מצפים שמחירי הדירות יירדו? תראו מה עשו משקיעי הנדל"ן בינואר

בחודש ינואר נרכשו כ-10.8 אלף דירות, ירידה מתונה של 5% בהשוואה לחודש הקודם, כך עולה מסקירת האוצר לחודש ינואר. ירידה זו חלה לאחר עלייה חדה במספר העסקאות שנרשמה בחודשים נובמבר-דצמבר אשתקד, זאת לאחר תקופה ארוכה של קיפאון בשוק, עם ההכרזה על תכנית מע"מ 0%.

הזוגות הצעירים, אשר הובילו את הגידול בסך העסקאות בחודשים נובמבר-דצמבר אשתקד, רשמו ירידה של 13% בינואר. עם זאת, באוצר מציינים כי עדיין מדובר ברמת רכישות גבוהה יחסית של 4,000 דירות, הנמצאת בטווח העליון של התפלגות הרכישות (ברמה חודשית) של זוגות צעירים בשנים האחרונות. בחלוקה גיאוגרפית נמצא כי אזור נתניה ואזור השפלה היו היחידים בהם נמשך הגידול ברכישת הזוגות הצעירים בינואר, אם כי באוצר מציינים כי שיעורי הגידול ברכישות של סגמנט זה בשני אזורים אלו בחודש הקודם (דצמבר) היו נמוכים משמעותית מאלו שנרשמו ברמה הארצית.

סגמנט השוק אשר הוביל את הירידות בסך העסקאות בינואר היה זה של משפרי הדיור, עם ירידה של 17%. באוצר מציינים עוד כי בניגוד לממצאים בקרב הזוגות הצעירים, סך הרכישות של סגמנט זה בינואר רחוק מהטווח העליון של התפלגות העסקאות החודשית בשנים האחרונות (עומד על הרמה החודשית החציונית).

גידול של 33% ברכישת דירות מצד המשקיעים מי שמיתנו משמעותית את הירידה בעסקאות בינואר היו המשקיעים, עם גידול חד של 33%. משקלם בסך העסקאות עלה לרמה חריגה של 30%, רמה הגבוהה משמעותית ממשקלם הממוצע של המשקיעים מאז הוכבד עליהם המיסוי ב-2011.   ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול ברכישות המשקיעים, כמו גם השיעור החריג במשקלם בסך העסקאות באזור, מתרכז בשלושה אזורים: נתניה, ירושלים ובאר שבע. לפיכך מוקדם להסיק לגבי שינוי מגמה במשקל המשקיעים.   באזור נתניה הגיע משקל המשקיעים בחודש ינואר לשיעור של 38%, השיעור הגבוה אי פעם שנרשם באזור זה, בכלל זה בהשוואה לשנת 2010, בה הגיעה רמת הפעילות של המשקיעים בשוק הנדל"ן, ברמה הארצית, לרמתה הגבוהה ביותר. גם במונחים מוחלטים הגיע סך רכישות המשקיעים באזור נתניה בחודש ינואר לרמתו הגבוהה ביותר (בעוד שברמה הארצית נמוכה רמת רכישות המשקיעים מהשיא שנרשם בדצמבר 2010).  יש לציין כי החל מסוף 2013 נכללות רכישות תושבי החוץ בסגמנט השוק של "דירה נוספת (דהיינו, משקיעים), גם אם זו דירתם היחידה. לפיכך, הגידול במשקל המשקיעים באזור החל מסוף  2013 מיוחס בחלקו לגידול במשקל תושבי החוץ ברכישות אלו. עם זאת, יש להדגיש כי רק רבע מהגידול החד ברכישות המשקיעים בינואר השנה באזור נתניה נובע מגידול ברכישות תושבי החוץ.

• אוכלוסיית ישראל עלתה ל-10.09 מיליון: נתוני הלמ"ס לרגל יום העצמאות
• דניה סיבוס נגד הלמ"ס: מדד תשומות הבנייה שגוי וגורם נזק

משקיעים בנתניה רכשו דירות ב-1.8 מיליון שקל על רקע הרמה הגבוהה של משקיעים באזור נתניה בחודש ינואר, באוצר מציינים כי השכר הממוצע למשק בית של משקיעים אלו עמד על 34 אלף שקל (ברוטו למשק בית), גבוה משמעותית (ב-30%) בהשוואה לשכר הממוצע למשקיעים באזור זה ברבעון השני של 2012, לפני החמרת תנאי המימון למשכנתאות על ידי בנק ישראל. זאת כאשר ברמות המחיר כמעט ולא נרשמו פערים (מחיר ממוצע של 1.8 מיליון שקל בשתי התקופות). באוצר מציינים כי יש בכך כדי לבטא את הירידה ביחס המינוף של המשקיעים באזור. ממצא בולט נוסף בהשוואה זו הינה ירידה במשקלם של הפנסיונרים מ-10% ברבעון השני של 2012 ל-5% בלבד בינואר. 

באזור באר שבע נרכשו כ-500 דירות על ידי משקיעים בחודש ינואר, גידול חד של 73% בהשוואה לחודש דצמבר. משקל המשקיעים בסך העסקאות עלה לשיעור של 30%, לעומת ממוצע של פחות מ-26% ב-2014. יתכן והגידול החד ברכישות המשקיעים באזור זה נובע לפחות בחלקו, מציפייה של המשקיעים לירידה בשיעור המס על דירה נוספת החל בינואר  2015  (על רקע אי הבהירות ששררה בסוף 2014 על תוקף הוראת השעה). בהקשר מציינים באוצר שבחודש דצמבר נרשמה רמת שפל של משקיעים באזור (שיעור של 17% בלבד).

על רקע ממצאים אלו מציינים באוצר רמות המחירים של הדירות הנרכשות ע"י משקיעים באזור ב"ש נמצאות בתחום מדרגת המס התחילית על דירות הנרכשות להשקעה )כאשר לו היה מסתיים בינואר תוקף הוראת השעה, היה יורד שיעור המס התחילי מ 5 אחוזים ל-3.5 אחוזים)

• 900 מגרשים למילואימניקים ונכי צה"ל; האם הפעם זה יצליח?
• איך 20 מ"ר יכולים לעלות מיליונים ליזם? לקח למשקיעי התמ"א
• תוכן שיווקי "הקרנות הפאסיביות מהוות 60% מהענף"

באוצר מצביעים על ממצא נוסף הראוי לציון ביחס לרכישות המשקיעים בינואר, בפרט בהתייחס לכך שהגידול החד במשקלם התרכז באזורי נתניה, ירושלים ובאר שבע, הינה העובדה שרמת מחירי הדירות שנרכשו על ידי סגמנט זה בשלושת אזורים אלו גבוהה משמעותית (נתניה וירושלים) או נמוכה משמעותית (באר שבע) מרמת מחירי הדירות הנרכשת למגורים (דירה יחידה) באזורים אלו. דהיינו - באזורים אלו, המשקיעים ורוכשי הדירות למגורים "מתחרים" ביניהם במידה פחותה על אותן הדירות בהשוואה לאזורים אחרים (למעט תל אביב).