כמה עולה לבנות דירת 5 חדרים ברמת אביב ג'?
הסכם פינוי-בינוי ברמת אביב מציג את הרווחיות והסיכונים בפרויקט של התחדשות עירונית באחת השכונות היקרות בישראל. בשבוע שעבר החלה חברת הנדל"ן אשדר בהריסת בניני רכבת ישנים ברחוב רקנאטי שברמת אביב ג' בת"א. אשדר הרסה 96 דירות, וצפויה לבנות על הקרקע 198 דירות ב-3 בניינים בשטח של כ-6.3 דונם.
בהתחשב בכך שייבנו 198 דירות חדשות, ו-96 דירות ייתנו לדיירים המפונים, הרי שהחברה תמכור 102 דירות. ברוב שכונות המגורים בארץ יחס כזה לא היה מספק את הקבלן, שכן הוצאות הפינוי, שיכון הדיירים ובניית הדירות לא בהכרח מכסות את העלויות.
מדובר על יחס של קצת יותר מפי 2 בין כל דירה שנהרסת, לדירה שנבנית. בערים הסמוכות לת"א היחס מתקרב ל-3 על מנת שהחברה היזמית תצליח לכסות את העלויות.
המחירים של רמת אביב עושים את ההבדל
עולה השאלה מה החשבון המסתמן, כאשר כמובן יש לקחת בחשבון את הדירות שצריך לבנות עבור בעלי הדירות שנתנו לחברה את הקרקע. רק בזכות המיקום, ברמת המחירים של רמת אביב יחס של כאמור פי 2 נראה משתלם.
דיירים שפונו מדירות של 3-4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר יקבלו דירות חדשות בנות 4 חדרים בשטח של כ-118 מ"ר עם מרפסת שמש בשטח של כ-12 מ"ר ובנוסף 2 חניות תת קרקעיות.
- ברווח של 40 מיליון שקל: אשדר מוכרת את הקרקע שבה זכתה בגליל ים
- ב-S&P צופים המשך האטה בקבלנות וייזום למגורים בישראל השנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפי החישוב שמציגה החברה עלות שיכון הדיירים בזמן הקמת הבניין תעמוד על כ-770 אלף שקל בחודש, כאשר 96 המשפחות שהתגוררו בבניינים הישנים עברו להתגורר בדירות שכורות במימון מלא של אשדר בסכום של כ-8 אלף שקל בחודש. בהתחשב בכך שמשך הבניה ייערך כ-42 חודשים - מדובר על הוצאה מצטברת של כ-32 מיליון שקל.
עלות שיכון הדיירים בזמן הבניה מעמיסה על עלות של כל דירה "חופשית" (כלומר כזו שאשדר תוכל למכור) כ-320 אלף שקלים. עלות הבניה המצטברת צפויה לעמוד על כ-226 מיליון שקל, כלומר כ-1.15 מיליון שקל לדירה. עלות הבניה משקפת העמסת עלות של כ-2.2 מיליון שקל לכל יחידת דיור הניתנת למכירה בממוצע (שכן קיימות דירות בגדלים שונים).
חישוב גס זה מביא לעלות ממוצעת של כ-2.6 מיליון שקל לדירה הניתנת למכירה, עוד לפני עלות היתרי בניה, הוצאות משפטיות, הוצאות מימון וכמובן הוצאות שיווק ומכירה. אז בכמה אשדר תמכור את הדירות? בשבוע שעבר, החלה אשדר לשווק את הדירות בפרויקט במסגרת מכירה מוקדמת.
- המחיר עבור דירה בת 3 חדרים בשטח של כ-83 מ"ר עם מרפסת בשטח כ-11.5 מ"ר, כולל חניה אחת, מתחיל ב-3.8 מיליון שקל.
- דירות 5 חדרים בשטח של 123 מטר + 12 מ"ר מרפסת שמש, מוצעות למכירה במחיר של 5.5 מיליון שקל.
- דירות מיני פנטהאוזים 6 חדרים בשטח של 163 מטר + 20 מ"ר מרפסת שמש מוצעות במחיר של 7.6 מיליון שקל.
- דירות הפנטהאוז ימכרו בטווח המחירים של 12-25 מיליון שקל, בהתאם לגודל הדירה.
- האם פרויקט הפינוי-בינוי הענק בבית שמש יבטיח את הגיוון של האוכלוסיה בעיר?
- פטור ממשכנתא ל-5 שנים בהתחדשות עירונית בלוד; דירות 2 חדרים החל ב-1.72 מיליון שקל
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
- 9.דרור 27/05/2020 17:26הגב לתגובה זודירות 3 חדרים נמכרו החל מ-3.5 דירות 4 חדרים נמכרו החל מ-4.3 דירות 5 חדרים נמכרו החל מ-5.2 דירות 6 חדרים נמכרו החל מ-7.2 פנטהאוזים נמכרו ב-11-12
- 8.Hguy 21/01/2020 01:04הגב לתגובה זומכירת דירות אלה תביא להעלאת מחירים דרמטית באזור רמת אביב והסביבה. אם השמאים אישרו מחירים אחה בדוח אפס והבנקים המממנים אף הם זה מבטא עליית מחירים גדולה באזור.
- 7.ג'קי 11/01/2020 10:24הגב לתגובה זונפלתם על הראש מה זה המחיר הזה רמת אביב אפשר לחשוב גרים שם ערסים כנראה קומבינה גוזרים קופון בועת נדלן אתם לא נורמלים מחיר כזה
- 6.גג 12/03/2019 21:22הגב לתגובה זופה הפסקתי לקרוא ,קישקושים אינטרסנטים ,ותו לא . תמשיכו הלאה לא שווה קריאה פרסומת.
- 5.כולם ממונפים 12/03/2019 16:32הגב לתגובה זוגם חציון יהיה הרבה.
- אמרת פרדוקס,כי אם יש צפי למיתון , לא מעלים ריבית . (ל"ת)אמרת פרדוקס 17/03/2019 10:35הגב לתגובה זו
- 4.מחירי סוף בועה 12/03/2019 15:30הגב לתגובה זודירה שעלתה במחיר בועה,1,2 מליון תחתך 50%, לא תעלה יותר 600 אלף .
- 3.לפי המחירים זה נראה מנהטן.... (ל"ת)אדם 12/03/2019 15:29הגב לתגובה זו
- 2.כחלון לשלטון 12/03/2019 15:14הגב לתגובה זותזרקו את כל החישובים לפח.תקבלו מהקונים רק 1.5 מליון לדירה בזכות כחלון
- 1.תושב השכונה 12/03/2019 14:39הגב לתגובה זורמת אביב ג מיועדת למשפחות, לרווקים אין מה לחפש בשכונה שמרוחקת ממרכז תל אביב וברובה מנומנמת... דירות 3 חדרים לא מבוקשות אינן מבוקשות בשכונה, משפחה לפחות 4 חדרים - לא ברור מי יהיה מוכן לשלם מחיר של 4 מיליון על דירת 3 חדרים... עשירי העיר מעדיפים את המרכז, פארק צמרת, נווה צדק לא ברור מי הולכים להיות הרוכשים, מה שבטוח שרוב תושבי השכונה היום אינם מסוגלים לקנות שם, ומי שכן לא ירצה לגור בג׳.
- עוד תושב 14/01/2020 12:36הגב לתגובה זופארק צמרת זה אי תנועה בין 2 אוטוסטרדות. הרבה יותר נעים לגור ברמת אביב אבל היי, אם לך זה פחות מתאים? לא מחזיקים אף אחד בכוח.
אספת דיירים (X)כמה באמת צריך לשלם ועד בית והאם אתם משלמים יותר מדי?
כשמדברים על דמי ועד בית, אין תמחור אחיד - המחיר משתנה מאוד בין בניין לבניין. הכל תלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה, אבל הנה הממוצעים
ועד בית דמי ועד בית מתייקרים. כמו כמעט כל מוצר ושירות גם העלויות שלתחזוקת הבית עולות - הניקיון, הגינון, התיקונים של המעליות. הסכומים גדלים מדי שנה. כמה בעצם עולה ועד הבית והאם אנחנו משלמים סכום סביר? אין אין תמחור אחיד - התשלום עבור ועד הבית משתנה מאוד בין בניין לבניין, בין אזור לאזור ותלוי בגורמים כמו גודל הבניין, סוג הדירות, המערכות והשירותים המשותפים ומידת התחזוקה הדרושה.
טווחים טיפוסיים - תלוי מה יש בבניין
במבנים בסיסיים וישנים, ללא מעלית או מתקנים משותפים - דמי ועד יכולים להיות נמוכים יחסית. יש בניינים שבהם התשלום לדירה נע סביב 80-140 שקל בחודש. אם מדובר בבניין שמתוחזק בינוני עם מעלית, שירות ניקיון, חשמל משותף ותחזוקה כללית - דמי הוועד יהיו גבוהים יותר, באזור של 150 עד 350 שקלים בחודש.
בבניינים חדשים יחסית עם שירותים יותר נרחבים לרבות: מעלית, חניה תת-קרקעית, גינה, מערכות שירות, תחזוקת גג וחימום - העלויות עולות משמעותית. דמי ועד בבניינים כאלה מגיעים ל-500 עד 900 שקלים ולעיתים אף יותר.
בבניינים יוקרתיים יותר שבהם יש גם שמירה ולובי מטופח זה יהיה מעל 1,000 שקל בחודש. זה גם תלוי כמובן באזור. בתל אביב הכי יקר, ככל שמתרחקים זול יותר. אם במגדל בתל אביב התשלום לוועד מגיע ל-2,000 שקלים ומעלה, הרי שברמת גן ופתח תקווה זה יהיה כ-1,000-1,400 שקלים ווב קשה להשוות כי זה גם תלוי בשאלה אם יש בריכה, חדר כושר ושירותים נוספים.
בשורה התחתונה ועד הבית מתחיל ב-50 שקלים בבניינים ישנים ומגיע במקומות מסוימים גם ל-3,000 שקלים ומעלה.
מה מייקר את דמי הוועד
הגורמים העיקריים שמקפיצים את העלות: שירותים משותפים כמו ניקיון, גינון, חשמל ותאורה משותפת, תחזוקת מעלית, גג, חניון, מערכות מיזוג, חצר וגינות. במקרים רבים הוועד במיקור חוץ. שימוש בחברת ניהול מקצועית במקום ועד מתנדב מהדיירים מוסיף עלות לניהול, גבייה, טיפול בסרבנים, תיאום שירותים ותחזוקה שוטפת. עלות שירות ניהול בסיסי לדירה נעה סביב 80-120 שקל בחודש, לפני עלויות התחזוקה והשירותים הנוספים.
סמי מצלאווי. קרדיט: מגדלור מאיהמצלאוי: ״מחירי הדירות יעלו שוב"
כך אומר היזם סמי מצלאוי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן למגורים, מצלאוי. הוא מאמין שהתחדשות עירונית זו שליחות, וטוען שהירידה בקצב מכירת הדירות ובמחיריהן - זמנית בלבד, בגלל המלחמה. "אחרי חנוכה הכל ייפתח שוב" ועל המחירים
- "הם גבוהים בגלל העובדים הזרים והמסים שאנחנו משלמים. הכל גבוה, אבל לעם ישראל יש הרבה כסף"
הנתונים המצביעים על קושי במכירת דירות, שהיתרגם כבר לירידת מחירים באזורי הביקוש ובעיקר בתל אביב (ירידה של 13% במחירי הדירות ברבעון השלישי לעומת הרבעון השני, וירידה שנתית של 12%), לא מטרידים את סמי מצלאוי, בעל השליטה בחברת הנדל"ן מצלאוי מצלאוי -1.7% , הפעילה בתחום ההתחדשות העירונית. החברה מתכננת ומשווקת אלפי יחידות דיור באזורי הביקוש - תל אביב, רמת גן, קריית אונו, הרצליה, רמת השרון, חולון ובת ים, בנוסף לאלפי דירות שמסרה כבר בעשרות פרויקטים שהקימה.
לדעת מצלאוי, השינוי הנראה כרגע במחירי הדירות, כלפי מטה, הוא עניין זמני בלבד: "אין ספק שהמחירים יעלו שוב , בטח אם המדינה תמשיך להתנהל כמו שהתנהלה".
שזה אומר?
"המדינה מתנהלת מפעם לפעם, מאירוע לאירוע וזה מתווה את הדרך של הכלכלה והעבודה, וכל עניין המחירים, אם הם בעלייה או בירידה או בהמתנה, לא רלבנטי, כי אנחנו אחרי שנתיים של מצב לא רגיל: חצי מהמדינה היו מגוייסים, הבנייה נעצרה. אנחנו בחברה שלנו, בגלל שלא יכולנו להמשיך לבנות, ייצרנו ממ"דים ומסרנו לפיקוד העורף בחינם, והוא חילק את זה הלאה. כך היתה לי הרגשה שאני גם תורם למאמץ המלחמתי. המצב היום הוא לא לאורך זמן, והדירות שנבנו בעבר יימכרו בסופו של דבר".
השאלה באיזה מחיר.
"בסוף המדינה צריכה את הדירות האלה. ואלה שלא קנו דירות, זה בגלל שהיו במילואים, או שהבית שלהם נפגע או שחיכו שמחירי הדירות יירדו, וזה זמני. אני מאמין שאחרי חנוכה הכל ייפתח שוב".
- "מחירי הדירות עלו כי העלויות עלו, לא רואים ירידה במחירים"
- מצלאוי: עלייה של 30% בהכנסות ל-87 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מה לגבי הורדת הריבית שהיתה בשבוע שעבר, והצפי להמשך הירידה? אתה חושב שזה ייתן זריקת עידוד לשוק הנדל"ן?
