6 כללי אצבע להשקעה בנכסי נדל"ן בארה"ב
השנים האחרונות הטיבו עם אלו המשקיעים בנכסי נדל"ן להשקעה בישראל, אך התנפחות מחירי הנדל"ן בישראל, ובמקביל התשואה הנמוכה על השקעה זו, הובילו משקיעים רבים לפזול להשקעות נדל"ן בגרמניה, לונדון ובעיקר בארה"ב בחיפוש אחרי נכסים אטרקטיביים. רועי מרציאנו, מנכ"ל קבוצת CITYR, בית השקעות לנדל"ן מניב בארה"ב, נותן מספר דגשים למי שמחפש ליהנות מהכנסה פאסיבית מנכס בחו"ל.
1. העדיפו עסקה המלווה על ידי בנק אמריקני
משבר הנדל"ן בארה"ב הותיר אותותיו על המגזר הבנקאי, וכיום הבנקים בודקים כל עסקה בצורה יסודית ומעמיקה. לכן, כאשר יש לעסקה בה אתם מעורבים ליווי של בנק אמריקני, המשמעות היא שהבנק נכנס להשקעה אחרי שערך את הבדיקות הרלוונטיות וגם העריך את השווי האמיתי של הנכס.
2. השתמשו בחשבון נאמנות
אל תעבירו את כספי ההשקעה לידי הגוף המשקיע, אלא לחשבון נאמנות המנוהל על ידי עורך דין בארה"ב. במצב כזה, הגוף המנהל עבורכם את ההשקעה מחויב למטרות ההשקעה שלכם. חשבון נאמנות נותן ביטחון נוסף כי הכסף יועבר ליעדו, וכי יעשה בו שימוש כפי שנקבע כפי שנחתם בהסכם.
3. בדקו שמעורבת חברת ביטוח אמריקנית
ודאו כי הגוף האחראי על ביטוח רישום הנכס (Title insurance) מתנהל באופן תקין מול הרשויות, מבצע בדיקת תקינות מול גופי איכות סביבה, כיבוי אש, רשויות המס, מחלקת הבנייה, ומוודא כי אין תביעות ושעבודים.
- רילקו רכשה נכסים בארה"ב ב-100 מיליון דולר
- איציק חביב - יתרונות של השקעות נדל"ן לטווח ארוך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
4. פזרו סיכונים
חלק גדול מהדירות המושכרות בארה"ב שייכות למתחמים מסודרים (Multi-Family housing) ומשווקות לקרנות נדל"ן או לקבוצות משקיעים שחולקים את רכישת המתחם כולו בתשואה ובסיכונים. משקיעים מוסדיים, קרנות פנסיה וקרנות ריט שמשקיעות בנכסים בארה"ב, אינן משקיעות בבתים פרטיים, אלא במתחמי מולטי פמילי שהם יציבים יותר, ומאפשרות להם לפזר את הסיכונים. גם אני ממליץ להשקיע ברכישת קומפלקס ולא בבית פרטי אחד.
4. בדקו מי היא החברה המנהלת
בדקו את רקע החברה - האם מדובר בחברה מוכרת ומסודרת? מי הממליצים עליה? עקבו אחרי פרויקטים נוספים בהם השקיעה החברה.
5. בדקו מה מודל הרווח של החברה
האם הם מרוויחים כתוצאה מהכניסה לעסקה או כתוצאה מהצלחת העסקה?
בררו מה התשואה הצפויה בפרויקטים בהם היא מעורבת, מה התשואה שעשו בעבר פרויקטים אחרים של החברה, וכמה נדרש מכם להשקיע.
6. בדקו שאתם מקבלים את כל מסמכי הסגירה הדרושים . הרשימה כוללת:
- DEED - נסח טאבו
- Hud1 - פירוט עלויות העסקה
- Title insurance- מסמכי ביטוח רישום הנכס
- Mortgage - במקרה ויש מימון: מסמכים המעידים על גובה המימון ותנאי המימון.
- Operating agreement - תקנון חברת הרכישה
מעוניינים להתייעץ? לתאם פגישה אישית עם מומחה השקעות בנדל"ן אמריקני?
- 2.מוטי 12/10/2014 11:59הגב לתגובה זונסחרות במחיר סביר ומשלמות דיבידנד. ברור שצריך לברור אותם
- bostan 02/07/2015 01:12הגב לתגובה זואני מעוניין לדעת מה זה קרנות REIT נא ליצור איתי קשר באימייל [email protected]
- 1.דניאל 08/06/2014 14:38הגב לתגובה זושווה להיות פדנטים
יש לכם 200 אלף שקל? הנה 6 אפשרויות השקעה בנדל"ן עם תשואה של עד 9% בשנה
הריבית הנמוכה במשק, אשר הופחתה ביום ב' השבוע ב-0.25% לרמת שפל של 0.5%, הפכה את ההשקעה בפיקדונות ובאג"חים ממשלתיים ללא רלבנטיות. כמו כן, רכישת דירה באזור המרכז הפכה לבעייתית בשנה האחרונה בשל הקשחת תנאי המשכנתאות למשקיעים, שאינה מאפשרת ליטול משכנתא בהיקף הגבוה מ-50% משווי הנכס. בנוסף, התייקרות הדירות באזור המרכז הפחיתה את התשואה הממוצעת משכירות לרמה מקסימאלית של 3.5%-4%.
אך למרות המצב המורכב, מתברר שישנן מספר אופציות השקעה שעשויות להניב תשואה נאה. Bizportal בחן 6 אלטרנטיבות השקעה בנדל"ן בסכום של כ-200 אלף שקל ואת התשואות שניתן להשיג:
1. רכישת דירה
עם זינוק של למעלה מ-70% במחירי הדירות ב-5-6 השנים האחרונות, עסקה במחיר הזה נשמעת דימיונית, אפילו כהון עצמי והשלמה עם משכנתא. עם 200,000 שקל ניתן לרכוש דירה בלוד במחיר של עד 800,000 שקל. שבי שניאורסון, זכיינית אנגלו סכסון לוד אומרת שדירת 4 חדרים ברחוב אריה רובין בשכונת משמר נוף, בקומה הראשונה , עם מעלית, מוצעת למכירה תמורת 760,000 שקל. המשמעות היא ש -200,000 השקלים מהווים כ-27% ממחירה כאשר את ייתרת הסכום, ייקח המשקיע מהבנק במשכנתא. דירה כזו ניתן להשכיר למשפחה במחיר של כ-3000-3200 שקל לחודש והיא תניב תשואה שנתית של כ-5%.
שניאורסון מסבירה כי בסכום של 200,000 שקל, המשקיע מקבל בעצם הכנסה חודשים קבועה מעבר לזה, ערך הנכס עולה בגלל שהמחירים באזור זה עוד לא מיצו את עצמם. "בסביבת השכונה בניה חדשה, המחירים גבוהים יחסית. דירת 4 חדרים חדשה לצורך ההשאה נמכרת באזור זה במחיר של 1.1-1.2 מיליון שקל".
2. רכישת חנות
אלון קיסלסי, זכיין אנגלו סכסון נצרת עילית, אומר שבסכום זה ניתן לרכוש חנות בשטח 27 מ"ר באזור השוק המחודש במגדל העמק. "לאחרונה עיריית מגדל העמק השקיעה, שיפצה והפכה את השוק ומחירי שטחי המסחר בסביבתו עולים בהתמדה. אם ניקח את אותה חנות בשטח של 27 מ"ר בתמורה ל- 200,000 שקל- אין צורך בלקיחת משכנתא במקרה זה- נוכל להשכיר אותה במחיר של 1,500 שקל לחודש, תשואה שנתית של 9%".
3. רכישת משרד