כמה עולה לבנות דירת 5 חדרים ברמת אביב ג'?

עסקת פינוי-בינוי ברמת אביב חושפת את העלויות של התחדשות עירונית באחת השכונות היקרות במדינה. מחיר דירת 6 חדרים בפרויקט: החל מ-7.6 מיליון שקל
|
(7)
הריסת בניין, צילום: הריסת בניין
הסכם פינוי-בינוי ברמת אביב מציג את הרווחיות והסיכונים בפרויקט של התחדשות עירונית באחת השכונות היקרות בישראל. בשבוע שעבר החלה חברת הנדל"ן אשדר בהריסת בניני רכבת ישנים ברחוב רקנאטי שברמת אביב ג' בת"א. אשדר הרסה 96 דירות, וצפויה לבנות על הקרקע 198 דירות ב-3 בניינים בשטח של כ-6.3 דונם.
בהתחשב בכך שייבנו 198 דירות חדשות, ו-96 דירות ייתנו לדיירים המפונים, הרי שהחברה תמכור 102 דירות. ברוב שכונות המגורים בארץ יחס כזה לא היה מספק את הקבלן, שכן הוצאות הפינוי, שיכון הדיירים ובניית הדירות לא בהכרח מכסות את העלויות.
מדובר על יחס של קצת יותר מפי 2 בין כל דירה שנהרסת, לדירה שנבנית. בערים הסמוכות לת"א היחס מתקרב ל-3 על מנת שהחברה היזמית תצליח לכסות את העלויות.
המחירים של רמת אביב עושים את ההבדל
עולה השאלה מה החשבון המסתמן, כאשר כמובן יש לקחת בחשבון את הדירות שצריך לבנות עבור בעלי הדירות שנתנו לחברה את הקרקע. רק בזכות המיקום, ​​ברמת המחירים של רמת אביב יחס של כאמור פי 2 נראה משתלם. 
​דיירים שפונו מדירות של 3-4 חדרים בשטח של כ-100 מ"ר יקבלו דירות חדשות בנות 4 חדרים בשטח של כ-118 מ"ר עם מרפסת שמש בשטח של כ-12 מ"ר ובנוסף 2 חניות תת קרקעיות.
לפי החישוב שמציגה החברה עלות שיכון הדיירים בזמן הקמת הבניין תעמוד על כ-770 אלף שקל בחודש, כאשר 96 המשפחות שהתגוררו בבניינים הישנים עברו להתגורר בדירות שכורות במימון מלא של אשדר בסכום של כ-8 אלף שקל בחודש. בהתחשב בכך שמשך הבניה ייערך כ-42 חודשים - מדובר על הוצאה מצטברת של כ-32 מיליון שקל.
עלות שיכון הדיירים בזמן הבניה מעמיסה על עלות של כל דירה "חופשית" (כלומר כזו שאשדר תוכל למכור) כ-320 אלף שקלים. עלות הבניה המצטברת צפויה לעמוד על כ-226 מיליון שקל, כלומר כ-1.15 מיליון שקל לדירה. עלות הבניה משקפת העמסת עלות של כ-2.2 מיליון שקל לכל יחידת דיור הניתנת למכירה בממוצע (שכן קיימות דירות בגדלים שונים).
חישוב גס זה מביא לעלות ממוצעת של כ-2.6 מיליון שקל לדירה הניתנת למכירה, עוד לפני עלות היתרי בניה, הוצאות משפטיות, הוצאות מימון וכמובן הוצאות שיווק ומכירה. אז בכמה אשדר תמכור את הדירות? בשבוע שעבר, החלה אשדר לשווק את הדירות בפרויקט במסגרת מכירה מוקדמת.
  • המחיר עבור דירה בת 3 חדרים בשטח של כ-83 מ"ר עם מרפסת בשטח כ-11.5 מ"ר, כולל חניה אחת, מתחיל ב-3.8 מיליון שקל. 
  • דירות 5 חדרים בשטח של 123 מטר + 12 מ"ר מרפסת שמש, מוצעות למכירה במחיר של 5.5 מיליון שקל. 
  • דירות מיני פנטהאוזים 6 חדרים בשטח של 163 מטר + 20 מ"ר מרפסת שמש מוצעות במחיר של 7.6 מיליון שקל.
  • דירות הפנטהאוז ימכרו בטווח המחירים של 12-25 מיליון שקל, בהתאם לגודל הדירה. 
מחירים אלו משקפים את רמת ההוצאות הגבוהה של הפרויקט. כאמור ההוצאות כוללות את מחיר הקרקע ועלות הבניה, ולא לוקחות בחשבון הוצאות נוספות של עלות היתרי בניה, הוצאות משפטיות, הוצאות מימון והוצאות שיווק ומכירה. חישוב ההוצאות הנוספות, ותוספת מע"מ - מראות כי המחירים של אשדר כוללים שיעור רווח סביר לפרויקט יזמי. בוודאי אם לוקחים בחשבון את פרק הזמן המשמעותי בו מנסה אשדר לקדם את הפרויקט.
עסקת הפינוי בינוי ברחוב רקנאטי החלה להירקם לפני כ-20 שנה, עם התאגדות בעלי הדירות. ב-2003 יצרה נציגות הדיירים קשר עם החברות אשדר וענב לקידום הפרויקט. בשנת 2012, אושרה התכנית למתן תוקף והפרויקט החל להתקדם. ההריסה בפועל החל כאמור רק בשבוע שעבר.
תגובות לכתבה(7):

התחבר לאתר

נותרו 55 תווים

נותרו 1000 תווים

הוסף תגובה

תגובתך התקבלה ותפורסם בכפוף למדיניות המערכת.
תודה.
לתגובה חדשה
תגובתך לא נשלחה בשל בעיית תקשורת, אנא נסה שנית.
חזור לתגובה
  • 6.
    8 אלף שכירות?
    גג 12/03/2019 21:22
    הגב לתגובה זו
    3 1
    פה הפסקתי לקרוא ,קישקושים אינטרסנטים ,ותו לא . תמשיכו הלאה לא שווה קריאה פרסומת.
    סגור
  • 5.
    בהינתן האלעת רבית וכניסה למיתון
    כולם ממונפים 12/03/2019 16:32
    הגב לתגובה זו
    3 1
    גם חציון יהיה הרבה.
    סגור
  • אמרת פרדוקס,כי אם יש צפי למיתון , לא מעלים ריבית . (ל"ת)
    אמרת פרדוקס 17/03/2019 10:35
    הגב לתגובה זו
    0 1
    סגור
  • 4.
    מחירים ייחתכו 50% מטה
    מחירי סוף בועה 12/03/2019 15:30
    הגב לתגובה זו
    7 2
    דירה שעלתה במחיר בועה,1,2 מליון תחתך 50%, לא תעלה יותר 600 אלף .
    סגור
  • 3.
    לפי המחירים זה נראה מנהטן.... (ל"ת)
    אדם 12/03/2019 15:29
    הגב לתגובה זו
    7 1
    סגור
  • 2.
    כל החישובים=לפח.בזכות כחלון תקבלו רק 1.5 מליון לדירה
    כחלון לשלטון 12/03/2019 15:14
    הגב לתגובה זו
    2 3
    תזרקו את כל החישובים לפח.תקבלו מהקונים רק 1.5 מליון לדירה בזכות כחלון
    סגור
  • 1.
    בהצלחה להם בפשיטת רגל - רמת אביב ג׳ אינה נוברישית
    תושב השכונה 12/03/2019 14:39
    הגב לתגובה זו
    8 0
    רמת אביב ג מיועדת למשפחות, לרווקים אין מה לחפש בשכונה שמרוחקת ממרכז תל אביב וברובה מנומנמת... דירות 3 חדרים לא מבוקשות אינן מבוקשות בשכונה, משפחה לפחות 4 חדרים - לא ברור מי יהיה מוכן לשלם מחיר של 4 מיליון על דירת 3 חדרים... עשירי העיר מעדיפים את המרכז, פארק צמרת, נווה צדק לא ברור מי הולכים להיות הרוכשים, מה שבטוח שרוב תושבי השכונה היום אינם מסוגלים לקנות שם, ומי שכן לא ירצה לגור בג׳.
    סגור
חיפוש ני"ע חיפוש כתבות