דירה ב-30 אלף דולר? "ישראלי שקונה כזה נכס חושב שעשה את עסקת חייו, יש סיכון"

כך מזהיר אורי עצמון מחברת פאונדרס השקעות. לעומתו, עופר שחר מחברת SB Capital אומר כי השוק האמריקני אינו מסוכן באופן כללי אך אומר כי ישנם אזורים בהם המחירים טרם הגיעו לתחתית
לירן סהר | (1)

תשואה של 10 אחוזים מרכישת נכס מעבר לים היא חלומם של ישראלים רבים. לאחרונה אנו עדים ליותר ויותר פרסומים אודות בתים המוצעים למכירה במדינות שונות בארצות הברית במחירים מצחיקים של 50 אלף דולר, Bizportal שוחח עם יזם הנדל"ן עופר שחר מחברת SB Capital ועם דנה תדמור ואורי עצמון, בעלי חברת פאונדרס השקעות נדל"ן לברר מה עומד מאחורי פרסומים וממה כדאי להיזהר.

שחר אומר כי השוק האמריקני לא מסוכן באופן כללי: "הסכנה לתרמית בארצות הברית יחסית נמוכה והעברת הכספים בשוק נעשית בשקיפות בהשוואה לשווקים אחרים בעולם". אולם שחר מציין כי "במדינה יש מאות שווקים שמתנהגים באופן שונה, לא ניתן להשוות בין השוק של ניו יורק לשוק של פניקס ויש שווקים שעדיין לא הגיעו לתחתית אשר מוצפים בקרקעות לבנייה לשנים רבות דוגמת לוס אנג'לס ומיאמי ו-Cap Coral, מצד שני סאן פרנסיסקו הנמצאת במדינת קליפורניה כמו לוס אנג'לס מחלימה מהמשבר בצורה יפה, ואזור Broward County במדינת פלורידה מהווה מוקד השקעה תוסס כיום שאינו מוצף בבתים כמו מיאמי אשר נמצאת באותה המדינה".

"בחודשים האחרונים התחלנו לפעול באזור Metro Detroit הנמצא חצי שעה צפונית מדטרויט" אומר שחר ומוסיף כי בניגוד לעיר דטרויט שלא היה מעז להשקיע בה בגלל רמות הפשע והאבטלה הגבוהות, בעיירות הקטנות מחוץ לעיר ישנן הזדמנויות לא רעות בשל הביקוש לבתים להשכרה והמחסור בבתים. בתים שנקנים מהבנקים ב-30 עד 40 אלף דולר מוצעים להשכרה עבור 700 דולר ותוך 45 ימים בממוצע ניתן למצוא להם שוכרים".

שחר מתייחס לנדל"ן המניב בארצות הברית ואומר כי ניתן למצוא הזדמנויות לא רעות כלל בערים יוסטון ואוסטין שבמדינת טקסס ובאוקלהומה סיטי. " מדובר בשווקים יציבים עם רמת פגיעה מאוד נמוכה. באוקלהומה סיטי נכס המתוחזק טוב יזכה לתפוסה מלאה ועשוי להניב 15 אחוז תשואה נטו לפני מסים".

עצמון אומר "כי שוק הנדל"ן האמריקני צריך להתנקות ולאור פשיטות הרגל הרבות צריך לדעת כיצד לבחור נכס. אם מחפשים טוב ניתן למצוא הזדמנויות, אך יש לזכור כי השקעה בנדל"ן מסוכנת, אין ערבות לכל דבר, הכלכלה עשויה לקרוס".

עצמון מציין כי "הישראלי מאמין שאם מציעים לו נכס ב-20 אלף דולר הוא עשה את עסקת חייו, חושב שענייני הנדל"ן בארץ ובארה"ב מתנהלים באופן זהה. יתכן ששתי דירות זהות בשני בניינים סמוכים יימכרו בפער של 100 אלף דולר בשל שיוך לבית ספר טוב יותר, בארה"ב השפעת רמת בית הספר מאוד משמעותית ודירה המשויכת לבית ספר לא איכותי עשויה להיוותר ריקה". עצמון מוסיף כי "גיל האוכלוסייה וקירבה לעוגנים דוגמת בתי חולים ואוניברסיטאות מאוד משפיעים על אכלוס הדירות. יש אזורים בדרום ארה"ב שיש בהם החלטות לסגור אזורים דלילי אוכלוסיה כדי לחסוך בעלויות תחזוקה.

"אנשים חושבים שהם מוצאים מציאות, אך יש לציין כי בהרבה מקומות המחירים זינקו בשיעורים ניכרים ושבו כעת למחירם הריאלי" אומר עצמון ומביא כדוגמה את העיר פיניקס שלפני כשני עשורים הייתה מוכת פשע ועוני. "התקבלה החלטה נכונה להעביר את מטה אינטל לעיר וכתוצאה מכך מחירי הנדל"ן זינקו ב-200 אחוז. ערכם של רוב הנכסים בעיר ירד בכ-40 אחוז, המחיר המתוקן. ה"מציאות" נמצאות בשכונות שלא מתקרבים אליהן. סוד המשחק הוא אחוז האוכלוסייה שיוכל לקבל מימון עבור עסקאות".

"באזור כמו מנהטן יש הזדמנויות" אומרת תדמור: "שוק יציב, בוגר וממוקד מבחינת סוג האוכלוסייה, קל יחסית לדעת היכן להשקיע. אולם לדעתי השקעה בנדל"ן מניב בקנדה היא יותר סולידית ויציבה. הבעיה היא שהישראלי נע כמו עדר", מציינת תדמור "שומע שמוכרים נכסים בפלורידה במחירים מגוחכים, ולא מבין כי במדינה יש היצע דירות המספיק ל-10 שנים".

עצמון מציין כי השוק הקנדי לא קרס, "מדובר בכלכלה יציבה מאוד שניתן לבצע בה השקעה סולידית, המערכת הבנקאית בה שרדה את המשבר, אך התנהלה כאילו חוותה אותו והייתה מאוד בררנית במימון עסקאות". עצמון צופה כי יתרחש תיקון קל כלפי מטה של מחירי הנדל"ן בטורונטו בגלל כמות הרוכשים בתקופה הנוכחית, אך מאמין כי בטווח הרחוק המחירים ישובו לעלות בצורה מתונה.

תגובות לכתבה(1):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 1.
    קורן 38 20/11/2011 16:33
    הגב לתגובה זו
    חברים יקרים, אני רכשתי מספר בתים בפיטסבורג, ארהב, כמובן שהבטיחו לי 12% תשואה שנתית, מאוחר מידי גילית שיש הרבה בעיות עם החברה שם PGH CAPITAL MANAGMENT, תכנסו ללינק הבא, תיראו במה נפלתי www.pghcapitalscam.weebly.com אל תמהרו להשקיע בנדלן בארצות הברית, תשואה יפה מידי אמורה להעלות חשד.
בצלאל סמוטריץ
צילום: נגה מסה לעמ

השכר נטו יעלה - אבל, לא לכולם; התוכנית של האוצר נחשפת

משרד האוצר מרווח את מדרגות המס - זה יעזור בעיקר לבעלי שכר גבוה מ-16 אלף שקל; מס רכוש יהיה 1.5% - ההצעה של האוצר לתקציב 2026

רן קידר |
נושאים בכתבה מסים

משרד האוצר נערך להגיש את המתווה לשינויים במיסוי ב-2026. זה לא סופי, יהיו עוד שינויים רבים. בינתיים, כפי שאישרו בכירים באוצר לביזפורטל נראה שיש בשורה לשכירים, אבל לא לכולם. מי שמרוויחים בחודש יותר מ‑16 אלף שקל (193 800 שקל בשנה) ייהנו מריווח מדרגות המס. הכוונה באוצר להעלות את מדרגת  המס של 20% לרף שכר של 19 אלף שקל במקום מדרגה קיימת של 31%. המשמעות היא שתשלום המס במדרגה הזו (שמתחילה בכ-16.1 אלף שקל בחודש) יהיה 20%. 

דוגמה - בשכר של 19 אלף שקל, תשלום המס יפחת בכ-330 שקלים. בנוסף, גם המדרגות הבאות בתור ידחו, כך שככל שהשכר גבוה יותר, ההטבה גדולה יותר. אבל, רגע, מה עם בעלי השכר הנמוך? הם אלו ששילמו ביוקר בשנתיים האחרונות, כשגם מדרגות המס עליהם הוקפאו. למה לא לתת הטבה גם להם? באוצר הדגישו בעבר כי הם מעוניינים לתת להם הטבות, ונראה שהכוונה, כבר בתקציב 2026 להחזיר את ההצמדה על המדרגות וכן נשקל לרווח את המדרגות גם בשכר נמוך יותר.  

 

מס רכוש של 1.5% על קרקעות פנויות

משרד האוצר מציע להחיות את מס רכוש, כפי שחשפנו לאחרונה. על פי ההצעה מס רכוש יעמוד על 1.5% ויחול על קרקעות פנויוֹת שאינן חקלאיות, כולל קרקע עסקית. מדובר בצעד שלא היה בשימוש ונועד להוביל לגבייה של כ-8 מיליארד שקל, במקביל להוצאה של קרקעות לבנייה - שזו המטרה העיקרית של המהלך. במשרד האוצר סבורים שהמיסוי יוביל אנשים וגופים שונים לבנות על קרקעות דבר שיגדיל את היצע הדירות, אך צריך לומר ש-1.5% לא בהכרח ישפיע על בעלי הקרקעות. זה מיסוי נמוך יחסית. כמו כן, גם אם יהיו כאלו שיעדיפו לבנות או למכור, הרי שעד שזה יתגלגל להיצע דירות ייקח זמן. 

בתחום התחבורה והסביבה מופיע סעיף דרמטי: מס זיהום אוויר שייגבה על טיסות היוצאות מישראל, לפי מרחק ומשקל המטוס. המס ינוע בין 1.5 אלף שקל לטיסה קצרה עם מטוס קל ועד 100 אלף שקל לטיסה ארוכה עם מטוס כבד. הבעיה במיסוי הזה היא שהוא בעצם יתגלגל למחירי הטיסה, כלומר הצרכנים הם אלו שישלמו אותו.   

המהלך מתבסס על ההיגיון שהתחבורה האווירית אחראית לכ‑3.5% מהפליטות בישראל, ועל הצורך לתמרץ תעשיית תעופה “ירוקה” יותר. במספר מדינות מתקדמות באירופה כבר קיים מס  דומה.

מילואימניקים
צילום: דובר צה"ל

הג'ובניקים רכבו על הלוחמים וקיבלו תנאי שכר ופנסיה מצוינים - האוצר מציע רפורמה

האוצר מנסה להילחם בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות למערך הלא לוחם, במטרה להעלות את השכר למערך הלוחם

רן קידר |
נושאים בכתבה פנסיה תקציבית

הם השתחררו מהצבא בגיל 43-45, עם פנסיה ששווה כמה מיליוני שקלים. הם קיבלו מהצבא שכר חודשי גובה וחזרו לשוק העבודה והרוויחו בעצם 2 משכורות. למנגנון הזה קוראים פנסיה תקציבית וזה מנגנון שקיים בשירות הציבורי, כשלפני כ-2 שנים שינו את המודל וסיפקו לשירות הציבורי פנסיה "רגילה", כמו של כל העם. ועדיין יש עוד קרוב לעשור של יוצאים לפנסיה שיקבלו פנסיה תקציבית, ויש גם פנסיונרים רבים שזכאים לפנסיה תקציבית. וגם - יש בני גנץ, ויוצאי מערכת הביטחון בכנסת שדואגים כל פעם מחדש שאנשי הצבא יזכו להטבות רבות ושונות. 

בשטח - יש הבדל גדול בין קצין בקריה בת"א שמשרת בקבע לקצין בשריון שיוצא פעם בשבועיים הביתה. צריך לשים את הדברים על השולחן. לאחרון מגיע הטבות מרחיקות לכת, לג'ובניק לא מגיע. הג'ובניק רכב על הלוחם וקיבל שכר והטבות חלומי, אבל בדיוק בגלל זה ללוחם לא נשאר. רוצים לוחמים טובים בקבע, רוצים צבא טוב, תרימו את השכר לקרביים, תקצצו אצל הג'ובניקים. כולם מבינים את זה, אף אחד לא באמת פעל לעשות זאת, עד עכשיו. באוצר רוצים להפחית את הוצאות הפנסיה התקציבית והוצאות נוספות כדי להגדיל הטבות ושכר למערך הלוחם. 

 

קריאה קשורה: החמאס לא ינצח אותנו, אבל הפנסיה התקציבית עלולה לעשות לו את העבודה

בדיקת ביזפורטל - פנסיה של 4.5 מיליון שקל לפורש מצה"ל


באוצר מתכננים  לגעת בפנסיה התקציבית ובהטבות נוספות לאנשי הקבע כדי שיהיה תקציב גדול יותר ללוחמים שישמש גם להעלאת שכרם. באוצר מסבירים שהנחת הבסיס של הפנסיה התקציבית לא נכונה ודורשים במסגרת תקציב 2026 לקצצה. הטענה הבסיסית היא שהפנסיה התקציבית נועדה לפצות על פרישה בגיל מוקדם יחסית ולספק יכולת להתקיים לאחר הקריירה הצבאית או הביטחונית. עם זאת, חלק ניכר מהגמלאים חוזרים לשוק העבודה. לעיתים בשירות הציבורי ולעיתים בשוק הפרטי.  אין באמת פגיעה בשכר בפרישה - אלא ההיפך. לכן, הצעת חוק של האוצר מבקשת לקצץ את הקצבה במקרים שבהם ההכנסה הכוללת גבוהה ממשכורת השירות הקבע.