רכשו דירה רגע לפני הפחתת מס רכישה ושילמו תוספת של 60 אלף שקל - החוק חל במועד החתימה
מס רכישה בגלל 9 ימים: בני זוג ישלמו עוד 60 אלף שקל על מס רכישה
בני זוג שרכשו דירה להשקעה בירושלים גילו כי תשעה ימים הפרידו בינם לבין חיסכון של 60 אלף שקל במס רכישה. השניים חתמו על חוזה רכישה שבוע וחצי בלבד לפני ששר האוצר הכריז על הפחתת מס הרכישה מ-8% ל-5%. הם ערערו על החיוב לבית המשפט, אך ועדת הערר במחוזי בירושלים דחתה את טענותיהם.
הרקע למקרה נובע מהחלטת משרד האוצר ב-2020, עם פרוץ מגפת הקורונה, להפחית את מס הרכישה על דירות להשקעה עד לסכום של ארבעה מיליון שקל. המהלך נועד לעודד עסקאות נדל"ן ולמנוע האטה כלכלית, וביטול הוראת שעה שהייתה אמורה להמשיך עד סוף השנה גרמה להפחתת המס ב-29 ביולי 2020.
הטענה: פגיעה באינטרס ההסתמכות
הזוג רכש את הדירה ב-2.29 מיליון שקל, כשמס הרכישה עמד אז על 8%, מה שחייב אותם לשלם 183,200 שקל – 60 אלף שקל יותר ממה שהיו משלמים אם היו ממתינים. הם טענו כי ההודעה על השינוי הצפוי דלפה לכלי התקשורת, ורוכשים שהיו מודעים לה הפסיקו את תהליכי הרכישה והמתינו. לעומתם, בני הזוג, שלא ידעו על השינוי, הסתמכו על הפרסומים הרשמיים של רשות המיסים. הם הדגישו שמועד החתימה היה טכני, מאחר שהמוכרת דרשה להקדימו ולא תיאמה זאת איתם.
עמדת המדינה: החוק חל במועד החתימה
מנהל מיסוי מקרקעין ירושלים טען כי החוק תקף למועד הרכישה, וכי אין בסיס להחיל חקיקה באופן רטרואקטיבי. הוא הבהיר שאין לאזרחים זכות להבטחת מדיניות מס קיימת.
> מדריך מס רכישה: כמה משלמים, מתי ולמי יש הנחות?
החלטת ועדת הערר: דחיית הערר וחיוב בהוצאות
ועדת הערר בראשות השופט אביגדור דורות קבעה כי יום החתימה על ההסכם הוא המועד הקובע לחישוב המס, ואין חובה על המדינה לפרסם מראש כוונות חקיקה. עוד צוין כי עקרון ההסתמכות של הרוכשים אינו מזכה אותם בזכות לשמירת מדיניות מס קבועה, וכי המדינה רשאית לשנות את מדיניותה כל עוד היא פועלת במסגרת ההליך החוקי.
משכנתא (גרוק)מחירי הדירות ירדו, ריבית המשכנתא ירדה - מתי יחזרו המשקיעים?
על פיגורי המשכנתאות, הורדת הריבית הצפויה, החשש של משפרי הדירות, הקבלנים והמשקיעים שיסמנו את כיוון השוק בהמשך
שוק הנדל"ן סובל בעקבות המלחמה, אי-ודאות כלכלית וריביות גבוהות, ולא נראה שזה ישתנה באופק. הרוכשים כבר לא מסוגלים לשלם את המחירים שהקבלנים רוצים ובשטח יש ירידת מחירים משמעותית של 5%-10%. נתוני הלמ"ס (הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה) שנמסרים בעיכוב של חודשיים וחצי ולא מבטאים את הנחות המימון מלמדים על ירידה של כ-1.4%, אבל בפועל המחירים ירדו הרבה יותר מכך.
אך מול הנתונים האלו, היקפי המשכנתאות נשארים גבוהים יחסית, עם ביצועים ממוצעים של 9-10 מיליארד שקל בחודש. מדובר על ביצועים של דירות שנרכשו בעבר ועכשיו הגיע הזמן של הרוכשים לשלם את החלק המשמעותי-רוב הסכום על הדירה והם לוקחים את המשכנתא. כמו כן, יש כמות גדולה של ממחזרי משכנתא שעל רקע הירידה בריבית ובעיקר הצורך שלהם להפחית את ההחזר החודשי, הם מאריכים את תקופת ההחזר ומפחיתים כך את הסכום החודשי לתשלום.
היקף המחזרים משכנתא מעיד דווקא על הקושי של הציבור ומתחבר לכך שמחירי הדירות בירידה. כמו כן, על רקע הירידה בהיקפי המכירות, והירידה הצפויה בריבית, הבנקים למשכנתאות כבר הורידו בפועל את ריבית המשכנתא בכ-0.2% - ריבית המשכנתא ירדה, עוד לפני החלטת הנגיד. הריבית צפויה להמשיך לרדת. ריבית בנק ישראל על פי תחזיות הכלכלנים אמורה לרדת ב-0.75% עד שנה מהיום, אבל לא בטוח שזה יחזיר את הקונים. יש מלאי של מעל 81 אלף דירות, יש כמות דירות שעולה על מספר המשפחות בארץ, כך שלכאורה יש מספיק דירות, אלא שבשוק הדירות יש וויסות ידוע וברור של הקבלנים. הם אלו שמכתיבים את קצב הבנייה, הם אלו שמאטים את הקצב ומנרמלים את הפעילות שלהם למצב הביקושים כדי ליצור מחסור קבוע שיעלה מחירים.
יש כוחות מנוגדים שמשפיעים על מחירי הדירות, וההערכה הרווחת היא שהשוק ימשיך להיות קשה עם ירידות מחירים, אבל אף אחד ל איודע מתי ואיך זה ישתנה. בינתיים כמה מגמות על שוק הדירות והמשכנתאות ותובנות ורמזים על ההמשך.
- מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים
- ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
פצצת הזמן: פיגורי המשכנתאות מתקרבים ל-4 מיליארד שקל
אחת המגמות המדאיגות ביותר בשוק היא העלייה המתמשכת בפיגורי תשלומים על משכנתאות, שמשקפת את הלחץ הכלכלי הגובר על משקי הבית. על פי דוח בנק ישראל, היקף הפיגורים המשמעותיים (מעל 90 יום) הגיע לשיא חדש של 4 מיליארד שקל, והוא עולה מדי חודש. מדובר על עלייה של כ-50% בשנתיים.
