IBI: "להיחשף לאפריקה דרך החברות הבנות", באיזו מניה יש 130% אפסייד?

משקיעי חברת ההחזקות אפריקה בשליטת לב לבייב רוו נחת מהתוצאות הכספיות של חברת הבת אפי פיתוח לרבעון השני של 2013. זרוע הנדל"ן של אפריקה ברוסיה שנסחרת בבורסת לונדון (סימול: AFID) שילשה את הכנסותיה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד ל-90 מיליון דולר שהביאו לרווח נקי של של 26.4 מיליון דולר לבעלי המניות ב-Q2. המשקיעים, מצידם, מעודדים מהתוצאות שמקטינות מעט את אי הוודאות שמאפיינת את שוק הנדל"ן ברוסיה.בנוסף, אפריקה אתמול כי מימשה את זכויותיה באמצעות חברת הבת אפי ארה"ב בנכס בשטח 9,186 מ"ר בלוס אנג'לס תמורת כ-37.5 מיליון דולר (כ-132 מיליון שקל). נציין כי היה ותושלם העסקה, צפויה אפריקה לקבל לידיה תזרים מזומנים כולל נטו בסך של כ-24 מיליון דולר וכן לרשום בגינה רווח נטו בסך של כ-4 מיליון דולר וצפוי לשפר את מצבת המזומנים של חברת ההחזקות. האנליסט שי עזר מבית ההשקעות IBI מתייחס במסגרת סקירה מיוחדת לדוחות אפי פיתוח. לדבריו, קניון אפימול במוסקבה ממשיך להתייצב, ושיעור התפוסה שלו עלה מ-81% ל-83% ברבעון הראשון של 2013. גם מותגים חדשים הצטרפו לקניון כדוגמת לי קופר, ניו באלנס ו-גאנט שמצטרפים ל-H&M ו-Forever24, שצפויים לתרום לגידול במספר המבקרים הממוצע היומי בקניון. להערכת עזר, אפי פיתוח צפויה לתת הנחות עד שהקניון יגיע לאיזור ה-90% תפוסה ומספר המבקרים בו יחצה את ה-70 אלף איש ליום, ולאחר שהקניון יתייצב יהיה קל יותר לבטל ההנחות בניגוד למחיר הקבוע בחוזה.לגבי "מגה פרויקט" המגורים של אפי פיתוח - Otradone, עזר מציין כי אפי פיתוח השיקה קמפיין פירסום ושינתה את שמו ל-Odinburg. לדברי עזר, אפי פיתוח צפויה להתחיל למכור דירות במהלך הרבעון הבא וכיוון שהפרויקט עודנו מוצג במחירי עלות קיים פוטנציאל רווח לא קטן. שאר הפרויקטים ממשיכים להתקדם בהתאם לתחזיות החברה. בנייתו של קומפלקס המשרדים הענק Kosinkaya (90,000 מ"ר) צפויה להסתיים במהלך המחצית הראשונה של שנת 2014. בנוסף, אפי פיתוח צפויה להנתחיל בבניית פרויקט הדגל שלה - מגדל המשרדים היוקרתי Tverskaya לקראת סוף השנה.לגבי חלוקת דיבידנד עתידי, עזר סבור כי אפי פיתוח תחלק דיבידנד רק במידה ותממש את קומפלקס המשרדים Ozerkovskaya. מימוש זה, באם אכן ייצא לפועל, צפוי להניב תזרים פנוי של 140-180 מיליון דולר, תלוי במחיר המכירה. השקעה במניית אפריקה אינה אטרקטיבית - עדיפה השקעה בחברות הבנות במישור תמחור המניות, עזר מציין כי אפי פיתוח ממשיכה את מגמת השיפור התפעולי שלה. לדידו, קניון אפימול ממשיך להשתפר לצד שאר הנכסים כאשר הנקודה המרכזית שמעיבה על ביצועי המנייה היא חוסר הוודאות סביב פרוייקט המשרדים Ozerkovsklaya שבנייתו הסתיימה, אך הוא עדיין אינו מושכר. עזר מציין כי אפי פיתוח נסחרת עמוק מתחת לשווי הכלכלי (מכפיל הון - 0.38), כאשר חלק מזה מוסבר מחוסר הסחירות במניה. עזר ממשיך להמליץ על המנייה בקנייה ובמחיר יעד של 1.26 דולר למניה, מחיר המשקף אפסייד של 130% על מחיר הבסיס של המנייה בבורסה.לגבי אפריקה עצמה, עזר אומר ל-Bizportal כי "השקעה ישירות בחברת ההחזקות הינה פחות אטרקטיבית. לדבריו, "מודל ה-NAV הכלכלי משקף כ 40% אפסייד במניית אפריקה אבל מודל ה-NAV הסחיר הינו בהתאם למחיר חברות הבנות בבורסה - פחות או יותר אפס - וזאת ללא התחשבות בהוצאות הנהלה וכלליות". בנוסף, עזר מציין כי השווי הכלכלי של אפי פיתוח משקף אפסייד של יותר מ-100% ולכן עדיפה השקעה ישירה בחברות הבנות כאפי פיתוח עצמה או באפריקה נכסים. לדברי עזר, מבחינת יחס סיכון -סיכוי, חברות הבנות הינן חברות תפעוליות אשר ממונפות פחות, כך שבמידה ויחלקו דיבידנד מי שמשקיע ישירות בהן יהנה מתשואת הדיבידנד בניגוד לאחזקה ישירה באפריקה אשר לא צפויה לחלק דיבידנד בשנים הקרובות". "פוטנציאל רווח הון באגרות החוב של אפריקה" עזר מזהה פוטנציאל רווח בהשקעה באגרות החוב של אפריקה, שנסחרות בתשואה ברוטו של עד 12% צמוד למדד המחירים לצרכן. לדבריו, "מי שרוצה בכל זאת להחשף לאפריקה אז אנחנו מעדיפים השקעה באג"ח. שכן בניגוד למניות כמו אפי פיתוח ואפריקה נכסים שחשופות לרוסיה ומזרח אירופה ויכולות להסחר זמן רב מתחחת לשווים הכלכלי". עוד הוסיף עזר כי "השקעה באג"ח מניבה תשואה שנתית יפה באזור ה- 12% צמוד למדד המחירים לצרכן. במידה שאפריקה תצלח במשימת מימוש הנכסים ברוסיה וארה"ב סביר להניח שהתשואות ירדו ומי שרכש את האג"ח במחירים הנוכחיים צפוי ליהנות מרווח הון. השווי הכלכלי של נכסי אפריקה בניכוי התחייבויות מבנקים גבוה מ 71% משווי השוק של האג"חים ו 43% משווי הפארי שלהם בעוד שווי הנכסים הסחירים בהתאם למחיר חברות הבנות בבורסה גבוה ב 20% משווי השוק של האג"חים ושווה בערכו לערך הפארי שלהם".