האם קיימת הזדמנות בדירות ללא ממ"ד במרכז? בדקנו
בזמן שמדד מחירי הדירות עולה, דירות ללא מיגון מתאים (ממ"ד) יכולות להוות "מוקש" בהליך רכישת הדירה; זה אכן גורם למחירי הדירות האלו לרדת, אבל אולי דווקא הירידות יכולות להיות הזדמנות?
מאז ה-7/10 הרבה תובנות שלנו על החיים השתנו, עלינו, על האויבים שלנו השתנו. אחד הדברים שהבנו הוא שצריך מיגון אמיתי. אם פעם ממ"ד היתה אופציה, היום בשביל הרבה מאוד אנשים הוא חובה. האיומים עלינו הם מקיפים, רבים ומגיעים לכלך מקום. ממ"ד הוא כבר חובה לא רק באזורים מול וסמוך לגדר, הוא נדרש גם במרכז ובמקומות נוספים שלכאורה פחות מאוימיים, הוא נדרש בכל מקום בארץ.
המלחמה גרמה להפנמה עד כמה ממ"ד חשוב, והיא יצרה הבדלה בשוק הדירות. יש דירות עם ממ"ד והן מבוקשות ויש דירות בלי ממ"ד והן לא מבוקשות. תחשבו על זה - אנשים עוברים דירה או רוכשים דירה חדשה, אם כבר הם עושים את המהלך המאוד חשוב הזה הם לא רוצים לקנות דירה שלא מספקת אותם ומבחינתם זה הכרחי שיהיה ממ"ד או מיגון מספק אחר.
מאז שנות ה-90 המוקדמות הבנייה בארץ מחייבת ממ"ד כלקח ממלחמת המפרץ. אבל יש עדיין קרוב ל-1.3 מיליון דירות שאין בהן ממ"ד. ההתחדשות העירונית פותרת חלקית את עניין הממ"ד. פרויקטי ההתחדשות אומנם הולכים ומתרבים, אבל זה עדיין לא בכמויות שישנו את התמונה - יש כמות אדירה של דירות בלי מיגון.
הקונים לא מתפשרים. היום זה די ברור שממ"ד בדירה הוא מוצר בסיסי, במיוחד עקב המלחמה וזה מייצר בידול במחיר בין דירות עם ממ"ד ודירות בלי ממ"ד. הפערים באזורי שסופגים רקטות וטילים הם גבוהים וככל שמתקרבים לאזורים "הבטוחים" יותר הפערים יורדים, ועדיין הם מגיעים במרכז לעד 10% מערך הדירה. זה לא היה בעבר.
- דירות ליד הקריה בת"א - האם המלחמה תגרום לירידת מחירים?
- האם אפשר לקחת משכנתא כדי לבנות ממ"ד?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בעלי הדירות שמחזיקים בנכס ללא ממ"ד לא מוצאים קונים וכאשר הם מוצאים - הם נאלצים להתאים את המחיר שלהם כלפי מטה, ומתרחקים מהמגמה הכוללת בשוק הדיור שהיא עליות . מדד מחירי הדירות האחרון שפורסם ביום חמישי שעבר (13/3) הראה כי מחירי הדירות ממשיכים לזנק ועלו בכ-1.2% בחודש פברואר. אבל לפי נתוני סגנית הכלכלן הראשי באוצר, גלית בן נאים, מחירי הדירות בלי ממ"ד ירדו בשנה האחרונה.
רמת גן - הבדל משמעותי
ברמת גן, שעליית הערך הממוצעת ב-5 השנים האחרונות היא מעל
ל-30% ודירה ממוצעת בה תעלה כ-3 מיליון שקל, קיים פער גדול בסכום הרכישה/מכירה בין דירות שנמכרות עם ממ"ד ודירות שלא קיים בהן ממ"ד. כך לדוגמא: דירה ברחוב יוהנה 4 הנמצאת במרכז העיר ג' נמכרה לאחרונה בסכום של 1.2 מיליון שקל, זאת לאחר שרכשה את הדירה 6.5 שנים קודם
לכן בכ-1.8 מיליון שקל - ירידה של 33% בתקופה.
מדובר על דירת חדר וחצי בשטח של כ-65 מ"ר בקומה הראשונה. אגב, לפי הנתון היבש של עליית הערך בחמש השנים האחרונות, היינו מצפים לראות בדיוק את ההיפך, כלומר עליית ערך של כ-30% שהם כחצי מיליון שקל. קיבלנו את
ההפך הגמור וזאת ככל הנראה בשל כך שבתקופה הזאת אנחנו רואים את הציבור שם דגש על מיגון ואינו רוצה לצאת עם הילדים והמשפחה לחדר מדרגות או לחפש מקלט ציבורי בשעת אזעקה. המחיר למטר בעסקה זו היה כ-18 אלף שקל לעומת המחיר למטר הממוצע בשכונה העומד על כ-38 אלף שקל למטר
- הבדל עצום.
דוגמא נוספת בעיר נמצאת במתחם נגבה, ברחוב פנחס 11 נמכרה דירה לאחרונה בסכום של 2.1 מיליון שקל, הדירה הזו נרכשה על ידי המוכר שנתיים קודם לכן ב-2.2 מיליון שקל. מדובר על דירת 3 חדרים בשטח של כ-61 מ"ר בבניין בן 4 קומות ושוכן בקומה השלישית.
המחיר למטר כאן היה כ-35 אלף שקל, לא רע בהתייחס לממוצע, אבל עדיין לא ברמה של מחירי הדירות הקיימות עם הממ"דים.
כתבנו על מחירי הדירות בעיר לפני כחודשיים - מרמת חן ועד הבורסה: מה קרה למחירי הדירות ברמת גן?
- סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
- המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
תל אביב - ירידה ניכרת
בנווה עופר, נמכרה דירה לאחרונה ברחוב קורקידי 20 - בסכום של כ-2.18 מיליון שקל, זאת לאחר שנרכשה כשבע שנים קודם לכן בסכום של כ-2.2 מיליון שקל. מדובר על דירה בבניין שנבנה בשנות ה-70, הרבה לפני שהחלו לבנות ממ"דים בדירות (בערך בשנות
ה-90 לאחר מלחמת המפרץ), הדירה בעלת 4 חדרים בשטח של כ-73 מ"ר בקומה השלישית מתוך ארבע קומות.
לפי נתוני רשות המסים, עליית המחירים בשכונה ב-5 השנים האחרונות עלו בכ-56%. אבל, לא במקרה שלנו - כאן אנחנו רואים ירידה נומינלית וריאלית (אפקטיבית) שבאה לידי ביטוי במכירת הדירה וכן עיקר הסיבה נובע מהיעדר המיגון בדירה ובבניין. חשוב לציין שבבניין זה גם אין ממ"ק (ממ"ד בקומה) והדיירים נאלצים לשהות בחדר מדרגות במהלך האזעקות או לחפש מקלט ציבורי בזמן קצר מאוד - מה שמאוד מקשה על איכות החיים.
ודוגמא נוספת - בשכונת נוה חן שבדרום העיר, נמכרה לאחרונה דירה ברחוב מעפילי אגוז 70, בניין אשר נבנה בשנת 1970 וכאמור, אינו כולל ממ"ד בדירות. הדירה הזו נמכרה בסכום של כ-2.15 מיליון שקל, לאחר שנרכשה בסכום של כ-2 מיליון שקל באפריל של שנת 2021. מדובר על דירה
בעלת 3.5 חדרים בשטח של כ-80 מ"ר הנמצאת בקומה השנייה מתוך 8 קומות. אמנם המוכר שלנו עושה כאן תשואה של כ-6.5% בקרוב ל-4 שנים.
אגב, עליית המחירים ב-5 השנים האחרונות בשכונה עמדה על כ-40%. והמחיר עמד על כ-30 אלף שקל למטר, בעסקה שלנו רואים מחיר של כ-27.5
אלף שקל למטר.
האם מחיר הדירות בלי ממ"ד יעלו?
האם זה יימשך? הפער בין מחירי הדירות בלי ממ"ד לעומת דירות עם ממ"ד הוא ברור, אבל צריך לקחת בחשבון שאזורים רבים עוברים התחדשות עירונית כך שמה שבלי ממ"ד היום יהיה עם ממ"ד בעוד כמה שים. זה לא מספיק לרכושי דירות, אבל זה יכול להיות טוב למשקיעים - תהיה השבחה. נכון, גם שוכרי הדירות לא רוצים לשכור דירה בלי ממ"ד, אבל הכל זה עניין של מחיר - בשכר דירה נמוך יותר הם יסכימו לשכור דירה כזו.
ואז עולה שאלה - איך זה שהמחירים של הדירות האלו לא עולים, וכמה צריך להיות הפער בין דירות עם ממ"ד לדירות בלי ממ"ד? עקרונית נראה שהפער צריך להיות העלות של ממ"ד. הבעיה שהעלות הזאת נשארת במגירה אם אין מספיק דיירים שיצביעו בעד התקנת ממ"ד. אז אפשר לבנות סוג של ממ"ד אישי, זה פתרון כנראה לא מושלם, ועדיין - מדובר בעלויות של 100 עד 160 אלף שקל לממ"ד, זה בערך צריך להיות ההבדל בין דירה עם לדירה בלי ממ"ד, אולי קצת יותר כי זה ייקח כמה שנים וכמו תמיד יש עלויות מסביב וחוסר נוחות של הדיירים לתקופה מסוימת.
ואם יש פערים גדולים יותר, אם יש הזדמנויות בדירות האלו? נחזור לשאלה האם זו הזדמנות. יש סיכוי שאם נתרחק מאיומים וממלחמות אז אנשים בהדרגה יישכחו והפער יצטמצם, אבל יש גם סיכון ענק - אנחנו עוד לא השלמנו את המלאכה באיראן, החות'ים ממשיכים לירות לעברנו טילים, המצב רחוק מלהיות מזהיר. יש כאן סיכון, והסיכון הזה לרוב לא נלקח על ידי רוכשי דירות ראשונות או משפרי-מצמצמי דירות, הוא נלקח על ידי משקיעים. הם בוחנים את הדירות האלו, יש גם כאלו שקונים, הם מקבלים דיסקאונט לעומת דירות עם ממ"ד, אבל הסיכון גדול. אפשר להיתקע עם דירה ללא שוכרים, אפשר להיתקע עם דירה שעל רקע המלחמות לא תושבח.
- 6.דירה ברחוב יוהנה אין רחוב כזה... (ל"ת)אנונימי 22/03/2025 17:21הגב לתגובה זו
- 5.הבעיה בדירה שנמכרת במחיר נמוך מלפני 7 שנים היא לא הממד (ל"ת)קליגולה 22/03/2025 16:01הגב לתגובה זו
- 4.חן ניצן 22/03/2025 11:57הגב לתגובה זושלא יעבדו עליכםהמחירים מזמן עברו את השיאאל תאמינו לקבלנים
- 3.קשקש 22/03/2025 11:27הגב לתגובה זואני מצטער להודיע שאין תקומה להשקעות בנדלן בריבית עולה .להשקיע בהלוואות של 7% על תשואה של 2.5% איפה פה ההיגיון תחום הנדלן חגג בהגזמה בזמן שהריבית הייתה 0 והיום ציבור הרוכשים מתעלם מההפרשים וחי בתקווה .טעות
- 2.דין 22/03/2025 11:06הגב לתגובה זונכון ניתנו דוגמאות אבל מה הפער באחוזים
- 1.שקרים לא מוכרים 22/03/2025 09:58הגב לתגובה זומחירי כל הדירות יורדים כבר חצי שנה והירידות רק מתחזקות...תבינו שקרים בעיתון לא מוכרים ולא יוצרים מציאות

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."