זריקת עידוד ללבייב ממורגן סטנלי: אפי פיתוח ברשימת המניות המומלצות ל-2009
אפי פיתוח, חברה בת של אפריקה ישראל, המנהלת את פעילותה ברוסיה, נכללת ברשימת המניות המומלצות לשנת 2009 של בית ההשקעות מורגן סטנלי. בבנק האמריקני מעריכים כי בראייה של 12 חודשים קדימה, מחיר המניה של אפי פיתוח נמוך משוויה הכלכלי, ונוקבים במחיר יעד הגבוה ב-256% ממחירה בבורסה של לונדון.
כיום נסחרת אפי פיתוח לפי מחיר של 82 סנט למנייה. כזכור הונפקה המנייה במאי 2007 לפי שווי של 7.3 מיליארד דולר, הנפקה שהניבה לאפריקה רווח הון חסר תקדים של 3.5 מיליארד שקל. אולם במהלך 12 החודשים האחרונים צנחה המנייה ביותר מ-90% זאת לצד הפסד בסך 69.3 מיליון דולר שרשמה החברה ברבעון השלישי של 2008.
כלכלני מורגן סטנלי מציינים, כי השווי הנכסי הנקי (NAV) של אפי פיתוח לטווח הקצר עומד על 2.61 דולר למנייה. כזכור, בעקבות המצב בשווקים בעולם, ביצעה אפי פיתוח בדוחות הרבעון השלישי בדיקה של שווי נכסיה לעומת ערכם המאזני וגרסו, כי הוא עולה על ערכם המאזני. למעט שני נכסים בלבד, בגינם נעשתה הפחתה בסך כולל של כ-53 מיליון דולר. מתוך נכסים אלה, אחד הינו נכס מקרקעין המיועד למגורים ואשר טרם הוחל בו כלל בבנייה.
כלכלני מורגן סטנלי נוקבים מחירי יעד לאפי לפי שלושה תרחישים אפשריים לאפי פיתוח:
התרחיש הבסיסי-מחיר יעד של 2.90 דולר למנייה. תרחיש זה לוקח בחשבון גידול של 3.5% בדמי השכירות במהלך חמש השנים הבאות ושיעורי ריבית של 14% בשנים 2008 ו-2009. בהערכת השווי לפי תרחיש זה נכללו רק הפרויקטים המרכזיים של אםי ופרויקטים שבנייתם תושלם בתוך 18 חודשים.
התרחיש השורי-מחיר יעד של 11.8 דולר למנייה. בתרחיש זה מוערכים כל הפרויקטים של אפי במלואם, וההנחות הבסיסיות הן: גידול של 45% בדמי השכירות בשנת 2009 בהשוואה לשנת 2007 ושיעור ריבית של 13.5% בשנתיים הקרובות.
התרחיש הדובי-מחיר יעד של 0.83 דולר למנייה. בתרחיש זה כלולה הערכת שווי רק של פרויקט טברסקיה פלאזה, ודובר על ירידה של 50% בדמי השכירות ובחוזים המתחדשים.
"לאפי פיתוח מימון בטוח לפרויקטים שלה ברוסיה", כותבים האנליסטים במורגן סטנלי. "הפורטפוליו שלה איכותי, כך שהיא ממוקמת בעמדה טובה בשוק הרוסי. להערכתנו, בטווח הבינוני הנכסים שלה ייהנו מדמי שכירות גבוהים לאור ההיצע הנמוך בשוק הנדל"ן הרוסי".
במורגן סטנלי מעריכים כי שלושת הפרויקטים הגדולים של אפי פיתוח מתומחרים בדיסקאונט של 60% בטווח הקצר, זאת מבלי לקחת בחשבון פרויקטים נוספים. שלושת הפרויקטים הגדולים של אפי והם: פרויקט הדגל- the mall of russia במוסקו סיטי, קניון טברסקיה ופרויקט אוזרקובסקיה, הממומנים על ידי ליווי בנקאי ומכירות מוקדמות.
