6 כללי אצבע להשקעה בנכסי נדל"ן בארה"ב

הפזילה להשקעות נדל"ן לחו"ל טומנת בחובה גם סכנות. על מה כדאי להקפיד שמחליטים להשקיע בנכס נדל"ן בארה"ב?
רועי מרציאנו | (3)
נושאים בכתבה השקעות נדל"ן

השנים האחרונות הטיבו עם אלו המשקיעים בנכסי נדל"ן להשקעה בישראל, אך התנפחות מחירי הנדל"ן בישראל, ובמקביל התשואה הנמוכה על השקעה זו, הובילו משקיעים רבים לפזול להשקעות נדל"ן בגרמניה, לונדון ובעיקר בארה"ב בחיפוש אחרי נכסים אטרקטיביים. רועי מרציאנו, מנכ"ל קבוצת CITYR, בית השקעות לנדל"ן מניב בארה"ב, נותן מספר דגשים למי שמחפש ליהנות מהכנסה פאסיבית מנכס בחו"ל.

1. העדיפו עסקה המלווה על ידי בנק אמריקני

משבר הנדל"ן בארה"ב הותיר אותותיו על המגזר הבנקאי, וכיום הבנקים בודקים כל עסקה בצורה יסודית ומעמיקה. לכן, כאשר יש לעסקה בה אתם מעורבים ליווי של בנק אמריקני, המשמעות היא שהבנק נכנס להשקעה אחרי שערך את הבדיקות הרלוונטיות וגם העריך את השווי האמיתי של הנכס.

2. השתמשו בחשבון נאמנות

אל תעבירו את כספי ההשקעה לידי הגוף המשקיע, אלא לחשבון נאמנות המנוהל על ידי עורך דין בארה"ב. במצב כזה, הגוף המנהל עבורכם את ההשקעה מחויב למטרות ההשקעה שלכם. חשבון נאמנות נותן ביטחון נוסף כי הכסף יועבר ליעדו, וכי יעשה בו שימוש כפי שנקבע כפי שנחתם בהסכם.

3. בדקו שמעורבת חברת ביטוח אמריקנית

ודאו כי הגוף האחראי על ביטוח רישום הנכס (Title insurance) מתנהל באופן תקין מול הרשויות, מבצע בדיקת תקינות מול גופי איכות סביבה, כיבוי אש, רשויות המס, מחלקת הבנייה, ומוודא כי אין תביעות ושעבודים.

4. פזרו סיכונים

חלק גדול מהדירות המושכרות בארה"ב שייכות למתחמים מסודרים (Multi-Family housing) ומשווקות לקרנות נדל"ן או לקבוצות משקיעים שחולקים את רכישת המתחם כולו בתשואה ובסיכונים. משקיעים מוסדיים, קרנות פנסיה וקרנות ריט שמשקיעות בנכסים בארה"ב, אינן משקיעות בבתים פרטיים, אלא במתחמי מולטי פמילי שהם יציבים יותר, ומאפשרות להם לפזר את הסיכונים. גם אני ממליץ להשקיע ברכישת קומפלקס ולא בבית פרטי אחד.

4. בדקו מי היא החברה המנהלת

בדקו את רקע החברה - האם מדובר בחברה מוכרת ומסודרת? מי הממליצים עליה? עקבו אחרי פרויקטים נוספים בהם השקיעה החברה.

5. בדקו מה מודל הרווח של החברה

האם הם מרוויחים כתוצאה מהכניסה לעסקה או כתוצאה מהצלחת העסקה?

בררו מה התשואה הצפויה בפרויקטים בהם היא מעורבת, מה התשואה שעשו בעבר פרויקטים אחרים של החברה, וכמה נדרש מכם להשקיע.

6. בדקו שאתם מקבלים את כל מסמכי הסגירה הדרושים . הרשימה כוללת:

- DEED - נסח טאבו

- Hud1 - פירוט עלויות העסקה

- Title insurance- מסמכי ביטוח רישום הנכס

- Mortgage - במקרה ויש מימון: מסמכים המעידים על גובה המימון ותנאי המימון.

- Operating agreement - תקנון חברת הרכישה

מעוניינים להתייעץ? לתאם פגישה אישית עם מומחה השקעות בנדל"ן אמריקני? מלאו את הפרטים וניצור קשר

תגובות לכתבה(3):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 2.
    מוטי 12/10/2014 11:59
    הגב לתגובה זו
    נסחרות במחיר סביר ומשלמות דיבידנד. ברור שצריך לברור אותם
  • bostan 02/07/2015 01:12
    הגב לתגובה זו
    אני מעוניין לדעת מה זה קרנות REIT נא ליצור איתי קשר באימייל [email protected]
  • 1.
    דניאל 08/06/2014 14:38
    הגב לתגובה זו
    שווה להיות פדנטים
נדל"ן

יש לכם 200 אלף שקל? הנה 6 אפשרויות השקעה בנדל"ן עם תשואה של עד 9% בשנה

מה עושים עם הכסף כשמחירי הדירות גבוהים, בנק ישראל מגביל את המשכנתא, ואין ריבית מהכסף בבנק? צפו ב-6 אופציות בולטות
לירן סהר |

הריבית הנמוכה במשק, אשר הופחתה ביום ב' השבוע ב-0.25% לרמת שפל של 0.5%, הפכה את ההשקעה בפיקדונות ובאג"חים ממשלתיים ללא רלבנטיות. כמו כן, רכישת דירה באזור המרכז הפכה לבעייתית בשנה האחרונה בשל הקשחת תנאי המשכנתאות למשקיעים, שאינה מאפשרת ליטול משכנתא בהיקף הגבוה מ-50% משווי הנכס. בנוסף, התייקרות הדירות באזור המרכז הפחיתה את התשואה הממוצעת משכירות לרמה מקסימאלית של 3.5%-4%. אך למרות המצב המורכב, מתברר שישנן מספר אופציות השקעה שעשויות להניב תשואה נאה. Bizportal בחן 6 אלטרנטיבות השקעה בנדל"ן בסכום של כ-200 אלף שקל ואת התשואות שניתן להשיג: 1. רכישת דירה עם זינוק של למעלה מ-70% במחירי הדירות ב-5-6 השנים האחרונות, עסקה במחיר הזה נשמעת דימיונית, אפילו כהון עצמי והשלמה עם משכנתא. עם 200,000 שקל ניתן לרכוש דירה בלוד במחיר של עד 800,000 שקל. שבי שניאורסון, זכיינית אנגלו סכסון לוד אומרת שדירת 4 חדרים ברחוב אריה רובין בשכונת משמר נוף, בקומה הראשונה , עם מעלית, מוצעת למכירה תמורת 760,000 שקל. המשמעות היא ש -200,000 השקלים מהווים כ-27% ממחירה כאשר את ייתרת הסכום, ייקח המשקיע מהבנק במשכנתא. דירה כזו ניתן להשכיר למשפחה במחיר של כ-3000-3200 שקל לחודש והיא תניב תשואה שנתית של כ-5%. שניאורסון מסבירה כי בסכום של 200,000 שקל, המשקיע מקבל בעצם הכנסה חודשים קבועה מעבר לזה, ערך הנכס עולה בגלל שהמחירים באזור זה עוד לא מיצו את עצמם. "בסביבת השכונה בניה חדשה, המחירים גבוהים יחסית. דירת 4 חדרים חדשה לצורך ההשאה נמכרת באזור זה במחיר של 1.1-1.2 מיליון שקל". 2. רכישת חנות אלון קיסלסי, זכיין אנגלו סכסון נצרת עילית, אומר שבסכום זה ניתן לרכוש חנות בשטח 27 מ"ר באזור השוק המחודש במגדל העמק. "לאחרונה עיריית מגדל העמק השקיעה, שיפצה והפכה את השוק ומחירי שטחי המסחר בסביבתו עולים בהתמדה. אם ניקח את אותה חנות בשטח של 27 מ"ר בתמורה ל- 200,000 שקל- אין צורך בלקיחת משכנתא במקרה זה- נוכל להשכיר אותה במחיר של 1,500 שקל לחודש, תשואה שנתית של 9%". 3. רכישת משרד "משקיע שיש בידו סכום של 200,000, יכול לרכוש משרד חדש, ברמת מעטפת, למשל בחולון בבניין משרדים שכל משרדיו מוצעים למכירה, שמוקם בימים אלו בסמוך למתחם עזריאלי", אומר אסף עטיה, מנכ"ל חברת מעוף יועצי נדל"ן. "מדובר במשרד בשטח של 60 מ"ר, שעלותו 550,000 שקל. כמובן שאותו משקיע יאלץ לקחת משכנתא בגובה של 350,000 שקל. דמי השכירות הצפויים ינועו בין 3,500-4,000 שקל לחודש. משרדים מסוג זה בפרויקט מושכרים עבור בעלי מקצועות חופשיים כגון עורכי דין ורואי חשבון וכו'. מדובר בתשואה שנתית של כ- 8.5%". 4. רכישת חניה בבניין משרדים אסף עטיה מסביר כי מחיר ממוצע למקום חניה בתל אביב הוא כ- 100,000 שקל וניתן להשכיר אותו במחיר של בין 600-700 שקל לחודש מה שמהווה תשואה של כ- 8%. זה אומר שמשקיע יכול לקנות שני מקומות חניה. "למותר לציין כי מקום חניה בתל אביב הוא מוצר די נדיר, כי בדרך כלל החניות בבניינים מוצמדות למשרדי השוכרים". 5. השקעה בנדל"ן בארצות הברית במדינה קיים שוק גדול ופעיל של רכישה ומכירה של מתחמי דירות למגורים המיועדות לשוכרים, מתחמים המוגדרים כ-Multi-Family. בעסקה מסוג זה ניתן ליהנות ממספר אלמנטים שאינם נגישים למשקיע בודד קטן. גידור הסיכון מאפשר למנף את ההשקעה בעזרת קבלת משכנתא בריבית נמוכה וקבועה, דבר שמייצר הכנסה נוספת למשקיע. נכסים מסוג זה מנוהלים על ידי חברת ניהול מקצועית הפועלת למיצוי תשואה בעזרת אכלוס, גביה והורדת הוצאות, והם עסק לכל דבר ועניין. אורי פריש, מנכ"ל משותף בחברת CITYR, אומר: "השקעה כזו יכולה להניב תשואה תזרימית גבוהה תוך הקטנת החוב - כך שמאחר שההוצאות של הנכס כוללות גם תשלום קרן המשכנתא, המשקיע למעשה מגדיל בכל שנה את אחוזי האחזקה שלו בנכס. המשמעות היא שגם אם הנכס יימכר לאחר מספר שנים באותו מחיר בו הוא נרכש, הרווח למשקיע ישקף תשואה נוספת של עוד 3-6% בשנה. שיפור בביצועי הנכס עשוי להעלות את שוויו ולאפשר מכירה ברווח הוני משמעותי, גם ללא עליית מחירים כללית בשוק". כך לדוגמא רכשה חברת CITYR בניין מגורים בן 246 דירות באיסט אורנג' ניו ג'רזי ביחד עם משקיעים ישראלים. הנכס נרכש ב-9.7 מליון דולר, כאשר 75% מההון הגיע ממימון של בנק אמריקאי למשכנתאות, ו25% מ-CITYR ומשקיעים שהצטרפו אליה. הנכס שנרכש בשלהי שנת 2012 מניב למשקיעים כ 9% תשואה שנתית עד היום. כלומר, אדם שהשקיע 200,000 שקל קיבל כ- 18,000 שקל לשנה. בתוספת תחשיב תשלומי קרן המשכנתא התשואה עומדת על כ-15% בשנתיים. 6. השקעה ישירה בשוק ההון "שוק ההון מהווה פלטפורמה למשקיעים פוטנציאלים אשר מעוניינים להשקיע את כספם בענף הנדל"ן ובעיקר למשקיעים בסדר גודל בינוני עד קטן", אומר שי עזר, אנליסט הנדל"ן של IBI. אפשרות אחת להשקעה בשוק ההון לדבריו הינה במדד ת"א נדל"ן 15. מדד זה מורכב מחברות הנדל"ן הגדולות במשק ומאפשר למשקיע להיות חשוף לכל תחומי הנדל"ן בארץ ובחול. מדד הנדל"ן עלה פחות מאחוז מתחילת השנה ובכ-8 אחוז במהלך השנה האחרונה. אפשרות שנייה היא לפצל את ההשקעה ולהשקיע בחברות ספציפיות כל משקיע בהתאם לתחום שהוא מאמין בו. לדוגמא, מי שמאמין בתחום המסחר והקניונים יכול להשקיע ב-עזריאלי קבוצה, ביג ומליסרון שמניותיהן עלו ב-5% , 22%, ו-10% במהלך השנה האחרונה. היתרון בהשקעה בחברות נדל"ן מניב מובילות, אשר נהנות משכר דירה קבוע הוא היכולת שלהם לחלק דיבידנדים לבעלי המניות שלהם באופן שוטף ולאורך זמן. תשואות הדיבידנד של חברות הנדל"ן מניב תשואות נאות של בין 3% ל- 6% וזאת כמובן בנוסף לעליה פוטנציאלית בשער המניה. אפשרות שלישית וסולידית יותר היא השקעה באגרות החוב של החברות. ישנן חברות נדל"ן מובילות אשר מאופיינות בסיכון נמוך. על ידי קניית אגרות החוב של חברות אילו המשקיע ייהנה מתשואה שנתית קבועה בשיעור של 2%-4% צמוד למדד כלומר תשואה ריאלית של 4%-6% תלוי בחברה ובסוג אגרת החוב. מבחינת סיכוי/סיכון אנחנו מעדיפים להשקיע במניות חברות הנדל"ן מאשר להשקיע באגרות החוב שלהן כיוון שבטווח הארוך עליית ריבית יכולה לגרום להפסדי הון למשקיעי אגרות החוב בעוד שמהלך זה כנראה ילווה בנתוני מקרו חיוביים כמו עלייה בצריכה הפרטית ובאינפלציה שייתנו רוח גבית למניות חברות הנדל"ן. כתבות מעניינות נוספות: קונים דירה בפרויקט תמ"א 38? דברים שחייבים לדעת לפני שלוקחים משכנתא גוזלן: "מלחמת לבנון השנייה פגעה מאוד בתוצר" - איך מבצע צוק איתן ישפיע?