"כל הדירות בת"א מושכרות, אנחנו מעלים את המחיר ב-5% כל שנה, המחירים ימשיכו לעלות"

לפני שנה נכנסה משפחת וינברג לבורסה עם גיוס אג"ח. החברה עוסקת בהשכרה של דירות בעיקר בתל אביב. חברה סולידית מתבססת על שוק המגורים שיש לה פרויקטים של השבחה ורכישות עתידיות צפויות שירימו את היקף יחידות הדיור שלה מ-200 ל-700. משפחת וינברג מחזיקה דרך החברה גם בחנויות ומשרדים. יש להם גם קרקעות היסטוריות ושטחים בישראל שמסתכמים בכמה עשרות דונמים, גם כן באזורי הביקוש. הם לא מוכרים נדל"ן שירשו או רכשו ומשאירים הכל במשפחה, מתוך אמונה שמחירי הנדל"ן עולים כל הזמן.

20 עורכי דין, 7 מנהלי חשבונות

בחברה שלהם יש 45 עובדים בקבוצה וכולם עובדים תחת מטרה אחת: לקדם נדל"ן ורצוי באזור המרכז - קידום תב"ע, משרד עם 20 עורכי דין ("בישראל, בכל אפצ'י שאתה עושה צריך שני עורכי דין"). 7 מנהלות חשבונות, חברת כרם שעוסקת בתמ"א עם מהנדס משלה, חברת מעגן שמפעילה שירותי תחזוקה ומעסיקה אנשי תחזוקה ועוד. "אנחנו לא מהסוג שהולך ברחוב וקונה דירות", אומר ד"ר גיא וינברג, יו"ר הדירקטוריון והבן של נילי ומשה, המחזיקים בחברה. "אנחנו מקדמים רק דברים שאנחנו קשורים בהם, אם אני אקדם תב"ע ושותף מוכר, אקנה. קנינו לא מעט דירות כי אנחנו מקדמים תמ"א בכובע השני שלנו". נכס של המשפחה (צילום מתוך מצגת חברת מ.ו השקעות) עליית מחירי השכירות עשתה לכם טוב. הגדלתם הכנסות, נתוני הלמ"ס מראים שמחדשי חוזה גם שילמו יותר. האינפלציה מרימה ראש בגלל הנכסים שלכם. "יותר ממחצית הנכסים שלנו, כלומר מעל 100, הם בתל אביב, אני יכול לספר לך איך אני חש את מה שקורה עכשיו - לאנשים נוח לשבת אצלנו הרבה שנים, כי יש לנו חברת תחזוקה ואנחנו דואגים לכל מה שצריך, ובנוסף מעודדים הישארות לזמן ארוך, אבל החל מה-7 באוקטובר משהו השתנה. אנחנו חשים שחלק מהשוכרים שלנו מנסים לנצל את מצב המלחמה. זה קרה בעבר בתקופות משבר: "אנשים שיש להם כסף מנסים לבקש הנחות, אבל אנחנו כשיטה לא מורידים שכר דירה, אלא רק מעלים אותו. החוזים אצלנו נוקבים באפשרות של העלאה אוטומטית של 5% בשנה, ואכן אנחנו משתמשים בכך. יש מקרים ספציפיים שבהם אנחנו לא משתמשים בהעלאת מחיר, אם מדובר בשוכר איכותי וטוב, או אדם שהיה במילואים - נלך לקראתו, אבל כשיטה - רק מעלים מחירים". ומצמידים למדד? "אנחנו מצמידים למדד. אבל בדרך כלל לא מעלים מדד וגובים גם 5%, אלא אחד מהשניים. 5% זה יותר מהמדד בממוצע, כך שזו העלייה הממוצעת בשכר הדירה בשנה. מה קרה במלחמה? הייתה תחלופה משמעותית, לפחות בהשוואה לעבר. אנחנו מייחסים את זה למצב רוח לא יציב, אבל זה לא גרם לכך שדירות עמדו ריקות. היו ביקושים, אבל חילופים גדולים מהרגיל. אף אחד לא ציין את נושא הממ"דים כפאקטור, למרות שחשבתי שזה יקרה". מה אחוז התפוסה שלכם וכמה בתל אביב? "היום, קרוב ל-100%. יש נכסים ריקים רק כי יש נזילה או שעושים שיפוץ, או משרד שקשה להשכיר. אבל במאקרו - 99% מושכרים. לגבי תל אביב, הנכסים מתחלקים למרכז, דרום וצפון תל אביב. בערך מחצית מהנכסים בתל אביב. יש לנו נכסים ברמת גן, בחולון, משרדים בראשון לציון, יש לנו כמה דירות בודדות בירושלים. אולי שכחתי משהו. אבל זהו בגדול". לא מאמינים במכירות. ההורים, נילי ומשה וינברג (יוסי צבקר)

"בעתיד נצא להנפקה"

לפי הדוחות, אתם לא מוכרים דירות, רק משכירים. "אנחנו אוהבים להשכיר ולא למכור את הרכוש, עובדה - אנחנו מקימים עכשיו בניין בבני ברק של 41 דירות שיילך לשכירות, קיבלנו גם הטבות מס. הבנייה כבר בשלב ביצוע מתקדם, למעלה מ-50%. מדובר בדירות 3-4 חדרים, הביקוש עצום, בנינו מעל קומת שלושה גני ילדים וחניה. אנחנו פועלים לגייס אג"ח גם על הנכס הזה, שבעזרתו גם נגדיל מימונים ונשלים את הבנייה שנוצרה ונפרוס את המימון לזמן ארוך יותר". אפרופו מימון. שקלתם להנפיק, אבל הסתפקתם באג"ח. מה קרה והאם בסוף, נראה את החברה מנפיקה בבורסה? "בשנת 2021, כשהתחלנו לחשוב על שוק ההון, שקלנו לקחת את הקבוצה כולה ולהנפיק לטובת העברה בין דורית. במקום להוריש נכסים, להוריש את זה דרך מניות. התחלנו לבדוק את הנושא, לא היינו סגורים אילו נכסים להכניס. עד שידענו מה אנחנו רוצים, שוק ההון נסגר להנפקות וזה לא התקדם". ואז הלכתם על אג"ח. "ייעצו לנו ללכת לעולם האג"ח, על חשיפה לשוק ההון, אלה מימונים קצת שונים והנפקנו שתי סדרות בהצלחה, ועכשיו פועלים לאג"ח ג' בבני ברק. סדרות א' ו-ב' החליפו מימונים יקרים שלנו למימונים זולים. נחשפנו לזה בשנה האחרונה, אנשים הכירו אותנו, והיו ביקושים גדולים לאג"ח ואני מבין שהשוק תומך. האג"ח עצמו נסחר והשווי שלו גדל. המשקיעים הרוויחו כסף. לשאלתך, לא הרמנו ידיים מהרצון להנפקת מניות שהיה ב-2021. כשהעת תהיה נכונה, אני מקווה שנממש את זה. כדי להיכנס לשוק ההון בחרנו את מ.ו השקעות, חברה בת 40 כבר, ובתוכה יהיו 6 נכסים מלאים ובני ברק יהיה השביעי, היא מהווה 30% מהיקף הקבוצה, וכשנלך בעתיד להנפקה הרעיון יהיה להזרים לתוכה עוד נכסים. כך נרחיב אותה ונצא להנפקה. המאזן שלנו עומד על 550 מיליון שקל, 350 מיליון שקל מתוכו נדל"ן, השאר זה התחשבנויות פנים קבוצתיות לחברה, זה חלק מהנכסים שלה וזה מופיע בדוחות". למה הקמתם חברת תמ"א? "אחי רני מנהל את חברת כרם, חברת התמ"א, בחרנו בארלוזורוב ברמת גן כדי לבקש מפעל מאושר ולהחזיק את הדירות של החברה ולהשכיר אותם. אפשר למכור ולא להנות מהטבות המפעל המאושר, אבל ההחזקה לזמן ארוך וההשכרה, של מינימום חמש שנים, מתאימה לנו, גם אסטרטגית וגם כלכלית מבחינת ההטבות. אנחנו שחקן שכירות די מיוחד, שאוהב להישאר עם הנכסים ולהנות מעליית השווי. כל הזמן מנסים להשביח, לבצע תוספות בנייה, גם קרקעות. אנחנו יוזמים תב"עות". איך כל זה מתיישב עם הדיבורים על כך ששוק הנדל"ן הגיע לקצה? "שוק הנדל"ן זה השוק הכי חזק במדינת ישראל. בארה"ב זה היה פעם שוק המכוניות, אבל אצלנו השוק הזה הוא החזק ביותר. אני דוקטור לכלכלה, עבודת התואר שלי הייתה על הנדל"ן בישראל בשנות ה-60-90, הוכח כבר שבטווח הארוך הנדל"ן עולה. תראה את המשפחה שלי, עזוב מאה שנים מתקופת הסבא רבא שלנו, אלא בין כל הבני דודים השונים, רואים את אלה שרצו למכור והמירו כסף למזומן ומה קרה למזומן, לעומת הוריי שהשתדלו לא למכור ולקחת מימונים כדי להגדיל את חברה הנדל"ן שלהם ואיפה הם היום. תראה את המספרים". אתם גרים בצמודי קרקע. "תל ברוך בתל אביב היא דוגמא טובה. אנחנו גרים בצמודי קרקע, מה זה גרים? שלושת האחים שלי, אני והורי גרים שם - 20 אנשים בערך מהמשפחה. זו שכונה של צמודי קרקע, לא זולים במיוחד, והמחירים עוד יעלו. בכלל, המחירים של צמודי הקרקע ימריאו. את המגרש שלי קניתי ב-2011, עשיתי 100% רווח, אפילו יותר. עזוב את הבנייה שמעלה שווי. אין סחורה בישראל, בטח לא קרקעות לצמודי קרקע. זה קטע, כי בסוף, העסקה שאחי עשה בשכונה הייתה עסקה יחידה באותה תקופה והוא למעשה קבע את מחיר השוק. זה מזכיר לי משהו: ברמת אביב ג' יש לנו הרבה דירות להשכרה. מישהו התווכח איתי לפני שנים על המחירים ואמרתי לו: אנחנו, המשפחה, מכתיבים את השוק". לא קשה לנהל חברה עם ביורוקרטיה כזאת? "הרגולציה והביורוקרטיה בישראל נוראית בתחום התכנון והבנייה, וזאת מחמאה. להוציא היתר בעיריית תל אביב לוקח יותר משנתיים. להוציא היתר לסגירת מרפסות בבית פרטי במסלול מהיר, לוקח 16 חודש, וזה המסלול מהיר כן? זה לא נורמלי. אף אחד לא מסוגל לתקן את זה. כל זה מעצים את המחירים, עוד ועוד. המגמה היא מאוד ברורה. לפני שבועיים ראינו שהמחירים עולים באחוז אחוז, זה כבר מספר חודשים, כלומר קצב עלייה שנתי של 12%. זה דו ספרתי. גם אתם כתבתם, ובצדק, שהמחירים יעלו. וזה לא הסוף, מחירי הנדל"ן בישראל תמיד עולים. לכן, לא נמכור נכסים שלנו".