון השני של 2013 המחיר הממוצע בעסקות של רוכשי דירה תושבי חו"ל שרכשו דירה חדשה עמד על כ-2,360,000 שקל, ירידה של 4% לעומת הרבעון הראשון של השנה. המחיר הממוצע של דירה מיד שנייה עמד על כ-1,800,000 שקל, ירידה של כ-5% לעומת הרבעון הראשון של 2013. מחיר דירה חדשה היה גבוה בכ-31% ממחיר דירה יד שנייה. בדירות חדשות המחיר הממוצע של רוכשים תושבי חו"ל גבוה בכ-117% מרוכשי דירה ראשונה חדשה ובכ-54% מרוכשי דירה חדשה להשקעה. משקל רוכשי דירה תושבי חו"ל שקנו דירה חדשה מסך רוכשי דירות חדשות ירד ברבעון השני של 2013 ועמד על 2.6% לעומת 4.7% ברבעון קודם.

דרור תורן, משנה למנכ"ל אמריקה ישראל להשקעות, אמר בתגובה: "הנתונים שטחיים וחסרים התייחסות לאלמנטים משמעותיים נוספים שאמורים לתת את התמונה המלאה. חסרה למשל השוואה בין כמות יחידות הדיור שנמכרו בפועל בכל רבעון. עוד חסרה השוואה בין כמות רוכשי הדירות להשקעה, הרי יתכן שברבעון השני של 2013 כמות המשקיעים היתה גדולה ואלו כידוע נוטים לקנות דירות זולות יותר. חסרה גם השוואה בין מספר החדרים בכל דירה שנמכרה בכל רבעון. כך לדוגמא, אם נמצא שברבעון השני דירה ממוצעת שנמכרה היתה קטנה יותר מהדירה הממוצעת שנמכרה ברבעון הראשון אז ההיגיון הוא שגם המחיר שלה זול יותר."

לדבריו, "צריך לבדוק באילו אזורים נמכרה מסה של דירות מאחר ואם נגלה שברבעון הראשון נמכרו יותר דירות באזור המרכז, שכידוע דירה ממוצעת בו יקרה יותר מבפריפריה, ברור שנתון זה ייצור עיוות מסוים. אם יורשה לי להמליץ, כדאי שמשרד השיכון יערוך ניתוח רב מיימדי שישקף תמונה מלאה וממנה ניתן יהיה להסיק מסקנות. עצם העובדה כי בכל פעם משרד אחר במדינה מוציא כותרת שונה- רק מבלבלת את ציבור הרוכשים".

אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', אמר: "נתוני משרד השיכון אינם משקפים ירידה אמיתית במחירי הנדל"ן, אלא מצביעים על כך שאנשים הפנימו שבטווח הקצר לא תהיה ירידת מחירים ולכן אין טעם לחכות עם קניית הדירה. הירידה של 16% במחירי דירות חדשות שנקנו על ידי רוכשי דירה ראשונה, נובעת מכך שהרוכשים הבינו שעליהם להתפשר ולרכוש דירות זולות יותר ממה שתכננו, דירות 3 חדרים במקום 4 חדרים או דירות בפריפריה, שם המחירים נמוכים יותר. אנשים חוששים להמתין כי הם רואים את הצעדים בהם נוקט בנק ישראל לצמצום היקף המשכנתאות, ובנוסף, תכניות הממשלה להורדת מחירי הדירות מדברות על הטווח הארוך ולא על טווח הזמן המיידי. מי שרוצה לקנות דירה בטווח של שנה-שנתיים הקרובות אין לו סיבה להתמהמה".

כתבות מעניינות נוספות:

מתחם מגורים חדש הושק בצפון יפו - כמה יעלו שם דירות 3 חדרים?

כל הכותרות 24/7 הטלגרם שלנו - תכנים יחודיים

תגובות לכתבה(21):

הגב לכתבה

שם המגיב *

כותרת תגובה *

תוכן התגובה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה

11.
הבועה מתחילה להתפוצץ היזהרו !!! (ל"ת)
מתווך 06/10/2013 23:24
הגב לתגובה זו
10.
לא להצביע ל"צעירי" 05/10/2013 14:53
הגב לתגובה זו
לא להצביע בבחירות המקומיות לסיעות שמזוהות עם יש עתיד ורצות מטעמם כמו צעירי חיפה וכד' מספיק תקעו לנו חסרי נסיון בממשלה לא צריך חסרי נסיון במועצות
9.
Yossi 02/10/2013 18:34
הגב לתגובה זו
1. הרוכשים מוצגים כאלה הנשברים מבלי להתחשב בצד השני בעסקה. 2. על משקל: הנה, המחירים נפלו, אפשר לרדת מהגדר.
8.
ברור שמחירי הנדל"ן הם הונאת פירמידה מעניין מי יאכל אותה (ל"ת)
אלי 02/10/2013 15:21
הגב לתגובה זו
7.
YL 02/10/2013 12:43
הגב לתגובה זו
מי שלא ישן טוב זה מנהלי הבנקים הבעיה היא שלהם של הבנקים הריי לא ניתן לגרש 600000 אלף משפחות שימו לב הבנקים בשקט בשקט משתדלים לחסרלהלוואות מאחר ויש חשש לקריסה של המערכת עוד סימן לחשש יחצנים חדשות לבקרים מודיעים המצב נפלהההההה הרי אם זו היתה האמת לא היו לוקחים משרדי פרסום להרגעת הציבור
נופר 02/10/2013 14:57
הגב לתגובה זו
ואי לקיחת סיכונים, אנשים קונים כפי יכולתם.
6.
ושלי ,גם את נסי להיות יפה ותשתקי . (ל"ת)
בא 02/10/2013 12:41
הגב לתגובה זו
5.
חורף קר, קר מאוד הולך להגיע...לא כולם ישרדו (ל"ת)
מתווך 02/10/2013 12:16
הגב לתגובה זו
נופר 02/10/2013 14:56
הגב לתגובה זו
לו יותר מידי יקרה? נקווה שתמיד יוכל לחזור לדירה ההורים.
אלי 02/10/2013 15:23
הדירה וגם ימשיכו לשלם את החוב כל ימי חייהם.
4.
בא 02/10/2013 12:15
הגב לתגובה זו
משווה אותו נרקומן .
3.
ולפיד ,תהיה יפה ותשתוק . (ל"ת)
בא 02/10/2013 12:10
הגב לתגובה זו
2.
בא 02/10/2013 12:08
הגב לתגובה זו
וזה כול מה שישאר לכם בסוף חברה .
מה הקשר? ואגב, בריאות כן אפשר לקנות בכסף וגם גב משופר. (ל"ת)
נופר 02/10/2013 14:55
הגב לתגובה זו
יוני 02/10/2013 21:22
מה קרה- קנית דירה בבאר יעקב\פתח תקווה\ראש העין (מחק את המיותר) במחיר שערורייתי\יקר בטירוף\כמו דירה בניו יורק (מחק את המיותר) ועכשיו שהשכן שלך קנה את אותה הדירה ב 16 אחוז פחות כואב הלב?
1.
יעקב 02/10/2013 12:02
הגב לתגובה זו
כל שני וחמישי יוצא מחקר , דוח, גרף ותחזית מבית מדרש של משרד השיכון החרדי. די ! תתחילו לבנות !
ההוא 03/10/2013 22:20
הגב לתגובה זו
ולא הקונים נשברו . נשבר לי שכל שני וחמישי מתפרסמת כתבה מיוחצנת שונה .

צילום: איציק יצחקי

חוסכים לפנסיה, אבל אין להם דירה: למה לא לאפשר פדיון מהפנסיה למטרת רכישת דירה?

אבסורד גדול - פנסיה גדולה ואין הון עצמי לרכישת דירה; למה לשלוח משפחות וזוגות לשוק השכירות אם הם רוצים לקנות דירה ויש להם כסף בפנסיה?

רן קידר | 12/12/2025 01:20

נושאים בכתבה דירה פנסיה

הפרדוקס הישראלי מוכר לכולם: זוג צעיר משתכר יפה, מפריש מדי חודש אלפי שקלים לפנסיה, אבל אין לו סיכוי לגרד הון עצמי לדירה. מחירי הדירות אומנם יורדים כרגע, אבל עדיין דורשים 400–600 אלף שקל לפחות כהון עצמי.

בחשבון הפנסיה של הזוג הזה כבר מצטברים מאות אלפי שקלים, אבל זה כסף שהוא לא יכול לגעת בו עד גיל פרישה, וגם אז רק בתנאים קשיחים. התוצאה: הזוג משלם שכר דירה של 5,000-8,000 שקל בחודש ואפילו יותר במקום לקנות דירה.

איסור על משיכת כספי פנסיה

אסור למשוך כספי פנסיה לרכישת דירה ולכל סיבה אחרת בלי לשלם מס מלא של 35%. גם הרעיון להשתמש בחיסכון הפנסיוני כערבות למשכנתה נדחה על ידי הבנקים ורשות שוק ההון. כלומר, המדינה הכריחה אותנו לחסוך לפנסיה, ועכשיו היא אומרת לנו: "הכסף שלך, אבל אסור לך להשתמש בו לדירה".

היו ניסיונות רבים לשנות את זה. כבר ב-2019 מרכז המחקר של הכנסת פרסם ניתוח מפורט שהציע לאפשר משיכה פטורה ממס של עד 20% מערך הדירה (תקרה של כ-1.7 מיליון שקל), בתנאי שהכסף יוחזר לפנסיה בתשלומים חודשיים קטנים יחסית. הצעות חוק דומות עלו שוב ושוב, כולל הצעה להחזר נומינלי בלבד (בלי ריבית) כדי שלא לפגוע יותר מדי בקצבה העתידית. בכל פעם ההצעה נתקלה בחומת השמרנות של רשות שוק ההון ואגף התקציבים: "זה יפגע בביטחון הפנסיוני של הציבור".

הטענה הרשמית היא שמי שמושך היום ישלם מחר מחיר כבד בגיל פרישה. זה נכון חלקית, אבל מתעלם מהתמונה המלאה: שכר דירה גבוה הוא "מס פנסיוני" לא פחות כבד. כשזוג משלם 6,000 שקל שכר דירה במשך 25 שנה, הוא מעביר לבעל הבית כ-1.8 מיליון שקל (לפני הצמדה). אם אותו זוג היה לוקח 400 אלף שקל מהפנסיה, קונה דירה ומוסיף 800–900 שקל בחודש להחזר לפנסיה - הוא היה מסיים את התקופה עם דירה בבעלותו ועם פנסיה מופחתת בכ-4,000-5,000 שקל בחודש. במקרים רבים, החיסכון בשכר הדירה עולה על הפגיעה בקצבה.

להמשך הכתבה לחץ כאן

דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיות

לקנות או לשכור? כלל האצבע שיעזור לכם להחליט

יחס מחיר-שכירות מלמד על הכדאיות הכלכלית של קניית דירה מול השכרת דירה; מתי לשכור דירה ומתי כדאי לחשוב על רכישת דירה?

רן קידר | 12/12/2025 07:39

נושאים בכתבה שכר דירה ריבית

לקנות דירה או לשכור דירה? השאלה הזו לא רק כלכלית, היא בעיקר פסיכולוגית. אנשים רוצים דירה שתהיה שלהם, אבל כשבוחנים רק את העניין הכלכלי, יש כלל אצבע שהרעיון שלו פשוט. אבל קודם הדגמה פשוטה - אם אתם גרים בדירה של 3 מיליון שקל ומשלמים שכירות של 7 אלף שקל, הרי שאתם משלמים 84 אלף שקל בשנה - מדובר בשכר דירה שמהווה 2.8% מערך הדירה. זו תשואת בעל הבית. זו תשואה נמוכה יחסית. הנחת הבסיס שהוא גם ישביח את הנכס במקביל לעליית מחירי הדירות. אבל התשואה הנמוכה מלמדת שעדיף לשכור על פני לקנות דירה.

הרי אם התשואה נמוכה למשכיר, היא טובה לשוכר. משפחה שמתלבטת אם לקנות או להשכיר צריכה להפנים ששכר הדירה בארץ נמוך במבחן התשואה וזאת למרות עליית שכר הדירה בשנה האחרונה (הניגוד למגמה במחירי הדירות), ואם כך אז כל הון שהיא תידרש להשקיע ברכישת דירה ובטח ובטח אם היא תיקח משכנתא יעלו לה יותר. כלומר, אם אותה משפחה חושבת על רכישת דירה כזו בעלות של 3 מיליון שקל, העלות המימונית והאלטרנטיבית של ההשקעה הזו היא פי 2 לפחות - נניח רק כדוגמה שיש למשפחה את כל ההון. להשקיע 3 מיליון שקלים בקירות זה לוותר על תשואה של תיק השקעות שגם בהרכב מאוד סולידי מייצר 5%. כלומר המשפחה מוותרת על 150 אלף שקל. זה גבוה מאותם 84 אלף שקל של שכירות שנתית, וזה מללמד שעדיף לשכור. אפשר להיות סולידית יותר ולומר שהתשואה תהיה 4%, או להניח עליית ערך של הדירה, ואז המשוואה משתנה. אבל ברוב המקרים תקבלו שמשפחה ממוצעת שצריכה כמובן משכנתא גדולה עם עלות מימון של כ-6%-6.5% אמורה כלכלית לשכור ולא לקנות.

נניח, רק למחשה שאין למשפחה הון, הכל במימון (בתיאוריה בלבד), היא היתה משלמת ריבית שנתית של 180-210 אלף שקל בשנה. ברור ששכר הדירה עדיף. המקרים שבהם עדיף לקנות הם שיש הון עצמי או מימון זול ומולו תשואה גבוה של שכר דירה. יש לנו רמז שזה לא המצב בשוק - המשקיעים בשנה האחרונה נעלמו, אם כי הם מחפשים כעת הזדמנויות. אם הם לא בשוק כרוכשים זה מלמד על חוסר כדאיות כלכלית ברוב המקומות. כל הפתיח הזה מתבטא בכלל אצבע פשוט ונחמד. זה לא נכון לכולם, זה לא בהכרח לוקח את כל השיקולים, כאמור רכישת דירה היא הרבה מעבר לעניין כלכלי. אבל תפעילו אותו כשאתם בודקים רכישה לעומת השכרה, רק כדי להבין את השיקול הכלכלי הבסיסי.

כלל אצבע - לקנות או לשכור

כלל אצבע - שכרו דירה אם יחס מחיר-שכירות (P/R) גבוה מ-20; קנו אם P/R נמוך מ-15. חשוב להדגיש: אלה הנחיות כלליות בלבד, לא נוסחה מחייבת. יחס מחיר לשכירות (Price to Rent Ratio) הוא מדד פיננסי שמשווה את מחיר הדירה לשכירות שנתית של נכס דומה. זה בעצם ההופכי של התשואה כפי שחישבנו למעלה. החישוב פשוט: P/R = מחיר הדירה / (שכירות חודשית × 12). המדד עוזר להעריך אם קנייה משתלמת יותר כהשקעה ארוכת טווח לעומת שכירות, בהנחה שהכסף המושקע בהון עצמי יכול להניב תשואה אלטרנטיבית.

הכלל הנפוץ: אם P/R גבוה מ-20, שכירות עדיפה בטווח הקצר כי העלות השנתית נמוכה יחסית למחיר; אם הוא מתחת ל-15, קנייה משתלמת יותר בגלל פוטנציאל עליית ערך; בין 15-20, ההחלטה תלויה בגורמים אישיים כמו יציבות תעסוקתית ותקופת מגורים צפויה ועוד.

להמשך הכתבה לחץ כאן