צפויה ירידה משמעותית במחירי הדירות בעקבות הכרזת שר האוצר על שני תיקונים במיסוי

ביום 31.5.2011 הציג שר האוצר שני צעדים נוספים לבלימת עליית מחירי הדירות למגורים ולהורדתם. הצעד הראשון - ביטול הפטור ממס שבח על דירה להשקעה משנת 2013. הצעד השני - מתן פטור מלא ממס שבח לאדם שימכור דירה שמשמשת למשרד או לעסק. שני צעדים משמעותיים אלו הוצגו במסיבת עיתונאים שערך שר האוצר ביום 31.5.2011, במטרה לשלבם במהירות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"). שני הצעדים מצטרפים לצעדים נוספים, שעודדו מכירת דירות למגורים על ידי מתן פטור ממס שבח לדירה שנייה ושלישית בתנאי שאלו יימכרו עד 31.12.2012, וכמו כן לצעד של העלאת מס רכישה ברכישת דירה להשקעה. צפוי כי שילוב של כל הצעדים האמורים יביא לירידה משמעותית במחירי הדירות למגורים עד סוף שנת 2012. נראה כי גם כאן המפסידים העיקריים יהיו מי שיחכו למכירה ברגע האחרון, וכי מי שימכור דירות שהחזיק להשקעה במהרה ולא ימתין עד סוף שנת 2012, אולי עוד יספיק למכור את דירותיו לפני שהמחירים ירדו. הצעד הראשון שעליו הכריז שר האוצר הוא ביטול הפטור ממס שבח על מכירת דירה למגורים שאינה דירת המגורים של המוכר, כלומר ביטול הפטור ממס על כל הדירות להשקעה, בתוקף משנת 2003. ביטול הפטור ממס שבח יביא לכך כי דירות אלו ימוסו באופן מלא במס שבח על הרווח ממכירתן החל משנת 2003. נזכיר כי שיעור מס השבח הוא 20% רק לעניין דירות שנרכשו מיום 7.11.2011, ואילו על דירות שנרכשו לפני כן יחול מיסוי שולי היכול להגיע עד לשיעור 45% בגין השבח שנצמח עד לאותו יום. מכאן קיימת עדיפות למכור ראשית את הדירות להשקעה שנרכשו לפני 7.11.2011, ולאחר מכן למכור את הדירות שנרכשו מאוחר יותר. כך יבוא הקץ לפטור ממס שבח במכירת דירה אחת לארבע שנים, אשר קבע כי אדם שבבעלותו יותר מדירה אחת המשמשת למגורים, זכאי לפטור ממס שבח אם עברו ארבע שנים בין מכירת כל דירה שברשותו. על פי חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים - הוראת שעה), התשע"א-2011, שחוקק בינואר 2011 - עד ליום 31.12.2012 עדיין יוכל בעליהן של שתי דירות למכור את דירותיו בפטור ממס שבח נוסף למכירת דירת מגורים שבגינה מגיע לו פטור רגיל לפי החוק. בעוד כשנה וחצי, מיום 1.1.2013, יחול מיסוי במכירת כל דירה שאינה דירת המגורים של המוכר. הצעד השני שננקט הוא עידוד מכירת דירות מגורים שמשמשות לעסקים ולמשרדים, אשר עליהן חל מס שבח ככל שלא שימשו למגורים בארבע השנים טרם המכירה, או שימשו לצורך עסקי ב-80% מזמן החזקתן על ידי המוכר. המטרה היא לגרום להסבת דירות המשמשות כיום למשרדים, לרופאים ולעסקים אחרים לייעודן המקורי - כדירות מגורים. אדם שימכור דירה כזו למטרת מגורים בידי הקונה בשנה וחצי הקרובות, עד תום 2012, יקבל תמריץ משמעותי - פטור מלא ממס שבח. הפטור יינתן רק אם יוכח כי הדירה אכן שימשה למגורי הקונה במשך תקופת זמן מינימלית שתיקבע בהמשך. מדובר בשני צעדים משמעותיים להורדת מחירי הדירות למגורים. היות שמרכיב חשוב במחיר הדירות הוא ציפיות הציבור לעלייה או לירידת המחירים שלהן, ההשפעה של שני הצעדים החדשים הננקטים בצירוף הצעדים שכבר ננקטו, תביא לדעתנו כבר בזמן הקרוב להפחתת מחירי הדירות עקב הוצאתן של דירות רבות המוחזקות להשקעה למכירה, כדי להימנע ממיסוי גבוה בעתיד. לעניין זה נציין כי הנזק למשקיעים מביטול הפטור ממס שבח הוא גבוה יותר ממה שנראה כרגע, היות שעל פי עמדת רשות המסים (מיסוי מקרקעין) יש להפחית משווי הרכישה את פחת הדירה המושכרת לכל שנות השכרתה, כך שהשבח הריאלי הצפוי במכירת דירות להשקעה יהיה גבוה במיוחד. מנגד יוכלו בעלי הדירות לקזז את הוצאות המימון ששילמו על המשכנתה מהשבח, דבר שיגרום להפחתת המס. התוצאה הסופית של המס משנת 2013 תהיה כמובן תלויה בנסיבות כל מכירה ומכירה של דירה. ימים יגידו.

הכותב - מומחה לדיני מיסוי ומנהל מקצועי של אתר האינטרנט מיסים ועסקים www.ralc.co.il