הריסת בניין
צילום: הריסת בניין

כמה עולה לבנות דירת 5 חדרים ברמת אביב ג'?

עסקת פינוי-בינוי ברמת אביב חושפת את העלויות של התחדשות עירונית באחת השכונות היקרות במדינה. מחיר דירת 6 חדרים בפרויקט: החל מ-7.6 מיליון שקל
ירדן סמדר | (11)

הסכם פינוי-בינוי ברמת אביב מציג את הרווחיות והסיכונים בפרויקט של התחדשות עירונית באחת השכונות היקרות בישראל. בשבוע שעבר החלה חברת הנדל"ן אשדר בהריסת בניני רכבת ישנים ברחוב רקנאטי שברמת אביב ג' בת"א. אשדר הרסה 96 דירות, וצפויה לבנות על הקרקע 198 דירות ב-3 בניינים בשטח של כ-6.3 דונם.

בהתחשב בכך שייבנו 198 דירות חדשות, ו-96 דירות ייתנו לדיירים המפונים, הרי שהחברה תמכור 102 דירות. ברוב שכונות המגורים בארץ יחס כזה לא היה מספק את הקבלן, שכן הוצאות הפינוי, שיכון הדיירים ובניית הדירות לא בהכרח מכסות את העלויות.

מדובר על יחס של קצת יותר מפי 2 בין כל דירה שנהרסת, לדירה שנבנית. בערים הסמוכות לת"א היחס מתקרב ל-3 על מנת שהחברה היזמית תצליח לכסות את העלויות.

המחירים של רמת אביב עושים את ההבדל

עולה השאלה מה החשבון המסתמן, כאשר כמובן יש לקחת בחשבון את הדירות שצריך לבנות עבור בעלי הדירות שנתנו לחברה את הקרקע. רק בזכות המיקום, ​​ברמת המחירים של רמת אביב יחס של כאמור פי 2 נראה משתלם. 

​דיירים שפונו מדירות של 3-4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר יקבלו דירות חדשות בנות 4 חדרים בשטח של כ-118 מ"ר עם מרפסת שמש בשטח של כ-12 מ"ר ובנוסף 2 חניות תת קרקעיות.

לפי החישוב שמציגה החברה עלות שיכון הדיירים בזמן הקמת הבניין תעמוד על כ-770 אלף שקל בחודש, כאשר 96 המשפחות שהתגוררו בבניינים הישנים עברו להתגורר בדירות שכורות במימון מלא של אשדר בסכום של כ-8 אלף שקל בחודש. בהתחשב בכך שמשך הבניה ייערך כ-42 חודשים - מדובר על הוצאה מצטברת של כ-32 מיליון שקל.

עלות שיכון הדיירים בזמן הבניה מעמיסה על עלות של כל דירה "חופשית" (כלומר כזו שאשדר תוכל למכור) כ-320 אלף שקלים. עלות הבניה המצטברת צפויה לעמוד על כ-226 מיליון שקל, כלומר כ-1.15 מיליון שקל לדירה. עלות הבניה משקפת העמסת עלות של כ-2.2 מיליון שקל לכל יחידת דיור הניתנת למכירה בממוצע (שכן קיימות דירות בגדלים שונים).

חישוב גס זה מביא לעלות ממוצעת של כ-2.6 מיליון שקל לדירה הניתנת למכירה, עוד לפני עלות היתרי בניה, הוצאות משפטיות, הוצאות מימון וכמובן הוצאות שיווק ומכירה. אז בכמה אשדר תמכור את הדירות? בשבוע שעבר, החלה אשדר לשווק את הדירות בפרויקט במסגרת מכירה מוקדמת.

  • המחיר עבור דירה בת 3 חדרים בשטח של כ-83 מ"ר עם מרפסת בשטח כ-11.5 מ"ר, כולל חניה אחת, מתחיל ב-3.8 מיליון שקל. 
  • דירות 5 חדרים בשטח של 123 מטר + 12 מ"ר מרפסת שמש, מוצעות למכירה במחיר של 5.5 מיליון שקל. 
  • דירות מיני פנטהאוזים 6 חדרים בשטח של 163 מטר + 20 מ"ר מרפסת שמש מוצעות במחיר של 7.6 מיליון שקל.
  • דירות הפנטהאוז ימכרו בטווח המחירים של 12-25 מיליון שקל, בהתאם לגודל הדירה. 
מחירים אלו משקפים את רמת ההוצאות הגבוהה של הפרויקט. כאמור ההוצאות כוללות את מחיר הקרקע ועלות הבניה, ולא לוקחות בחשבון הוצאות נוספות של עלות היתרי בניה, הוצאות משפטיות, הוצאות מימון והוצאות שיווק ומכירה. חישוב ההוצאות הנוספות, ותוספת מע"מ - מראות כי המחירים של אשדר כוללים שיעור רווח סביר לפרויקט יזמי. בוודאי אם לוקחים בחשבון את פרק הזמן המשמעותי בו מנסה אשדר לקדם את הפרויקט.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

תגובות לכתבה(11):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 9.
    דרור 27/05/2020 17:26
    הגב לתגובה זו
    דירות 3 חדרים נמכרו החל מ-3.5 דירות 4 חדרים נמכרו החל מ-4.3 דירות 5 חדרים נמכרו החל מ-5.2 דירות 6 חדרים נמכרו החל מ-7.2 פנטהאוזים נמכרו ב-11-12
  • 8.
    Hguy 21/01/2020 01:04
    הגב לתגובה זו
    מכירת דירות אלה תביא להעלאת מחירים דרמטית באזור רמת אביב והסביבה. אם השמאים אישרו מחירים אחה בדוח אפס והבנקים המממנים אף הם זה מבטא עליית מחירים גדולה באזור.
  • 7.
    ג'קי 11/01/2020 10:24
    הגב לתגובה זו
    נפלתם על הראש מה זה המחיר הזה רמת אביב אפשר לחשוב גרים שם ערסים כנראה קומבינה גוזרים קופון בועת נדלן אתם לא נורמלים מחיר כזה
  • 6.
    גג 12/03/2019 21:22
    הגב לתגובה זו
    פה הפסקתי לקרוא ,קישקושים אינטרסנטים ,ותו לא . תמשיכו הלאה לא שווה קריאה פרסומת.
  • 5.
    כולם ממונפים 12/03/2019 16:32
    הגב לתגובה זו
    גם חציון יהיה הרבה.
  • אמרת פרדוקס,כי אם יש צפי למיתון , לא מעלים ריבית . (ל"ת)
    אמרת פרדוקס 17/03/2019 10:35
    הגב לתגובה זו
  • 4.
    מחירי סוף בועה 12/03/2019 15:30
    הגב לתגובה זו
    דירה שעלתה במחיר בועה,1,2 מליון תחתך 50%, לא תעלה יותר 600 אלף .
  • 3.
    לפי המחירים זה נראה מנהטן.... (ל"ת)
    אדם 12/03/2019 15:29
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    כחלון לשלטון 12/03/2019 15:14
    הגב לתגובה זו
    תזרקו את כל החישובים לפח.תקבלו מהקונים רק 1.5 מליון לדירה בזכות כחלון
  • 1.
    תושב השכונה 12/03/2019 14:39
    הגב לתגובה זו
    רמת אביב ג מיועדת למשפחות, לרווקים אין מה לחפש בשכונה שמרוחקת ממרכז תל אביב וברובה מנומנמת... דירות 3 חדרים לא מבוקשות אינן מבוקשות בשכונה, משפחה לפחות 4 חדרים - לא ברור מי יהיה מוכן לשלם מחיר של 4 מיליון על דירת 3 חדרים... עשירי העיר מעדיפים את המרכז, פארק צמרת, נווה צדק לא ברור מי הולכים להיות הרוכשים, מה שבטוח שרוב תושבי השכונה היום אינם מסוגלים לקנות שם, ומי שכן לא ירצה לגור בג׳.
  • עוד תושב 14/01/2020 12:36
    הגב לתגובה זו
    פארק צמרת זה אי תנועה בין 2 אוטוסטרדות. הרבה יותר נעים לגור ברמת אביב אבל היי, אם לך זה פחות מתאים? לא מחזיקים אף אחד בכוח.
בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.

שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.