"נגמרה התקופה שחברות לא מסיימות עבודות בזמן - הרכבת תושלם ב-6 שנים"
העבודות על הרכבת הקלה בגוש דן החלו השבוע ורבים חיים כעת בחשש גדול מאוד בשל חוסר הוודאות שפרויקט תשתיות רחב היקף זה טומן בחובו – פגיעה בבתי העסק שלאורך הציר, פקקי התנועה הקשים עבור מאות אלפי העובדים שמגיעים מעריי הלווין ומתקפת עכברושים על תושבי העיר.
Bizportal שוחח עם דורון נויוירט, מנכ"ל חברת מוריה, הזרוע המבצעת של עיריית ירושלים בהקמת מייזמי בנייה גדולים בעיר, כולל הרכבת הקלה, על הלקחים שנלמדו מהקמת הפרויקט המורכב בבירה וכיצד על ערי גוש דן להתמודד עם הפרויקט הכי גדול הנבנה בתחומן בשנים האחרונות.
ראשית, צריך להדגיש כי מדובר בפרויקטים שונים - בירושלים הרכבת הקלה הוקמה על ידי חברה בבעלות עירונית ועל ידי זכיין BOT ואילו בגוש דן הפרויקט מוקם על ידי נת"ע, חברה ממשלתית. כמו כן האתגר ההנדסי בירושלים היה קטן משמעותית מאחר ותוואי הרכבת לא דרש חפירה מתחת לרחובות העיר.
"למדנו מטעויות"
"למדנו מהטעויות שבהקמת הקו האדום בירושלים וכעת אנחנו מקימים את הקו הירוק והקו הכחול בירושלים ומאריכים את השלוחות של הקו האדום. לאור הניסיון שהצטבר הקווים האלה יוקמו הרבה יותר מהר", אמר נויוירט בראשית הדברים. "כעת הצוות של נת"ע מגיע ללמוד מאיתנו. את הקו הראשון של הרכבת הקלה בירושלים לקח 10 שנים להקים ולאור הניסיון והביטחון שנצברו את הקווים הבאים נקים תוך 5-6 שנים בלבד. כעת במקביל לאישורים הסטטוטוריים להקמת הקווים הנוספים, אנחנו עובדים על התכנון המפורט, לא מחכים שהכול יתוכנן עד המטר האחרון. ה-DNA של החברות השתנה, הן מסיימות פרויקטים בזמן".
- צפי לעומסים כבדים - היערכות תחבורתית חסרת תקדים בירושלים
- השתלטו על 110 מ"ר מהשטח המשותף - וכעת יישאו במחיר
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הפרויקט בירושלים לא עבר חלק - המצב ברחוב יפו היה מאוד קשה, סוחרים רבים נפגעו והעיר הפכה לפקק תנועה אחד גדול. נויוירט מדגיש כי בכל פרויקט ברמה העירונית חייב להיות תקציב לקשר עם הקהילה – "צריך לדעת איך לדבר בשפת האוכלוסייה ולהגיע אליה הרבה לפני. צריך לעבור מבית לבית, אני מקבל תמונות של אישה שנשבר לה העקב בגלל עבודות התשתית ותלונות של זוגות מבוגרים שהגישה שלהם לרחוב נחסמה, עד לרמה הזאת צריך לטפל".
"הסוחרים עברו תקופה איומה, אבל בפרספקטיבה של זמן, לאחר השלמת הפרויקט העסקים רק הושבחו – המחירים ברחוב יפו מרקיעים שחקים. צריך לעזור לאנשים לעבור את תקופת הביניים באמצעות שילוט החנויות, יצירת מעברים, מתן הקלות שיאפשרו לחנות לעבור לתחום אחר שרישיון העסק שלה לא איפשר, לדוגמה להפוך אותה לדירת סטודנטים, חייבים להפעיל המון חשיבה יצירתית. שם המשחק הוא עבודה נקודתית. פטור מארנונה הוא בעייתי, כי זה מלמעלה, רון חולדאי, ראש העירייה, לא יכול לתת מיוזמתו, העירייה צריכה למצוא דרכים אחרות לעזור".
נויוירט מנסה להרגיע במעט את הפניקה שנוצרה סביב העבודות בגוש דן – "את הפתרונות צריך לתת לבעלי העסקים בתוואי הקו, כל שאר הגורמים יפעלו לפי כוחות השוק. גם בנושא הפקקים הדברים יסתדרו – אנשים יודעים להתארגן על עצמם, אף אחד לא ייצא מהבית ללא ידיעה מתי יגיע למשרד. מקימים חניוני חנה וסע, שאטלים, אופניים חשמליים, נסיעה משותפת, היחידים שצריך באמת לתמוך בהם הם אלו שהמציאות שלהם השתנתה".
- פורשה ובנטלי מגיעות להרצליה פיתוח: עסקת נדל"ן ב-69 מיליון שקל בפרויקט של פרשקובסקי
- חברות התשתיות עומדות להסתער - מכרזי ענק של 65 מיליארד שקל על המטרו
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
"הקו האדום בגוש דן ממש לא מספיק"
"אני מאמין שיסיימו את העבודה על הקו בתל אביב תוך 6 שנים", מעריך נויוירט, "יש עבודה אינטנסיבית, המומחים הולכים "להתאבד" על זה, הם לא רוצים אחר כך להסתבך בתחקירים. אם המדינה לא תעצור את הכספים הפרויקט יתקדם. אנחנו ב-DNA של חברות שמסיימות פרויקטים בזמן, צריך לשנות את הסטיגמה שדבקה בפרויקטים".
- 4.דני 09/08/2015 10:12הגב לתגובה זומשום מה כל " המומחים " לעניני תנועה וקטסטרופות מובילים בטוקבקים. אז תרגעו. יהיה קשה בתל אביב בעיקר לבעלי העסקים באיזור . אך בעקרון הפרוייקט יתקדם כי כולם יודעים להסתדר, הנהגים וגם בעלי העסקים. אני אפילו מתנבא שהסיום יהיה מוקדם יותר. תרשמו ותזכירו. לשם גלוי נאות , אני לא עובד בנתע, לא בעל עסקים ולא גר בתל אביב גופה. אני סתם מהנדס תנועה עם נסיון של 40 שנה.
- 3.יותר בטוח מלוטו 06/08/2015 17:33הגב לתגובה זו100 ש"ח על כל חודש איחור? הקופה תתרם
- 2.חחחחחההההחחחחחההההחחחחחההההחחחחההההההחחחחחההה (ל"ת)נקרעתי מצחוק חחחחההה 06/08/2015 16:06הגב לתגובה זו
- 1.באמת? ומה עם הרכבת המהירה י-ם - ת"א ? תקועה!!!!!!! (ל"ת)יעקב-ירושלמי 06/08/2015 15:23הגב לתגובה זו
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
הטבה של חצי מיליון שקל. קרדיט: רשתות חברתיותהקבלנים בלחץ: אזורים נותנת לרוכשי הדירות הנחה של 500,000 שקל בלי לקרוא לזה הנחה
הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים ללא ריבית והצמדה מגלמת חיסכון שנתי של כ-55-60 אלף שקל, בעשור זה כ-500 אלף שקל. מהלכי מימון יצירתיים של יזמים משנים את שוק המבצעים, מורידים את המחירים בפועל באופן דרמטי.
הקבלנים מתגלים כיצירתיים מאוד בכל הקשור למכירת דירות. היה 80/20, היה גם 90/10 זה עדיין קיים, אבל בנק ישראל הגביל את העסקאות האלו של שלם 10% עכשיו ו90% במסירה. אבל אל תדאגו - הקבלנים יצירתיים וראה שלאחרונה המבצעים כבר הגיעו לרף חדש - ועדיין, כל זה קורה בלי שאף אחד יקרא לזה בטעות "הנחה". או "ירידת מחיר". לקבלנים חשוב לבלבל את "האויב". הם לא מוכנים לקרוא לזה הנחה, הם רוצים שמחיר המחירון לא יירד - ככה הלמ"ס לא יתמחר את הירידה הזו וככה המחירים לא ירדו. זה עובר בין הקבלים באופן גורף, סוג של יד נעלמה עוברת בינהם ומיישרת אותם לכלל הזה - "אל תורידו מחיר. תתנו מבצע, הנחה, אבל בלי להוריד מחיר מחירון".
זה עובד. המחירים על פי הלמ"ס ירדו ב-2% בלבד, בפועל הם ירדו בין 5% ל-10%.
בפועל ההטבות שמקבלים רוכשי דירות גדלו משמעותית. מה שנחשב בעבר למבצע נקודתי הפך לכלי תמחור מרכזי במכירות של הקבלנים, שבו הם מעניקים לקונים ערך כספי גבוה - לעיתים מאות אלפי שקלים. התוצאה היא “הנחות” שעומדות נכון לעת עתה בדרישות של הבנקים שהם אלו שאמורים לאשר הנחות לציבור (כשהם מאשרים הלוואה על פי טופס 4 הם מורים לקבלן שלא לעשות הנחות ללא אישורם). חשוב לציין - בפועל ההטבות מצמצמות את עלות הרכישה בצורה מהותית, בחישוב שערכנו ההנחה מגלמת כ-10% מערך הדירה שנכללת בהטבות השונות בממוצע.
הדוגמה הבולטת ביותר מגיעה כאמור מחברת אזורים אזורים 1.26% , שהשיקה מהלך שבו הרוכש מקבל הלוואה של מיליון שקל ל-10 שנים, ללא ריבית, ללא הצמדה וללא החזר שוטף. המשמעות הכלכלית יחסית פשוטה: אם רוכש רגיל היה נוטל מיליון שקל מהבנק, הוא היה משלם ריבית של אזור ה-55-60 אלף שקל בשנה. על פני עשור. גם לאחר היוון של התזרים לערך נוכחי היום, מדובר בהטבה שמצטברת לכ-500 אלף שקל. מדובר למעשה במבצע שמגלם חצי מיליון שקל הנחה בפועל, רק בלי להשתמש במילים “הנחה” או “ירידת מחיר”. המחיר הרשמי נשאר קבוע, אבל עלות הרכישה האמיתית יורדת דרמטית.
כדי להבין את הסיבה לכך, ואת הגורמים לעובדה שהקבלנים יעשו הכל כדי לא לפגוע במחיר הרשמי, אפשר להכנס לכאן - מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים. באופן כללי - נראה שלא משנה עד כמה המכירות ייפגעו עבור הקבלנים והיזמים, הם פשוט לא יכולים להרשות לעצמם להוריד מחיר באופן רשמי, הסיבה האינטואיטיבית והברורה מכל היא הפחד מכדור שלג, דרך אגב: הם גם עושים את זה בשלל צורות. כך למשל כתבנו על ויסות מחירי הדירות: הקבלנים בונים לאט וההיצע יצטמצם - כאן - מדובר על שיטה נוספת של הקבלנים ליצור שליטה במלאי הקיים כדי לא לגרום להצפה גדולה יותר כבר ממה שקיים כרגע. מלאי אדיר של מעל ל-82 אלף דירות כבר צף, ונראה שבשנתיים- שלוש האחרונים המזל כבר לא מאיר פנים עבור היזמים - והוא גם לא נראה באופק.
- הקבלנים מוכרים קרקעות - לא דירות: הנתונים החדשים חושפים את המצוקה בענף
- "הרוכשים חוזרים לתל אביב"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
5% תשואה על ההון העצמי
אזורים לא לבד, והמהלך שלה מצטרף לשורה של פתרונות דומים מצד יזמים אחרים, שמזהים קהל קונים שמחפש ודאות ומימון נוח יותר, ולאו דווקא ירידת מחיר רשמית. כך למשל, יובלים סיטי-בוי מציעה לרוכשי דירות בתל אביב תשואה שנתית של 5% על ההון העצמי מהרגע שבו נחתם חוזה ועד האכלוס. ההטבה הזו הופכת את המקדמה, שבדרך כלל “שוכבת” ללא רווח - לנכס שמניב החזר שנתי קבוע שגדול מפיקדון בנקאי בכ-2%. עבור רוכשים שמחזיקים הון עצמי גבוה, הצבירה יכולה להגיע לעשרות ואף מאות אלפי שקלים בתקופת הבנייה, בהתאם לגובה המקדמה והזמן שנותר עד למסירה.
