הוותמ"ל מפקידה להתנגדויות תכנית התחדשות עירונית לאלף דירות ביהוד
1,150 דירות ב-14 מבנים של 9-17 קומות יבנו במקום 330 דירות ב-15 מבנים של 3-5 קומות. על אף הציפוף הגדול מהקיים, בשל מגבלות גובה עקב קרבה לנתב"ג הכדאיות תלויה בקרקע משלימה ליזמים. כשההליך איטי ערכי הקרקע משתנים ולכן ברמ"י לא ממהרים להעבירה, אך לפיהם ההתחייבות שכבר נתנו היא שחשובה ליזם
הוועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל) הפקידה להתנגדויות הציבור תכנית התחדשות עירונית בעיר יהוד בהיקף של 1,150 דירות (230 יוקצו עבור דירות קטנות) תוך עירוב שימושים, אלה תוקמנה במקום 330 דירות קיימות במתחם.
היקף השטח 35 דונם ועליו כיום 15 מבנים "במצב תחזוקתי ירוד", לשון הודעת הוותמ"ל בני 3-5 קומות. התוכנית הינה על שטח של 35 דונם, והיא ממוקמת ברחובות קדושי מצרים, ביאקובסקי והרצל. 2,000 מ"ר יוקצו לשטחי מסחר כ-20,000 מ"ר עבור שטחי ציבור וכ-5 דונם שטחים פתוחים.
אחת הביקורות סביב פעילות הוותמ"ל היא הקידום המואץ בלא שיתוף הרשויות המקומיות של פיתוח על שטחים פתוחים והקמת שכונות חדשות וחזקות יותר על חשבון מרכזי הערים, המדשדשים לעתים. הפעם מדובר דווקא בהתחדשות עירונית.
רוצים לדעת איך לפזר את התיק שלכם? למה מניות עולות ויורדות, איך משפיעים דוחות כספיים על שוקי המניות ומה זה מכפילי רווח ומכפילי הון? הרישמו לקורס של ביזפורטל - אנחנו נלמד אתכם (ללא עלות) - להרשמה לקורס
14 מבנים של 9-17 קומות יבנו על השטח, ב-3 מתחמים מגורים. התוכנית נערכה על ידי כנען שנהב אדריכלים ומקודמת על ידי קבוצת "כתב" בשיתוף עיריית יהוד. בלב כל מתחם תוקם גינה ציבורית לרווחת הציבור ולשימוש גני הילדים הסמוכים. עוד מקודמים בתכנית הרחבת רחובות, יצירת מדרכות רחבות מלוות בנטיעת עצים ליצירת רצף צל, הקמת שבילי הולכי הרגל ושבילי אופניים. כמו כן, במסגרת התוכנית יוקצה שטח לטובת הרחבה לבית ספר יסודי הסמוך לרחוב הרצל.
אמנם מדובר בציפוף גדול יותר מאשר בבניה הישנה, אך לא בהכרח באופן שתואם את המגמות בסביבה העירונית, שכן הבנייה כפופה למגבלות גובה בשל הקרבה לנתב"ג. כיוון שליזמים לא משתלם להקים את הפרויקט במספר הדירות עליו סוכם, נדרשת קרקע משלימה.
יזמי הפרויקט לא הוחתמו על קבלת קרקע כזו, שכן בשרות מקרקעי ישראל עדיין בוחנים איזו קרקע להקצות, הגם שישנה אחת שכבר שוריינה לצורך הנושא. שם מספרים לנו כי קידום ההתחדשות העירונית היא חלק מהסכם הגג עליו חתמה עיריית יהוד מול המדינה, והתחייבות זו, על הכיסוי המשפטי שהיא מספקת, מספיקה ליזם כדי להתקדם בפרויקט אף מבלי שהפרטים סגורים. כך, לשיטתם אין מניעה שגם ימשיך לקדם תב"עות על השטח לאחר הדיון בהתנגדויות הציבור.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אזורים תקים 147 יח"ד בבאר יעקב לאחר שזכתה במכרז רמ"י
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- חובת דיווח על הכנסות משכר דירה: בעד ונגד והסיכויים להצלחה
מגרש עליו זכויות כיום להקמת 158 דירות שוריין כקרקע משלימה עבור מיזמי התחדשות עירונית בעיר. לאו דווקא זה נשוא הכתבה - ואולם הוא המתקדם ביותר. למעשה, רק לאחר אישור התכנית הסופי נערכים התחשיבים, וכך יודעים כמה זכויות יש לתת ליזם כדי לעבור את נקודת האיזון הכלכלית המצדיקה את קידום הפרויקט.
- 1.עמי 30/11/2021 08:54הגב לתגובה זוהעיר מאד צפופה וחברות מספר יציאות מהעיר.כל האזור הולך להיות פקוק בגלל הבנייה של גינדי.מישהן חשב על זה?כרגיל חלם.כיבוי שריפות.החיים לתושבי בקעת אונו הולכים להיות סיוט
רז אברהם. קרדיט: רון כהןמבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
רז אברהם, משפטן ושמאי מקרקעין, על המלאי הענק, הטריקים להשארת מחיר הדירה הרשמי יציב כשבפועל המחיר בירידה דרמטית
מחירי הדירות שוק הדיור הישראלי עבר בשנתיים האחרונות שינוי משמעותי: יותר תנודתיות והרבה יותר יצירתיות שיווקית מצד יזמים. מי שמחפש תשובה פשוטה (עולה/יורד) מפספס את הסיפור. מי שמנסה להבין מה באמת קורה למחיר - לא צריך להסתכל על המספרים, אלא על מה שמנסים להסתיר מאחוריהם.
עודף מלאי חדש: כשההיצע נהיה שחקן פעיל
עפ״י נתוני הלמ״ס בסוף אוקטובר 2025 נותרו למכירה כ־83,580 דירות חדשות, עם 29.2 חודשי היצע. כלומר בקצב המכירות הנוכחי יידרשו מעל שנתיים עד לסיום מכירת המלאי הקיים. כבר כאן עולה מצוקת היזמים
על פני השטח: כשיש כל כך הרבה דירות על המדף, הקבלן חייב למכור כדי לפתור לעצמו בעיות מימון, תזרים וודאות.
ועוד נתון שמחדד איפה הלחץ יושב: כ-32% מהמלאי שנותר למכירה נמצא במחוז תל אביב (26,570 דירות) וכ-25% במחוז המרכז (20,750 דירות). כלומר: עודף
המלאי מתרכז באזורי ביקוש - בדיוק המקומות שבהם הקונים הכי רגישים למחיר, לריבית ולתחושת הסיכון.
בשלושת החודשים אוגוסט- אוקטובר 2025 נמכרו כ-19,870 דירות (חדשות + יד שנייה, ירידה של 9.8% לעומת שלושת החודשים הקודמים). מתוך זה, 40.2% דירות חדשות (כ-7,990),
ומתוכן כ־35.6% מהדירות החדשות שנמכרו היו במסגרת סבסוד ממשלתי.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- אושרה תכנית להקמת שכונת "מצפה תלפיות" בהיקף של כ-900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
זה אומר משהו לא נעים לקבלנים אבל אמיתי: כשחלק גדול מהפעילות נשען על מסלולים מסובסדים, השוק החופשי מאותת שהוא מתקשה לייצר ביקוש במחירים שהיזמים רוצים - והפער הזה הוא הדלק למבצעים.
לזה הקבלנים לא ציפו - מבול של ביטולי עסקאות בפתח
הרוכשים במבצעים של 80/20, 90/10 מגלים שהעסקה שהם עשו כבר לא טובה - גל של ביטולים צפוי השנה ומה יציעו הקבלנים לרוכשים כדי שהעסקה לא תבוטל?
זוכרים את מבצעי 90/10? מבצעים מפתים מאוד לרכישת דירה שניתנו בשלוש השנים האחרונות. ה-90/10 היה חלק ממשפחה של מבצעים כשה-80/20 היה הדומיננטי בהם. במבצעים האלו קיבלתם מתנה ענקית - הקבלן אמר לכם, הדירה תהיה מוכנה בערך עוד 2-3 שנים, אבל אתם משלמים רק 20% עכשיו ובמסירה את היתר. "מה, אתה רציני?", "כן, הכל בשבילכם".
רבבות דירות נמכרו במבצעים כאלו ואז הגיע בנק ישראל וסיים את החגיגה. הוא ביקש יותר ביטחונות מהבנקים שמממנים עסקאות במבצעי הנחה מימונית. יותר ביטחונות לבנקים זה יותר ריבית ללווים. הרי ברור שאם בנק מרתק יותר הון להלוואה הוא יגלגל את זה על הלווים. במילים אחרות, בנק ישראל פגע בעצם ברוכשי דירות כי הריבית שלהם עלתה, אבל הוא בהחלט הפחית דרמטית את העסקאות האלו.
הרוכשים בינתיים מחכים. הם שילמו 10%, 20% מערך הדירה, אבל זה לא מסתכם בכך - הם סיפקו לקבלן עסקת קנייה, הקבלן הלך עם העסקה לבנק וקיבל מימון. המימון הזה חליפי למימון אחר שהקבלן מקבל מהבנק, רק שהוא מימון טוב יותר - כי המימון הזה הוא בעצם משכנתא של הרוכש שהקבלן אחראי לשלמה עד המסירה. כלומר, הרוכש בפועל לקח משכנתא שהקבלן אחראי עליה. זה נראה לכם עניין טכני בלבד, אבל הכל טוב ויפה כל עוד הרוכשים באמת רוצים ויכולים לקנות את הדירה. כשהם מתחרטים ולא רוצים לממש את "האופציה" הזו - מתחילות בעיות.
למה בעצם? כי המשכנתא על שמם. כי יש קנסות שהם צריכים לשלם מעבר לתשלום של 10% ו-20%. הכל תלוי בהסכם הספציפי של הרוכשים מול הקבלן, אבל לרוב זה לא ניתוק ברגע. ולמה שיהיה ניתוק והם ירצו לבטל את העסקה? שימו לב למצב הבא: מי שרכש לפני שנתיים ושילם 20%, פתאום מגלה שהוא לא קיבל בכלל הנחה בהינתן ירידת המחירים של קרוב ל-10% בשטח בשנה האחרונה. בתל אביב הירידות חזקות ביותר, בכל הארץ (כמעט) בין 5% ל-10%. ירושלים חריגה בעלייה.
- קניתם דירה ב-80/20 לפני שנתיים - האם תוכלו לבטל את העסקה?
- מבצעי הייאוש של הקבלנים מלמדים שירידת מחירי הדירות תימשך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ואז מתקבל הדבר הבא - ההנחה בעסקה ה-80/20 שהיא בעצם מלאכותית מוערכת ב-6%-7%. במקום לשלם 80% מערך הדירה באופן ליניארי על פני שנתיים, אתה כרוכש מקבל גרייס של שנה. מימונית זה לשלם 80% בסוף במקום ממוצע--מח"מ של קצת יותר משנה. כלומר קיבלתם גרייס של שנה על 80% בהלוואת-משכנתא בריבית של 5.5%. מדובר על הטבה של 4.4%. אם הדירה היא למסירה בעוד 3 שנים ההטבה היא 6.6%.
