האם הגדלת היקף שיווק הקרקעות על ידי מינהל מקרקעי ישראל בשנה האחרונה, בניצוחו של שר השיכון אריאל אטיאס החלה להשפיע על ירידת מחירי הנדל"ן למגורים?

האם העלאת הריבית במשק על ידי נגיד בנק ישראל-סטנלי פישר, במהלך שנת 2010 מריבית של1.25% בתחילת השנה ל-2% בחודש אוקטובר החלה לצנן את שוק הנדל"ן?

על מנת לענות לשאלות אלו ערכנו בדיקה של תוצאות מכרזי המינהל מהימים האחרונים מחודש אוקטובר 2010 כדי לבחון האם מסתמנת ירידה במגמת מחירי הקרקעות לבנייה.

הקשר הישיר בין תוצאות מכרזי הקרקעות של מנהל מקרקעי ישראל לבין מגמת מחירי הדירות, נראה כי אינו זקוק להוכחה. בהיות הקרקע אחד המרכיבים העקרים של מחיר הדירה, ברור לכל כי כאשר מחיר הקרקע ליחידת דיור במכרזי המנהל עולה בצורה משמעותית כי אז בטווח של מספר חודשים לאחר מכן תתבטא העלייה גם בעלית מחירי הדירות וכנ"ל להיפך.

מכיוון שכמות המכרזים שנסגרו במחצית הראשונה של חודש אוקטובר הינה מצומצמת, ומכוון שהנתונים עדיין לא משקפים שינוי מגמה גלוי לעין, לא קל יהיה לסמן את המגמה.

ואולם מאחר שציבור לא קטן: זוגות צעירים, משפרי דיור, קבלנים, משקיעים ורוכשי דירות פוטנציאלים עוקבים בדריכות אחר כל סימן ושינוי מגמה בתחום זה, התכבדנו גם אנו והתאמצנו לנתח את מעוט הנתונים בשטח, על מנת להרכיב "קלסתרון" של מגמת המחירים, אשר לפי שעה הינה סמויה מן העין.

תוצאות מכרזי המנהל

אשדוד בנייה רוויה

במכרז המנהל ברובע ט"ז באשדוד,לקרקע המיועדת ל-81 יחידות דיור, נתקבלה ביום 6.10.10 ההצעה הזוכה בסך של 18,999,999 שקלים המשקפת מחיר של 234,567 שקלים לקרקע ליחידת דיור.

כמעט שנה קודם לכן, ביום 16.12.09, הוצעה באותה שכונה-רובע ט"ז על ידי המנהל קרקע ל-72 יחידות, וההצעה שזכתה הייתה בסך של 23,760,180 שקלים המשקפת מחיר של 330,000 שקלים לקרקע ליחידת דיור.

השוואה בין תוצאות שני המכרזים לכאורה מלמדת על ירידת מחיר של 29% במכרז האחרון. ואולם, ראוי לשים לב כי במכרז האחרון שטח הבנייה שהוצע היה של 4927 מ"ר( 61 מ"ר לדירה) ואילו במכרז של ה-16.12.09 מדובר בשטח בנייה מוצע של 5401 מ"ר (75 מ"ר לדירה).

מכאן שמול קיטון בשטח הבנייה ב-14% של דירה טיפוסית במכרז הנוכחי, יש לנו קיטון במחיר הקרקע ב-29%, כלומר ירידת מחירים ריאלית של לפחות 10% לקרקע ליחידת דיור וזאת מבלי לקחת בחשבון את התייקרות מחירי הדירות בשנה האחרונה בשיעור של כ-20%.

חצור הגלילית-בנייה רוויה

במכרז בשכונת קריה חסידית בחצור הגלילית הוצעה לאחרונה על ידי המנהל,קרקע לבניית 16 יחידות דיור כאשר הוצאות הפיתוח הן 27,756 שקלים ליחידה. למכרז הוגשה ביום 13.10.10 הצעה אחת בלבד של 12,000 שקלים, דהיינו מחיר של 750 שקלים לקרקע ליחידת דיור, וביחד עם הוצאות הפיתוח, ההצעה שיקפה סך של 28,506 שקלים לקרקע ליחידת דיור. ההצעה הנ"ל לא התקבלה על ידי המנהל בהיותה נמוכה.

לקורא המופתע מרמת המחירים הזו, נזכיר שעד לא מזמן בפריפריה הרחוקה עמדו מחירי השוק של הדירות, לא אחת, מתחת לעלות הבנייה שלהן, ולפיכך אין להתפלא על רמת המחירים האמורה.

בדיקה של תוצאות מכרז המינהל הקודם שבוצע באותה שכונה-קריה חסידית, מגלה כי כ- שש שנים קודם לכן, ביום 19.1.04, ההצעה הזוכה לרכישת קרקע המיועדת לבניית 16 יחידות הייתה בסך של 3137 שקלים לקרקע ליחידת דיור,בצירוף הוצאות פיתוח של 17,128 שקלים ליחידה, ובסה"כ מחיר של 20,265 שקלים לקרקע ליחידת דיור.

השוואת תוצאות שני המכרזים מלמדת כי המכרז מיום 13.10.10 משקף עליית מחיר של 40% ביחס למחיר שנתקבל שש שנים קודם לכן.

מכיוון שמחירי הדירות בבעלות דיירים עלו על פי נתוני הלמ"ס מאז ינואר 2004 ב45% הרי שההצעה שהוגשה במכרז המנהל ביום 13.10.10 הינה נמוכה, ריאלית, לפחות ב-5% מהמחיר שזכה במכרז האחרון. הגם שהצעה זו נדחתה על ידי המנהל בהיותה נמוכה, היא משקפת את מגמת המחירים מכיוון שהיא הצעה של קונה מרצון למוכר מרצון.

ראשון לציון - צמוד קרקע בנה ביתך

בראשון לציון-שכון המזרח הוצעה לאחרונה על ידי המנהל יחידת קרקע של 330 מ"ר, במכרז לציבור במסגרת בנה ביתך במחיר מינימום של 204,750 שקלים בצירוף הוצאות פיתוח של 307,461 שקלים דהיינו בסכום מינימאלי של 512,211 שקלים עבור החלקה.

למכרז זה לא הוגשה כל הצעה על ידי הציבור והוא נסגר ביום 13.10.10 בהעדר הצעות.

באותה שכונה-שכון המזרח,הוצעה על ידי המנהל ,כשנה וחצי קודם לכן,דהיינו ביום 4.2.09, יחידת קרקע של 406 מ"ר במחיר מינימום דומה של 202,475 שקלים בצירוף הוצאות פיתוח גבוהות יותר בסך של 360,764 שקלים דהיינו במחיר מינימום כולל פיתוח של 563,239 שקלים.

למכרז הקודם הוגשו ביום 4.2.09 שבע הצעות כאשר ההצעה הזוכה היתה בסך של 441,888 שקלים ובצירוף הוצאות פיתוח במחיר של 802,652 שקלים ליחידת הקרקע.

ההשוואה בין שני המכרזים מלמדת כי סכום המינימום של יחידת הקרקע על פי המכרז מיום 13,10,10 - 563,239 שקלים משקף מחיר הנמוך ב30% מהמחיר של 802,652 שקלים, אשר התקבל במכרז מיום 4.2.09 וזאת שוב מבלי לקחת בחשבון את עליית מחירי הדירות בשוק מאז פברואר 2009 בשיעור של 28% על פי נתוני הלמ"ס.

למרות האמור לעיל, לא הוגשה כל הצעה במכרז ביום 13.10.10 ,דבר המלמד כי מחירי השוק הינם נמוכים נומינאלית, לפחות ב-30% מהמחיר שנתקבל שנה וחצי קודם לכן. (במכרזי המנהל כידוע לא ניתן להגיש הצעות במחיר שהינו פחות ממחיר המינימום).

סיכום ומסקנות

העולה מכל האמור לעיל, הוא שמחירי השוק במחצית הראשונה של חודש אוקטובר מלמדים על מגמה ברורה של ירידת מחירי הנדל"ן למגורים בין 5% ל-30%. להערכתנו מגמה זו תתבטא באופן מובהק וברור יותר, עד סוף השנה, במכרזי המינהל החדשים אשר מתפרסמים בימים אלו ואשר מתיחסים לקרקעות לבניית 4000 יחידות דיור באזורי הביקוש לרבות תל-אביב(שכונת המשתלה), ירושלים(שכונת ארנונה, רמות, פסגת זאב), נתניה, מודיעין, אשדוד ועוד.

ההשפעה של ירידת מחירי הקרקעות לבנייה,כבר למדנו בעבר, מן הסתם תיתן אותותיה בירידת מחירי הדירות בתוך מספר חודשים.

כך היה בסוף שנת 2009 כאשר תוצאות מכרזי הקרקעות של המינהל לימדו על עליית מחירים משמעותית, והמחירים בשנת 2010 אכן עלו למרות הבטחות הממשלה לפיהן מחירי הדירות ירדו בשנת 2010. (ראה רשימתנו בנושא "תחזית לשוק הדירות: עליית מחירים ב-2010" מיום 3.1.10).

.

הצהרות שר האוצר מטעות

אנו סבורים שהצהרות שר האוצר לפיהן ירידת מחירי הדירת תתבטא רק בעוד שנה וחצי שנתיים,לא רק שאינן נכונות אלא הן גם מטעות וטומנות בחובן סכנה לציבור הפוטנציאלי של רוכשי הדירות.

לפי גישתו של שר האוצר עשויים מחירי הדירות בהווה להמשיך לעלות בשנתיים הקרובות או לפחות לשמור על ערכן ורק בעוד כשנתיים תחל מגמה של ירידת מחירים.

גישתו של שר האוצר עלולה להניע רוכשי דירות לבצע רכישת דירה היום כדי לכאורה להנות מעליית המחירים של השנתיים הקרובות כאשר בפועל עלולים רוכשי הדירות למצוא עצמם בעוד מספר חודשים,בתסריט קיצון, עם דירות בשווי נמוך ב- 20% או 30% משווי הרכישה.

הוסף לכך שהריבית בשוק עשויה לעלות בשנה הקרובה והחברה הישראלית עשויה למצוא עצמה עם בעיה חמורה של זוגות צעירים ומשפרי דיור שרכשו דירות בעזרת הלוואות משכנתא גדולות, וכתוצאה מירידת המחירים מחקו את ההון העצמי שלהן ובנוסף הם מתקשים בהחזר המשכנתא.

אזהרת הציבור-צינון שוק הנדל"ן

לדעתנו, בתקופה זו, פעולת צינון שוק הנדל"ן החשובה ביותר שביכולתם של קברניטי המשק לעשות ובראשם, נגיד בנק ישראל ושר האוצר היא אזהרת הציבור שלא להחפז בביצוע עיסקת רכישת דירה, ולא להסכים לשלם כל סכום שנדרש עבור קורת גג, כאשר לכל הדעות ברור היום כי מחירי הדירות הנוכחיים חרגו מכל פרופורציה.

אין ספק שהתנהלות מושכלת של ציבור רוכשי הדירות בנושא הרכישה, ביחד עם המשך פעולות הממשלה לשיווק מסיבי של קרקעות ובמקביל להעלאת שעור הריבית במשק, עשויים לצנן את שוק הדיור, להוריד את מחירי הדירות לערכם הראלי, ולבנות כלכלה ישראלית חזקה ובריאה יותר.

הכותב הוא עו"ד דוד לוי, הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין"

*הפרשנות המצויה בטור הדעה שלעיל אינה בבחינת קריאת העתיד, אלא תחזית המבוססת על פרמטרים כלכליים הקיימים נכון למועד כתיבת הדברים, ועל היקשים לוגים. ככל שהפרמטרים הכלכליים בשוק ישתנו בעתיד ממילא תשתנה התחזית שלעיל. זאת ועוד, התחזית שלעיל אינה בהכרח משקפת את המצב הרצוי לדעתו של הכותב, אלא משקפת את המצב המצוי הנובע מתהליכים כלכליים הקיימים בשוק עפ"י הערכתו של הכותב, אלא אם נאמר אחרת.