האם קיימת הזדמנות בדירות ללא ממ"ד במרכז? בדקנו
בזמן שמדד מחירי הדירות עולה, דירות ללא מיגון מתאים (ממ"ד) יכולות להוות "מוקש" בהליך רכישת הדירה; זה אכן גורם למחירי הדירות האלו לרדת, אבל אולי דווקא הירידות יכולות להיות הזדמנות?
מאז ה-7/10 הרבה תובנות שלנו על החיים השתנו, עלינו, על האויבים שלנו השתנו. אחד הדברים שהבנו הוא שצריך מיגון אמיתי. אם פעם ממ"ד היתה אופציה, היום בשביל הרבה מאוד אנשים הוא חובה. האיומים עלינו הם מקיפים, רבים ומגיעים לכלך מקום. ממ"ד הוא כבר חובה לא רק באזורים מול וסמוך לגדר, הוא נדרש גם במרכז ובמקומות נוספים שלכאורה פחות מאוימיים, הוא נדרש בכל מקום בארץ.
המלחמה גרמה להפנמה עד כמה ממ"ד חשוב, והיא יצרה הבדלה בשוק הדירות. יש דירות עם ממ"ד והן מבוקשות ויש דירות בלי ממ"ד והן לא מבוקשות. תחשבו על זה - אנשים עוברים דירה או רוכשים דירה חדשה, אם כבר הם עושים את המהלך המאוד חשוב הזה הם לא רוצים לקנות דירה שלא מספקת אותם ומבחינתם זה הכרחי שיהיה ממ"ד או מיגון מספק אחר.
מאז שנות ה-90 המוקדמות הבנייה בארץ מחייבת ממ"ד כלקח ממלחמת המפרץ. אבל יש עדיין קרוב ל-1.3 מיליון דירות שאין בהן ממ"ד. ההתחדשות העירונית פותרת חלקית את עניין הממ"ד. פרויקטי ההתחדשות אומנם הולכים ומתרבים, אבל זה עדיין לא בכמויות שישנו את התמונה - יש כמות אדירה של דירות בלי מיגון.
הקונים לא מתפשרים. היום זה די ברור שממ"ד בדירה הוא מוצר בסיסי, במיוחד עקב המלחמה וזה מייצר בידול במחיר בין דירות עם ממ"ד ודירות בלי ממ"ד. הפערים באזורי שסופגים רקטות וטילים הם גבוהים וככל שמתקרבים לאזורים "הבטוחים" יותר הפערים יורדים, ועדיין הם מגיעים במרכז לעד 10% מערך הדירה. זה לא היה בעבר.
- דירות ליד הקריה בת"א - האם המלחמה תגרום לירידת מחירים?
- האם אפשר לקחת משכנתא כדי לבנות ממ"ד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעלי הדירות שמחזיקים בנכס ללא ממ"ד לא מוצאים קונים וכאשר הם מוצאים - הם נאלצים להתאים את המחיר שלהם כלפי מטה, ומתרחקים מהמגמה הכוללת בשוק הדיור שהיא עליות . מדד מחירי הדירות האחרון שפורסם ביום חמישי שעבר (13/3) הראה כי מחירי הדירות ממשיכים לזנק ועלו בכ-1.2% בחודש פברואר. אבל לפי נתוני סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים, מחירי הדירות בלי ממ"ד ירדו בשנה האחרונה.
רמת גן - הבדל משמעותי
ברמת גן, שעליית הערך הממוצעת ב-5 השנים האחרונות היא מעל
ל-30% ודירה ממוצעת בה תעלה כ-3 מיליון שקל, קיים פער גדול בסכום הרכישה/מכירה בין דירות שנמכרות עם ממ"ד ודירות שלא קיים בהן ממ"ד. כך לדוגמא: דירה ברחוב יוהנה 4 הנמצאת במרכז העיר ג' נמכרה לאחרונה בסכום של 1.2 מיליון שקל, זאת לאחר שרכשה את הדירה 6.5 שנים קודם
לכן בכ-1.8 מיליון שקל - ירידה של 33% בתקופה.
מדובר על דירת חדר וחצי בשטח של כ-65 מ"ר בקומה הראשונה. אגב, לפי הנתון היבש של עליית הערך בחמש השנים האחרונות, היינו מצפים לראות בדיוק את ההיפך, כלומר עליית ערך של כ-30% שהם כחצי מיליון שקל. קיבלנו את
ההפך הגמור וזאת ככל הנראה בשל כך שבתקופה הזאת אנחנו רואים את הציבור שם דגש על מיגון ואינו רוצה לצאת עם הילדים והמשפחה לחדר מדרגות או לחפש מקלט ציבורי בשעת אזעקה. המחיר למטר בעסקה זו היה כ-18 אלף שקל לעומת המחיר למטר הממוצע בשכונה העומד על כ-38 אלף שקל למטר
- הבדל עצום.
דוגמא נוספת בעיר נמצאת במתחם נגבה, ברחוב פנחס 11 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.1 מיליון שקל, הדירה הזו נרכשה על ידי המוכר שנתיים קודם לכן ב-2.2 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-61 מ"ר בבניין בן 4 קומות ושוכן בקומה השלישית.
המחיר למטר כאן היה כ-35 אלף שקל, לא רע בהתייחס לממוצע, אבל עדיין לא ברמה של מחירי הדירות הקיימות עם הממ"דים.
כתבנו על מחירי הדירות בעיר לפני כחודשיים - מרמת חן ועד הבורסה: מה קרה למחירי הדירות ברמת גן?
- אלמנים ואלמנות יוכלו להירשם להגרלות דירה בהנחה
- שיקר לביטוח לאומי והעלים מסים במיליונים - סוף גנב לתליה
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק
תל אביב - ירידה ניכרת
בנווה עופר, נמכרה דירה לאחרונה ברחוב קורקידי 20 - בסכום של כ-2.18 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה כשבע שנים קודם לכן בסכום של כ-2.2 מיליון שקל. מדובר על דירה בבניין שנבנה בשנות ה-70, הרבה לפני שהחלו לבנות ממ"דים בדירות (בערך בשנות
ה-90 לאחר מלחמת המפרץ), הדירה בעלת 4 חדרים בשטח של כ-73 מ"ר בקומה השלישית מתוך ארבע קומות.
לפי נתוני רשות המסים, עליית המחירים בשכונה ב-5 השנים האחרונות עלו בכ-56%. אבל, לא במקרה שלנו - כאן אנחנו רואים ירידה נומינלית וריאלית (אפקטיבית) שבאה לידי ביטוי במכירת הדירה וכן עיקר הסיבה נובע מהיעדר המיגון בדירה ובבניין. חשוב לציין שבבניין זה גם אין ממ"ק (ממ"ד בקומה) והדיירים נאלצים לשהות בחדר מדרגות במהלך האזעקות או לחפש מקלט ציבורי בזמן קצר מאוד - מה שמאוד מקשה על איכות החיים.
ודוגמא נוספת - בשכונת נוה חן שבדרום העיר, נמכרה לאחרונה דירה ברחוב מעפילי אגוז 70, בניין אשר נבנה בשנת 1970 וכאמור, אינו כולל ממ"ד בדירות. הדירה הזו נמכרה בסכום של כ-2.15 מיליון שקל, לאחר שנרכשה בסכום של כ-2 מיליון שקל באפריל של שנת 2021. מדובר על דירה
בעלת 3.5 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר הנמצאת בקומה השנייה מתוך 8 קומות. אמנם המוכר שלנו עושה כאן תשואה של כ-6.5% בקרוב ל-4 שנים.
אגב, עליית המחירים ב-5 השנים האחרונות בשכונה עמדה על כ-40%. והמחיר עמד על כ-30 אלף שקל למטר, בעסקה שלנו רואים מחיר של כ-27.5
אלף שקל למטר.
האם מחיר הדירות בלי ממ"ד יעלו?
האם זה יימשך? הפער בין מחירי הדירות בלי ממ"ד לעומת דירות עם ממ"ד הוא ברור, אבל צריך לקחת בחשבון שאזורים רבים עוברים התחדשות עירונית כך שמה שבלי ממ"ד היום יהיה עם ממ"ד בעוד כמה שים. זה לא מספיק לרכושי דירות, אבל זה יכול להיות טוב למשקיעים - תהיה השבחה. נכון, גם שוכרי הדירות לא רוצים לשכור דירה בלי ממ"ד, אבל הכל זה עניין של מחיר - בשכר דירה נמוך יותר הם יסכימו לשכור דירה כזו.
ואז עולה שאלה - איך זה שהמחירים של הדירות האלו לא עולים, וכמה צריך להיות הפער בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי ממ"ד? עקרונית נראה שהפער צריך להיות העלות של ממ"ד. הבעיה שהעלות הזאת נשארת במגירה אם אין מספיק דיירים שיצביעו בעד התקנת ממ"ד. אז אפשר לבנות סוג של ממ"ד אישי, זה פתרון כנראה לא מושלם, ועדיין - מדובר בעלויות של 100 עד 160 אלף שקל לממ"ד, זה בערך צריך להיות ההבדל בין דירה עם לדירה בלי ממ"ד, אולי קצת יותר כי זה ייקח כמה שנים וכמו תמיד יש עלויות מסביב וחוסר נוחות של הדיירים לתקופה מסוימת.
ואם יש פערים גדולים יותר, אם יש הזדמנויות בדירות האלו? נחזור לשאלה האם זו הזדמנות. יש סיכוי שאם נתרחק מאיומים וממלחמות אז אנשים בהדרגה יישכחו והפער יצטמצם, אבל יש גם סיכון ענק - אנחנו עוד לא השלמנו את המלאכה באיראן, החות'ים ממשיכים לירות לעברנו טילים, המצב רחוק מלהיות מזהיר. יש כאן סיכון, והסיכון הזה לרוב לא נלקח על ידי רוכשי דירות ראשונות או משפרי-מצמצמי דירות, הוא נלקח על ידי משקיעים. הם בוחנים את הדירות האלו, יש גם כאלו שקונים, הם מקבלים דיסקאונט לעומת דירות עם ממ"ד, אבל הסיכון גדול. אפשר להיתקע עם דירה ללא שוכרים, אפשר להיתקע עם דירה שעל רקע המלחמות לא תושבח.
- 6.דירה ברחוב יוהנה אין רחוב כזה... (ל"ת)אנונימי 22/03/2025 17:21הגב לתגובה זו
- 5.הבעיה בדירה שנמכרת במחיר נמוך מלפני 7 שנים היא לא הממד (ל"ת)קליגולה 22/03/2025 16:01הגב לתגובה זו
- 4.חן ניצן 22/03/2025 11:57הגב לתגובה זושלא יעבדו עליכםהמחירים מזמן עברו את השיאאל תאמינו לקבלנים
- 3.קשקש 22/03/2025 11:27הגב לתגובה זואני מצטער להודיע שאין תקומה להשקעות בנדלן בריבית עולה .להשקיע בהלוואות של 7% על תשואה של 2.5% איפה פה ההיגיון תחום הנדלן חגג בהגזמה בזמן שהריבית הייתה 0 והיום ציבור הרוכשים מתעלם מההפרשים וחי בתקווה .טעות
- 2.דין 22/03/2025 11:06הגב לתגובה זונכון ניתנו דוגמאות אבל מה הפער באחוזים
- 1.שקרים לא מוכרים 22/03/2025 09:58הגב לתגובה זומחירי כל הדירות יורדים כבר חצי שנה והירידות רק מתחזקות...תבינו שקרים בעיתון לא מוכרים ולא יוצרים מציאות

סערה מושלמת בשוק הדירות - ומה יקרה למחירי הדירות בהמשך?
מחירי הדירות ירדו במעל 5%, מתי תדעו שהירידה נבלמת?
סערה מושלמת בשוק הדירות למגורים. היקף הדירות שהנמכרות בחודשים האחרונים ירד לשפל חסר תקדים ובהמשך לירידה בכמות יש גם ירידות מחירים. זה תהליך של כחצי שנה והוא מתעצם. אנשים חוששים לקנות. יש ביקורים במשרדי המכירות, אבל מספר העסקאות נמוך למרות מבצעים והטבות. האם אנחנו לפני ירידה משמעותית במחירי הדירות?
כששואלים את מנהלי חברות הנדל"ן והיזמים הם אומרים פה אחד - "יש עודף ביקוש קבוע. הביקושים עולים על ההיצע ולכן, העליות ימשכו". אבל, הם כמובן מוטים והם גם באמירות האלו משפיעים על השוק. אלו מסרים שעוברים לקולגות שלהם והמשמעות לרוב היא - "אל תדאגו. אל תורידו מחירים, תהיה עלייה". גם הבנקים מעורבים. למרות הניסיון שלהם להיות מחוץ לתמונה, אז הקשר הסימביוזי בין הבנק ליזם ולקבלן יוצר תלות שמפילה את האחריות על המחירים גם על הבנקים. בנקים יכולים לקבוע אם המחירים בפרויקט מסוים ירדו או לא, ואם ירידה במחירים תפגע בפרויקטים סמוכים שהבנק מעורב בהם, אז לבנק לא יהיה אינטרס לאפשר הורדת מחיר בפרויקט האמור.
שוק של אינטרסנטים
וכך - היזמים, הקבלנים, הבנקים פועלים יחדיו תחת אינטרס משותף של העלאת מחירי הדירות. מצטרפים אליהם לוביסטים ו-70% מהציבור הישראלי שמחזיק דירות בבעלות. כשמחיר הדירה שלכם עולה, אתם מתעשרים. תחושת העושר הזאת לא תמיד על הנייר, אבל אין בעיה לקפוץ לבנק ולקחת הלוואה לכל מטרה על חשבון שעבוד הדירה (כתוספת למשכנתא). הבנק נותן כי ערך הבטוחה עלה. כלומר, תחושת העושר יכולה להיות מתורגמת לכסף בכיס.
מול כל האינטרסנטים האלו, יש מציאות. המציאות שקשה מאוד לקנות דירה. המחיר הממוצע הוא 2.3 מיליון שקל, במרכז זה כמובן גבוה יותר. זוג צעיר שרוצה לקנות דירה ממוצעת ב-2.3 מיליון שקל, צריך להביא הון עצמי של 575 אלף שקל. זה הון שנצבר על פני כמה שנים טובות ועם תמיכה מההורים, ונניח שהגיעו להון הזה, ולרוב הזוגות זה לוקח שנים לא מעטות. מה עכשיו?
- מחירי הדירות יורדים - לא רק בישראל; ירידות של עד 7% בארה"ב
- רכישת דירה - לא רק מחיר; כל הגורמים שיש לבחון לפני עסקה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עכשיו הם לוקים משכנתא של 1.725 מיליון שקל ל-25-30 שנים כשההחזר החודשי הוא כ-9,400 שקלים. הם שיעבדו את החיים שלהם למשכנתא גדולה, ששקולה ליותר ממשכורת. כלומר שניהם עובדים, משתכרים את הממוצע במשק (כ-14 ברוטו) והרוב הגדול של אחת המשכורות מממנת את המשכנתא.

אשדוד: פינוי-בינוי ברובע ב׳ קיבלה אישור, 2.16 אלף דירות יוקמו בציר הרצל-המעפילים
התכנית חלה על כ-146 דונם ותכלול תשעה מגדלים בני 32 קומות לצד מבני ציבור, שטחי מסחר ותעסוקה. 487 דירות ישנות ייהרסו ובמקומן יתווספו כ-1,670 דירות חדשות; תמהיל הדירות יהיה דירות קטנות לצעירים ומשפחות צעירות
הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (ותמ״ל) נתנה תוקף רשמי לתכנית ההתחדשות העירונית בציר הרצל-המעפילים ברובע ב’ באשדוד, מהלך שמסמן שלב משמעותי בהפיכת אחד הצירים המרכזיים בעיר למוקד מגורים, מסחר ותעסוקה חדש.
התכנית משתרעת על פני כ-146 דונם וכוללת הקמה של 2.16 אלף דירות חדשות, לצד שטחי ציבור, מסחר ותעסוקה בהיקפים משמעותיים. כיום קיימות במתחם 18 שיכוני רכבת ישנים ובהם 487 דירות, שיפונו לטובת הפרויקט. המשמעות היא תוספת נטו של כ-1.67 אלף דירות חדשות שעתידות להיבנות בלב העיר. במסגרת התכנון נקבע כי יוקמו תשעה מגדלים שיגיעו עד ל-32 קומות, לצד חמישה בניינים בני 10 קומות, מה 'שיוסיף צבע' לאזור.
אחד מהמאפיינים הבולטים בתמהיל הוא ההקצאה של כ-432 דירות קטנות במיוחד, בשטח של עד 55 מ"ר, המיועדות עבור צעירים, זוגות בתחילת דרכם ומשפחות קטנות. בכך נותנת התכנית מענה לצורך הממשי בהגדלת ההיצע של דירות קטנות ונגישות במחירים יחסיים לשוק.
החזון העירוני אינו מתמקד רק בבנייה למגורים, התכנית כוללת גם כ-34.5 אלף מ"ר של שטחי מסחר ותעסוקה, שצפויים להחיות את ציר הרצל, ולהעניק לו אופי של רחוב עירוני פעיל יחסית עם חזיתות מסחריות, מדרכות רחבות ועצי צל.
- כשהגירושים פוגשים את ההתחדשות העירונית
- יובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
נוסף על כך, כ-319 אלף מ"ר יוקצו לשטחי ציבור ולשימושי דיור מיוחד, בהם מוסדות חינוך, מבני תרבות, ואף אופציה לדיור מוגן או בתי אבות, בהתאם לצרכי האוכלוסייה המשתנה. בין היתר מתוכנן גם בית ספר יסודי חדש שייתן מענה לגידול הדמוגרפי.