האם אדריכלים באמת יצליחו לקצר תהליכים? ומה המשמעות למחירי הדירות?
אחת הרפורמות המשמעותיות בתחום הנדל"ן מתחילה לקרום עור וגידים: הליך הרישוי מתקצר, ובפעם הראשונה, אדריכלים מקבלים סמכות להנפיק היתרי בנייה בעצמם; המהלך, שנראה לפני שנה כמו בשורה תיאורטית בלבד, מתחיל לקבל תוקף בשטח - וגם- האם מדובר בבשורה עבור מחירי הדירות?
רפורמת הרישוי העצמי, אשר קידם מנהל התכנון, מאפשרת לאדריכלים מורשים להוציא היתרי בנייה, בנוסף לוועדות המקומיות לתכנון ובנייה. לפחות על הנייר, מהלך זה צפוי לייעל דרמטית את תהליך קבלת
ההיתרי, שהיום עומד על משך זמן שיכול להגיע אף ל-7 שנים (למשל בגבעתיים) או ל-5 שנים (רמת גן) ועוד.
האם נראה בקרוב קיצור אמיתי בזמני הבנייה והוזלה בעלויות? במבט ישיר על
הרפורמה נראה כי היא תוביל לירידה דרמטית בעלויות הבנייה ליזמים /קבלנים שכן משך הבניה יתקצר, עלויות המימון יהיו ממוקדות יותר ולא ייפרסו לאורך שנים רבות ובכלל - כל הליך הבנייה אמור להיות יותר יעיל ולבנות יותר דירות. אם כי - לא בטוח שזו בכלל הבעיה.
ראינו
למשל שבפרסום האחרון של הלמ"ס, קיים מלאי בישראל של כ-76 אלף דירות לא מכורות אצל הקבלנים. זה כמות היצע מאוד גבוהה שאם תוצף בשוק זה בהחלט יוכל להוות בשורה למחירי הדירות.
היצע גדל מאוד וביקוש יציב.
רקע על השינוי בחוק
עד לאחרונה, תהליך הוצאת היתר בנייה בישראל היה ידוע כמסורבל וארוךוכפי שנאמר יכל לקחת שנים של עיכובים. במטרה לייעל את התהליך, הוחלט לאפשר לאדריכלים מורשים, שעומדים בקריטריונים מסוימים, להנפיק היתרי בנייה בעצמם, ללא צורך באישור ועדות הרישוי המקומיות. זהו "מסלול עוקף" שבאמצעותו אפשר להגיש בקשה להיתר ולעלות על הקרקע תוך זמן קצר יותר. המשמעות עבור הקבלנים היא פשוטה: הם לוקחים אדריכל צמוד ומנוסה, והוא מגיש את הבקשה בצורה מהירה ופשוטה, ללא מנגנוני הסרבול ונחסך ממנו להתעסק עם טפסים ובירוקרטיה.
הרפורמה, שנכנסה לתוקף באוקטובר 2024, נועדה לקצר את זמני ההמתנה ולהפחית את העומס על הרשויות המקומיות. בפועל, חלק מהרשויות המקומיות
הביעו התנגדות למהלך, מה שהוביל לעיכובים. בנוסף, אדריכלים רבים חוששים מהאחריות הרבה המוטלת עליהם בתהליך זה, שכן אם יש ליקוי/תקלה או שהיה דבר שהיה צריך להדליק אצלם נורת אזהרה ולא נדלק - הם האחראיים הבלעדיים. ובשל כך הם נדרשים לביטוח מקצועי יקר, שלא תמיד מובן
לכולם מי נדרש לצאת בהוצאות אלו. עם זאת, ישנן רשויות שאימצו את הרפורמה, ובמקומות אלו נרשמה האצה בתהליכי הוצאת ההיתרים.
האם מדובר בבשורה עבור מחירי הדירות
כאשר בוחנים את השאלה ומנסים להבין האם מחירי הדירות ישתנו בעקבות הרפורמה - לא בטוח שזה המצב: כפי שנכתב קיים מלאי של המון דירות שאם ישוחררו לשוק כנראה שזה יעשה משהו למחירים ועדיין, לא רואים את זה קורה כרגע. למרות שנתוני רשות המסים לחודש ינואר 2025 מצביעים על ירידה חדה של 32% במספר עסקאות הנדל"ן לעומת דצמבר 2024. חשוב לציין שבדצמבר האחרון היו בשוק רוכשים שמיהרו לקנות לפני עליית המע"מ, אך יש גם בלימה אמיתית בשוק, שנובעת מהתקררות כללית, ריבית גבוהה, אי ודאות ביטחונית – וכעת גם רגולציה מחמירה יותר בעקבות סיום חגיגת מבצעי הקבלן בידי בנק ישראל.
המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
במסגרת הצו החדש ייבנו 14.9 אלף דירות חדשות במקום כ-4.45 אלף דירות ישנות, עם דגש על אזור ירושלים וגם על טירה, שדרות, פתח-תקווה, רמת גן וקריית גת; המהלך מעניק הטבות מס ומסלול תכנון מואץ לפרויקטים
הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומשרד הבינוי והשיכון מרחיבים את היקף ההתחדשות ברחבי הארץ: מנכ״ל המשרד ומ״מ ראש הרשות, יהודה מורגנשטרן, חתם על צו הכרזה ל-25 מתחמי פינוי-בינוי חדשים, שבמסגרתם ייהרסו כ-4.5 אלף דירות ישנות ובמקומן ייבנו 14,897 דירות חדשות, תוספת רחבה של דירות לשוק. ההכרזות פזורות במגוון מוקדים, החל מירושלים ויישובי המרכז ועד טירה, שדרות וקריית גת, ומבטאות שילוב בין אזורי ביקוש לבין יישובי פריפריה ויישובים ערביים שנכנסים לראשונה למפת ההתחדשות המוסדרת.
מהלך ההכרזה מאפשר קידום תכנוני במסלולים ייעודיים לצד הענקת הטבות מס, והוא בעצם שלב מרכזי בהפיכת יוזמות רעיוניות לפרויקטים שעשויים לצאת לפועל בשנים הקרובות. בנוסף, במקרים שבהם ייווצרו מחלוקות מול דיירים סרבנים, החוק מאפשר פרוצדורה מוסדרת לאחר ההכרזה, מה שמצמצם את הסיכוי לפרויקטים תקועים ומעלה את סיכויי הביצוע.
אילו ערים נמצאות ברשימה?
ירושלים מובילה את רשימת היישובים, עם חלק ניכר מההכרזות. בין המתחמים בבירה נכללים אזורים לאורך דרך חברון, מתחם “הצוף”, מתחם קטמונים 11, רחוב קדושי בבל, ומתחם קוסטה ריקה. כולם במיקומים ותיקים שבהם קיימת תשתית עירונית אך עם בניינים ישנים ואחוזי בנייה נמוכים. ההכרזה נועדה לאפשר חידוש בנייני שיכון ישנים, תוספת זכויות, והחלפת תשתיות עירוניות מיושנות, תוך הגדלת הצפיפות במקומות שבהם קיימת נגישות לתחבורה ציבורית ותעסוקה.
לצד ירושלים נכללה גם פתח-תקוה עם אחד המתחמים הגדולים בסבב: “מטרו ארלוזורוב”. במתחם זה מתוכננת הריסה של 1,271 דירות ובניית 4,355 דירות חדשות, כחלק מהיערכות ארוכת טווח לקראת פרויקט המטרו וההתפתחות העירונית סביבו. מדובר במהלך משמעותי עבור האזור, שמקודם בשיתוף עם העירייה במסגרת מסלול רשויות, וצפוי לשלב מגורים לצד שטחי ציבור ותשתיות תומכות.
- זיתוני השיגה רוב במתחם בהרצליה; תקדם פרויקט פינוי בינוי עם 60 דירות
- אושרה תוכנית ההתחדשות בבאר שבע: פוטנציאל לכ-17 אלף דירות חדשות
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
בגוש דן נכללים גם מתחמים בתל אביב ורמת גן, בהם מתחמים בשכונות ותיקות הזקוקות לשדרוג כולל. בתל אביב הוכרז מתחם יפת בדרום העיר, המיועד לשדרוג רחובות ותיקים וליצירת רצף עירוני מודרני יותר. ברמת גן נכלל מתחם נוסף במסגרת מסלול מיסוי, המכוון לקידום יזמות פרטית בשילוב כלי מס שמאפשרים פרויקט כלכלי יותר במגרשים קיימים.מבשרת ציון מצטרפת גם היא עם מתחם “הכלנית”, שמקודם במסגרת מסלול רשויות.
