האוצר: שיא של כל הזמנים ברכישת דירות: 18.2 אלף דירות בנובמבר
ברבעון השלישי של 2021 נרכשו כ-31 אלף דירות בשוק החופשי, גידול של 22% בהשוואה לרבעון המקביל לו בשנת 2020. זהו הרבעון השלישי הגבוה ביותר לפחות בעשרים השנים האחרונות. בהשוואה לרבעון הקודם, שהיה הגבוה ביותר מאז השיא של הרבעון השני של 2015, נרשמה ירידה של 9%, כך על פי נתוני אגף הכלכלנית הראשית באוצר.
עם זאת, בחודש נובמבר נרכשו 18.2 אלף דירות, רמת שיא היסטורי של עסקאות בשוק הנדל"ן. זאת במידה רבה על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם כניסתה לתוקף של העלאת מס הרכישה ב-28 לנובמבר. בהשוואה לנובמבר 2020 זהו גידול של 62% ובהשוואה לחודש הקודם זהו גידול של 27%. בניכוי העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 17 אלף, גידול של 66% בהשוואה לנובמבר 2020 וגידול של 26% בהשוואה לחודש הקודם.
בחודש נובמבר עצמו הגיעו רכישות המשקיעים לרמה חריגה של 6.7 אלף דירות, גידול של כ-200% בהשוואה לנובמבר 2020 וגידול של 41% בהשוואה לרמה הגבוהה שנרשמה בחודש הקודם. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בנובמבר האחרון על 37%, עליה של 17 נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר 2020.
בחודש נובמבר נטלו הרוכשים משכנתאות בהיקף של 11 מיליארד שקל, ובחודש דצמבר המשכנתאות המשיכו לגדול והציבור נטל שיא היסטורי של 12.2 מיליארד שקל בחודש אחד. המשמעות היא שלפחות בינתיים מוקדם לדבר על שינוי מגמה.
- בין תכנון לביצוע: כך נראים תהליכי בנייה שנעשים נכון
- קרן האקוויטי One Invest רכשה 35% ב'אריאל גבאי' ב-160 מיליון שקל
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
6.1 אלף דירות יד ראשונה נרכשו בחודש אחד
רכישות "דירה ראשונה" הסתכמו ב-6.1 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4.9 אלף דירות, כאשר הגידול ברכישות אלו בולט במיוחד באזורי הפריפריה. רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-5.4 אלף דירות, גם כן הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם וגידול של 34% בהשוואה לנובמבר 2020 .
לדברי הכלכלנית הראשית באוצר, לא נמצאו עדויות אמפיריות על שינוי טעמים בקרב הרוכשים לטובת מעבר לפריפריה, לפחות לא בקרב משפרי הדיור. עם זאת, כן נרשם גידול משמעותי במשקל הפריפריה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, אולם לא מן הנמנע כי גידול זה מוסבר לפחות בחלקו באילוצים כלכליים. נתונים אלה דומים גם לנתונים של רשות המסים.
על פי נתוני האוצר, המשקיעים הגדילו את הרכישות ב-73% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020. בכך הגיעו רכישות המשקיעים ברבעון ל-7.6 אלף דירות, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר ברכישות אלו מאז השיא שנרשם ברבעון השני של 2015. הגידול החד ברכישות המשקיעים מצא ביטוי גם בגידול חד של 50% בחיובי מס רכישה בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020, במהלכו הופחת מס הרכישה על משקיעים.
- אקזיט ברוטשילד: האחים חג'ג' מוכרים את מתחם שד"ל בכ-730 מיליון שקל
- לאומי פרטנרס תשקיע כ-70 מיליון שקל בגפן מגורים
- תוכן שיווקי שוק הסקנדרי בישראל: הציבור יכול כעת להשקיע ב-SpaceX של אילון מאסק
- עסקת הענק ברמת גן: השלישות תהפוך לשכונה יוקרתית
בבחינה דו-חודשית של רכישות המשקיעים באוקטובר-נובמבר האחרונים, בהשוואה לחודשיים שקדמו להעלאת המס בסוף יוני 2015, נמצא כי רכישות המשקיעים טרם העלאת המס האחרונה בנובמבר, גבוהות יותר בשיעור של 5%. באזורי הפריפריה הגידול ברכישות המשקיעים גבוה משמעותית מאשר באזורי הביקוש במרכז הארץ, וגבוהים משמעותית בהשוואה ליוני 2015.
כמה דירות מכרו המשקיעים ברבעון?
ברבעון השלישי של 2020 נמכרו 6.6 אלף דירות ע"י משקיעים, גידול של 10% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020. שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי ברבעון השלישי עמד על 8.1%, הנמוך ביותר מאז פרוץ מגפת הקורונה, אם כי עדיין גבוה בהשוואה לתקופה טרם המגפה. ערי הפריפריה בולטות ב"צמרת" הערים המובילות בשיעור מכירות בהפסד, אף כי לחלקן נוהרים במקביל משקיעים חדשים.
"מלאי" הדירות בידי משקיעים גדל באלף דירות ברבעון השלישי. מאז הרבעון השלישי של 2020, לאחר הורדת מס הרכישה על משקיעים, נבלמה הירידה במלאי זה, והוא אף החל לעלות כאמור ברבעון השלישי של 2021.
כמה דירות רכשו הצעירים?
רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי הסתכמו ברבעון השלישי ב-12 אלף דירות, גידול של 11% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2021 נרשמה רמת שיא ברכישות אלו, אשר הסתכמו ב-36 אלף דירות.
רוכשי הדירות בשוק החופשי מרוויחים שכר של 23.4 אלף שקל בממוצע - אבל יש שונות גדולה כמובן בין מרכז ופריפריה
השכר הממוצע למשק בית של רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי במחצית הראשונה של 2021 עמד על 23.4 אלף שקל (ברוטו לחודש), תוך שונות גבוהה בין המרכז לפריפריה. בפילוח תעסוקתי נמצאה שכיחות יחסית גבוהה של מועסקים בענפי ההיי-טק, הפיננסים, שירותים משפטיים וראיית חשבון (ביחס למשקל ענפים אלו בכלל המשק), במקביל לרמות שכר גבוהות יחסית בענפים אלו בהשוואה לאלו של כלל רוכשי דירה ראשונה.
רכישות משפרי הדיור ברבעון השלישי עמדו על 12 אלף דירות, גידול של 10% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020.
מכירת דירות חדשות בשוק החופשי הסתכמה ב-9,000 דירות, גידול חד של 33% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020. מכירת דירות יד שניה הסתכמה ב-22 אלף דירות, גידול של 17% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2020.
לקריאה נוספת:
>>> למה מס רכישה לא ירחיק משקיעים
>>> "העלאת המס על דירות להשקעה לא צפויה להגדיל את הכנסות המדינה"
>>> האם המשקיעים הם הסיבה לעליית המחירים? על פי נתוני האוצר - לא
>>> חמש הטעויות בתוכנית החדשה של הממשלה בתחום הדיור
>>> הממשלה שוב עושה את אותו הדבר בשוק הדיור - למה שהתוצאה תהיה שונה?
- 5.mtlj 19/01/2022 13:06הגב לתגובה זוכדאי לשנות פאוזה.זה מאוד נכון ולגיטימי להשקיע בתחום הנדלן על ידי משקיעים וגם מוסדים.כי החשיבות היא שכן יהיה מי שיממן וידאג ליצור היצע לשוק השכירות.כאשר שוק השכירות הוא פונקציה חשובה ביותר לכל אלה שלא מסוגלים או רוצים לקנות נכסים.אבל כן נדרשים לצורך הבסיסי של אחזקת מקום להם ולמשפחתם.ובלי אותם אנשים שיצרו את ההיצע הדרוש הם פשוט או לא ישיגו.או ישלמו מחיר גבוהה בהרבה על אותו מוצר.בגלל כשלי שוק.הרווחים מצד המשקיעים הם לרוב סבירים.ומה שכן יש חובה על המחוקק ליצור הגנות לגבי יעילות השירות והתחזוקה של הנכסים המושכרים.לדעתי על ידי חובת בדיקה ואישור (טסט) לדירה.בדומה לרכב.מה שהיום הוא בגדר שוק פרוץ.ועל ידי מתן רישיון השכרה ומיסוי נכון כולל הטבה למי שישכיר נכסים טובים וחדשים.אין צורך לקפוץ ולהאשים את היזמים.אח. לטפח אותם.ולשנות גישה.כי אז יהיה לנו שוק משוכלל.עם מחירים שפוים.ושפע של הצעות אטרקטיביות.והמרחב העירוני לא יראה כג'ונגל לא מפותח.אלה מרחב מתוכנן ומתוחזק
- 4.חוגי 19/01/2022 11:56הגב לתגובה זורוב הרכישות הם של משקיעים מחוץ לארץ כי להם זה עולה ברבע מחיר בגלל שער המטבע שלהם לעומת השקל תוסיפו לזה שהחברות הקבלניות לא מודאגות כי הם מעלים את המחיר כל חודש למשל היתה הודעה על דירות בקרית חיים ליד החוף 4 חדרים מינימום 1200000 שקל ושבוע אחרי זה שונה המחיר ל 1225000 שקל אז עם בית משוגעים כזה לא ניתן לצפות לתיקוה
- 3.כמה דירות רכשו בעלי הפנסיות התקציביות? (ל"ת)משלם 18/01/2022 15:35הגב לתגובה זו
- 2.רועי 18/01/2022 15:17הגב לתגובה זוחייבים לקבע בחקיקה קיבוע של שכר דירה לשוכרים ולעצור את הרצת מחירי הדירות !
- 1.אלון 18/01/2022 13:15הגב לתגובה זוהשוואות האחוזים האלה לשנת 2020 שהייתה רווית קורונה וסגרים מעוורת- ברור שיש עליות חדות ברכישה אחרי תקופה ארוכה של קיפאון בהיקפי המכירות בשנת הקורונה. אנשים מתנהגים כמו מטורפים בחודשים האחרונים, אבל המגמה הזו תירגע ותתאזן- כמו הטירוף שהיה על מסיכות בתחילת הקורונה, ועל בדיקות ביתיות בגל הזה.. רק שההתחייבויות והמשכנתאות שאנשים לוקחים ל-30 שנה יהיו כואבות יותר כשהמצב ירגע.
דורון אביב ודפנה הרלב, צילום: סיוון פרג'קבוצת אביב מהמרת שדירה בהרצליה תעלה 5.1 מיליון שקל
ממחנה סירקין ועד מסלולי ההמראה בהרצליה: קבוצת אביב, בבעלות דורון אביב ודפנה הרלב, מדווחת על זכייה ב-3 מכרזי ענק של רמ"י להקמת 973 יחידות דיור בלב אזורי הביקוש; התמהיל משלב מגדלי יוקרה, דיור להשכרה ושטחי מסחר כשצפי ההכנסות של הקבוצה נאמד ב-4 מיליארד
שקל
קבוצת אביב קבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב, מרחיבה את פעילות הייזום שלה במרכז הארץ לאחר שזכתה בשלושה מכרזים של רשות מקרקעי ישראל בהרצליה ובפתח תקווה. שלושת המכרזים כוללים הקמה של כ-973 יחידות דיור, לצד שטחי מסחר מלווי רחוב, בהיקף השקעה כולל המוערך בכ-905 מיליון שקל. ההכנסות הצפויות מהפרויקטים מוערכות בכ-4 מיליארד שקל.
5.1 מיליון שקל לדירה בהרצליה?
שתי הזכיות הראשונות ממוקמות בקריית המסלול, במתחם שדה התעופה בהרצליה, ופועלות לפי תוכנית מפורטת תמ"ל 1083. במסגרת מכרז זה זכתה הקבוצה בשני מתחמים סמוכים, שבכל אחד מהם יוקם מגדל מגורים בן 27 קומות עם מסחר בקומת הקרקע. במתחם הראשון צפויה הקבוצה לבנות 254 יחידות דיור לשוק החופשי, לצד שטחי מסחר בהיקף של כ-1,351 מ"ר. עלות הקרקע, כולל הוצאות פיתוח, עומדת על כ-310 מיליון שקל, כאשר העלות הממוצעת ליחידת דיור מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל. היקף ההכנסות הצפוי מהפרויקט נאמד בכ-1.3 מיליארד שקל.
צפי ההכנסות בפרויקטים בהרצליה משקף צפיה של הקבוצה למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליח"ד (חלוקה של היקף ההכנסות הצפוי במס' היח"ד), נתון שגם מציב את קריית המסלול ברף העליון של שוק המגורים בעיר. צריכים לסייג שהפרויקט כולל גם 1,351 מ"ר של שטחי מסחר כך שאם נניח ששטח המסחר שווה למשל כ-50-70 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות, המחיר הממוצע לדירה יירד לאזור ה-4.9 מיליון שקל. כמו"כ צריכים להתחשב בכך שזהו הממוצע, יהיו דירות קטנות שיעלו בכיוון ה-4 מיליון ודירות יוקרה ופנטהאוזים שיכולים להגיע ל-6 וצפונה.
עלות הקרקע ליזם בפרויקט השוק החופשי בהרצליה, כולל הוצאות פיתוח, מוערכת בכ-1.2 מיליון שקל ליחידת דיור. בפועל, במכרז שבו זכתה קבוצת אביב שילמה הקבוצה כ-310 מיליון שקל עבור 254 יחידות דיור, כלומר עלות קרקע ממוצעת של כ-1.22 מיליון שקל לדירה. מול צפי למחיר מכירה ממוצע של כ-5.1 מיליון שקל ליחידה, מתקבל פער של כ-3.9 מיליון שקל בין עלות הקרקע לבין מחיר המכירה הסופי. פער זה נדרש לכסות את עלויות הבנייה, שהן גבוהות במיוחד בפרויקט מגדלים בני 27 קומות, לצד מיסים, עלויות מימון, הוצאות שיווק, וכמובן גם את הרווח היזמי.
- "תהליכי אישור הבנייה ארוכים, לוקח הרבה זמן עד שהדירות מוכנות" האזרחים משלמים את המחיר"
- בצנטרום: פתאל תקים מלון עסקים ב'רוטשילד 22' של קבוצת אביב
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
המדינה מתעדפת שכירות טווח-ארוך
במקביל זכתה קבוצת אביב במכרז נוסף באותו מתחם להקמת פרויקט לדיור להשכרה לטווח ארוך, לתקופה של 20 שנה. הפרויקט כולל הקמה של שני מגדלים בני 27 קומות, ובהם 326 יחידות דיור ושטחי מסחר. עלות הקרקע והפיתוח בפרויקט זה עומדת על כ-180 מיליון שקל. מדובר בפרויקט נוסף בתחום ההשכרה ארוכת הטווח, תחום שבו הקבוצה כבר פועלת מספר שנים, לאחר שבשנת 2017 אכלסה פרויקט דומה ברמת השרון שכלל 281 יחידות דיור, בעקבות זכייה במכרז של חברת "דירה להשכיר". הפרויקט ברמת השרון שימש את הקבוצה כבסיס להמשך פעילותה בתחום זה.
האחים חג'ג'אקזיט ברוטשילד: האחים חג'ג' מוכרים את מתחם שד"ל בכ-730 מיליון שקל
חג'ג' קבוצת חג'ג' חג'ג' נדלן 12.15% מדווחת כי חברת הד מאסטר, שבה היא מחזיקה בשרשור 50% מההון, מוכרת את זכויותיה במתחם שד"ל בתל אביב לקבוצת אביב, שבשליטת דורון אביב ודפנה הרלב. על פי הדיווח, התמורה הבסיסית בעסקה נאמדת בכ-730 מיליון שקל בתוספת מע"מ, כאשר מרבית הסכום צפויה להיות משולמת בתוך כ־60 יום ממועד קבלת שוברי האגרות שיונפקו לצורך הוצאת היתר הבנייה המלא לפרויקט. החברה מציינת כי הפרויקט מצוי כיום בשלב של כניסה לחישובי אגרות, שלב מקדים לקראת קבלת היתר.
המתחם הנמכר משתרע על שטח קרקע של כ-3,109 מ"ר וכולל זכויות בנייה נרחבות במיקום מרכזי בעיר, בסמוך לרחובות רוטשילד, יבנה ושדרות שד"ל. במקום יוקם מגדל בן כ־40 קומות, עם כ-17 אלף מ"ר שטחי מגורים, ועוד כ-20 אלף מ"ר למלונאות ומסחר, לצד חניון תת־קרקעי ומבנה ציבור. המגדל נמצא בשלבי בנייה וחברת הפרויקט השלימה נכון לעתה את עבודת השימור במבנה באתר
העסקה כוללת מנגנון אפסייד, שלפיו הד מאסטר תהיה זכאית לתמורה נוספת בשיעור של 30% מהתקבולים ממכירת דירות בפרויקט, ככל שמחיר המכירה למ"ר יעלה על 97,458 שקל למ"ר מכירה, בתוספת מע"מ והצמדה למדד. לפני כשנה, העריכה חג'ג' כי המחיר הממוצע למ"ר מגורים בפרויקט הוא כ-85,000 שקל.
חג'ג' מממשת
על פי המצגת האחרונה של חג'ג' הרווח הגולמי הצפוי מהפרויקט הוא 374 מיליון שקל. על פי ההסכם, הד מאסטר תמכור ב-730 וחג'ג' תקבל מחצית מהסכום, כלומר 365 מיליון שקל. עבור חג'ג' זו עסקה מצוינת, היות והעסקה מפחיתה את המינוף, מקטינה את החוב של החברה, חוסכת את העלויות שעוד צפויות לפרויקט (כ-162 מיליון שקל, על פי דוח הרבעון השלישי) ומקבלת מימוש מיידי של הפרויקט כבר היום, בדיסקאונט קטן מאד. החלופה, כמובן היא להמתין להיתר, לעלות לקרקע ולשווק ולחכות למימוש שיתרחש בעוד מספר שנים.
- שדה דב: 2 מגדלים בני 45 קומות בדרך להיתרי בנייה
- פינוי בינוי ביפו: קבוצת חג'ג' בהסכם של מעל 1,900 יח"ד
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
עד כה חג'ג' השקיעה בפרויקט כ-175 מיליון שקל, ושוב, על פי דוח הרבעון השלישי, ההשקעות הצפויות לה בעתיד הן כ-162 מיליון שקל נוספים.
העסקה היא הבעת אמון בשוק מצד הקונה, היות וככל הנראה היא מצפה לעליות מחירים שיקרו בטווח שבין היתר הבניה ועד האיכלוס. גם חג'ג' לוקחת את העליות בחשבון, היות וישנו מנגנון שמעניק לקבוצה פרמיה כלשהי על מכירות בסכומים גבוהים משמעותית מהמחירים כיום למ"ר באזור.
