כמה עולה לבנות דירת 5 חדרים ברמת אביב ג'?
הסכם פינוי-בינוי ברמת אביב מציג את הרווחיות והסיכונים בפרויקט של התחדשות עירונית באחת השכונות היקרות בישראל. בשבוע שעבר החלה חברת הנדל"ן אשדר בהריסת בניני רכבת ישנים ברחוב רקנאטי שברמת אביב ג' בת"א. אשדר הרסה 96 דירות, וצפויה לבנות על הקרקע 198 דירות ב-3 בניינים בשטח של כ-6.3 דונם.
בהתחשב בכך שייבנו 198 דירות חדשות, ו-96 דירות ייתנו לדיירים המפונים, הרי שהחברה תמכור 102 דירות. ברוב שכונות המגורים בארץ יחס כזה לא היה מספק את הקבלן, שכן הוצאות הפינוי, שיכון הדיירים ובניית הדירות לא בהכרח מכסות את העלויות.
מדובר על יחס של קצת יותר מפי 2 בין כל דירה שנהרסת, לדירה שנבנית. בערים הסמוכות לת"א היחס מתקרב ל-3 על מנת שהחברה היזמית תצליח לכסות את העלויות.
המחירים של רמת אביב עושים את ההבדל
עולה השאלה מה החשבון המסתמן, כאשר כמובן יש לקחת בחשבון את הדירות שצריך לבנות עבור בעלי הדירות שנתנו לחברה את הקרקע. רק בזכות המיקום, ברמת המחירים של רמת אביב יחס של כאמור פי 2 נראה משתלם.
דיירים שפונו מדירות של 3-4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר יקבלו דירות חדשות בנות 4 חדרים בשטח של כ-118 מ"ר עם מרפסת שמש בשטח של כ-12 מ"ר ובנוסף 2 חניות תת קרקעיות.
- ברווח של 40 מיליון שקל: אשדר מוכרת את הקרקע שבה זכתה בגליל ים
- ב-S&P צופים המשך האטה בקבלנות וייזום למגורים בישראל השנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפי החישוב שמציגה החברה עלות שיכון הדיירים בזמן הקמת הבניין תעמוד על כ-770 אלף שקל בחודש, כאשר 96 המשפחות שהתגוררו בבניינים הישנים עברו להתגורר בדירות שכורות במימון מלא של אשדר בסכום של כ-8 אלף שקל בחודש. בהתחשב בכך שמשך הבניה ייערך כ-42 חודשים - מדובר על הוצאה מצטברת של כ-32 מיליון שקל.
עלות שיכון הדיירים בזמן הבניה מעמיסה על עלות של כל דירה "חופשית" (כלומר כזו שאשדר תוכל למכור) כ-320 אלף שקלים. עלות הבניה המצטברת צפויה לעמוד על כ-226 מיליון שקל, כלומר כ-1.15 מיליון שקל לדירה. עלות הבניה משקפת העמסת עלות של כ-2.2 מיליון שקל לכל יחידת דיור הניתנת למכירה בממוצע (שכן קיימות דירות בגדלים שונים).
חישוב גס זה מביא לעלות ממוצעת של כ-2.6 מיליון שקל לדירה הניתנת למכירה, עוד לפני עלות היתרי בניה, הוצאות משפטיות, הוצאות מימון וכמובן הוצאות שיווק ומכירה. אז בכמה אשדר תמכור את הדירות? בשבוע שעבר, החלה אשדר לשווק את הדירות בפרויקט במסגרת מכירה מוקדמת.
- המחיר עבור דירה בת 3 חדרים בשטח של כ-83 מ"ר עם מרפסת בשטח כ-11.5 מ"ר, כולל חניה אחת, מתחיל ב-3.8 מיליון שקל.
- דירות 5 חדרים בשטח של 123 מטר + 12 מ"ר מרפסת שמש, מוצעות למכירה במחיר של 5.5 מיליון שקל.
- דירות מיני פנטהאוזים 6 חדרים בשטח של 163 מטר + 20 מ"ר מרפסת שמש מוצעות במחיר של 7.6 מיליון שקל.
- דירות הפנטהאוז ימכרו בטווח המחירים של 12-25 מיליון שקל, בהתאם לגודל הדירה.
- מחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
- המהלך שיכול להוריד ב-200-250 אלף שקל את מחירי הדירות
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי...
- 9.דרור 27/05/2020 17:26הגב לתגובה זודירות 3 חדרים נמכרו החל מ-3.5 דירות 4 חדרים נמכרו החל מ-4.3 דירות 5 חדרים נמכרו החל מ-5.2 דירות 6 חדרים נמכרו החל מ-7.2 פנטהאוזים נמכרו ב-11-12
- 8.Hguy 21/01/2020 01:04הגב לתגובה זומכירת דירות אלה תביא להעלאת מחירים דרמטית באזור רמת אביב והסביבה. אם השמאים אישרו מחירים אחה בדוח אפס והבנקים המממנים אף הם זה מבטא עליית מחירים גדולה באזור.
- 7.ג'קי 11/01/2020 10:24הגב לתגובה זונפלתם על הראש מה זה המחיר הזה רמת אביב אפשר לחשוב גרים שם ערסים כנראה קומבינה גוזרים קופון בועת נדלן אתם לא נורמלים מחיר כזה
- 6.גג 12/03/2019 21:22הגב לתגובה זופה הפסקתי לקרוא ,קישקושים אינטרסנטים ,ותו לא . תמשיכו הלאה לא שווה קריאה פרסומת.
- 5.כולם ממונפים 12/03/2019 16:32הגב לתגובה זוגם חציון יהיה הרבה.
- אמרת פרדוקס,כי אם יש צפי למיתון , לא מעלים ריבית . (ל"ת)אמרת פרדוקס 17/03/2019 10:35הגב לתגובה זו
- 4.מחירי סוף בועה 12/03/2019 15:30הגב לתגובה זודירה שעלתה במחיר בועה,1,2 מליון תחתך 50%, לא תעלה יותר 600 אלף .
- 3.לפי המחירים זה נראה מנהטן.... (ל"ת)אדם 12/03/2019 15:29הגב לתגובה זו
- 2.כחלון לשלטון 12/03/2019 15:14הגב לתגובה זותזרקו את כל החישובים לפח.תקבלו מהקונים רק 1.5 מליון לדירה בזכות כחלון
- 1.תושב השכונה 12/03/2019 14:39הגב לתגובה זורמת אביב ג מיועדת למשפחות, לרווקים אין מה לחפש בשכונה שמרוחקת ממרכז תל אביב וברובה מנומנמת... דירות 3 חדרים לא מבוקשות אינן מבוקשות בשכונה, משפחה לפחות 4 חדרים - לא ברור מי יהיה מוכן לשלם מחיר של 4 מיליון על דירת 3 חדרים... עשירי העיר מעדיפים את המרכז, פארק צמרת, נווה צדק לא ברור מי הולכים להיות הרוכשים, מה שבטוח שרוב תושבי השכונה היום אינם מסוגלים לקנות שם, ומי שכן לא ירצה לגור בג׳.
- עוד תושב 14/01/2020 12:36הגב לתגובה זופארק צמרת זה אי תנועה בין 2 אוטוסטרדות. הרבה יותר נעים לגור ברמת אביב אבל היי, אם לך זה פחות מתאים? לא מחזיקים אף אחד בכוח.
דירות במרכז הארץ. קרדיט: רשתות חברתיותהריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
על ירידות המחירים, על הגורמים שמשפיעים על מחירי הדירות, על השפעת הפחתת הריבית על החזר המשכנתא ועל הצעירים שמשלמים 9 אלף שקל החזר משכנתא בחודש
מחירי הדירות כל פעם שבנק ישראל מרמז על הורדת ריבית, מהלך שיקרה בוודאות גבוהה וקרובה, לאור ירידות הריבית בארה"ב והסכם הפסקת האש של מלחמת "חרבות ברזל", נשמעים קולות רבים שאומרים "הנה, מחירי הנדל"ן יחזרו שוב לעלות". זו אמירה הגיונית שמושרשת עמוק בשוק הנדל"ן הישראלי, ומניחה שמחירי הנדל"ן הם פונקציה כמעט בלעדית של הריבית ועלות המימון. זה היה נכון בעבר, וזה נכון חלקית גם בהווה, אבל הסיפור האמיתי שאנחנו רואים בשנים האחרונות הוא הרבה יותר מורכב.
אחת הבעיות המרכזיות בשוק הדיור למגורים כיום אינה רק גובה הריבית. הסיבה המרכזית לדעתי לכך שהמחירים לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית היא פשוטה ונגזרת מהמציאות: לרוב הזוגות הצעירים פשוט אין מספיק כסף לרכישת דיור במחירים הנוכחיים. לא בהון העצמי הדרוש ולא בהכנסה הפנויה.
במילים אחרות, גם אם הריבית תרד ב- 0.5% עד 1%, המציאות הכלכלית של רוכשי הדירות השתנתה באופן עמוק, בטח לאחר מלחמה סיזיפית של שנתיים, ומדובר לטעמי בשינוי מבני ולא בשינוי מחזורי. אני מניח שכן נראה התעוררות מסוימת בשווקים מסוימים בשוק הנדל"ן עם הורדת ריבית, אבל באופן רוחבי.
מחירי הדיור בירידה - והנתונים ברורים
לאחרונה התפרסמו נתוני רשות המיסים שמראים צניחה של כ-10-15% בגביית מס רכישה ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בנתון שמעיד על ירידה במספר עסקאות הנדל"ן שבוצעו לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- היכן מחירי הדירות גבוהים יותר - בבריטניה או בישראל? ובכמה?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לצד זאת, ישנו נתון נוסף ומשמעותי לא פחות. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה בחודשים האחרונים, מחירי הדירות רשמו ירידה מצטברת ממוצעת של כ־3% בחודשים האחרונים, כאשר אנחנו רואים ירידה עקבית בחודשים האחרונים. מדובר במגמה השלילית החדה ביותר בשנים האחרונות. זו לא ירידה זמנית וחד פעמית, אלא מדובר במגמה די קבועה. נתוני הלמ"ס גם "מתעלמים" מהמבצעים שמציעים היזמים לרוכשים (מבצעי 80-20, 90-10, סיוע במימון הריבית, ריהוט ועיצוב פנים ועוד ועוד). מבצעים אלו נועדו לשמור על מחירי מכירה רשמיים גבוהים אך דה פקטו מדובר בהפחתה של מחירי הדיור, הפחתה שלא באה לידי ביטוי באופן מלא בנתונים הרשמיים של הלמ"ס כפי שחשפו כאן בביזפורטל בשנים האחרונות.
יד אליהו. קרדיט: צלי אהרוןמחירי הדירות ביד אליהו - מה צפוי בהמשך ומה אומרים תושבי השכונה?
התחדשות עירונית דוחפת את המחירים למעלה, האוכלוסייה מתחדשת - אבל עסקאות אחרונות, ירידה בביקושים ועלויות משכנתא כבדות מעלות סימני שאלה על עתיד מחירי הדירות באזור
מחירי הדירות יד אליהו הפכה בשנים האחרונות לאחת השכונות המדוברות בדרום תל אביב, מקום שכבר לא נחשב לשכונת פועלים כמו בעבר, אלא אזור שעובר תהליך משמעותי של שינוי חברתי וכלכלי. אחת הסיבות היא התחדשות עירונית. השאלה הגדולה היא האם המחירים מצדיקים את העלייה הגדולה בחמש השנים האחרונות בשיעור שעולה על 80%. מצד אחד, פרויקטים של פינוי-בינוי קמים כמעט בכל רחוב, האוכלוסייה מתחדשת, ורוכשים צעירים כן מגיעים לשכונה מחלקים יקרים יותר של העיר.
מצד שני, הביקושים נחלשו בעקבות עליית הריבית שהחלה כבר במאי 2022, העלויות עלו, והפער בין תקבולי השכירות להחזר המשכנתא הפך לתזרים שלילי גדול שכבר מעלה תהיות לגבי כדאיות ההשקעה. גם לצורך מגורים - לא בטוח שכדאי לרכוש שם דירה ולא לשכור, התשואה עומדת על 2.7% בממוצע. על דירה ממוצעת של 4 חדרים בשטח של 100 מ״ר תשלמו 8.3 אלף שקל - אולי זה עדיף מלשלם על משכנתא גבוהה בסכום גדול יותר.
רוצים דירה בשכונה? תכינו לפחות 3 מיליון שקל
רוב הבניינים בשכונה הם בנייני רכבת שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ורבים מהם נמצאים כיום בשלבים שונים של התחדשות עירונית. בשטח רואים היטב את המנופים, את המבנים שנהרסו, ואת הבלוקים שמתחילים להיבנות מחדש. חלק מהתוכניות נמצאות בחתימות, אחרות בהיתרים, ורבות כבר מבוצעות בפועל - תהליך שמייצר שינוי מורגש בנוף. ההיצע החדש שנכנס לשכונה, יחד עם הקרבה לצירי תחבורה מרכזיים, לרכבת הקלה ולמרכזי תעסוקה, העלו את רמת ההתעניינות של קונים ומשקיעים בעשור האחרון.
- הדירות שאין להן מחיר: מה קורה בשוק האולטרה יוקרה?
- הריבית היא לא הסיפור - למה מחירי הדיור לא יעלו גם אחרי הורדות ריבית?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
חשוב לציין - התושבים מדגישים שוב ושוב את היתרונות שנולדו עם ההתחדשות: רחובות נקיים יותר, תחושה של סדר, שיפור במרחב הציבורי, ומרכזי מסחר מקומיים שהפכו פעילים יותר. מי שעבר לגור כאן בשלוש עד חמש השנים האחרונות מדבר על "בועה" נוחה ושקטה ששונה מאוד מהתדמית שלמדו להכיר לפני כעשור. לצד זאת, הם מציינים את האוכלוסייה החדשה שנכנסה: צעירים, משפחות בתחילת דרכן, ואנשי הייטק שחיפשו דירה במחיר נגיש יותר מאשר בצפון העיר. תושבת שרכשה דירה חדשה בשכונה מספרת כי בתחילה חשבה שתישאר בה זמנית, אך עם הזמן הבינה שהאזור מושך אותה בזכות תחושת הקהילה, הניקיון וההשקעה העירונית. עידן ישר מתווך נדל"ן אומר כי "חלה בשכונה תפנית, מדובר באחת מעשרת השכונות המבוקשות בישראל", והוא מוסיף: "בעשור האחרון הרוכשים ביד אליהו הם זוגות צעירים ממרכז העיר וצפון תל אביב - מחתך סוציו-אקונומי גבוה".
