דירה ב-30 אלף דולר? "ישראלי שקונה כזה נכס חושב שעשה את עסקת חייו, יש סיכון"

תשואה של 10 אחוזים מרכישת נכס מעבר לים היא חלומם של ישראלים רבים. לאחרונה אנו עדים ליותר ויותר פרסומים אודות בתים המוצעים למכירה במדינות שונות בארצות הברית במחירים מצחיקים של 50 אלף דולר, Bizportal שוחח עם יזם הנדל"ן עופר שחר מחברת SB Capital ועם דנה תדמור ואורי עצמון, בעלי חברת פאונדרס השקעות נדל"ן לברר מה עומד מאחורי פרסומים וממה כדאי להיזהר.

שחר אומר כי השוק האמריקני לא מסוכן באופן כללי: "הסכנה לתרמית בארצות הברית יחסית נמוכה והעברת הכספים בשוק נעשית בשקיפות בהשוואה לשווקים אחרים בעולם". אולם שחר מציין כי "במדינה יש מאות שווקים שמתנהגים באופן שונה, לא ניתן להשוות בין השוק של ניו יורק לשוק של פניקס ויש שווקים שעדיין לא הגיעו לתחתית אשר מוצפים בקרקעות לבנייה לשנים רבות דוגמת לוס אנג'לס ומיאמי ו-Cap Coral, מצד שני סאן פרנסיסקו הנמצאת במדינת קליפורניה כמו לוס אנג'לס מחלימה מהמשבר בצורה יפה, ואזור Broward County במדינת פלורידה מהווה מוקד השקעה תוסס כיום שאינו מוצף בבתים כמו מיאמי אשר נמצאת באותה המדינה".

"בחודשים האחרונים התחלנו לפעול באזור Metro Detroit הנמצא חצי שעה צפונית מדטרויט" אומר שחר ומוסיף כי בניגוד לעיר דטרויט שלא היה מעז להשקיע בה בגלל רמות הפשע והאבטלה הגבוהות, בעיירות הקטנות מחוץ לעיר ישנן הזדמנויות לא רעות בשל הביקוש לבתים להשכרה והמחסור בבתים. בתים שנקנים מהבנקים ב-30 עד 40 אלף דולר מוצעים להשכרה עבור 700 דולר ותוך 45 ימים בממוצע ניתן למצוא להם שוכרים".

שחר מתייחס לנדל"ן המניב בארצות הברית ואומר כי ניתן למצוא הזדמנויות לא רעות כלל בערים יוסטון ואוסטין שבמדינת טקסס ובאוקלהומה סיטי. " מדובר בשווקים יציבים עם רמת פגיעה מאוד נמוכה. באוקלהומה סיטי נכס המתוחזק טוב יזכה לתפוסה מלאה ועשוי להניב 15 אחוז תשואה נטו לפני מסים".

עצמון אומר "כי שוק הנדל"ן האמריקני צריך להתנקות ולאור פשיטות הרגל הרבות צריך לדעת כיצד לבחור נכס. אם מחפשים טוב ניתן למצוא הזדמנויות, אך יש לזכור כי השקעה בנדל"ן מסוכנת, אין ערבות לכל דבר, הכלכלה עשויה לקרוס".

עצמון מציין כי "הישראלי מאמין שאם מציעים לו נכס ב-20 אלף דולר הוא עשה את עסקת חייו, חושב שענייני הנדל"ן בארץ ובארה"ב מתנהלים באופן זהה. יתכן ששתי דירות זהות בשני בניינים סמוכים יימכרו בפער של 100 אלף דולר בשל שיוך לבית ספר טוב יותר, בארה"ב השפעת רמת בית הספר מאוד משמעותית ודירה המשויכת לבית ספר לא איכותי עשויה להיוותר ריקה". עצמון מוסיף כי "גיל האוכלוסייה וקירבה לעוגנים דוגמת בתי חולים ואוניברסיטאות מאוד משפיעים על אכלוס הדירות. יש אזורים בדרום ארה"ב שיש בהם החלטות לסגור אזורים דלילי אוכלוסיה כדי לחסוך בעלויות תחזוקה.

"אנשים חושבים שהם מוצאים מציאות, אך יש לציין כי בהרבה מקומות המחירים זינקו בשיעורים ניכרים ושבו כעת למחירם הריאלי" אומר עצמון ומביא כדוגמה את העיר פיניקס שלפני כשני עשורים הייתה מוכת פשע ועוני. "התקבלה החלטה נכונה להעביר את מטה אינטל לעיר וכתוצאה מכך מחירי הנדל"ן זינקו ב-200 אחוז. ערכם של רוב הנכסים בעיר ירד בכ-40 אחוז, המחיר המתוקן. ה"מציאות" נמצאות בשכונות שלא מתקרבים אליהן. סוד המשחק הוא אחוז האוכלוסייה שיוכל לקבל מימון עבור עסקאות".

"באזור כמו מנהטן יש הזדמנויות" אומרת תדמור: "שוק יציב, בוגר וממוקד מבחינת סוג האוכלוסייה, קל יחסית לדעת היכן להשקיע. אולם לדעתי השקעה בנדל"ן מניב בקנדה היא יותר סולידית ויציבה. הבעיה היא שהישראלי נע כמו עדר", מציינת תדמור "שומע שמוכרים נכסים בפלורידה במחירים מגוחכים, ולא מבין כי במדינה יש היצע דירות המספיק ל-10 שנים".

עצמון מציין כי השוק הקנדי לא קרס, "מדובר בכלכלה יציבה מאוד שניתן לבצע בה השקעה סולידית, המערכת הבנקאית בה שרדה את המשבר, אך התנהלה כאילו חוותה אותו והייתה מאוד בררנית במימון עסקאות". עצמון צופה כי יתרחש תיקון קל כלפי מטה של מחירי הנדל"ן בטורונטו בגלל כמות הרוכשים בתקופה הנוכחית, אך מאמין כי בטווח הרחוק המחירים ישובו לעלות בצורה מתונה.