בשבועות האחרונים התבטאו נציגים שונים של הסקטור הקבלני וביניהם מנכ"ל התאחדות הקבלנים, נשיא ההתאחדות ואפילו אחד הטייקונים, בנושא מגמת מחירי הדירות, כאשר הם ממשיכים לדבוק בדעה שמחירי הדירות לא ירדו ואף ימשיכו לעלות.

על בסיס גישה שלטת זו של הקבלנים, רובם ממשיכים לשדר "עסקים כרגיל" וזאת למרות הקיפאון העמוק שקיים בשוק הנדל"ן למגורים ונפילה דרסטית של המכירות.

השאלות שנשאלות בפנינו הן:

א. האם המצג של הקבלנים הוא אותנטי? כלומר האם על פי המצב בשטח נראה שהקבלנים עצמם מאמינים במצג זה?

ב. האם מצג זה של הקבלנים יעזור להם להמשיך במכירות ולפוגג בצורה מדורגת את בועת הנדל"ן? או שמא מצג זה רק יחריף ויעצים את הקריסה לכשתתרחש ותסחוף איתה לדאבוננו את הכלכלה הישראלית להאטה?

ג. אם אכן גישת הקבלנים מוטעית, כיצד אם כך עליהם לנהוג בתקופה זו על מנת לשכך ולרכך את צניחת מחירי הדירות לכשתתרחש וזאת כדי למנוע נזקים בראש וראשונה לעצמם ובנוסף למשק כולו?

ירידת מחירי הדירות כבר כאן

כדי לדעת מהי מגמת מחירי הדירות בימים אלו אין דבר טוב יותר מאשר להיכנס למשרד מכירות של חברה קבלנית ולנהל מו"מ לרכישת דירה.

אלה שיעשו כן ייווכחו לגלות כי החברות גמישות מאוד בסגירת המחיר והנחות ניתנות לרוכשים בשיעורים של בין 5%-10%.

בימים האחרונים החלה אחת החברות הקבלניות בפרסום של מבצע מכירות ל-100 דירות ראשונות של ארבעה חדרים (115 מ"ר) בהוד השרון במחיר של 1,490,000 ש'. מחיר המשקף הנחה של כ-15% ממה שהיה המחיר (1,750,000 ש') שתוכנן בפרויקט בחודש נובמבר 2010, עת רכישת הקרקע ע"י החברה. חברה אחרת הסכימה להוריד 30% ממחירן של שלוש דירות טריפלקס בפרויקט ברמת גן אם תקבל הצעת רכישה כוללת לדירות.

עד כמה פרמטר הזמן מול המחיר הוא משמעותי מבחינת הקבלנים תעיד העובדה שאחת החברות פרסמה על פני עמוד שלם מודעת פרסום לגבי 4 דירות אחרונות בפרויקט בגבעתיים המיועד לאכלוס ביולי 2012.

אילו החברה הקבלנית הייתה סבורה שמחירי הדירות במגמת עלייה היא כלל לא הייתה מזדרזת לנסות למכור את הדירות שכן פרק זמן של שנה הוא גדול דיו ומספיק למכירת ארבע דירות, ואף מאפשר ליהנות מעליית מחירים אם אכן מאמינים שהיא תקרה.

האינדיקאטורים בשוק מצביעים על מגמת ירידת מחירי הדירות

מהי מגמת מחירי הדירות בשוק הנדל"ן הישראלי כפי שמשתקפת מהאינדיקאטורים הכלכליים בשטח? את הנתונים המעניינים לגבי הצפוי בשוק, אנו יכולים למצוא בסקר התחלות הבניה של הלמ"ס מיום 31.5.11.

התחלות בניה על קרקע ציבורית ופרטית:

סקר זה מראה כי בצד העלייה הגבוהה ביותר בהתחלות בניה ברבעון הראשון של 2011 (11,272 התחלות בניה) וזאת מאז שנת 2004 הרי שאנו מוצאים גם את הגידול הרב ביותר בהיקף התחלות הבניה על קרקע ציבורית (51.8%). מדובר בהיקפי שיא שלא היו בעבר (עפ"י נתוני ההשוואה המופיעים בסקר לשנים 2007-2011 מדובר בהיקף הגדול ביותר).

בנוסף, מתחילת 2010 גדל היקף חלקן של התחלות הבניה על קרקע ציבורית ב-8% (43.8%-51.8%) בעוד היקף התחלות הבניה על קרקע פרטית קטן ב-9% (54.7%-45.7%).

לדעתנו, לנתונים אלו יש משמעות קריטית על מגמת השוק שכן השליטה בכמות התחלות הבניה ובאמצעותן במחירי הדירות עברה מהקבלנים, שהיו היוזמים של רכישת הקרקעות הפרטיות ויכלו לווסת כרצונם את כמות העסקאות וע"י כך את המחירים, לממשלה שהיום מגדילה את היצע הקרקעות במטרה מובהקת להביא לירידת מחירים. את הביטוי לשליטת הממשלה בשוק הקרקעות ולירידת מחירי הקרקע אנו כבר רואים בימים אלו בשטח.

הדבר התבטא בתוצאות המכרז של מנהל מקרקעי ישראל שפורסם ביום 1.6.11 לבניית 774 יחידות דיור במתחם אגמים באשקלון ובו ירד מחיר ממוצע של קרקע ליחידת דיור ב-74%. כך גם היה במכרז המינהל שפורסם בשבוע שעבר ביום 20.6.11 לגבי קרקע לבניית 88 יחידות דיור בשכונת כפר החורש במגדל העמק כאשר ההצעה הזוכה הייתה במחיר של 71,059 ש' לקרקע ליחידת דיור כולל פיתוח וזאת כאשר במכרז המינהל באותה השכונה,כחצי שנה קודם לכן, ב-17.11.2010, ההצעה הזוכה ליחידת דיור הייתה בסך של 178,503 ש' כולל פיתוח, דהיינו ירידת מחיר של יחידת קרקע לדירה ב-60%.

הקבלנים משדרים עסקים כרגיל במקום לערוך מבצעים ולהוזיל את מחירי הדירות

האם גישת הקבלנים המכחישה את קיום הבועה בשוק הנדל"ן וממשיכה לדבוק ("כלפי חוץ") בדעה שמחירי הדירות ימשיכו לעלות תעזור להם להמשיך במכירות ולפוגג את בועת הנדל"ן בהדרגה,או שהתוצאה של גישה זו תהיה הפוכה? האם לא יהיה נכון יותר מצידם של הקבלנים בתקופה זו, להודות במצב השוק הקשה, לערוך מבצעי מכירות, להוזיל מחירים באופן משמעותי בפרהסיה ולא רק בחדרי חדרים? כל זאת על מנת להגדיל את היקף העסקאות, להוציא את השוק מהקיפאון ולפוגג את הבועה בהדרגה?

לדעתנו גישת הקבלנים השלטת כיום, כמו גם גיבוי שמקבלת גישה זו לאחרונה מעיתונים כלכליים מסוימים אשר הקטינו את הסיקור בכל נושא מחירי הדירות בניגוד גמור לאופן הסיקור של ענף הדיור במשך שלוש השנים האחרונות וכל עוד מחירי הדירות עלו, הינה גישה שגויה אשר תוצאותיה מסוכנות לקבלנים ולמשק כולו.

על פי ראות עינינו בכלכלת היוזמה חופשית לא יכול הפרט - אדם או חברה להבדיל מממשלה - לשנות את מגמת השוק על מנת שתתאים למהוייו הכלכליים. הפרט, בכלכלת היוזמה החופשית, יכול לפעול עפ"י מגמת השוק ולהרוויח כסף או לפעול כנגד מגמת השוק ולהפסיד כסף.

הקבלנים לפי שעה בוחרים באלטרנטיבה השנייה תוך שהם בונים סכר המכחיש את קיומה של בועת המחירים. הם משדרים עסקים כרגיל כלפי חוץ ומגביהים עוד ועוד את הסכר בניסיון להילחם במגמת השוק ולבלום את ירידת המחירים הצפויה. דבר זה יגרום לכך שבעת פריצת הסכר הוא ישטוף בשיטפון צונאמי את הקבלנים ואת המשק כולו.

בואו ונניח כי הקבלנים מצליחים בתקופה זו, תקופת ה"אי ודאות" בשוק, למכור עוד כ-1000 דירות בהנחות מסוימות 5%-7% אשר ניתנות בחדרי חדרים, כל זאת תוך שימוש במצג של "העסקים כרגיל" ו"המחירים ימשיכו לעלות". אותם 1000 קונים, מקבלי ההנחה מאושרים בשלב זה על כך שהשיגו הנחה יפה. הקבלנים מרוצים שהצליחו למכור עוד 1000 דירות בתקופת קיפאון אלא שבתוך מספר חודשים האמת תצא לאור - מחירי הקרקעות ימשיכו לצנוח ואיתם מחירי הדירות. אז יתברר ל-1000 הרוכשים שרכשו דירות, שהם עשו מקח טעות, שכן מחירי הדירות צללו והם הפסידו מאות אלפי שקלים כל אחד.

סביר להניח כי אותם קונים ימצאו עצמם עם הפסד כספי צורב,יהפכו לקטגורים וליחצ"נים שליליים של החברות הקבלניות כאשר הם מספרים כיצד הוטעו על ידי אנשי השיווק של הקבלנים באמצעות המנטרות הידועות "בארץ המחירים רק עולים", "10 שנים המחירים לא עלו", "אין קרקעות פנויות בארץ" וכו'.

יש להניח שבסופו של תסריט זה, משרדי הקבלנים לא יראו קונים במשך תקופה ארוכה, שוק הנדל"ן למגורים יאבד את האמון של הציבור בו שקיים היום, צניחת מחירים דרסטית תהיה בלתי נמנעת בשוק והצונאמי שיבוא בעקבותיה יביא לקריסה של לא מעט קבלנים.

אנו סבורים שענף הנדל"ן זקוק בימים אלו לגישה של צרכנות הוגנת ואחראית שהשתקפה בהתבטאויותיהם של הקבלנים אברהם קוזינצקי יו"ר מנרב, נתן חץ מנכ"ל קבוצת אלוני חץ ותמיר דגן מנכ"ל שיכון ובינוי. אנשים אלו משקפים גישה אחראית, כנה, ישירה אשר צריכה ויכולה להוביל לשוק פתוח, דינמי, שוקק ולהגדלת היקף העסקאות גם בתקופה זו.

אם הקבלנים יפתחו במבצעי מכירות יורידו מחירים באופן משמעותי ויימשכו את הקונים לרכוש דירות במחירים אטרקטיביים מתוך גישה יזמית של ניצול הזדמנויות בשוק ולא בדרך של "מצג שווא" "ותרגילי שיווק", כי אז הקבלנים עצמם יחוררו חורים בסכר הגבוה של המחירים במקום להגביה אותו, ובכך ימנעו את שיטפון הצונאמי שעלול להתרחש עקב קריסה פתאומית של מחירי הדיור - שיטפון שעלול להפיל את הקבלנים ולסחוף את המשק כולו להאטה כלכלית.

עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".