האוצר: שיא של כל הזמנים ברכישת דירות: 18.2 אלף דירות בנובמבר
ברבעון השלישי של 2021 נרכשו כ-31 אלף דירות בשוק החופשי, גידול של 22% בהשוואה לרבעון המקביל לו בשנת 2020. זהו הרבעון השלישי הגבוה ביותר לפחות בעשרים השנים האחרונות. בהשוואה לרבעון הקודם, שהיה הגבוה ביותר מאז השיא של הרבעון השני של 2015, נרשמה ירידה של 9%, כך על פי נתוני אגף הכלכלנית הראשית באוצר.
עם זאת, בחודש נובמבר נרכשו 18.2 אלף דירות, רמת שיא היסטורי של עסקאות בשוק הנדל"ן. זאת במידה רבה על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם כניסתה לתוקף של העלאת מס הרכישה ב-28 לנובמבר. בהשוואה לנובמבר 2020 זהו גידול של 62% ובהשוואה לחודש הקודם זהו גידול של 27%. בניכוי העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 17 אלף, גידול של 66% בהשוואה לנובמבר 2020 וגידול של 26% בהשוואה לחודש הקודם.
בחודש נובמבר עצמו הגיעו רכישות המשקיעים לרמה חריגה של 6.7 אלף דירות, גידול של כ-200% בהשוואה לנובמבר 2020 וגידול של 41% בהשוואה לרמה הגבוהה שנרשמה בחודש הקודם. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בנובמבר האחרון על 37%, עליה של 17 נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר 2020.
בחודש נובמבר נטלו הרוכשים משכנתאות בהיקף של 11 מיליארד שקל, ובחודש דצמבר המשכנתאות המשיכו לגדול והציבור נטל שיא היסטורי של 12.2 מיליארד שקל בחודש אחד. המשמעות היא שלפחות בינתיים מוקדם לדבר על שינוי מגמה.
- האם הפלסטינים יחזרו לאתרי הבנייה? הקבלנים חלוקים, הממשלה הבאה תכריע
- זמן ההחלטה בוועדות הערר צנח בממוצע מ-77 ל-10 ימים בלבד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
6.1 אלף דירות יד ראשונה נרכשו בחודש אחד
רכישות "דירה ראשונה" הסתכמו ב-6.1 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4.9 אלף דירות, כאשר הגידול ברכישות אלו בולט במיוחד באזורי הפריפריה. רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-5.4 אלף דירות, גם כן הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם וגידול של 34% בהשוואה לנובמבר 2020 .
לדברי הכלכלנית הראשית באוצר, לא נמצאו עדויות אמפיריות על שינוי טעמים בקרב הרוכשים לטובת מעבר לפריפריה, לפחות לא בקרב משפרי הדיור. עם זאת, כן נרשם גידול משמעותי במשקל הפריפריה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, אולם לא מן הנמנע כי גידול זה מוסבר לפחות בחלקו באילוצים כלכליים. נתונים אלה דומים גם לנתונים של רשות המסים.
על פי נתוני האוצר, המשקיעים הגדילו את הרכישות ב-73% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020. בכך הגיעו רכישות המשקיעים ברבעון ל-7.6 אלף דירות, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר ברכישות אלו מאז השיא שנרשם ברבעון השני של 2015. הגידול החד ברכישות המשקיעים מצא ביטוי גם בגידול חד של 50% בחיובי מס רכישה בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020, במהלכו הופחת מס הרכישה על משקיעים.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- הפעילות המלונאית של ישראל קנדה נכנסת לבורסה: שווי של כ-1.1 מיליארד שקל אחרי המיזוג עם די.אן.איי
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- המדינה הכריזה על 25 מתחמים חדשים: כ-15 אלף דירות בדרך
בבחינה דו-חודשית של רכישות המשקיעים באוקטובר-נובמבר האחרונים, בהשוואה לחודשיים שקדמו להעלאת המס בסוף יוני 2015, נמצא כי רכישות המשקיעים טרם העלאת המס האחרונה בנובמבר, גבוהות יותר בשיעור של 5%. באזורי הפריפריה הגידול ברכישות המשקיעים גבוה משמעותית מאשר באזורי הביקוש במרכז הארץ, וגבוהים משמעותית בהשוואה ליוני 2015.
כמה דירות מכרו המשקיעים ברבעון?
ברבעון השלישי של 2020 נמכרו 6.6 אלף דירות ע"י משקיעים, גידול של 10% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020. שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי ברבעון השלישי עמד על 8.1%, הנמוך ביותר מאז פרוץ מגפת הקורונה, אם כי עדיין גבוה בהשוואה לתקופה טרם המגפה. ערי הפריפריה בולטות ב"צמרת" הערים המובילות בשיעור מכירות בהפסד, אף כי לחלקן נוהרים במקביל משקיעים חדשים.
"מלאי" הדירות בידי משקיעים גדל באלף דירות ברבעון השלישי. מאז הרבעון השלישי של 2020, לאחר הורדת מס הרכישה על משקיעים, נבלמה הירידה במלאי זה, והוא אף החל לעלות כאמור ברבעון השלישי של 2021.
כמה דירות רכשו הצעירים?
רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי הסתכמו ברבעון השלישי ב-12 אלף דירות, גידול של 11% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2021 נרשמה רמת שיא ברכישות אלו, אשר הסתכמו ב-36 אלף דירות.
רוכשי הדירות בשוק החופשי מרוויחים שכר של 23.4 אלף שקל בממוצע - אבל יש שונות גדולה כמובן בין מרכז ופריפריה
השכר הממוצע למשק בית של רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי במחצית הראשונה של 2021 עמד על 23.4 אלף שקל (ברוטו לחודש), תוך שונות גבוהה בין המרכז לפריפריה. בפילוח תעסוקתי נמצאה שכיחות יחסית גבוהה של מועסקים בענפי ההיי-טק, הפיננסים, שירותים משפטיים וראיית חשבון (ביחס למשקל ענפים אלו בכלל המשק), במקביל לרמות שכר גבוהות יחסית בענפים אלו בהשוואה לאלו של כלל רוכשי דירה ראשונה.
רכישות משפרי הדיור ברבעון השלישי עמדו על 12 אלף דירות, גידול של 10% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020.
מכירת דירות חדשות בשוק החופשי הסתכמה ב-9,000 דירות, גידול חד של 33% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020. מכירת דירות יד שניה הסתכמה ב-22 אלף דירות, גידול של 17% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2020.
לקריאה נוספת:
>>> למה מס רכישה לא ירחיק משקיעים
>>> "העלאת המס על דירות להשקעה לא צפויה להגדיל את הכנסות המדינה"
>>> האם המשקיעים הם הסיבה לעליית המחירים? על פי נתוני האוצר - לא
>>> חמש הטעויות בתוכנית החדשה של הממשלה בתחום הדיור
>>> הממשלה שוב עושה את אותו הדבר בשוק הדיור - למה שהתוצאה תהיה שונה?
- 5.mtlj 19/01/2022 13:06הגב לתגובה זוכדאי לשנות פאוזה.זה מאוד נכון ולגיטימי להשקיע בתחום הנדלן על ידי משקיעים וגם מוסדים.כי החשיבות היא שכן יהיה מי שיממן וידאג ליצור היצע לשוק השכירות.כאשר שוק השכירות הוא פונקציה חשובה ביותר לכל אלה שלא מסוגלים או רוצים לקנות נכסים.אבל כן נדרשים לצורך הבסיסי של אחזקת מקום להם ולמשפחתם.ובלי אותם אנשים שיצרו את ההיצע הדרוש הם פשוט או לא ישיגו.או ישלמו מחיר גבוהה בהרבה על אותו מוצר.בגלל כשלי שוק.הרווחים מצד המשקיעים הם לרוב סבירים.ומה שכן יש חובה על המחוקק ליצור הגנות לגבי יעילות השירות והתחזוקה של הנכסים המושכרים.לדעתי על ידי חובת בדיקה ואישור (טסט) לדירה.בדומה לרכב.מה שהיום הוא בגדר שוק פרוץ.ועל ידי מתן רישיון השכרה ומיסוי נכון כולל הטבה למי שישכיר נכסים טובים וחדשים.אין צורך לקפוץ ולהאשים את היזמים.אח. לטפח אותם.ולשנות גישה.כי אז יהיה לנו שוק משוכלל.עם מחירים שפוים.ושפע של הצעות אטרקטיביות.והמרחב העירוני לא יראה כג'ונגל לא מפותח.אלה מרחב מתוכנן ומתוחזק
- 4.חוגי 19/01/2022 11:56הגב לתגובה זורוב הרכישות הם של משקיעים מחוץ לארץ כי להם זה עולה ברבע מחיר בגלל שער המטבע שלהם לעומת השקל תוסיפו לזה שהחברות הקבלניות לא מודאגות כי הם מעלים את המחיר כל חודש למשל היתה הודעה על דירות בקרית חיים ליד החוף 4 חדרים מינימום 1200000 שקל ושבוע אחרי זה שונה המחיר ל 1225000 שקל אז עם בית משוגעים כזה לא ניתן לצפות לתיקוה
- 3.כמה דירות רכשו בעלי הפנסיות התקציביות? (ל"ת)משלם 18/01/2022 15:35הגב לתגובה זו
- 2.רועי 18/01/2022 15:17הגב לתגובה זוחייבים לקבע בחקיקה קיבוע של שכר דירה לשוכרים ולעצור את הרצת מחירי הדירות !
- 1.אלון 18/01/2022 13:15הגב לתגובה זוהשוואות האחוזים האלה לשנת 2020 שהייתה רווית קורונה וסגרים מעוורת- ברור שיש עליות חדות ברכישה אחרי תקופה ארוכה של קיפאון בהיקפי המכירות בשנת הקורונה. אנשים מתנהגים כמו מטורפים בחודשים האחרונים, אבל המגמה הזו תירגע ותתאזן- כמו הטירוף שהיה על מסיכות בתחילת הקורונה, ועל בדיקות ביתיות בגל הזה.. רק שההתחייבויות והמשכנתאות שאנשים לוקחים ל-30 שנה יהיו כואבות יותר כשהמצב ירגע.
משכנתא (גרוק)ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
בפיקדונות הריבית ירדה, במשכנתאות ובהלוואות היא יורדת, אבל בפחות. "התמסורת" של השוק עובדת לטובת הבנקים. כשהם בצד המשלם אז הורדת הריבית תהיה משמעותית, כשהם בצד המקבל היא תהיה צנועה. אבל הנתונים מלמדים על מגמה. ריבית המשכנתא בדרך לרדת, גם בשל הורדת ריבית בנק ישראל שצפויה בסוף החודש וגם כי מחירי אגרות החוב כבר ירדו דרמטית והן משמשים למקורות למימון המשכנתאות.
למעשה, בשלושה חודשים ירדה ריבית המשכנתא בכ-0.3% בחודש ספטמבר הריבית ירדה ב-0.05%, ועל פי ההערכות היא ירדה כ-0.1%-0.15% באוקטובר.
בראש הטבלה של הריביות היקרות ממשיך לעמוד מזרחי טפחות, עם ריבית ממוצעת של 5.25%, בעוד הבינלאומי שומר על המקום שלו כזול במערכת עם 5.03% בלבד,אם כי להבינלאומי דרך בנק אוצר החייל יש פעילות משכנתאות מול משרד הביטחון בתנאים טובים ופעילות זו מורידה את הריבית הממוצעת לכולם.
לאומי מציג ריבית של 5.21%, הפועלים 5.19%, ודיסקונט 5.14%. מרכנתיל עומד על 5.20%, ואילו בנק ירושלים ממשיך להיות חריג עם 7.55%, ואף הציג עלייה מאוגוסט והוא גבוה משמעותית מהממוצע הארצי. הנתונים האלה מראים השוק עכשיו עדיין בקיפאון כשהבנקים לוקחים צעד אחורה וממתינים שהנגיד יקח את היוזמה הבנקים מחכים לראות אם הנגיד אכן יכריז על הורדת ריבית ב־24 לחודש, ורק אז יחליטו אם להמשיך להוריד מחירים או לשמור על הסטטוס קוו. אנחנו עדיין רואים תחרות קשה בין הבנקים אבל היא לא מקבלת ביטוי בריביות אלא בעיקר בתנאים מיחזורים והקלות בעמלות.
המגמה בשלושת החודשים האחרונים
בחודש יולי נרשם המפנה הראשון אחרי תקופה ארוכה של ריביות גבוהות. התחרות בין הבנקים התחממה, תשואות האג"ח הממשלתיות ירדו, והציפיות להפחתת ריבית בנק ישראל הלכו והתגברו. הבנקים החלו להוריד מחירים, לעיתים בצורה אגרסיבית, כדי למשוך לקוחות חדשים ולמחזר הלוואות קיימות. הריבית הממוצעת ירדה אז בכמעט 0.2% - ל־5.28%, אחרי חודשים של קיפאון.
- ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
הירידה הזו באה אחרי חודש יוני, שבו נרשמו ריביות שיא של השנים האחרונות 5.44% בכלל המערכת, רמה שנחשבה אז כמעט חסרת תקדים. הבנקים שמרו אז על תמחור גבוה במיוחד, הציבור התקשה לעמוד בהחזרים,
והמערכת כולה פעלה תחת תנאי אשראי נוקשים בהרבה.
דירה בהנחה (שלומי יוסף)ריבית המשכנתא - על כמה היא עומדת ולכמה היא תרד?
האטה בשוק המשכנתאות - 6.8 מיליארד שקל באוקטובר, לעומת 8.9 מיליארד שקל בספטמבר. באוקטובר היתה ירידה גם בגלל החגים; נובמבר-דצמבר יצביעו ככל הנראה על חזרה לעלייה בביצועים ויסגרו שנה חזקה במשכנתאות
אין בהכרח מתאם בין היקף מכירת הדירות לבין ביצועי המשכנתאות - יש רוכשים שצריכים לקחת משכנתא שנה אחרי הרכישה, שנתיים, ויש כאלו שצריכים תוך חודש. בשעה שהיקף המכירות ירד, הביצועי משכנתא דווקא עלו, אך המגמה של החודשים האחרונים היא שלילית בביצועים, ובאוקטובר היתה ירידה משמעותית. זה צפוי להשתנות בנובמבר ובדצמבר. במקביל ריבית המשכנתא בירידה במקביל לירידת התשואות בשוק האג"ח. מדובר על ירידה מצרפית בשלושה חודשים של כ-0.3%, כשבסוף החודש הנגיד ככל הנראה יוריד את הריבית ברבע אחוז וזה ישליך על ריבית המשכנתא, אבל מעט - חלק גדול מההורדה הצפויה מגולם בריבית משכנתא.
השאלה היותר חשובה היא מה יקרה עוד שנה לריבית המשכנתא. בהתאם לתחזית בנק ישראל לגבי ריבית בנק ישראל ולתחזית של הכלכלנים הרי שהריבית תרד בכ-0.75%. ריבית המשכנתא שעומדת כיום על כ-5.2% תרד תחת ההנחות האלו לאזור 4.5%-4.8%.
היקף המשכנתאות בירידה, אבל החודשים הבאים יהיו חזקים
שוק הדירות בישראל ממשיך להפגין סימני האטה, כאשר זה מחלחל בחודש שעבר לשוק המשכנתאות. עד כה, שוק המשכנתאות היה חזק וצומח וביטא עסקאות שנעשו בעבר שהמימון-משכנתא עליהן נסגרים חודשים אחרי. אבל אוקטובר היה חלש ואולי הוא מבטא את הירידה שהיתה לפני חודשים בשוק. כלומר, ירידה בעסקאות לפני 3-4 חודשים שמתגלגלת כעת לביצועי משכנתא נמוכים.
לפי נתוני בנק ישראל, באוקטובר שיווקו הבנקים משכנתאות בהיקף של 6.8 מיליארד שקל - ירידה חדה של 23% לעומת חודש ספטמבר. חלק מהירידה ניתן לייחס להשפעת החגים, אך נראה כי מדובר במגמה נרחבת כי זהו החודש השלישי ברציפות שבו נרשמת ירידה בפעילות שוק המשכנתאות. שיא המשכנתאות היה בחודש דצמבר 2024 עם ביצועים של 10.7 מיליארד שקל.
- ירידה קלה בריבית המשכנתאות; מזרחי טפחות שוב עם ריבית גבוהה
- עלייה בפיגורי המשכנתאות - האם זה אות אזהרה למשק?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
גם בהשוואה לאוקטובר אשתקד, החודש הנוכחי מבטא ירידה של כ-2% וזאת למרות שב-2024 החגים חלו מוקדם יותר מה שמקטין עוד יותר את המשמעות של אפקט העונתיות בלבד.
