מחפשים מחיר שפוי? הדרך להוזיל את מחירי הדירות ב-30%
לאחרונה התבטאו פוליטיקאים כי הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל תוזיל את מחירי הדירות. עיקרה של הרפורמה כזכור הינו העברת הבעלות המלאה בקרקע מהמדינה לחוכרים ללא תמורה ו/או בתמורה חלקית. גם אם בעתיד הרחוק תהיה לרפורמה זו השפעה מסויימת על מחירי הדירות הרי בראש ובראשונה הרפורמה במתכונת זו נועדה להקל על סבך הבירוקרטיה הקיים כיום בכל הליך של תכנון בניה או שינוי של נכס שהינו בבעלות המינהל.
השאלה החשובה המתעוררת בהקשר לפעילותה של המדינה בשוק הנדל"ן באמצעות זרוע המינהל, הינה האם המדינה בהיותה הבעלים של 93% מקרקעות המדינה אכן יכולה לפעול להוזלה משמעותית במחירי הדירות? ואם התשובה הינה חיובית כיצד ניתן לעשות זאת?
הקשר בין שווי הקרקע למחירי הדירות
לפני שנביע דעתנו על המצב הרצוי ראוי לבחון את המצב המצוי. לאחרונה שמענו פוליטיקאים אשר התבטאו כי מטרת הרפורמה הינה להסיר מעל פקידי המינהל את הטיפול בכל נושאי הבירוקרטיה של התכנון והבניה על מנת לאפשר להם לטפל ב"בנק הקרקעות של המדינה".
נראה כי המינוח "בנק הקרקעות של המדינה" הוא התיאור הנכון ביותר של המצב הקיים. המינהל בהיותו הבעלים ומשווק הקרקעות הגדול במדינה הינו בעל ההשפעה הגדולה ביותר על שוויה של קרקע במדינת ישראל. כידוע שווי הקרקע הינו אחד המרכיבים היותר משמעותיים בקביעת ערכה של דירת מגורים.
אמת, נכון הדבר כי ככל שמדובר באזורים הקרובים למרכז הארץ שוויה של הקרקע הינו מרכיב יותר משמעותי בשווי הכולל של הדירה וככל שמדובר בהתרחקות מהמרכז ועד לפריפריה חלקו של רכיב הקרקע הוא בעל השפעה קטנה יותר על המחיר הסופי.
ואולם אין ספק שאם רמת מחירי הקרקעות במרכז הארץ תרד, תהא לכך השפעה הן על מחירי הדירות במרכז והן על מחירי הדירות בפריפריה אשר ירדו בהתאמה.
ספסרות בקרקעות
נכון להיום מצער מאוד לראות כי המדינה באמצעות המינהל פועלת בתחום שיווק הקרקעות, וסליחה על הביטוי הקיצוני, כ"אחד הספסרים". במסגרת המכרזים המוצעים ע"י המינהל חליפות לבקרים פועל המינהל לקבלת הצעות גבוהות ככל שניתן עבור הקרקע המשווקת על ידו למען המטרה הנעלה של העשרת קופת המדינה. בדרך להעשרת הקופה פועל בעל הקרקעות הגדול במדינה להעלאת שווי של המרכיב המשמעותי ביותר בשוויה של דירת מגורים, קרי הקרקע, דבר שבאופן ישיר מעלה את שווי הדירות ברחבי ארצנו.
כך למשל, מיהר המינהל לבטל את מכרז "דרום הקריה" הואיל וההצעות שהוגשו בהתאם לשוק הנדל"ן הנוכחי היו בסביבות 177 מיליון שקל בעוד המינהל העריך את שווי הקרקע ביותר מ-300 מליון שקל. "סוחר הקרקעות" הגדול במדינה "נח עכשיו" וממתין ל"מכה" הבאה בעיתוי הנכון על מנת ל"העשיר" את הקופה ובדרך לא לאפשר למחירי הדירות חלילה לגלוש למטה.
פיקוח על מחירי הדירות במכרזי המינהל
אמת נכון הדבר, שהחברות הקבלניות והקבלנים, לא בהכרח ינצלו מגמה של הוזלת מחירי הקרקע על מנת להוזיל את מחירי הדירות אלא בראש וראשונה כדי להגדיל את רווחיהם. ואולם דווקא בעניין זה לא אלמן ישראל והבעלים של הקרקע הגדול במדינה, שבמקרה הוא גם המדינה, יכול וצריך לפקח על מחירי הדירות כחלק בלתי נפרד מתנאי המכרז.
תכנית רב שנתית של מינהל מקרקעי ישראל לשיווק קרקעות לדירות ברחבי המדינה ב"מחירים שפויים" ואגב פיקוח על "המחיר הסופי לצרכן" יכולים לאפשר "פליטה" לשוק של אלפי דירות מידי שנה "במחירים סבירים". דבר שעשוי לגרום לירידה משמעותית ומהותית של כ - 30% במחירי הדירות במדינה.
במשך רוב שנות קיומה של המדינה עולים מחירי הדירות בהתמדה באופן שכיום "רכיב הדיור" הוא הוצאה עצומה בחייה של כל משפחה ישראלית, דבר שפוגע הן ברמת החיים של אזרחי המדינה והן באיכות חייהם.
רק לאחרונה התברר לעולם כולו כי ה"לסה פר" (כלכלת השוק החופשי) על טהרתו היא משענת קנה רצוץ, ואלמלא נקט המימשל האמריקאי במדיניות של התערבות ממשלתית אקטיבית בכלכלה, היה שורר תוהו ובוהו כלכלי בעולם כולו.
אצלנו לא זו בלבד שהמדינה, המינהל אינו נותן לשוק להתנהל בצורה חופשית אלא הוא אף נוקט במדיניות של "חימום" "והקפצת" מחירי הקרקעות וזאת במקום להיות גורם מאזן וממתן של מחירי הנדל"ן בארץ.
הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל - החלק החסר
טוב עשתה הממשלה הנוכחית אשר החלה במהלך של רפורמה במינהל מקרקעי ישראל על מנת לבצע שינויים בגוף שהינו בעל השפעה כה רבה על חייו של כל אזרח במדינה.
הרפורמה כידוע צריכה עדיין לעבור הליכי חקיקה בכנסת וטוב יעשו קברינטי המדינה, אם עד לסיום הליכי החקיקה ידרשו להשלמת הרפורמה,קרי לכלול בה את נושא שיווק הקרקעות בזול אגב פיקוח על מחירי הדירות שבמכרז, כל זאת על מנת לגרום, לשינוי אמיתי ומהותי בשווייה של דירת מגורים במדינת ישראל.
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
תן וקח - שחיתות מובנית בקשר בין בנק ישראל לבנקים
בצלאל סמוטריץ דורש מס יתר של 15% על רווחי הבנקים העודפים. זה לא פתרון טוב, אבל קודם צריך להבין את הבעיה - הבנקים עושקים אותנו כי הבכירים בבנק ישראל חברים של מנהלי הבנקים ומוצאים אצלם עבודה בהמשך - תראו את חדוה בר שמרוויחה היום מיליונים בבנק מזרחי טפחות ואיטורו והיתה המפקחת על הבנקים
לפני כחודש דיברנו עם פרופ' אמיר ירון, נגיד בנק ישראל. שאלנו אותו על רווחי הבנקים הגבוהים. הוא הסביר שהוא והבנק המרכזי פועלים כדי לייצר תחרות. אמרנו שאם 7 שנים זה לא צלח, אז אולי סמוטריץ' צודק וצריך להעלות את המס. הוא אמר שבשום פנים ואופן כי זו התערבות פוליטית בבנקים וזה יפגע באמון המשקיעים והציבור. אז אמרנו לו שהוא יכול בקלות לדאוג ובצורה יעילה יותר לשינוי צודק ונכון דרך הקטנת הרווחים המופרזים של הבנקים ושיפור הרווחה של הציבור. מספיק להעלות במעט את הריבית בעו"ש. שהבנקים ישלמו ריבית על העו"ש בדיוק כפי שהם גובים על חובה בעו"ש.
"לא, זה לא קיים במדינות מערביות, זה גם התערבות בבנקים". אגב, זה קיים לתקופות מסוימות במקומות שונים בעולם, אם כי זה נדיר, אבל גם מערכת כל כך ריכוזית ומוגנת כמו הבנקים המקומיים לא קיימת בשום מקום. היא מוגנת על יד בנק ישראל, לוביסטים, משקיעים, מומחים מטעם, אנשים שחושבים שרווחים של בנק חוזרים לציבור כי הציבור מחזיק בבנקים (ממתי הבנקים הפכו למדינה שמקבל מסים מהעם ודואגת לרווחתו, בריאותו, ביטחונו, ומה הקשר בין גב כהן מחדשרה שעושקים אותה בעו"ש ואין לה פנסיה שמחזיקה במניות בנקים). וחייבים להוסיף - גם התקשורת מגנה על הבנקים, מסיבות כלכליות, מסיבות של פחד מהוראות מלמעלה ומסיבות של קשרים עסקיים וקשרי בעלות.
וכך יצא שגופים שחייבים את כל הרווחים שלהם למודל העסקי הפשוט של עולם הבנקאות - קבל כסף, תן ריבית נמוכה למלווים ותגבה ריבית גבוהה מהלווים, והאם עושים את זה במינוף של 1 ל-10 כי המדינה מאפשרת ומגבה - מרוויחים תשואה של 17% על ההון ו-15% על ההון. אף אחד לא מרוויח ככה, וכל זה כשהציבור מקבל אפס על העו"ש.
פרופ' ירון אמר בסוף השיחה שהנה מגיעה תחרות עם הרפורמה של המיני בנקים. אחרי שניתקנו הבנו שאולי הוא באמת מאמין בזה, או שהוא מערבב אותנו או שהוא תמים. אבל תמים ככל שיהיה הוא יודע טוב מאוד שלו עצמו ובעיקר לכפופים לו יש סיכוי טוב מאוד להיכנס למערכת הבנקאית. זה לא סתם להיכנס למערכת הבנקאית, זה להרוויח מיליונים. חדוה בר היתה מפקחת 5 שנים עד 2020. לפני שבוע היא נכנסה להיות דירקטורית בבנק מזרחי טפחות. היא מרוויחה מיליון שקל, יש לה סיכוי טוב להיות גם היו"רית בהמשך. לפני זה ובעצם במקביל היא גם יועצת, משנה למנכ"ל איטורו ועוד תפקידים. מיליונים זרמו לחשבון הבנק שלה, וזה בסדר, אבל אם היא היתה סליחה על הביטוי - "ביצ'ית" שעושה את העבודה למען הציבור ונכנסת בבנקים לטובת הציבור, האם היא היתה מוצאת עבודה?
- המפקח על הבנקים: “השוק השתנה מאז רפורמת בכר - נדרש עדכון רגולטורי”
- בקרוב: מוקד הונאות טלפוני 24/7 בכל הבנקים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
אם בר היתה דואגת לתחרות, מסתכסכת עם הנהלות הבנקים, אבל מייצרת תחרות, מספקת ריבית טובה לציבור ועדיין שומרת על יציבות הבנקים (בנקים יכולים להיות יציבים גם ב-9% תשואה, לא רק ב-15%), האם היא היתה הופכת לחלק מהמערכת הבנקאית? יציבות הבנקים אבל זה לא אומר שהם צריכים להרוויח רווחים עודפים וזה לא אומר שזה צריך לבוא על חשבון הציבור, אבל בפיקוח על הבנקים נמצאים אנשים שרוצים להרוויח בהמשך. במקום לקבל 2 מיליון שקל בשנה בעבודה מפנקת, היא היתה מרצה בשני קורסים במכללה או באוניברסיטה (בלי לזלזל כמובן).
