פרויקט סטורי נתניה
צילום: א.פריאון ברודנר אדריכלים
ניתוח

עלות ממוצעת לבניית דירה 780 אלף שקל - אז למה מוכרים אותה ב-3 מיליון שקל?

איך זה שלפני 20 שנה דירה מחיר דירה היה שקול ל-97 משכורות וכיום זה 176, איך הפכנו את הדור הצעיר לדור של עבדים ומה אפשר לעשות?
משה נחום | (34)

נתחיל בשאלות - איך זה שדירה מכובדת ומאובזרת בישראל שעלות בנייתה הכוללת חומרים ושכר עבודה, היא כ-780,000 שקל בלבד (על פי מחקר לשכת הקבלנים בישראל) ממריאה למחיר של מעל לשלושה מיליון שקלים באזור גוש דן?   

   פרויקט בנייה (אול אין)

האם זוג צעיר יכול למצוא דירה סבירה בישראל ב-780 אלף שקל? אין באזור המרכז דירה סבירה במחיר שכזה, יש באזורים מרוחקים. בבאר שבע אפשר למצוא במחירים האלו, דירות קטנות בשכונות יחסית חלשות ובמצפה רמון, ירוחם ואזורים מרוחקים תמצאו דירות שיכון במחירים כאלו.  

זוגות צעירים לא יכולים למצוא דירה במחיר סביר וזו בכייה לדורות. זה לא היה ככה בעבר, זה מחריף מאוד בעשור האחרון ובמיוחד בשנים האחרונות. היכולת להגיע לדירה הולכת ופוחתת.  

 

מה קרה פה לפני 20 שנה?

איך זה, שלפני 20 שנה, בשנת 2004, עמד מחיר ממוצע של דירה לרוכש על 750 אלף שקלים בלבד, שווה ערך ל-97 משכורות, והיום מחירה עומד על כ-2.2 מיליון שקלים, שווה ערך ל-176 משכורות?

מחירי הדיור עלו תוך שני עשורים בלבד ב-200%, שעה שעלות הבנייה עלתה במהלך אותה תקופה ב-73% בלבד. מחירי הדירות הוכפלו ריאלית ביחס לשכר העבודה שלנו. מ-97 משכורות ל-176 משכורות כדי לרכוש דירה, אלו מספרים שהופכים את העסקה לכזו שמשעבדת את החיים של הזוג הצעיר. הרי זה לא שתוך 176 משכורות הדירה שלהם, מהמשכורת יש להוריד הוצאות שוטפות, מחיה וכו', ורק מההכנסה הפנויה אפשר לקנות דירה. כלומר, מדובר על פי כמה וכמה מאותם 176 חודשים. 

 

דור של עבדים

מדובר במאות רבות של חודשים כדי לשלם החזרי משכנתא ובסוף לקבל דירה. האם המצב הזה אפשרי? איך זה שהסכמנו לשעבד את ילדינו ולהפוך אותם לעבדים מודרניים? לפני 20 שנה, נזקקו זוגות צעירים שרצו לרכוש דירה, לקחת משכנתא ממוצעת של כ-400 אלף שקל בלבד, זאת בשעה שכיום הרקיעה המשכנתא בממוצע ליותר ממיליון שקל (ובמקרים רבים אף הרבה יותר מכך), מה שהופך את אותם זוגות צעירים, דור העתיד שלנו, לכבולים באזיקי המשכנתא ובפועל משועבדים לה לכל חייהם.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

 

הבעיה היא במסים ובעלות הקרקע

התשובה להשתוללות מחירי הדירות פשוטה: המדינה פיתחה תיאבון מוגזם והיא גוזרת לעצמה באזור הביקוש כ-59% (!) ממחיר הדירה. זאת היא עושה באמצעות שיווק ספסרי של קרקע והכבדה של נטל המיסוי הישיר והעקיף. ואנחנו שותקים. חלקנו, בעלי הדירות, הבנקים, היזמים וכמובן אוצר המדינה  אפילו מחכך ידיו בהנאה.

במילים אחרות: אם נחלט את עלויות הקרקע והמיסוי שהולכים למדינה באמצעות רשות מקרקעי ישראל כזרוע השיווקית שלה, אזי אותה דירה שעולה כיום באזור הביקוש כשלושה מיליון שקלים, הייתה עולה בפועל כ-1,230,000 שקל בלבד. ברור שגם למדינה מגיע נתח. הן עבור הקרקע והן עבור השירותים שהיא נותנת לציבור. אבל האם ראוי נכון וצודק להעמיס את משקל הנטל הציבורי כולו על ציבור רוכשי הדירות?

כאמור, עלות דירה ממוצעת היא 780 אלף שקל, אבל מרכיב הקרקע והמסים לצד הרווח הקבלני שעומד על כ-15% מביא אותה ל-3 מיליון שקל. המקום שאפשר להפחית אותו הוא המסים והקרקע.

מיותר לציין שרשות מקרקעי ישראל הינה גוף מונופוליסטי וספק יחידי של הקרקע במדינת ישראל, שכללי המונופול אינם חלים עליה. היא מקיימת מדיניות שיטתית של אספקת קרקע בכמות קטנה מהנדרש, ואין מיטיב ממנה לדעת כמה נדרש, עובדה שמתדלקת את רמות המחירים. במקביל משווקת הרשות את הקרקע בעיקר בפרוסות גדולות הממוענות לקומץ תאגידי ענק, ויוצרת שוק ריכוזי, שבתורו מטיס את רמות המחירים מעלה. ואכן, מחסור בקרקע זמינה יחד עם שוק ריכוזי הן מתכון נהדר למחירי דירות גבוהים שמייצרים הכנסות מיסוי פנטסטיות לאוצר המדינה. רק ב-2023, על פי הערכות שמרניות, שלשל האוצר לידיו סכום בלתי נתפס כ-70 מיליארדי שקלים כתוצאה מהמיסוי על דיור.

לא גזירה משמיים

דווקא בעת הזו כשישראל נמצאת במלחמה קשה, ארוכה, נאבקת על קיומה והצעירים נקראים אל הדגל להקריב את חייהם למען המדינה מתבקשים מקבלי ההחלטות להסתכל לצעירים בלבן של העיניים ולהתחייב: לא עוד! מחירי הדיור אינם גזירה משמים. מדיניות שיווק המקרקעין והמיסוי על המקרקעין היא בידי כנסת וממשלת ישראל ואנו, נציגי העם, נשחרר אתכם מכבלי העבדות המודרנית שתובעים מחירי הדירות, ונעשה כל הנדרש והניתן על מנת לאפשר לכם מקום מגורים סביר, במחיר סביר במחוזות נוף הולדתכם.

אזכיר שכבר לפני 100 שנה ראה זאב ז'בוטינסקי, מאבות הציונות, את חובתה של המדינה לדאוג לדירה במחיר סביר לכל אזרחיה, זאת כשהגדיר את ה"מעון" כאחד מחמשת ה"ממים" שלו שכללו גם "מורה", "מרפא", "מזון" ו"מלבוש". ואין יפה מהעת הזו לממש חובה זו.

 

תגובות לכתבה(34):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 27.
    ממשלה שהולכת נגד הצעירים ובוזזת אותם, צריכה לעבור 29/07/2024 14:34
    הגב לתגובה זו
    ממשלה שהולכת נגד הצעירים ובוזזת אותם, צריכה לעבור מן העולם
  • 26.
    י ש ר א ל י 29/07/2024 11:53
    הגב לתגובה זו
    הציבור המשרת והעובד ומשלם המיסים המקריב את חייו למען המדינה משלם את מלוא המחיר וסוחב הכל על גבו. ממשלה מזופתת.
  • 25.
    יריב 29/07/2024 09:44
    הגב לתגובה זו
    את טיפשים משלמים כול מחיר אז הכי קל לדפוק אידיוטים
  • 24.
    מרתה לברוסקי 28/07/2024 18:01
    הגב לתגובה זו
    הבניה היום התייקרה ב30-40 % בניה של 100 מ"ר+ משכורות ומטבחים מסין ב400-650 שקל למטבח, +מגרש פר יחידה =-440- 380 אלף שקל ליחידת דיור
  • 23.
    אזרח 28/07/2024 13:26
    הגב לתגובה זו
    כשנכנס חוק הפנסיה .... היה צריך לממן מאיפשהו
  • 22.
    ישראלי מודאג 27/07/2024 01:27
    הגב לתגובה זו
    שנסגרים ברמ"י עלות בנייה של דירת 100 מ"ר בבניין 300 אלף עם רווח זה צריך להיות גג חצי מיליון ולא שקל יותר..
  • שי 29/07/2024 17:33
    הגב לתגובה זו
    למה שאני ישלם על קרקע? הקרקע שייכת למדינה? המדינה זה אני ועוד תשע מיליון כמוני!
  • נחמה 28/07/2024 18:10
    הגב לתגובה זו
    תחשוב שיפוץ בית ב 300 איזה דברים אתה מכניס . לקבלן הכל שליש מחיר
  • 21.
    הומלס 25/07/2024 23:02
    הגב לתגובה זו
    תבדוק מי מנווט כאן את הכלכלה ב-20 השנה האחרות תחת הסיסמה כלכלה חופשית. תבדוק מי לפני מיספר שנים היתגאה בכך שבעלי הדירות האם אנשים עמידים. "תיקנו דירות" הוא יעץ לאזרחי ישראל. זה יתן לך את התשובה מדוע מחירי הדירות ויקר המחיה בישראל הם מקום ראשון בעולם. וגם דרוש כסף כדי לקנות את קולות המפלגות החרדיות.
  • 20.
    בבר מהממד 25/07/2024 18:27
    הגב לתגובה זו
    ניצול אזרחי ישראל באופן ציני מוגזם וללא פרופורציה ,אלפי משקיעים משפחות העבירו את כספם מעבר לים ,השיטה שלקחת כמה שיותר תתפוצצ לכולם בעתיד
  • 19.
    יש להפעיל את רשות ההגבלים העיסקים נגד רשות מקרקעי ישראל (ל"ת)
    ישראל ישראלי 25/07/2024 18:25
    הגב לתגובה זו
  • 18.
    ישראל ישראלי 25/07/2024 18:21
    הגב לתגובה זו
    וימחקו את כל המונופולים כולל את רשות מקרקעי ישראל ויחלקו את הקרקעות לבעליהם האמיתיים
  • 17.
    טל 25/07/2024 18:10
    הגב לתגובה זו
    חרדים ומקורבים קיבלו גם דירות ב-1.2 מיליון ליד רמת החייל בצפון תל אביב. אז לכל החבר'ס שחושבים שיש פה קפיטליזם ושוק חופשי, דעו שזה רק עבורכם. רק אתם תקחו משכנתא של מיליון שקלים ל-30 שנה או תגורו בשכירות ותרגישו חופשיים.
  • 16.
    דודו 25/07/2024 17:22
    הגב לתגובה זו
    המדינה בנויה מהמיסים של האזרח הקטן רכב יותר מחצי מחיר זה מס דירה יותר מחצי זה מס וכמעט כל מוצר הבעיה שאין אף אחד שיכול או רוצה לשנות את זה...
  • 15.
    תודה על המאמר! צדיק בסדום! (ל"ת)
    מוגלה 25/07/2024 16:28
    הגב לתגובה זו
  • 14.
    העיקר שביבי ושרה משפצים בריכה בחינם (ל"ת)
    Ron DeSantis 25/07/2024 15:43
    הגב לתגובה זו
  • יהויכין 29/07/2024 13:41
    הגב לתגובה זו
    תשאל את לפידיוט ואת סמדי קליין .אז תבין גאון את ההכפשות ועלילות משפט דרייפוס הישראלי בית המשפט לא קיבל יותר מזה במשפט אלף לפידיוט קיבל טובות הנאה אבל אל תיתן להרוס שנאה ושקר טוב עם המציאות .ומאחל לך להמשיך להיות חמוץ.
  • לא בחינם. הקבלנים שלהם מרוויחים המון, והכל מקופת המדינה (ל"ת)
    גד 25/07/2024 18:17
    הגב לתגובה זו
  • 13.
    ברואבי ליד רמאללה בשכונה חדשה דירה 4 חדרים (ל"ת)
    100,000$ 25/07/2024 15:29
    הגב לתגובה זו
  • 12.
    גיא 25/07/2024 15:27
    הגב לתגובה זו
    יש ביקוש למשכנתאות בסכומים מטורפים. צעירים פשוט גומרים את ההון העצמי שלהם ברגע שהגיעו למינימום הנדרש למשכנתא, בשביל להיות עבדים לכל החיים. במקום להשקיע את ההון עצמי, לצבור עליו ריבית דריבית. אחרי עשור אפשר לקבל תשואה על ההון ששקולה לדמי שכירות שנתיים כל שנה לכל החיים. 10 שנות עבודה! ולא צריך בנק ולא משכנתא.
  • 11.
    אז למה דירות יד שניה גם עולות המון? (ל"ת)
    אדי 25/07/2024 15:12
    הגב לתגובה זו
  • רוכבים על מחירי השוק יד 1 (ל"ת)
    בבי 25/07/2024 15:57
    הגב לתגובה זו
  • 10.
    משה 25/07/2024 15:07
    הגב לתגובה זו
    משה נחום צודק, מספסרים בקרקע אשר שייכת לכל אלה שנלחמו לשימור עליה והיא שייכת להם.
  • 9.
    ישראל ישראלי 2 25/07/2024 14:59
    הגב לתגובה זו
    של דירות. יזם שרכש קרקע ומעכב הוצאת היתרים בגלל נסיון להשביח תב"ע. וכמובן יזם שכבר קיבל היתר אך לא עולה על הקרקע. יש יזמים שמוכרים לאט לאט עם התקדמות הפרויקט במקום הכל בבת אחת כדי להפיל את המחירים. יש יזמים שמכרו את רוב הדירות ולוקחים את הזמן עם מכירת הפנטהאוזים. יש לחייב למכור תוך 90 יום כל דירה שהחלה בניה (ובטח ובטח אם הסתיימה בנייתה) והמחירים יירדו מיידית. כל יזם שמווסת את קצב המכירות יוכרז כאויב העם וספסר- ויושמד
  • 8.
    קבלנים-בנקים-ממשלה 25/07/2024 14:51
    הגב לתגובה זו
    והבלון הזה לא יוכל להישאר שלם לנצח.....
  • 7.
    גם ה780 אלף עלות הבניה, רובה זה מסים! (ל"ת)
    780 אלף 25/07/2024 14:15
    הגב לתגובה זו
  • 6.
    משה אליהו 25/07/2024 14:00
    הגב לתגובה זו
    לא פלא שכל אחד נוסע ברכב של 2 מיליון
  • 5.
    מדינה של גנבים. (ל"ת)
    חי 25/07/2024 13:46
    הגב לתגובה זו
  • איתי 25/07/2024 18:51
    הגב לתגובה זו
    מדינה שצריך להלחם נגדה ולא בכדה תנו לה למות מגיע לגנבים האלו שחיסלו את כל הצעירים לקחו להם חיים ורגלים וחלומות ומנוטנים לחרדים דירות בזול באלעד רכסים ועוד , וכמובן דואגת לשכר מנופח לשופטים פרקליטות וכו שיעשו לכם כתב אישום שנלחמת בנוחבות , אני שונא את המדינה הזו יותר מהחמאס
  • 4.
    זו התוצאה של מדינה שמספסרת בקרקעות (ל"ת)
    דייר 25/07/2024 13:33
    הגב לתגובה זו
  • 3.
    גידי 25/07/2024 13:27
    הגב לתגובה זו
    בעליויות הקרקע הנוכחיות הכי זול זה ליבש את הים . קדימה ליצירת איים מלכותיים מול כל מישור החוף.
  • ומי יגן על האיים? (ל"ת)
    יילדרים דומדום 25/07/2024 14:03
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    רוני 25/07/2024 13:22
    הגב לתגובה זו
    אזרחיה
  • 1.
    צדיק 25/07/2024 13:13
    הגב לתגובה זו
    המדינה תתן לכל 48 לוחמים משוחררים קרקע לבניית מגדל דירות בן 12 קומות ( בכל קומה 4 דירות) הלוחמים יעבדו שנתיים בבניית הבניין וכל אחד מהם תהיה דירה במחיר שפוי זה צדק כלכלי ללוחמים
דניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרודניאל נמרודי,סמנכ"ל נכסים. קרדיט: ראובן קסטרו

סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה

הכשרת היישוב בחרה בקבלן לצורך ביצוע שלב א'. היקף ההסכם הוא כ-287 מיליון שקל לבניית 270 דירות חדשות במקום 48 ישנות. הדיירים החלו להתפנות לקראת הריסה והקמת הבניין החדש. לפי ההערכות החברה, הרווח הגולמי הכולל יעמוד על כ-647 מיליון שקל בפרויקט בכללותו שיכלול כ-3 אלף דירות חדשות עם שטחי מסחר ותעסוקה

צלי אהרון |


הכשרת הישוב התחדשות עירונית הכשרה התחדשות -0.47%  מסמנת מציינת שלב די חשוב בפרויקט ההתחדשות העירונית הגדול ברמלה - "מתחם בן גוריון". החברה הודיעה כי חתמה על הסכם עם חברת סולל בונה, שנשלטת בידי חברת שיכון ובינוי שיכון ובינוי -2.77%  , לביצוע שלב א' בפרויקט, בהיקף של כ-287 מיליון שקל בתוספת מע"מ. 

במסגרת השלב הראשון יהרסו 48 דירות ישנות, ובמקומן ייבנו 270 דירות חדשות בשיטת "עד המפתח", כלומר - הקבלן המבצע - במקרה הנוכחי סולל בונה, נותן את שירותי הבנייה מההתחלה ועד לאיכלוס. קרי - עד לטופס 4. ו"עד למפתח". העבודות יארכו עפ"י התחזית של החברות כ-3.5 שנים. בימים אלו הדיירים החלו להתפנות מהמבנים הישנים כדי לפנות מקום להתחלת העבודות. 

מדובר באחד המיזמים הגדולים מהתקופה האחרונה בתחום ההתחדשות העירונית: בסך הכול יכלול הפרויקט כ-3 אלף דירות חדשות, לצד כ-7.5 אלף מ"ר שטחי מסחר וכ-5.6 אלף מ"ר שטחי תעסוקה. המתחם כולו משתרע על פני כ-150 דונם, בין הרחובות יהודה שטיין, שדרות בן גוריון, שדרות דוד רזיאל וא.ס. לוי בעיר, והוא צפוי לשנות את פני השכונה. לפחות במישור המגורים.

הרווח הגולמי הכולל שתרשום הכשרת התחדשות מהפרויקט יעמוד על כ-647 מיליון שקל, כאשר בשלב הראשון לבדו צפוי הרווח הגולמי להגיע לכ-52 מיליון שקל. החברה מדווחת כי עד כה נמכרו בפרויקט 40 דירות בהיקף של כ-93 מיליון שקל, כלומר - דירה ממוצעת ב-2.325 מיליון שקל. חלקה של הכשרת הישוב בפרויקט הוא 65%, במסגרת עסקת שותפות עם מנורה מבטחים. 

הכשרת הישוב מחזיקה כיום צבר של כ-30 אלף דירות בשלבי קידום שונים ברחבי הארץ, מתוכן כ־9,000 צפויות להיות בשלות לשיווק ולביצוע עד 2027. עבור העיר רמלה, מדובר בתנופת בנייה חסרת תקדים, שתוסיף אלפי דירות חדשות ותעניק לתושבים סביבת מגורים מתקדמת יותר, עם חיבור למסחר, תעסוקה ותשתיות עירוניות חדשות.

בנייה. קרדיט: Xבנייה. קרדיט: X
מחירי הדירות לאן

מחירי הדירות יורדים, אבל לא מספיק; הציבור הוא זה שממשיך לממן את בעלי האינטרסים

המחירים הרשמיים "לא יורדים" אבל הקבלנים כבר מחלקים ריהוט, שכר דירה, מימון למשכנתא ואפילו רכב חדש; חמישה חודשים ברציפות המדד יורד, ירידה של 16% בקצב העסקאות אבל מסך עשן של מבצעים מנסה לשמור על האמת בפנים - שוק הנדל"ן מתאמץ לשדר יציבות כשהקרקע רועדת
צלי אהרון |


מחירי הדירות נמצאים כבר חמישה חודשים ברצף של ירידות, כך לפי נתוני הלמ"ס. שגם ככה מודדים בצורה לא נכונה. אבל נניח שהם כן היו מודדים באופן שמשקף את המציאות - עדיין, מאחורי הנתון של הירידות מסתתרת תמונה מורכבת הרבה יותר, כזו שבה המחירים בשטח יורדים בקצב חד יותר, אבל “על הנייר” הם מוצגים גבוהים יותר. 

ההסבר לכך טמון בצורת המדידה של הלמ"ס ובאינטרס של גורמים מרכזיים בשוק לשמור על “מחיר רשמי” גבוה. לפי הלמ"ס, נרשמה ירידה של כ-0.2% במחירים בחודש האחרון, ובסך הכול ירידה מצטברת של 16% במספר העסקאות בשנה החולפת. אבל חשוב להבין: הנתונים עצמם מתפרסמים בעיכוב של כחודשיים וחצי, הם מתבססים על שכר דירה ולא על מחירי דירות למכירה, ובעיקר - אינם משקללים לתוכם את מבצעי המימון וההטבות שמעניקים היזמים כדי להניע מכירות. 

במילים אחרות, התמונה שמוצגת לציבור רחוקה מלשקף את מה שקורה באמת בשטח. ובשטח, הקבלנים עושים הכול כדי לא להוריד את תג המחיר הרשמי של הדירות. במקום זה, הם מציעים חבילות שמגלמות הנחות משמעותיות: משכנתאות של עד מיליון שקל ל-15 שנה בריבית אפס, מימון מלא של שכר דירה עד האכלוס, ואף ריהוט ושדרוגים חינם.

ערכן של הטבות כאלו יכול להגיע למאות אלפי שקלים, כלומר מדובר בהנחות לכל דבר - רק שהן מוחבאות היטב ולא נרשמות בנתונים הרשמיים. מי שעומדים מאחורי הרצון לשמור על מחירים גבוהים הם שלושה גורמים עיקריים: הבנקים, שמחזיקים תיקי משכנתאות ענקיים וירידת מחירים חדה תפגע ישירות בשווי הבטוחות שלהם. וכפועל יוצא מכך תסכן את המערכת הפיננסית. בנוסף, רשות המסים אשר מבוססת על גביית מס רכישה ומס שבח, ולכן ירידות חדות במחירי הדירות משמען ירידה חדה בהכנסות המדינה. וגם המממנים החיצוניים, ובראשם גופים מוסדיים שהעמידו ליזמים הלוואות וליווי פרויקטים, אשר ירידת ערך חדה עלולה להוביל אצלם לפגיעה בקובננטים (אמות מידה) פיננסיים ולסכן את כספי המשקיעים. 

במצב הזה, כל המערכת פועלת יחד - גם אם לא במודע כדי לשמר את רמות המחירים. התוצאה היא קיפאון: ירידה אמיתית שמורגשת בשטח, מול שמירה מלאכותית על מחיר רשמי גבוה במדדים ובנתונים שמוצגים לציבור. כל זאת מבלי להסביר לציבור את מה שהוא לא יכול להבין וכל בר-דעת לא יבין. הרי שיעור ראשון בכלכלה הוא שמחיר שיווי משקל נקבע בידי ביקוש והיצע. אז איך יכול להיות מצב שבו כמעט ואין עסקאות בשוק הדירות - ולראייה הקצב הנמוך שמתרחש בשוק הנדל"ן למגורים - שעל פי נתוני סקירת הכלכלן הראשי באוצר - הוא עומד על הרמה הנמוכה ביותר מאז תחילת שנות האלפיים. ועדיין - הירידות במחירי הדירות הם לא כפי שהיה אמור להיות - לולא היו נשלטות בפועל וזזות בהתאם לרצון הגורמים בעלי האינטרס.