מתחם 17 חדרה. קרדיט: ערן מבל אדריכליםיובלים וים סוף נדל"ן יקימו פרויקט של 500 דירות בחדרה
שתי החברות חתמו על שיתוף פעולה להקמת פרויקט מגורים בחדרה, בשכונת ברנדייס שבמזרח העיר. במסגרת הפרויקט יוקמו גם שטחי מסחר ויפותחו תשתיות. ההחלטה לקדם את המיזם נובעת מהתבססות תכנונית באזור ומהעלייה במחירי הקרקע בעיר, אשר שיפרה את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט
חברת יובלים וחברת ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו חתמו על הסכם לשיתוף פעולה להקמת פרויקט מגורים חדש בחדרה. מדובר בתכנית שיקום בשכונת ברנדייס שבמזרח העיר, על קרקע פרטית בשטח של כ-20 דונם. הפרויקט צפוי לכלול כ-500
דירות, לצד שטחי מסחר בשטח של למעלה מ-1,000 מ"ר.מדובר בשיתוף פעולה ראשון בין שתי החברות, שבחרו לקדם את המיזם דווקא בחדרה - עיר שעד לפני מספר שנים נחשבה לפחות אטרקטיבית עבור יזמים, בעיקר בשל מחירי הקרקע והיעדר תשתיות תכנוניות בשטח.
עם זאת, בשנים
האחרונות חל שינוי מגמה יחסי: עלייה הדרגתית בערכי הקרקע, לצד קידום תוכניות בניין עיר חדשות והתקדמות בעבודות הפיתוח, אשר יצרו מצבים בהם מיזמים חדשים הפכו לכדאיים יותר בעיקר מבחינה כלכלית. על הקרקע שעליה ייבנה הפרויקט חלה תוכנית מאושרת מאז ינואר 2023.
חשוב לציין: בכל המתחם יש תבע מאושרת ל- 1544 דירות, החלק של ים סוף ויובלים של 500 דירות - 9 בניינים, ישנם 2 בניינים של 3 קומות, בניין של 9 קומות, 4 בניינים של 14 קומות ושניים של 24 קומות.
מדובר בקרקע פרטית, מאפיין בולט של חדרה, בה מרבית הקרקעות
אינן בבעלות המדינה. עבודות הפיתוח במקום כבר החלו, ומבוצעות על ידי החברה הכלכלית חדרה. העבודות כוללות הקמת תשתיות, דרכים ותאורה - תשתית בסיסית שמאפשרת את תחילת תהליך השיווק והבנייה.
ההסכמות עם בעלי הקרקע כללו שלושה מסלולים, שנבחרו על פי העדפתם: בחלק
מהמקרים נרכשה הקרקע ישירות תמורת סכום כולל של כ-100 מיליון שקל, עבור זכויות ל־194 דירות; במקרים אחרים נחתמה עסקת קומבינציה, שבמסגרתה יקבלו הבעלים חלק מהדירות בפרויקט, בשווי השקול ל-236 דירות. במקרים נוספים סוכם כי היזמים יספקו לבעלי הקרקע שירותי בנייה עבור
כ-70 דירות ולצד זאת גם לשטחי המסחר שייבנו במקום.
הפרויקט משתלב בתנופת הפיתוח הכללית בעיר, שבאה לידי ביטוי בשורה של מיזמים נוספים. בין היתר, מקדמת חברת אאורה פרויקט פינוי בינוי של 630 דירות ברחוב שמעוני שבמרכז העיר. במתחם סלע בית"ר אושרה תוכנית להקמת
1,450 דירות ביוזמת דן נדל"ן, קרדן ופרקש. ובשכונת בית אליעזר מקודמת תוכנית של 310 דירות להתחדשות עירונית.
עבור קבוצת יובלים, הפועלת בעיקר בגוש דן ובאזורי הביקוש, מדובר בהמשך להתרחבות גאוגרפית, שכבר כוללת גם את נתניה, אשדוד, אור יהודה ועוד. החברה
מקדמת כיום פרויקט נוסף בחדרה עצמה - בשכונת הפארק, הכולל 252 דירות. עבור חברת ים סוף נדל"ן, זרוע היזמות של קבוצת פפושדו, מדובר בביסוס פעילותה בתחום המגורים - לצד הפעילות בתחום המסחר, המלונאות וההתחדשות העירונית, שבה היא מעורבת בכ-1,500 דירות בפריסה ארצית.
איציק ברוך, בעלים ומנכ״ל של קבוצת יובלים, מסר: "חדרה מהווה עבורנו מוקד משיכה וצמיחה משמעותית. אנו מקדמים בימים אלו מספר פרויקטים משמעותיים בעיר,
אחד מהם הנבנה בימים אלו ממוקם בשכונת הפארק וכולל 252 יחידות דיור כשהמתחם החדש, יבנה בשכונת ברנדייס הסמוכה. אנחנו ממשיכים להאמין בפוטנציאל של חדרה, והעסקה הנוכחית מהווה המשך טבעי למעורבות שלנו וממחישה את המחויבות שלנו לפיתוח איכותי ומשמעותי של העיר".
יואב פפושדו, בעלים של ים סוף נדל"ן מקבוצת פפושדו, מסר: "הפרויקט בחדרה הוא חלק מהחזון שלנו להרחבת פעילות היזמות בתחום הדיור למגורים באזורים נוספים. אנו גאים להוביל מהלך שיביא תועלת גם לעיר, גם לתושביה
וגם לרוכשי הדירות. מדובר בשיתוף פעולה מבורך עם קבוצת יובלים שנחתם מתוך ראייה ארוכת טווח, מביא את היתרונות של החברות ומחבר בין ניסיון, מקצוענות ומוניטין איכותי וארוך שנים".
- 3.היעד הבא לפני עליית ערך נדלנית קריית ים 400 מטר מהים התחדשות (ל"ת)אנונימי 05/08/2025 05:38הגב לתגובה זו
- 2.האמת אחלה שכונה האזור הכי נעים ואיכותי בחדרה. (ל"ת)תושב ניסן 03/08/2025 09:07הגב לתגובה זו
- 1.ירידות מחירים בכל המדינה. 31/07/2025 17:40הגב לתגובה זומלאי דירות בלתי מכורות ענק.בחמש השנים הבאות מחירי הדירות בגוש דן יפלו.חצי מיליון דירות יבנו במסגרת פינוי בינוי בגוש דן בחמש השנים הבאות מה שיציף את גוש דן בדירות חדשות.
רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.
שמאי המקרקעין שמדגיש: "שכר הדירה קפץ בכ-10% - על כל דירה פנויה יש 6-7 שוכרים פוטנציאליים"
ניב כרמי מסביר כי צניחת התחלות הבנייה לצד גל פרויקטי התחדשות עירונית שמוציא מאות אם לא אלפי משפחות לשוק השכירות, יוצרים לחץ גדול. וכתוצאה מכך בעלי דירות מעלים מחירים; "על כל דירה פנויה מתחרים כיום פי שניים שוכרים מאשר בעבר"
שכר דירה שוק השכירות במרכז הארץ נמצא בתקופה גועשת. בשנה האחרונה נרשמה עלייה חדה במחירי השכירות, ובשטח מספרים מתווכים ובעלי דירות על מציאות שבה הרבה יותר קשה למצוא דירה להשכרה שתהיה מתאימה - בטח שלא באותו אזור בו הם גרו. בעקבות ההיצע המצומצם לעומת הביקוש שגדל עם הפינוי של דיירים ותיקים לקראת הבנייה שבדרך כלל תיארך כ- 3-4 שנים ובמקרים מסוימים אף יותר מכך. התוצאה, קרב על כל נכס, ותמחור מחדש כמעט בכל עסקה. אחת הסיבות המרכזיות ללחץ בשוק היא ההתחדשות העירונית.
מדובר על דיירים בבניינים ישנים שנכנסים להליך פינוי-בינוי, נדרשים לפנות את דירתם ולעבור לשכירות לתקופה די ארוכה - עד לסיום הבנייה. הגל הזה, של המשפחות שמחפשות דירות חלופיות מצטרף לשוק שכבר מתמודד עם מחסור בהיצע, ומעצים את הלחץ על שוכרים קיימים. במקביל, התחלות הבנייה החדשות נמצאות בירידה חדה. הריבית הגבוהה ועלויות המימון לצורך הבנייה מקשות על יזמים לצאת לפרויקטים חדשים, וכתוצאה מכך מלאי הדירות קטן. במציאות כזו, גם שוק היד השנייה וגם הדירות החדשות הקיימות הופכים יקרים יותר, והשוכרים מוצאים עצמם מתמודדים עם עליות מחירים כמעט בכל אספקט.
התוצאה מהמצב הזה ברורה: שוק השכירות הפך לזירת תחרות גדולה. ובה משפחות שמפונות מבת ים או חולון מחפשות קודם כל דירה במעגל הקרוב. כלומר באותו אזור. אבל מה שקורה אז זה מצב שבו הם לרוב מגלים כי אין כמעט דירות פנויות ובמקרה שיש כאלה - בעלי הדירות ראו שהביקוש עלה עבורם והם מעלים דה פקטו את המחיר. מספר דיירים באותם פרויקטים מדווחים כי הם נאלצו לעבור לערים שכנות. בין אם לתל אביב או גבעתיים ורמת גן - תוך שהן מוסיפות כסף כי המחירים בערים אלו גבוהים בהרבה. בהערכה גסה - דירה בחולון שעליה תשלמו כ-6 אלף שקל בחודש. תעלה כ-8.5 אלף שקל בתל אביב (כמובן שלאור מיקום וסוג הדירה המחיר ישתנה - אבל אלו הן גבולות הגזרה באופן כללי). כמובן שאם אותן משפחות יעברו דרומה ויעברו לראשון לציון - המצב אמנם יהיה אולי מחירי שכירות נמוכים במעט - אבל עדיין יקרים ממה שהתרגלו לשלם עד עתה.
עבור בעלי הדירות, מדובר בהזדמנות פז להעלות מחירים. תוך שהם מגדילים את התשואה שהיא גם ככה נמוכה ברמה השוטפת ועומדת באותם אזורים כמו חולון ובת ים על כ- 2.3%-2.7%. מצד שני, עבור השוכרים. ובעיקר זוגות צעירים ומשפחות - מדובר על עלויות לדיור בסיסי שמהוות נטל כלכלי הולך ומכביד. לצורך כך, שוחחנו עם שמאי המקרקעין - ניב כרמי שניסה לשפוך אור על הסוגייה המדוברת.
- השוחד החדש בשוק השכירות: כך גובים מכם אלפי שקלים בחסות המצוקה
- משכירים דירה ולא מדווחים? כך רשות המסים מענישה
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
ניב, מה בעצם דוחף את מחירי השכירות כלפי מעלה?
"יש כאן שילוב של שני כוחות שפועלים במקביל. מצד אחד, התחלות הבנייה החדשות צנחו בצורה דרמטית - הריבית הגבוהה ועלויות המימון והבנייה מקשות על יזמים להתחיל פרויקטים, ולכן ההיצע של דירות חדשות הולך ומצטמצם. מצד שני, ההתחדשות העירונית מתקדמת בקצב מהיר: אלפי משפחות מתפנות מבניינים ישנים ונכנסות לשוק השכירות לתקופה ארוכה יחסית של 3-4 שנים. זה יוצר גל עצום של ביקוש נוסף בשוק שגם ככה לוקה במחסור. התוצאה היא תחרות חריפה על כל דירה פנויה, והמחירים מטפסים בהתאם."
עד כמה באמת התייקרו מחירי השכירות ב-12 החודשים האחרונים?
