שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.

עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל

עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.

ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.

בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990), ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.

• תושבי חוץ משנים את פני הדיור בירושלים
• קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.

הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה תל אביב, בראשות עודד פלוס, החליטה להפקיד את תוכנית "רובע סובב חולות" (ח/500), הממוקמת בדרום-מזרח העיר חולון. מדובר בדיון פתיחה בתהליך תכנוני רחב היקף, שמטרתו להציג את חזון התוכנית ואת עקרונות התכנון המרכזיים, בטרם קידום שלבים מפורטים יותר.

התוכנית עוסקת במתחם גדול וייחודי, המהווה עתודת קרקע משמעותית ובין האחרונות שנותרו לפיתוח בהיקף רחב במרחב המטרופוליני של גוש דן ותיתן מענה לכ-56 אלף תושבים.

המתחם ממוקם במפגש שבין העיר הבנויה לבין אחד משטחי החולות המשמעותיים באזור, שטח טבעי נדיר בעל ערכים אקולוגיים ונופיים גבוהים. מאפייני השטח, לצד מורכבות קניינית, תחבורתית ותכנונית, וכן מגבלות הנובעות מחשיפה לרעש תעופתי משדה התעופה הסמוך, מחייבים תכנון כולל, ארוך טווח וזהיר.

על פי עקרונות התכנון המוצגים בשלב זה, התוכנית כוללת פיתוח של רובע עירוני מעורב שימושים, הכולל הקמה של כ-18,000 יחידות דיור, לצד כ-1.4 מיליון מ"ר של שטחי תעסוקה ומסחר. שילוב זה נועד לחזק את החוסן העירוני והאזורי וליצור רובע פעיל ומגוון לאורך שעות היום. כחלק מתפיסת התכנון נבחן גם שילוב של דיור מכליל במגוון אופנים, בהתאם למדיניות התכנון הארצית והמחוזית, במטרה לתת מענה למגוון אוכלוסיות וצרכים.

• סופרין בצפי הכנסות של 1.4 מיליארד שקל: השיגה רוב לשני פרויקטים, בחולון ובנתניה
• הוועדה המקומית בחולון אישרה את תכנית הבינוי במתחם עין יהב
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

במרכז התוכנית, עומדת השמירה על פארק החולות כמרחב פתוח משמעותי. כ-1,100 דונם משטח התוכנית מיועדים לפארק החולות, אשר עתיד לשמש ריאה ירוקה ומרחב פנאי מטרופוליני. עקרונות התכנון מבוססים על יצירת אזורי חיץ מדורגים בין הפיתוח העירוני לבין ליבת השטח הטבעי, במטרה לצמצם השפעות ולשמור על המערכת האקולוגית הרגישה, תוך שילוב הפארק כחלק בלתי נפרד ממערכת השטחים הפתוחים והמרחב הציבורי של הרובע והעיר.