העלייה המסחררת של מחירי הדירות בישראל בשנה וחצי האחרונות החלה כפי הנראה לחלחל לתודעתם של רוכשי הדירות בארץ. נהירת הישראלים לרכישת דירה תוך כדי עליית מחירים מואצת, עושה רושם שנבלמה.

רוכש הדירה הישראלי החל להפנים כי המחירים הנוכחיים כוללים בחובם מרכיב סיכון לא מבוטל והוא עלול להיקלע חלילה לעסקת מקח טעות, בשעה שמחירי הדירות יצללו מטה וזאת לאחר רכישת דירה על ידו במחיר מלא. כיום, מעדיף הרוכש הפוטנציאלי להמתין, ולהשהות את החלטתו.

בקרב חברות הבניה הישראליות החלה להסתמן כבר בתחילת 2010 מגמה של מתן הנחות לרוכשים ועריכת מבצעי מכירה על מנת למשוך את קהל הקונים. מן הסתם, יש להניח שמגמה זו של הנחות ומבצעים תגבר בעת הזו שכן חזקה על החברות הקבלניות שיעדיפו היום למכור דירות בהנחה של 10-20% מאשר להמר על צבירת מלאים לשנת 2011, אשר לגביה קיימת אי בהירות בתחום הכלכלי בכלל ובנדל"ן בפרט.

רכישת דירה בהנחה או המתנה להמשך ירידות?

הדילמה הניצבת היום בפני רוכש הדירה הישראלי היא האם לרכוש דירה בהנחה של 10%-20% היום או להמתין לירידה חדה יותר, או אולי קריסה, בשוק הנדל"ן למגורים?

לכאורה התשובה לשאלה זו נעוצה בתשובה לשאלה אחרת והיא האם אנו צפויים לצלילה של מחירי הדירות בעתיד הקרוב או שרק מדובר, היום, בסנטימנט שלילי של השוק שעשוי לחלוף תוך מספר חודשים.

כאשר אנו נדרשים לצפות את מגמת המחירים העתידית בשוק הנדל"ן למגורים, אנו צריכים להבחין היטב בין המצב הרצוי למצב המצוי.

אין ספק ששאיפתם של קברניטי המדינה ושל הממשלה היא להגדיל את היצע הדירות וזאת כדי להוזיל את מחירי הדירות. ממשלת ישראל אף הציבה לה יעד מספרי, דהיינו, לנסות ולהגיע בשנת 2010 לשווק קרקע בהיקף של כ- 30,000 יחידת דיור .

האם השאיפה הממשלה היא ריאלית?

בנק ישראל מצידו פירסם בימים האחרונים הצהרה כי לדעתו מאמצי שר השיכון להציף את השוק בדירות ישפיעו רק בעוד שנתיים. אנו נבדוק את ההיקף המספרי של יחידות הדיור המשווקות , על ידי המנהל ומשרד השיכון כדי לבחון האם תכנית זו היא ריאלית.

היקף שיווק הקרקעות הצפוי ב-2010 הוא של 20,000 יחידות דיור. בשנת 2007 שווקו קרקעות ע"י המדינה בהיקף של כ- 17,000 יחידות דיור, בשנת 2008 שווקו כ-17,000 יחידות דיור ובשנת 2009 שווקו 20,577 יחידות דיור. בשנת 2010 בחודשים ינואר- מאי שווקו כ-10,000 יחידות דיור (חלק לא מבוטל מהן גם באזורי הביקוש).

מהו צפי שווק הקרקעות למחצית השנייה של 2010?

באמתחתו של משרד השיכון מצויות לכאורה קרקעות בהיקף של כ-14,000 יחידות דיור באזור של ראש העין וכ-9000 יחידות דיור בחריש. יחד עם זאת, נראה לנו, שקצב השיווק בשני אזורים אלו, בעבודה מאומצת מאוד של מינהל מקרקעי ישראל ושל משרד השיכון יכולה להניב לכל היותר כ- 10,000 יחידות דיור עד תום 2010. משרד השיכון עצמו מודה כי שיווק של 20,000 יחידות דיור נוספות במחצית השנייה ש 2010 היא תוכנית אופטימית מידי ולא מציאותית.

לדעתנו גם אם היה מתקיים מצב היפותטי בו היו משווקות כל יחידות הקרקע בראש העין ובחריש לא היה בכך לדעתנו לצנן את הביקושים בכל רחבי המדינה.

גם נתוני הלמ"ס לא תומכים במגמה עתידית של ירידת מחירים תלולה. עפ"י הודעה לעיתונות מיום 31.5.2010 חלה ברבעון הראשון של 2010 ירידה של 18% במספר הדירות הגמורות שיצאו לשוק ביחס לרבעון הראשון של 2009 ( 7,235 דירות ברבעון ה-1 של 2010 לעומת 8,801 דירות ברבעון ה-1 של 2009).

העולה מכל האמור לעיל, ולצערנו יש לומר, כי עד שלא יוקם גוף ממשלתי בינמשרדי אשר ישב על המדוכה, יקבל סמכויות נרחבות וידאג להגדלה מהותית של היצע הקרקעות לבניה כמו בדרך של פינוי מיידי של בסיסי צבא במרכז הארץ , בנייה לגובה והפשרה מסיבית של קרקעות, עד אז, פתרון משמעותי אמיתי להוזלת מחירי הדירות לא יהיה בנמצא.

מחירי הדירות מתנתקים מערכם הכלכלי

גם בשעה שמוצר נמצא במחסור אין משמעות הדבר שמחירו יאמיר ללא גבול.

משרד השיכון, בנק ישראל, מנהלי בנקים וכלכלנים רבים התריעו בחודשים האחרונים כי מחירי הדירות המאמירים הולכים ומתנתקים משוויים הכלכלי האמיתי מה שיכול בעתיד להוביל לאפקט בועת נדל"ן ולקריסת מחירים.

מן הראוי שהצרכן הישראלי ישים היטב לב לאזהרות של קברניטי המשק ויכלכל את צעדיו בתבונה.עדות להתנהגות לא כלכלית ולא מושכלת של הצרכן הישראלי ניתן לראות בעיר תל-אביב.

מי שחולף בימים אלו בדרך נמיר בתל-אביב יכול לראות בפארק צמרת מספר מגדלי מגורים שבניתם כמעט ונסתיימה ע"י קבוצות רכישה.

כך למשל אחת הקבוצות ששיווקה את הדירות ב-2007 במחיר מוצהר של כ- 3,000 דולר למ"ר ברוטו (גם יתר הקבוצות שיווקו דירות במחירים דומים), משלימה בימים אלו את הבניה בתוספת של 1,300 דולר למ"ר ברוטו.

בשעה שמחיר השוק הנוכחי של מ"ר של דירה שנבנתה ע"י קבוצת רכישה בפארק צמרת הוא כ- 4,500 דולר למ"ר ברוטו. הרי שמדובר בתוספת של 43% שנדרשו הקונים בקבוצה להוסיף למחיר המקורי שהוצג להם.

הוסף לכך ירידת מחירים של כ-30% במגורי היוקרה בארץ ובפארק צמרת במיוחד-כאמור כ-4500 דולר למ"ר שווי נוכחי בלבד, והרי לך הפסד מצטבר של כ- 70% על השקעה בקניית דירה בקבוצת רכישה.

האם זהו לא הפסד הדומה במהותו לסאב פריים האמריקאי?

מזלו של שוק הנדל"ן הישראלי שמדובר בפרויקט נקודתי , ובאוכלוסיה אמידה שיכולה ללקק את פצעיה ולהמשיך.

ועל זה נאמר, סוף מעשה במחשבה תחילה. טוב יעשה היום הצרכן הישראלי

כאשר הוא עומד לפני אחד הצעדים הכלכלים החשובים בחייו, רכישת דירה , אם יקשיב היטב לאזהרות ולהתרעות של קברניטי המשק, ולא ייחפז לעשות עסקת רכישת דירה בכל מחיר.

זאת ועוד, בהתחשב במצב השוק הנוכחי ובהערכות של קברניטי המשק,הרי שמדובר היום בשוק של קונים. על רוכשי הדירות לדרוש היום מהמוכרים – חברות הבניה או בעלי דירות הפרטיים – הנחות משמעותיות.

לדעתנו רכישת דירה היום בהנחה של 20% ממחיר השוק מעניקה כרית ביטחון הולמת למקרה של ירידת מחירים.

סיכום

שוק הנדל"ן למגורים מצוי כיום בהאטה נוכח עלייה תלולה במחירי הדירות בשנה וחצי האחרונות. בשנת 2010 לא מסתמן פתרון להגדלת היצע הקרקעות, על מנת לתמוך בירידה מסיבית של מחירי הדירות. מחירי הדירות שהאמירו מתנתקים מהערך הכלכלי האמיתי של הדירות, ולדעת קברניטי המשק יוצרים חשש אמיתי לאפקט בועה ולצלילת מחירים.

אנו מצויים בשוק של קונים שיתכן וכדאי לנצלו לרכישת דירות בהנחות יפות

שכן קניות טובות עושים בשוק יורד ולא בשוק עולה.

*עו"ד דוד לוי הינו הבעלים והמנהל של משרד עורכי הדין דוד לוי ואתר המכרזים "מכרז און ליין".