6 כללי אצבע להשקעה בנכסי נדל"ן בארה"ב
השקעות נדל"ן השנים האחרונות הטיבו עם אלו המשקיעים בנכסי נדל"ן להשקעה בישראל, אך התנפחות מחירי הנדל"ן בישראל, ובמקביל התשואה הנמוכה על השקעה זו, הובילו משקיעים רבים לפזול להשקעות נדל"ן בגרמניה, לונדון ובעיקר בארה"ב בחיפוש אחרי נכסים אטרקטיביים. רועי מרציאנו, מנכ"ל קבוצת CITYR, בית השקעות לנדל"ן מניב בארה"ב, נותן מספר דגשים למי שמחפש ליהנות מהכנסה פאסיבית מנכס בחו"ל.
1. העדיפו עסקה המלווה על ידי בנק אמריקני
משבר הנדל"ן בארה"ב הותיר אותותיו על המגזר הבנקאי, וכיום הבנקים בודקים כל עסקה בצורה יסודית ומעמיקה. לכן, כאשר יש לעסקה בה אתם מעורבים ליווי של בנק אמריקני, המשמעות היא שהבנק נכנס להשקעה אחרי שערך את הבדיקות הרלוונטיות וגם העריך את השווי האמיתי של הנכס.
2. השתמשו בחשבון נאמנות
אל תעבירו את כספי ההשקעה לידי הגוף המשקיע, אלא לחשבון נאמנות המנוהל על ידי עורך דין בארה"ב. במצב כזה, הגוף המנהל עבורכם את ההשקעה מחויב למטרות ההשקעה שלכם. חשבון נאמנות נותן ביטחון נוסף כי הכסף יועבר ליעדו, וכי יעשה בו שימוש כפי שנקבע כפי שנחתם בהסכם.
3. בדקו שמעורבת חברת ביטוח אמריקנית
ודאו כי הגוף האחראי על ביטוח רישום הנכס (Title insurance) מתנהל באופן תקין מול הרשויות, מבצע בדיקת תקינות מול גופי איכות סביבה, כיבוי אש, רשויות המס, מחלקת הבנייה, ומוודא כי אין תביעות ושעבודים.
- רילקו רכשה נכסים בארה"ב ב-100 מיליון דולר
- איציק חביב - יתרונות של השקעות נדל"ן לטווח ארוך
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
4. פזרו סיכונים
חלק גדול מהדירות המושכרות בארה"ב שייכות למתחמים מסודרים (Multi-Family housing) ומשווקות לקרנות נדל"ן או לקבוצות משקיעים שחולקים את רכישת המתחם כולו בתשואה ובסיכונים. משקיעים מוסדיים, קרנות פנסיה וקרנות ריט שמשקיעות בנכסים בארה"ב, אינן משקיעות בבתים פרטיים, אלא במתחמי מולטי פמילי שהם יציבים יותר, ומאפשרות להם לפזר את הסיכונים. גם אני ממליץ להשקיע ברכישת קומפלקס ולא בבית פרטי אחד.
4. בדקו מי היא החברה המנהלת
בדקו את רקע החברה - האם מדובר בחברה מוכרת ומסודרת? מי הממליצים עליה? עקבו אחרי פרויקטים נוספים בהם השקיעה החברה.
5. בדקו מה מודל הרווח של החברה
האם הם מרוויחים כתוצאה מהכניסה לעסקה או כתוצאה מהצלחת העסקה?
בררו מה התשואה הצפויה בפרויקטים בהם היא מעורבת, מה התשואה שעשו בעבר פרויקטים אחרים של החברה, וכמה נדרש מכם להשקיע.
6. בדקו שאתם מקבלים את כל מסמכי הסגירה הדרושים . הרשימה כוללת:
- DEED - נסח טאבו
- Hud1 - פירוט עלויות העסקה
- Title insurance- מסמכי ביטוח רישום הנכס
- Mortgage - במקרה ויש מימון: מסמכים המעידים על גובה המימון ותנאי המימון.
- Operating agreement - תקנון חברת הרכישה
מעוניינים להתייעץ? לתאם פגישה אישית עם מומחה השקעות בנדל"ן אמריקני?
- 2.מוטי 12/10/2014 11:59הגב לתגובה זונסחרות במחיר סביר ומשלמות דיבידנד. ברור שצריך לברור אותם
- bostan 02/07/2015 01:12הגב לתגובה זואני מעוניין לדעת מה זה קרנות REIT נא ליצור איתי קשר באימייל [email protected]
- 1.דניאל 08/06/2014 14:38הגב לתגובה זושווה להיות פדנטים
שוק הנדל"ן האמריקני: ההוצאות ממשיכות לרדת וגורמות לדאגה
הוצאות הבנייה בחודש אוגוסט בארה"ב ירדו זה החודש השני ברציפות ובתוך כך הגיעו לכדי שפל של שמונה חודשים. הירידה בהוצאות הייתה משותפת הן לסקטור הפרטי והן לסקטור הציבורי. הוצאות הבנייה בחודש אוגוסט ירדו בשיעור של 0.7% לכדי 1.14 טריליון דולר. מדובר ברמה הנמוכה ביותר מאז אוקטובר 2015. צפי השוק עמד על עלייה בהוצאות בשיעור של 0.2%. בחודש אוגוסט, הוצאות הבנייה על בתים פרטיים ירדו 0.3%. הוצאה על מבנים למגורים פרטיים ירדה 0.4% באוגוסט. הוצאות על הבנייה ציבוריות ירדו ב-2% בחודש אוגוסט לרמה הנמוכה ביותר מאז מרץ 2014. נזכיר כי הצמיחה האמריקנית בשני הרבעונים הראשונים של השנה הגיעה לכדי 1.2% בלבד. שיעור אשר נמוך מהשיעור שאפיין את הכלכלה מאז המשבר הפיננסי של העשור הקודם. הצפי הוא כי התחזקות שוק הנדל"ן, הן מצד הביקוש והן מצד ההיצע יוכלו לדחוף את הצמיחה הכלכלית אל עבר הממוצע שלה. אם כי דיווחים על הוצאות נמוכות של חברות הנדל"ן פוגעות בהתכנות תרחיש זה.
