כמה עולה לבנות דירת 5 חדרים ברמת אביב ג'?
הסכם פינוי-בינוי ברמת אביב מציג את הרווחיות והסיכונים בפרויקט של התחדשות עירונית באחת השכונות היקרות בישראל. בשבוע שעבר החלה חברת הנדל"ן אשדר בהריסת בניני רכבת ישנים ברחוב רקנאטי שברמת אביב ג' בת"א. אשדר הרסה 96 דירות, וצפויה לבנות על הקרקע 198 דירות ב-3 בניינים בשטח של כ-6.3 דונם.
בהתחשב בכך שייבנו 198 דירות חדשות, ו-96 דירות ייתנו לדיירים המפונים, הרי שהחברה תמכור 102 דירות. ברוב שכונות המגורים בארץ יחס כזה לא היה מספק את הקבלן, שכן הוצאות הפינוי, שיכון הדיירים ובניית הדירות לא בהכרח מכסות את העלויות.
מדובר על יחס של קצת יותר מפי 2 בין כל דירה שנהרסת, לדירה שנבנית. בערים הסמוכות לת"א היחס מתקרב ל-3 על מנת שהחברה היזמית תצליח לכסות את העלויות.
המחירים של רמת אביב עושים את ההבדל
עולה השאלה מה החשבון המסתמן, כאשר כמובן יש לקחת בחשבון את הדירות שצריך לבנות עבור בעלי הדירות שנתנו לחברה את הקרקע. רק בזכות המיקום, ברמת המחירים של רמת אביב יחס של כאמור פי 2 נראה משתלם.
דיירים שפונו מדירות של 3-4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר יקבלו דירות חדשות בנות 4 חדרים בשטח של כ-118 מ"ר עם מרפסת שמש בשטח של כ-12 מ"ר ובנוסף 2 חניות תת קרקעיות.
- ברווח של 40 מיליון שקל: אשדר מוכרת את הקרקע שבה זכתה בגליל ים
- ב-S&P צופים המשך האטה בקבלנות וייזום למגורים בישראל השנה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לפי החישוב שמציגה החברה עלות שיכון הדיירים בזמן הקמת הבניין תעמוד על כ-770 אלף שקל בחודש, כאשר 96 המשפחות שהתגוררו בבניינים הישנים עברו להתגורר בדירות שכורות במימון מלא של אשדר בסכום של כ-8 אלף שקל בחודש. בהתחשב בכך שמשך הבניה ייערך כ-42 חודשים - מדובר על הוצאה מצטברת של כ-32 מיליון שקל.
עלות שיכון הדיירים בזמן הבניה מעמיסה על עלות של כל דירה "חופשית" (כלומר כזו שאשדר תוכל למכור) כ-320 אלף שקלים. עלות הבניה המצטברת צפויה לעמוד על כ-226 מיליון שקל, כלומר כ-1.15 מיליון שקל לדירה. עלות הבניה משקפת העמסת עלות של כ-2.2 מיליון שקל לכל יחידת דיור הניתנת למכירה בממוצע (שכן קיימות דירות בגדלים שונים).
חישוב גס זה מביא לעלות ממוצעת של כ-2.6 מיליון שקל לדירה הניתנת למכירה, עוד לפני עלות היתרי בניה, הוצאות משפטיות, הוצאות מימון וכמובן הוצאות שיווק ומכירה. אז בכמה אשדר תמכור את הדירות? בשבוע שעבר, החלה אשדר לשווק את הדירות בפרויקט במסגרת מכירה מוקדמת.
- המחיר עבור דירה בת 3 חדרים בשטח של כ-83 מ"ר עם מרפסת בשטח כ-11.5 מ"ר, כולל חניה אחת, מתחיל ב-3.8 מיליון שקל.
- דירות 5 חדרים בשטח של 123 מטר + 12 מ"ר מרפסת שמש, מוצעות למכירה במחיר של 5.5 מיליון שקל.
- דירות מיני פנטהאוזים 6 חדרים בשטח של 163 מטר + 20 מ"ר מרפסת שמש מוצעות במחיר של 7.6 מיליון שקל.
- דירות הפנטהאוז ימכרו בטווח המחירים של 12-25 מיליון שקל, בהתאם לגודל הדירה.
- רפאל תשכור משרדים בפארק המדע בחיפה בכ-45 מיליון שקל
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- "מחירי הדירות יעלו ב-6% בשנה הבאה" - על מה מתבסס מנכ"ל אאורה
- 9.דרור 27/05/2020 17:26הגב לתגובה זודירות 3 חדרים נמכרו החל מ-3.5 דירות 4 חדרים נמכרו החל מ-4.3 דירות 5 חדרים נמכרו החל מ-5.2 דירות 6 חדרים נמכרו החל מ-7.2 פנטהאוזים נמכרו ב-11-12
- 8.Hguy 21/01/2020 01:04הגב לתגובה זומכירת דירות אלה תביא להעלאת מחירים דרמטית באזור רמת אביב והסביבה. אם השמאים אישרו מחירים אחה בדוח אפס והבנקים המממנים אף הם זה מבטא עליית מחירים גדולה באזור.
- 7.ג'קי 11/01/2020 10:24הגב לתגובה זונפלתם על הראש מה זה המחיר הזה רמת אביב אפשר לחשוב גרים שם ערסים כנראה קומבינה גוזרים קופון בועת נדלן אתם לא נורמלים מחיר כזה
- 6.גג 12/03/2019 21:22הגב לתגובה זופה הפסקתי לקרוא ,קישקושים אינטרסנטים ,ותו לא . תמשיכו הלאה לא שווה קריאה פרסומת.
- 5.כולם ממונפים 12/03/2019 16:32הגב לתגובה זוגם חציון יהיה הרבה.
- אמרת פרדוקס,כי אם יש צפי למיתון , לא מעלים ריבית . (ל"ת)אמרת פרדוקס 17/03/2019 10:35הגב לתגובה זו
- 4.מחירי סוף בועה 12/03/2019 15:30הגב לתגובה זודירה שעלתה במחיר בועה,1,2 מליון תחתך 50%, לא תעלה יותר 600 אלף .
- 3.לפי המחירים זה נראה מנהטן.... (ל"ת)אדם 12/03/2019 15:29הגב לתגובה זו
- 2.כחלון לשלטון 12/03/2019 15:14הגב לתגובה זותזרקו את כל החישובים לפח.תקבלו מהקונים רק 1.5 מליון לדירה בזכות כחלון
- 1.תושב השכונה 12/03/2019 14:39הגב לתגובה זורמת אביב ג מיועדת למשפחות, לרווקים אין מה לחפש בשכונה שמרוחקת ממרכז תל אביב וברובה מנומנמת... דירות 3 חדרים לא מבוקשות אינן מבוקשות בשכונה, משפחה לפחות 4 חדרים - לא ברור מי יהיה מוכן לשלם מחיר של 4 מיליון על דירת 3 חדרים... עשירי העיר מעדיפים את המרכז, פארק צמרת, נווה צדק לא ברור מי הולכים להיות הרוכשים, מה שבטוח שרוב תושבי השכונה היום אינם מסוגלים לקנות שם, ומי שכן לא ירצה לגור בג׳.
- עוד תושב 14/01/2020 12:36הגב לתגובה זופארק צמרת זה אי תנועה בין 2 אוטוסטרדות. הרבה יותר נעים לגור ברמת אביב אבל היי, אם לך זה פחות מתאים? לא מחזיקים אף אחד בכוח.
אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
התוכנית שאושרה בוועדה המחוזית לתכנון ובנייה דרום תחליף את תמ״א 38 בעיר, ותאפשר חיזוק, עיבוי ומיגון מבנים שנבנו לפני 1992.המהלך יעניק את היכולת לביצוע במסלול מהיר וישיר להיתר בנייה
הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום אישרה את תוכנית ההתחדשות המגרשית בבאר שבע, ביוזמת עיריית באר שבע והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. התוכנית נועדה להחליף את תמ״א 38 בעיר, ולהתאים את עקרונותיה למציאות המקומית של באר שבע - תוך מתן מענה למבנים ישנים, מחסור בממ״דים וצורך בהתחדשות רחבת היקף בשכונות הוותיקות.
לפי התוכנית, שנערכה בראשות האדריכלית עדי אסיף, ניתן יהיה להוציא היתרי בנייה ישירות, ללא צורך בהכנת תוכנית מפורטת נוספת. מדובר במהלך שמאפשר טיפול מהיר בבניינים קיימים, במסלול נקודתי ברמת הבניין ולא רק במתחמי פינוי-בינוי גדולים. הפוטנציאל הכולל של התוכנית עומד על כ-17 אלף דירות חדשות שיכולות להיבנות כאמור בשכונות הוותיקות של העיר.
התחולה חלה על מבנים שנבנו לפני שנת 1984, שבהם לפחות שתי קומות וארבע יחידות דיור, וכן על מבנים שנבנו עד שנת 1992 - שבהם יוכלו להיבנות ממ״דים ותוספות עיבוי. התוכנית מגדירה שלושה מסלולים עיקריים: הריסה ובנייה מחדש, חיזוק ועיבוי, ומיגון ועיבוי בלבד. לכל מסלול נקבעו היקפי זכויות שונים בהתאם לגובה הבניין ומיקומו בעיר.
כמו כן, נקבע כי ברחובות ראשיים יתאפשר שילוב שימושים למסחר ולמוסדות ציבור, כחלק ממדיניות עידוד חיי רחוב וקהילה. כך למשל, בניין בן שלוש קומות הסמוך לציר תחבורה מרכזי עשוי לקבל תוספת של עד שש קומות, בעוד שבניין פנימי בן חמש קומות יוכל להוסיף שתיים בלבד.
- אנבידיה משלשת את מרכז הפיתוח בבאר שבע: מאות משרות חדשות בדרום
- שמאי המקרקעין שמעריך: "בבאר שבע מי שמוכר בלחץ - מקבע הפסד; מי שמחכה - לא מפסיד"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
במקביל, גובש סט הנחיות תכנוניות ועיצוביות אחידות לאזורים השונים בעיר, במטרה לשמור על רצף עירוני מסודר ולאפשר התחדשות הדרגתית ומבוססת תכנון. התוכנית מצטרפת לשורה של מהלכים עירוניים שמטרתם לעודד חיזוק מבנים ושדרוג סביבת המגורים במרכז ובשכונות הוותיקות של באר שבע.
מבנה חיפה פארק המדע וההייטק קרדיט איל תגררפאל תשכור משרדים בפארק המדע בחיפה בכ-45 מיליון שקל
ההסכם, עליו חתמה רפאל מול קבוצת מבנה נדל"ן והחברה הכלכלית לחיפה, השותפות בפארק הינו לשכירות בבניין בן 8 קומות בפארק המדע וההייטק בעיר, לתקופה של 5 שנים עם אופציית הארכה
קבוצת מבנה מבנה 0.14% והחברה הכלכלית לחיפה חתמו על הסכם עם חברת רפאל הביטחונית, במסגרתו ישכירו לרפאל מספר קומות בבניין בן 8 קומות בפרויקט המשרדים של החברות בחיפה. המשרדים ישמשו את רפאל לטובת הקמת מרכז פיתוח ראשון בעיר. שווי העסקה עומד על כ-45 מיליון שקל למשך תקופת השכירות שנחתמה ל-5 שנים, במסגרת ההסכם ניתנת לחברה גם אופציה להארכה.
בפארק המדע והייטק בחיפה, מקימות מבנה ו'החברה הכלכלית לחיפה', חמישה בנייני משרדים בשטח כולל של 85 אלף מ"ר. הבניין הראשון בפרויקט הושלם ואוכלס במלואו, בניין שני ושלישי בשלבי סיום ורביעי וחמישי בשלבי תכנון, כל הבניינים בני 8 קומות כל אחד. במתחם מוקמים שלושה מרתפי חנייה הכוללים כאלף חניות, נקודות טעינה לרכבים חשמליים, חדרי אופניים מחסנים ועוד. הבניין בו שוכרת רפאל צפוי להתאכלס בחודשים הקרובים.
לפארק מיקום אסטרטגי בעל נגישות תחבורתית גבוהה, כאשר הוא מוקם במבואות הדרומיים של העיר בסמוך לאצטדיון סמי עופר ובקרבה למתחם ההייטק המוכר מת"ם. בנוסף, שוכן הפארק בטווח נסיעה של 10-15 דקות ממוסדות אקדמיים, מכוני מחקר מדעיים וחממות טכנולוגיות באזור. מיקומו של הפרויקט סמוך לעורקי תחבורה ראשיים ביניהם כביש החוף, מנהרות הכרמל ועורקי תחבורה ציבורית שונים.
דבר החברה
עוזי לוי, מנכ"ל קבוצת מבנה: "הסכם השכירות עם שוכר איכותי כמו רפאל מהווה הבעת אמון נוספת באיכות נכסי החברה וביכולותיה. כניסתה של החברה לפארק המדע והייטק בחיפה מהווה חלק מביסוס מעמדו של המתחם כבית לחברות איכותיות מתחומי ההיי טק והדיפנס טק בפרט. אנו ממשיכים לפעול במלוא המרץ להגדלת היקף ההשכרות בפרויקטים הקיימים ולקדם את מטרות החברה עם שורה של פרויקטים בשלבי ייזום והקמה ברחבי הארץ. ההתפתחויות המדיניות בימים אלה מסמנות מגמות חיוביות, ואנו רואים אופק ברור להמשך צמיחה ופעילות ענפה".
- מבנה רושמת יציבות בהכנסות, מאשררת תחזיות לשנה
- מבנה: הרווח הנקי זינק ב-85% ל-211 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
יעל פרי, סמנ"כלית שיווק קבוצת מבנה: "אנו גאים לבשר על הסכם עם שכירות רב ערך עם 'רפאל' שהינה מהמעסיקות הגדולות בצפון, וכעת מתרחבת ופותחת מרכז פיתוח ראשון בחיפה, המהווה חיזוק משמעותי לעיר חיפה לסביבתה. מבנה פועלת להקמת פרויקטי משרדים המאפשרים תנאים אידיאליים לשוכרים עם אלמנטים של חדשנות ויצירת סביבת עבודה מתקדמת ואטרקטיבית לשוכרים. תוך הקפדה על סטנדרטים גבוהים של תכנון, נגישות וסביבת עבודה מתקדמת לשוכרים שלנו בכל רחבי הארץ. אנו רוצים להודות לשותפינו בדרך הזו, החברה הכלכלית לחיפה ועיריית חיפה".
