זוג חברים שגרים באזור המרכז שפנה אליי לאחרונה להתייעצות שאל האם אפשר לרכוש דירה עם תקציב של 500-600 אלף שקל. התשובה שלי הייתה פשוטה: אפשר לרכוש כמעט בכל סכום, גם בסכום נמוך יותר, בשני תנאים: תלוי איפה אתם רוצים לקנות והאם אתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי, כלומר לשלם בערך 30% משכר הנטו שלכם. התשובה הייתה חיובית והם יצאו לדרך. הם רכשו דירה בצפון והשאירו בידיהם הון עצמי של 50-60 אלף שקל לשינויים בדירה ושיפוץ קטן, אחרי שרכשו דירה ללא תיווך והיו צריכים להיעזר רק בשמאי של הבנק לצורך משכנתא ובעורך דין, שגבה מהם שכר טרחה של חצי אחוז. ההחזר החודשי היה נמוך, משהו כמו 25% מהשכר הפנוי. כך רכשו דירות פעם.

אפילו היא הפכה לאופציה יקרה. דירות באילת (איציק יצחקי)

אבל מה קורה עם זוג צעיר שיש לו הון עצמי נמוך יותר, 200-300 אלף שקל, והוא יכול לקבל עזרה מקסימלית של 100 אלף שקל מההורים. אתם יודעים מה? עזבו את החלוקה - מה קורה עם זוג צעיר שיכול לגייס 350 אלף שקל בסך הכל? האם הוא יכול לקנות דירה בישראל ואם כן - איפה? ובכן, קבלו עצה חכמה. לפני שאתם הולכים לבנק, עשו לעצמכם טובה ובדקו את הרקע שלכם עם יועץ משכנתאות. למה זה חשוב? כי הוא יוכל לתת לכם טיפ מנצח. יועץ הוגן יאמר לכם במידת הצורך שאתם לא זקוקים לו. אם זו עסקה מעט יותר מורכבת, קחו מישהו שינהל את המשא ומתן מול הבנק. הפקיד תמיד ייתן לכם הרגשה שהבנק יצא פראייר, שקיבלתם הנחה בריבית אחרי אישור מנהל (תחסכו מאיתנו את האמת, היא כנראה תכאב לכם).

ועכשיו, לחלק העיקרי - איך קונים דירה עם הון עצמי של 350 אלף שקל? לכאורה, זה נראה סיפור כל כך פשוט לעומת זוג שרכש דירה עם הון עצמי של 570 אלף שקל, אותו זוג שרכש דירה בצפון. אבל זכרו: כל שקל שאתם שמים על הבית מההון העצמי שלכם, שווה בערך שלושה שקלים במינוף. זוג ששם 570 אלף שקל יכול לרכוש דירה, בכפוף ליכולת ההחזר כמובן, בסכום של 1.9 מיליון שקל. זוג ששם 350 אלף שקל יכול לרכוש בסכום של 1.16 מיליון שקל. כן, עד כדי כך משמעותי.

• איפה תמצאו דירה בפחות מ-2 מיליון שקל?
• "דירה בישראל היא בטון" - בעל הקרן שלא מהמר על שום דבר אחר
• המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7

כבר דיווחנו לכם אתמול על רשימת הדירות שאפשר לקנות במיליון שקל, שזה המקסימום שתוכלו לקנות, כי אתם זקוקים לתשלום למתווך (במידת הצורך), שמאי, עורך דין ותקציב בסיסי לשיפוץ הדירה. רוב הדירות במחיר של מיליון שקל זקוקות לרענון, לאו דווקא לשיפוץ, כך שאם חשבתם לרכוש דירה בסכום הזה ולהתחיל לשפץ - תצטרכו לקחת הלוואה לכל מטרה, והיא הלוואה לטווח קצר יותר עם החזר גבוה, וזה לא מה שאתם צריכים עכשיו (אם כושר ההחזר שלכם יותר גבוה והשכר גבוה, סביר להניח שתמנפו את זה לנכס אחר).

במקרה שאתם יכולים לקחת הלוואה מההורים, מהמשפחה או לכל מטרה, ואתם יכולים לעמוד בהחזר החודשי, אפשר למנף ולרכוש דירה יקרה יותר. זה כמובן פחות משתלם משיקולי ריבית, אבל לחלק מהפרויקטים החדשים שתמצאו ב-1.5 מיליון שקל (דירת 3 חדרים, בפריפריה) יש סיכוי גבוה יותר להניב לכם רווח בגין עליית מחיר הדירה עצמה. בקצרין, למשל, מצאנו לאחרונה דירות על הנייר במחיר של 1.1 מיליון שקל, וזו אופציה לא רעה גם למי שלא רוצה לקחת הלוואה לכל מטרה. התשלום לעורך הדין הוא נמוך יותר, אין צורך במתווך והשמאי שאתם לוקחים יקבל תשלום מינימלי של 800 שקל, דרך הבנק. אם אתם יכולים להתרחק מעט, זו אופציה טובה מאוד.

מה עוד אפשר לעשות בתקציב כזה? לקנות דירה להשקעה, באזור הצפון או הדרום. בדיקה שערכנו לאחרונה גילתה שבעכו, חיפה, דימונה, בית שאן ומגדל העמק, תוכלו לרכוש דירה במחיר של עד 900 אלף שקל, בתשואה של עד 5%. באילת, בניגוד לעבר, אי אפשר לרכוש דירה חדשה במחיר הזה. מחירי הדירות הגיעו ל-19-20 אלף שקל למ"ר והבניה החדשה כבר חוצה את הרף הזה.

• אפי קפיטל: מאחורי 888 הדירות - מרוויחה תחת מינוף גדול
• מנכ״ל אאורה: ״הביקוש אצלנו אמיתי, לא פלופ״
• תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
• הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...

מנגד, בשכונת כמו נוף גנים בבית שאן, למשל, המחיר הממוצע לרכישת דירה זול יותר מדימונה. מדובר בשכונה ישנה, אבל 8,000 שקל למ"ר זה מחיר ממש נמוך. יש שכונות, כמו נוף גנים, שבהן אפשר לרכוש דירה להשקעה בסכום של 450 אלף שקל והתשואה נעה סביב 5% ומעלה. הבעיה, ואת זה צריך לציין, הוא מה הביקוש לדירות בשכונה כזו. לכאורה, נמוך. העניין הוא שמי שגר בסביבה יודע מראש שלא יוכל לצאת ממנה, בגלל שפער מחירי השכירות לעומת שכונות אחרות גבוה יותר - מאות שקלים במקרה הטוב. מה הוא עושה? נשאר באותה שכונה, במידה דומה או עם עוד חדר. כשאין ביקוש מורידים את מחיר השכירות ואז התשואה יורדת, אבל במקרה של בית שאן, גם אם תורידו את השכירות בעוד 400 שקל תקבלו תשואה סבירה של כמעט 4%.

בגדול, יש כמה אזורים שבהם היינו מתמקדים: קו התפר של חיפה והקריות, אזור דרך הים - המחיר הנהדר ביחס לתמורה שאתה מקבל. היינו מחפשים דירות דומות גם באזור קריית ים. נכון, זה מאוד מפתה לגור ליד הים, אבל שימו לב איפה אתם קונים. הדירות בקו הראשון, חלקן עוברות התחדשות עירונית והמחירים כבר מאוד גבוהים. לכן, צריך לזהות אזור "צמוד דופן" ולרכוש שם דירה עם פוטנציאל כזה. ועדיין, אפשר לרכוש בקריות דירות ב-900-950 אלף שקל.

אזורים נוספים שזיהינו: קצרין, בשכונות מסוימות, ואפילו בשכונות ישנות בערים שאינם נחשבות לפריפריה בצורה מובהקת. בשכונות הישנות בחדרה ובפרדס חנה אפשר לאתר מציאות בודדות, דירות עד מיליון שקל. היינו ממליצים להתרחק מהשקעה במלון דירות במחיר הזה, תופעה מוכרת באזור זכרון יעקב למשל, גם אם המחיר נראה מפתה וכולל נוף לים, משום שיש לו חסרונות רבים עליהם נרחיב בפעם אחרת.

על השאלה האם לא כדאי להשקיע בשטח חקלאי - מיותר לענות. התשובה היא לא. אם מישהו מכם מכיר חבר קרוב (ולא סבא של חבר קרוב) שרכש שטח חקלאי והבנייה אכן החלה כפי שמבטיחים לו, אחרי 5-6 שנים, דעו לכם שזהו אירוע נדיר, אם אכן קיים. ואם זה קרה, היטל ההשבחה שהוא ישלם כל כך גבוה, עד שהופך את העסקה לכמעט לא כדאית.

לכן, התשובה צריכה להיות ברורה - אל תנסו להמציא את הגלגל מחדש. המשקיעים כבר הבינו את מה שאתם גיליתם אתמול, אל תנסו להמציא את הגלגל ולכו לאזורים שיוכל להניב לכם תשואה גבוהה אם אתם משקיעים, או ערך אמיתי אם אתם זוג צעיר. כל הדברים כאן נאמרים במקרה שבו לא הצלחתם לרכוש דירה בהנחה. במקרה כזה, יש אפשרות לרכוש דירה בפחות ממיליון שקל באזורים כמו צפת ואחרים, בלי בעיה. כל עוד לא קניתם דירה, כדאי להירשם.