פרויקט סטורי נתניה
צילום: א.פריאון ברודנר אדריכלים
ניתוח

עלות ממוצעת לבניית דירה 780 אלף שקל - אז למה מוכרים אותה ב-3 מיליון שקל?

איך זה שלפני 20 שנה דירה מחיר דירה היה שקול ל-97 משכורות וכיום זה 176, איך הפכנו את הדור הצעיר לדור של עבדים ומה אפשר לעשות?
משה נחום | (34)

נתחיל בשאלות - איך זה שדירה מכובדת ומאובזרת בישראל שעלות בנייתה הכוללת חומרים ושכר עבודה, היא כ-780,000 שקל בלבד (על פי מחקר לשכת הקבלנים בישראל) ממריאה למחיר של מעל לשלושה מיליון שקלים באזור גוש דן?   

   פרויקט בנייה (אול אין)

האם זוג צעיר יכול למצוא דירה סבירה בישראל ב-780 אלף שקל? אין באזור המרכז דירה סבירה במחיר שכזה, יש באזורים מרוחקים. בבאר שבע אפשר למצוא במחירים האלו, דירות קטנות בשכונות יחסית חלשות ובמצפה רמון, ירוחם ואזורים מרוחקים תמצאו דירות שיכון במחירים כאלו.  

זוגות צעירים לא יכולים למצוא דירה במחיר סביר וזו בכייה לדורות. זה לא היה ככה בעבר, זה מחריף מאוד בעשור האחרון ובמיוחד בשנים האחרונות. היכולת להגיע לדירה הולכת ופוחתת.  

 

מה קרה פה לפני 20 שנה?

איך זה, שלפני 20 שנה, בשנת 2004, עמד מחיר ממוצע של דירה לרוכש על 750 אלף שקלים בלבד, שווה ערך ל-97 משכורות, והיום מחירה עומד על כ-2.2 מיליון שקלים, שווה ערך ל-176 משכורות?

מחירי הדיור עלו תוך שני עשורים בלבד ב-200%, שעה שעלות הבנייה עלתה במהלך אותה תקופה ב-73% בלבד. מחירי הדירות הוכפלו ריאלית ביחס לשכר העבודה שלנו. מ-97 משכורות ל-176 משכורות כדי לרכוש דירה, אלו מספרים שהופכים את העסקה לכזו שמשעבדת את החיים של הזוג הצעיר. הרי זה לא שתוך 176 משכורות הדירה שלהם, מהמשכורת יש להוריד הוצאות שוטפות, מחיה וכו', ורק מההכנסה הפנויה אפשר לקנות דירה. כלומר, מדובר על פי כמה וכמה מאותם 176 חודשים. 

 

דור של עבדים

מדובר במאות רבות של חודשים כדי לשלם החזרי משכנתא ובסוף לקבל דירה. האם המצב הזה אפשרי? איך זה שהסכמנו לשעבד את ילדינו ולהפוך אותם לעבדים מודרניים? לפני 20 שנה, נזקקו זוגות צעירים שרצו לרכוש דירה, לקחת משכנתא ממוצעת של כ-400 אלף שקל בלבד, זאת בשעה שכיום הרקיעה המשכנתא בממוצע ליותר ממיליון שקל (ובמקרים רבים אף הרבה יותר מכך), מה שהופך את אותם זוגות צעירים, דור העתיד שלנו, לכבולים באזיקי המשכנתא ובפועל משועבדים לה לכל חייהם.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

הבעיה היא במסים ובעלות הקרקע

התשובה להשתוללות מחירי הדירות פשוטה: המדינה פיתחה תיאבון מוגזם והיא גוזרת לעצמה באזור הביקוש כ-59% (!) ממחיר הדירה. זאת היא עושה באמצעות שיווק ספסרי של קרקע והכבדה של נטל המיסוי הישיר והעקיף. ואנחנו שותקים. חלקנו, בעלי הדירות, הבנקים, היזמים וכמובן אוצר המדינה  אפילו מחכך ידיו בהנאה.

במילים אחרות: אם נחלט את עלויות הקרקע והמיסוי שהולכים למדינה באמצעות רשות מקרקעי ישראל כזרוע השיווקית שלה, אזי אותה דירה שעולה כיום באזור הביקוש כשלושה מיליון שקלים, הייתה עולה בפועל כ-1,230,000 שקל בלבד. ברור שגם למדינה מגיע נתח. הן עבור הקרקע והן עבור השירותים שהיא נותנת לציבור. אבל האם ראוי נכון וצודק להעמיס את משקל הנטל הציבורי כולו על ציבור רוכשי הדירות?

כאמור, עלות דירה ממוצעת היא 780 אלף שקל, אבל מרכיב הקרקע והמסים לצד הרווח הקבלני שעומד על כ-15% מביא אותה ל-3 מיליון שקל. המקום שאפשר להפחית אותו הוא המסים והקרקע.

מיותר לציין שרשות מקרקעי ישראל הינה גוף מונופוליסטי וספק יחידי של הקרקע במדינת ישראל, שכללי המונופול אינם חלים עליה. היא מקיימת מדיניות שיטתית של אספקת קרקע בכמות קטנה מהנדרש, ואין מיטיב ממנה לדעת כמה נדרש, עובדה שמתדלקת את רמות המחירים. במקביל משווקת הרשות את הקרקע בעיקר בפרוסות גדולות הממוענות לקומץ תאגידי ענק, ויוצרת שוק ריכוזי, שבתורו מטיס את רמות המחירים מעלה. ואכן, מחסור בקרקע זמינה יחד עם שוק ריכוזי הן מתכון נהדר למחירי דירות גבוהים שמייצרים הכנסות מיסוי פנטסטיות לאוצר המדינה. רק ב-2023, על פי הערכות שמרניות, שלשל האוצר לידיו סכום בלתי נתפס כ-70 מיליארדי שקלים כתוצאה מהמיסוי על דיור.

לא גזירה משמיים

דווקא בעת הזו כשישראל נמצאת במלחמה קשה, ארוכה, נאבקת על קיומה והצעירים נקראים אל הדגל להקריב את חייהם למען המדינה מתבקשים מקבלי ההחלטות להסתכל לצעירים בלבן של העיניים ולהתחייב: לא עוד! מחירי הדיור אינם גזירה משמים. מדיניות שיווק המקרקעין והמיסוי על המקרקעין היא בידי כנסת וממשלת ישראל ואנו, נציגי העם, נשחרר אתכם מכבלי העבדות המודרנית שתובעים מחירי הדירות, ונעשה כל הנדרש והניתן על מנת לאפשר לכם מקום מגורים סביר, במחיר סביר במחוזות נוף הולדתכם.

אזכיר שכבר לפני 100 שנה ראה זאב ז'בוטינסקי, מאבות הציונות, את חובתה של המדינה לדאוג לדירה במחיר סביר לכל אזרחיה, זאת כשהגדיר את ה"מעון" כאחד מחמשת ה"ממים" שלו שכללו גם "מורה", "מרפא", "מזון" ו"מלבוש". ואין יפה מהעת הזו לממש חובה זו.

 

תגובות לכתבה(34):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 27.
    ממשלה שהולכת נגד הצעירים ובוזזת אותם, צריכה לעבור 29/07/2024 14:34
    הגב לתגובה זו
    ממשלה שהולכת נגד הצעירים ובוזזת אותם, צריכה לעבור מן העולם
  • 26.
    י ש ר א ל י 29/07/2024 11:53
    הגב לתגובה זו
    הציבור המשרת והעובד ומשלם המיסים המקריב את חייו למען המדינה משלם את מלוא המחיר וסוחב הכל על גבו. ממשלה מזופתת.
  • 25.
    יריב 29/07/2024 09:44
    הגב לתגובה זו
    את טיפשים משלמים כול מחיר אז הכי קל לדפוק אידיוטים
  • 24.
    מרתה לברוסקי 28/07/2024 18:01
    הגב לתגובה זו
    הבניה היום התייקרה ב30-40 % בניה של 100 מ"ר+ משכורות ומטבחים מסין ב400-650 שקל למטבח, +מגרש פר יחידה =-440- 380 אלף שקל ליחידת דיור
  • 23.
    אזרח 28/07/2024 13:26
    הגב לתגובה זו
    כשנכנס חוק הפנסיה .... היה צריך לממן מאיפשהו
  • 22.
    ישראלי מודאג 27/07/2024 01:27
    הגב לתגובה זו
    שנסגרים ברמ"י עלות בנייה של דירת 100 מ"ר בבניין 300 אלף עם רווח זה צריך להיות גג חצי מיליון ולא שקל יותר..
  • שי 29/07/2024 17:33
    הגב לתגובה זו
    למה שאני ישלם על קרקע? הקרקע שייכת למדינה? המדינה זה אני ועוד תשע מיליון כמוני!
  • נחמה 28/07/2024 18:10
    הגב לתגובה זו
    תחשוב שיפוץ בית ב 300 איזה דברים אתה מכניס . לקבלן הכל שליש מחיר
  • 21.
    הומלס 25/07/2024 23:02
    הגב לתגובה זו
    תבדוק מי מנווט כאן את הכלכלה ב-20 השנה האחרות תחת הסיסמה כלכלה חופשית. תבדוק מי לפני מיספר שנים היתגאה בכך שבעלי הדירות האם אנשים עמידים. "תיקנו דירות" הוא יעץ לאזרחי ישראל. זה יתן לך את התשובה מדוע מחירי הדירות ויקר המחיה בישראל הם מקום ראשון בעולם. וגם דרוש כסף כדי לקנות את קולות המפלגות החרדיות.
  • 20.
    בבר מהממד 25/07/2024 18:27
    הגב לתגובה זו
    ניצול אזרחי ישראל באופן ציני מוגזם וללא פרופורציה ,אלפי משקיעים משפחות העבירו את כספם מעבר לים ,השיטה שלקחת כמה שיותר תתפוצצ לכולם בעתיד
  • 19.
    יש להפעיל את רשות ההגבלים העיסקים נגד רשות מקרקעי ישראל (ל"ת)
    ישראל ישראלי 25/07/2024 18:25
    הגב לתגובה זו
  • 18.
    ישראל ישראלי 25/07/2024 18:21
    הגב לתגובה זו
    וימחקו את כל המונופולים כולל את רשות מקרקעי ישראל ויחלקו את הקרקעות לבעליהם האמיתיים
  • 17.
    טל 25/07/2024 18:10
    הגב לתגובה זו
    חרדים ומקורבים קיבלו גם דירות ב-1.2 מיליון ליד רמת החייל בצפון תל אביב. אז לכל החבר'ס שחושבים שיש פה קפיטליזם ושוק חופשי, דעו שזה רק עבורכם. רק אתם תקחו משכנתא של מיליון שקלים ל-30 שנה או תגורו בשכירות ותרגישו חופשיים.
  • 16.
    דודו 25/07/2024 17:22
    הגב לתגובה זו
    המדינה בנויה מהמיסים של האזרח הקטן רכב יותר מחצי מחיר זה מס דירה יותר מחצי זה מס וכמעט כל מוצר הבעיה שאין אף אחד שיכול או רוצה לשנות את זה...
  • 15.
    תודה על המאמר! צדיק בסדום! (ל"ת)
    מוגלה 25/07/2024 16:28
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    העיקר שביבי ושרה משפצים בריכה בחינם (ל"ת)
    Ron DeSantis 25/07/2024 15:43
    הגב לתגובה זו
  • יהויכין 29/07/2024 13:41
    הגב לתגובה זו
    תשאל את לפידיוט ואת סמדי קליין .אז תבין גאון את ההכפשות ועלילות משפט דרייפוס הישראלי בית המשפט לא קיבל יותר מזה במשפט אלף לפידיוט קיבל טובות הנאה אבל אל תיתן להרוס שנאה ושקר טוב עם המציאות .ומאחל לך להמשיך להיות חמוץ.
  • לא בחינם. הקבלנים שלהם מרוויחים המון, והכל מקופת המדינה (ל"ת)
    גד 25/07/2024 18:17
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    ברואבי ליד רמאללה בשכונה חדשה דירה 4 חדרים (ל"ת)
    100,000$ 25/07/2024 15:29
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    גיא 25/07/2024 15:27
    הגב לתגובה זו
    יש ביקוש למשכנתאות בסכומים מטורפים. צעירים פשוט גומרים את ההון העצמי שלהם ברגע שהגיעו למינימום הנדרש למשכנתא, בשביל להיות עבדים לכל החיים. במקום להשקיע את ההון עצמי, לצבור עליו ריבית דריבית. אחרי עשור אפשר לקבל תשואה על ההון ששקולה לדמי שכירות שנתיים כל שנה לכל החיים. 10 שנות עבודה! ולא צריך בנק ולא משכנתא.
  • 11.
    אז למה דירות יד שניה גם עולות המון? (ל"ת)
    אדי 25/07/2024 15:12
    הגב לתגובה זו
  • רוכבים על מחירי השוק יד 1 (ל"ת)
    בבי 25/07/2024 15:57
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    משה 25/07/2024 15:07
    הגב לתגובה זו
    משה נחום צודק, מספסרים בקרקע אשר שייכת לכל אלה שנלחמו לשימור עליה והיא שייכת להם.
  • 9.
    ישראל ישראלי 2 25/07/2024 14:59
    הגב לתגובה זו
    של דירות. יזם שרכש קרקע ומעכב הוצאת היתרים בגלל נסיון להשביח תב"ע. וכמובן יזם שכבר קיבל היתר אך לא עולה על הקרקע. יש יזמים שמוכרים לאט לאט עם התקדמות הפרויקט במקום הכל בבת אחת כדי להפיל את המחירים. יש יזמים שמכרו את רוב הדירות ולוקחים את הזמן עם מכירת הפנטהאוזים. יש לחייב למכור תוך 90 יום כל דירה שהחלה בניה (ובטח ובטח אם הסתיימה בנייתה) והמחירים יירדו מיידית. כל יזם שמווסת את קצב המכירות יוכרז כאויב העם וספסר- ויושמד
  • 8.
    קבלנים-בנקים-ממשלה 25/07/2024 14:51
    הגב לתגובה זו
    והבלון הזה לא יוכל להישאר שלם לנצח.....
  • 7.
    גם ה780 אלף עלות הבניה, רובה זה מסים! (ל"ת)
    780 אלף 25/07/2024 14:15
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    משה אליהו 25/07/2024 14:00
    הגב לתגובה זו
    לא פלא שכל אחד נוסע ברכב של 2 מיליון
  • 5.
    מדינה של גנבים. (ל"ת)
    חי 25/07/2024 13:46
    הגב לתגובה זו
  • איתי 25/07/2024 18:51
    הגב לתגובה זו
    מדינה שצריך להלחם נגדה ולא בכדה תנו לה למות מגיע לגנבים האלו שחיסלו את כל הצעירים לקחו להם חיים ורגלים וחלומות ומנוטנים לחרדים דירות בזול באלעד רכסים ועוד , וכמובן דואגת לשכר מנופח לשופטים פרקליטות וכו שיעשו לכם כתב אישום שנלחמת בנוחבות , אני שונא את המדינה הזו יותר מהחמאס
  • 4.
    זו התוצאה של מדינה שמספסרת בקרקעות (ל"ת)
    דייר 25/07/2024 13:33
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    גידי 25/07/2024 13:27
    הגב לתגובה זו
    בעליויות הקרקע הנוכחיות הכי זול זה ליבש את הים . קדימה ליצירת איים מלכותיים מול כל מישור החוף.
  • ומי יגן על האיים? (ל"ת)
    יילדרים דומדום 25/07/2024 14:03
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    רוני 25/07/2024 13:22
    הגב לתגובה זו
    אזרחיה
  • 1.
    צדיק 25/07/2024 13:13
    הגב לתגובה זו
    המדינה תתן לכל 48 לוחמים משוחררים קרקע לבניית מגדל דירות בן 12 קומות ( בכל קומה 4 דירות) הלוחמים יעבדו שנתיים בבניית הבניין וכל אחד מהם תהיה דירה במחיר שפוי זה צדק כלכלי ללוחמים
שי אהרונוביץ    צילום: דרור סיתהכל
צילום: שי אהרונוביץ צילום: דרור סיתהכל

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט

צלי אהרון |

הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.

זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ. 

מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.   

חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים  מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80,  אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל

אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.

החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

דירות חדשות
צילום: איציק יצחקי
מחירי הדירות לאן

המשבר מחריף: 20% ירידה במכירת דירות חדשות - ההיצע מספיק לשנתיים ו-7 חודשים

בין מאי ליולי נמכרו 21,640 דירות צניחה של 19.6% לעומת התקופה המקבילה, כשהיצע הדירות הלא מכורות מזנק בשיעור 19% ועומד על 82,530 - מספיק ל-31.1 חודשים של ביקושים - גם בשוק הדירות היד שניה נרשמת ירידה אבל מתונה יותר - במציאות הזאת, נראה שגם הורדת ריבית לא תצליח להחזיר את השוק למסלול

מנדי הניג |

אנחנו מסקרים את שוק הדיור כבר תקופה ארוכה, ובלא מעט מקרים הדגשנו כי המצב בשטח חמור אפילו יותר מזה שעולה מהנתונים הרשמיים של הלמ״ס. והטענה הזאת קיבלה תוקף גם בעונת הדוחות האחרונה, אז יזמיות הנדל״ן פרסמו נתונים על ירידה חדה במכירות ועל התכווצות משמעותית במספר החוזים החדשים שנחתמים. מנכ"ל משרד השיכון תומך בהערכת ביזפורטל: "הירידה במחירי הדירות גדולה יותר ממה שמפרסם הלמ"ס" המשמעות היא שהמגמות לא נשארות רק על הנייר, אלא באות לידי ביטוי ישיר בתזרים של החברות, ביכולת שלהן להניע פרויקטים חדשים וגם ובעיקר בביטחון של המשקיעים.

עכשיו גם נתוני הלמ״ס עצמם לחודשים מאי-יולי מציירים תמונה ברורה ומדאיגה: יש ביקושים נמוכים במיוחד, צניחה במכירת דירות חדשות ועלייה מתונה בלבד בפעילות בשוק היד השנייה וגם זה רק אם נמדוד את יולי מול יולי. בסך הכול נמכרו בתקופה הזאת 21,640 דירות שזאת ירידה של 6% לעומת פברואר-אפריל השנה, ונפילה של כמעט 20% בהשוואה לאותה תקופה בשנה שעברה.

שוק הדירות - תמונת מצב

אם מעמיקים בפילוח הנתונים רואים עד כמה המצב מחמיר מחודש לחודש. שוק הדירות החדשות בשפל היסטורי. 7,430 דירות בלבד נמכרו בשלושת החודשים  ירידה של 15% לעומת הרבעון הקודם ויותר מ-36% ירידה לעומת מאי-יולי 2024. אם מסתכלים על חודש יולי לבד אז אפשר לראות שיפור נקודתי לעומת יוני, אבל בהסתכלות שנתית מדובר בצניחה חדה של מעל 31%. מנגד, שיעור לא מבוטל 27.8% מהמכירות נעשה במסגרת תכניות ממשלתיות מסובסדות, מה שעוד יותר מדגיש את החולשה של השוק החופשי, כי אם לא היו את התכניות הממשלתיות המכירות היו צונחות אפילו יותר.

בשוק היד השנייה, לעומת זאת, התמונה אמנם לא כזאת טובה אבל היא יותר מתונה. בסך הכול נמכרו 14,210 דירות ביד שנייה במאי-יולי שזה מבטא ירידה זניחה של עשירית האחוז לעומת שלושת החודשים שקדמו לה, וירידה של כ-7% בלבד מול התקופה המקבילה בשנה שעברה. גם כאן אם מודדים את יולי לבד אפשר לראות עלייה משמעותית באופן יחסי בקצב העסקאות, מה שמעיד שהרוכשים נוטים לחפש פתרונות מיידיים ונגישים יותר, גם במחיר של לוותר על דירה חדשה מהקבלן.

במקביל, מלאי הדירות הלא־מכורות ממשיך לעלות ומגיע כבר ל-82,530 יחידות זינוק של כ-19% לעומת השנה שעברה. מדובר בהיקף שמגלם 31 חודשי היצע בקצב המכירות הנוכחי, כלומר יותר משנתיים וחצי עד שניתן יהיה לספוג את המלאי הזה. המשמעות עבור היזמים היא לחץ הולך וגובר, והמשמעות עבור השוק כולו היא פוטנציאל לירידת מחירים, בעיקר כשביקושים חדשים מתקשים להתרומם בסביבת ריבית גבוהה ובמצב של אי-ודאות כלכלית. צריכים להבין, שירידת ריבית של רבע אחוז לא תשנה את התמונה הזאת כזה מהר, היא אולי תזריק קצת אופטימיות בשוק אבל כדי לחסל בזה היצע של מלאים צריכים הורדות ריבית מאסיביות וגם מהירות שזה תרחיש שעדיין לא נמצא על השולחן.