הירשמו
  1. ראשי
  2. נדל"ן
בנייה נדל"ן נדלן מנוף
צילום: Istock
מחירי הדירות לאן

האוצר: שיא של כל הזמנים ברכישת דירות: 18.2 אלף דירות בנובמבר

139 אלף דירות הן שיא של 20 שנה ברכישת דירות, אבל האם הירידה במכירות בהסתכלות רבעונית של 9% מסמנת משהו לציבור? מוקדם לקבוע, בינתיים המשכנתאות עדיין בשיאי כל הזמנים; הצעירים רכשו 6.1 אלף דירות בחודש אחד - שיא של יותר מעשור
נתנאל אריאל | (5)
נושאים בכתבה בנייה דירה חדשה התחלות בנייה נדל"ן למגורים

ברבעון השלישי של 2021 נרכשו כ-31 אלף דירות בשוק החופשי, גידול של 22% בהשוואה לרבעון המקביל לו בשנת 2020. זהו הרבעון השלישי הגבוה ביותר לפחות בעשרים השנים האחרונות. בהשוואה לרבעון הקודם, שהיה הגבוה ביותר מאז השיא של הרבעון השני של 2015, נרשמה ירידה של 9%, כך על פי נתוני אגף הכלכלנית הראשית באוצר. 

עם זאת, בחודש נובמבר נרכשו 18.2 אלף דירות, רמת שיא היסטורי של עסקאות בשוק הנדל"ן. זאת במידה רבה על רקע הקדמת רכישות משקיעים טרם כניסתה לתוקף של העלאת מס הרכישה ב-28 לנובמבר. בהשוואה לנובמבר 2020 זהו גידול של 62% ובהשוואה לחודש הקודם זהו גידול של 27%. בניכוי העסקאות במסגרת "מחיר למשתכן" עמד מספר העסקאות בשוק החופשי על 17 אלף, גידול של 66% בהשוואה לנובמבר 2020 וגידול של 26% בהשוואה לחודש הקודם.

בחודש נובמבר עצמו הגיעו רכישות המשקיעים לרמה חריגה של 6.7 אלף דירות, גידול של כ-200% בהשוואה לנובמבר 2020 וגידול של 41% בהשוואה לרמה הגבוהה שנרשמה בחודש הקודם. כשיעור מסך העסקאות עמד משקל המשקיעים בנובמבר האחרון על 37%, עליה של 17 נקודות אחוז בהשוואה לנובמבר 2020.

בחודש נובמבר נטלו הרוכשים משכנתאות בהיקף של 11 מיליארד שקל, ובחודש דצמבר המשכנתאות המשיכו לגדול והציבור נטל שיא היסטורי של 12.2 מיליארד שקל בחודש אחד. המשמעות היא שלפחות בינתיים מוקדם לדבר על שינוי מגמה.

6.1 אלף דירות יד ראשונה נרכשו בחודש אחד

רכישות "דירה ראשונה" הסתכמו ב-6.1 אלף דירות, הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם. בניכוי הרכישות במסגרת "מחיר למשתכן" הסתכמו רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי ב-4.9 אלף דירות, כאשר הגידול ברכישות אלו בולט במיוחד באזורי הפריפריה. רכישות משפרי הדיור הסתכמו ב-5.4 אלף דירות, גם כן הרמה הגבוהה ביותר ברכישות אלו לפחות מאז תחילת העשור הקודם וגידול של 34% בהשוואה לנובמבר 2020 .

לדברי הכלכלנית הראשית באוצר, לא נמצאו עדויות אמפיריות על שינוי טעמים בקרב הרוכשים לטובת מעבר לפריפריה, לפחות לא בקרב משפרי הדיור. עם זאת, כן נרשם גידול משמעותי במשקל הפריפריה ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, אולם לא מן הנמנע כי גידול זה מוסבר לפחות בחלקו באילוצים כלכליים. נתונים אלה דומים גם לנתונים של רשות המסים.

על פי נתוני האוצר, המשקיעים הגדילו את הרכישות ב-73% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020. בכך הגיעו רכישות המשקיעים ברבעון ל-7.6 אלף דירות, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר ברכישות אלו מאז השיא שנרשם ברבעון השני של 2015. הגידול החד ברכישות המשקיעים מצא ביטוי גם בגידול חד של 50% בחיובי מס רכישה בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020, במהלכו הופחת מס הרכישה על משקיעים.

קיראו עוד ב"נדל"ן"

בבחינה דו-חודשית של רכישות המשקיעים באוקטובר-נובמבר האחרונים, בהשוואה לחודשיים שקדמו להעלאת המס בסוף יוני 2015, נמצא כי רכישות המשקיעים טרם העלאת המס האחרונה בנובמבר, גבוהות יותר בשיעור של 5%. באזורי הפריפריה הגידול ברכישות המשקיעים גבוה משמעותית מאשר באזורי הביקוש במרכז הארץ, וגבוהים משמעותית בהשוואה ליוני 2015.

כמה דירות מכרו המשקיעים ברבעון?

ברבעון השלישי של 2020 נמכרו 6.6 אלף דירות ע"י משקיעים, גידול של 10% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020. שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי ברבעון השלישי עמד על 8.1%, הנמוך ביותר מאז פרוץ מגפת הקורונה, אם כי עדיין גבוה בהשוואה לתקופה טרם המגפה. ערי הפריפריה בולטות ב"צמרת" הערים המובילות בשיעור מכירות בהפסד, אף כי לחלקן נוהרים במקביל משקיעים חדשים.

"מלאי" הדירות בידי משקיעים גדל באלף דירות ברבעון השלישי. מאז הרבעון השלישי של 2020, לאחר הורדת מס הרכישה על משקיעים, נבלמה הירידה במלאי זה, והוא אף החל לעלות כאמור ברבעון השלישי של 2021.

כמה דירות רכשו הצעירים?

רכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי הסתכמו ברבעון השלישי ב-12 אלף דירות, גידול של 11% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2021 נרשמה רמת שיא ברכישות אלו, אשר הסתכמו ב-36 אלף דירות.

רוכשי הדירות בשוק החופשי מרוויחים שכר של 23.4 אלף שקל בממוצע - אבל יש שונות גדולה כמובן בין מרכז ופריפריה

השכר הממוצע למשק בית של רוכשי דירה ראשונה בשוק החופשי במחצית הראשונה של 2021 עמד על 23.4 אלף שקל (ברוטו לחודש), תוך שונות גבוהה בין המרכז לפריפריה. בפילוח תעסוקתי נמצאה שכיחות יחסית גבוהה של מועסקים בענפי ההיי-טק, הפיננסים, שירותים משפטיים וראיית חשבון (ביחס למשקל ענפים אלו בכלל המשק), במקביל לרמות שכר גבוהות יחסית בענפים אלו בהשוואה לאלו של כלל רוכשי דירה ראשונה.

רכישות משפרי הדיור ברבעון  השלישי עמדו על 12 אלף דירות, גידול של 10% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020.

מכירת דירות חדשות בשוק החופשי הסתכמה ב-9,000 דירות, גידול חד של 33% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2020. מכירת דירות יד שניה הסתכמה ב-22 אלף דירות, גידול של 17% לעומת התקופה המקבילה בשנת 2020.

לקריאה נוספת:

>>> למה מס רכישה לא ירחיק משקיעים

>>> "העלאת המס על דירות להשקעה לא צפויה להגדיל את הכנסות המדינה"

>>> האם המשקיעים הם הסיבה לעליית המחירים? על פי נתוני האוצר - לא

>>> חמש הטעויות בתוכנית החדשה של הממשלה בתחום הדיור

>>> הממשלה שוב עושה את אותו הדבר בשוק הדיור - למה שהתוצאה תהיה שונה?

תגובות לכתבה(5):

הגב לכתבה

השדות המסומנים ב-* הם שדות חובה
  • 5.
    mtlj 19/01/2022 13:06
    הגב לתגובה זו
    כדאי לשנות פאוזה.זה מאוד נכון ולגיטימי להשקיע בתחום הנדלן על ידי משקיעים וגם מוסדים.כי החשיבות היא שכן יהיה מי שיממן וידאג ליצור היצע לשוק השכירות.כאשר שוק השכירות הוא פונקציה חשובה ביותר לכל אלה שלא מסוגלים או רוצים לקנות נכסים.אבל כן נדרשים לצורך הבסיסי של אחזקת מקום להם ולמשפחתם.ובלי אותם אנשים שיצרו את ההיצע הדרוש הם פשוט או לא ישיגו.או ישלמו מחיר גבוהה בהרבה על אותו מוצר.בגלל כשלי שוק.הרווחים מצד המשקיעים הם לרוב סבירים.ומה שכן יש חובה על המחוקק ליצור הגנות לגבי יעילות השירות והתחזוקה של הנכסים המושכרים.לדעתי על ידי חובת בדיקה ואישור (טסט) לדירה.בדומה לרכב.מה שהיום הוא בגדר שוק פרוץ.ועל ידי מתן רישיון השכרה ומיסוי נכון כולל הטבה למי שישכיר נכסים טובים וחדשים.אין צורך לקפוץ ולהאשים את היזמים.אח. לטפח אותם.ולשנות גישה.כי אז יהיה לנו שוק משוכלל.עם מחירים שפוים.ושפע של הצעות אטרקטיביות.והמרחב העירוני לא יראה כג'ונגל לא מפותח.אלה מרחב מתוכנן ומתוחזק
  • 4.
    חוגי 19/01/2022 11:56
    הגב לתגובה זו
    רוב הרכישות הם של משקיעים מחוץ לארץ כי להם זה עולה ברבע מחיר בגלל שער המטבע שלהם לעומת השקל תוסיפו לזה שהחברות הקבלניות לא מודאגות כי הם מעלים את המחיר כל חודש למשל היתה הודעה על דירות בקרית חיים ליד החוף 4 חדרים מינימום 1200000 שקל ושבוע אחרי זה שונה המחיר ל 1225000 שקל אז עם בית משוגעים כזה לא ניתן לצפות לתיקוה
  • 3.
    כמה דירות רכשו בעלי הפנסיות התקציביות? (ל"ת)
    משלם 18/01/2022 15:35
    הגב לתגובה זו
  • 2.
    רועי 18/01/2022 15:17
    הגב לתגובה זו
    חייבים לקבע בחקיקה קיבוע של שכר דירה לשוכרים ולעצור את הרצת מחירי הדירות !
  • 1.
    אלון 18/01/2022 13:15
    הגב לתגובה זו
    השוואות האחוזים האלה לשנת 2020 שהייתה רווית קורונה וסגרים מעוורת- ברור שיש עליות חדות ברכישה אחרי תקופה ארוכה של קיפאון בהיקפי המכירות בשנת הקורונה. אנשים מתנהגים כמו מטורפים בחודשים האחרונים, אבל המגמה הזו תירגע ותתאזן- כמו הטירוף שהיה על מסיכות בתחילת הקורונה, ועל בדיקות ביתיות בגל הזה.. רק שההתחייבויות והמשכנתאות שאנשים לוקחים ל-30 שנה יהיו כואבות יותר כשהמצב ירגע.
חיפה. קרדיט: צלי אהרוןחיפה. קרדיט: צלי אהרון
סיור שכונות

חיפה: העיר של משקיעי הנדל״ן - דירות על הים ב-1.3 מיליון שקל

סיור בשכונות החוף: קריית אליעזר, קריית שפרינצק ובת גלים - 50 אלף דירות בדרך, זינוק של 12% במחירים בשנת 2024 והמשקיעים ממשיכים להגיע; ״כל הנתונים מעידים על המשך צמיחה״; וגם - מה הסיכונים בהשקעה כזו?

צלי אהרון |
נושאים בכתבה מחירי הדירות

לאורך שנים חיפה נחשבה לעיר שמאבדת תושבים, אבל מאז תקופת הקורונה בשנת 2020 - התמונה השתנתה לחלוטין. משקיעים נוהרים אליה ונראה שבצדק - הם הגיעו לתשואות יפות מאוד. בשנה שעברה חיפה הובילה את מדד מחירי הדירות עם זינוק של 12%, ובימים אלה יש כ-50 אלף דירות בתכנון ובביצוע בעיר. 

כמובן שבהשקעה בדירה יש גם סיכונים - כמו ירידת מחירים, סיכון של אי-השכרה ועוד. אבל באופן כללי ואם מסתכלים על העבר של השנתיים האחרונות ואפילו 5 השנים האחרונות - המשקיעים בחיפה נהנו מתשואות יפות. בעיקר מעליית ערך מהירה בשכונת בת גלים.

העיר הצליחה להפוך את עצמה ליעד השקעה אטרקטיבי בזכות שילוב די נדיר: מחירי דירות נמוכים יחסית, קרבה לים, תחנות רכבת במרחק הליכה ופארק הייטק במרחק 10 דקות נסיעה בלבד. המחירים בחיפה נעים כיום בין 1.8 ל-2 מיליון שקל בממוצע לדירת 3 חדרים, 2 מיליון שקל עד 2.5 מיליון שקל לדירת 4 חדרים. ויש גם מחירים גבוהים מכך כמובן. התשואה למשכירים נעה בין 2.8% ל-3%, לא מדובר על החזר חודשי גדול, אבל נאה בהחלט ביחס לתל אביב וסביבתה, וחשוב לזכור שההשקעה בעיר נהנתה בעיקר מעליית ערך משמעותית בשנתיים האחרונות.

אז איפה בדיוק משקיעים? סיור בשכונות החוף של העיר בוחן שלוש שכונות מרכזיות שעוברות תהליכים מואצים של התחדשות עירונית ומושכות משקיעים מכל הארץ:


להמשך הכתבה לחץ כאן
בית שמש (הדמייה alin)בית שמש (הדמייה alin)

בית שמש - 2,600 דירות חדשות; צמיחה דמוגרפית מהירה, שוק נדל"ן בר השגה

כמה עולה דירה בבית שמש, מה הרכב האוכלוסייה בעיר? ודברים שצריך לדעת על בית שמש

עמית בר |
נושאים בכתבה בית שמש מחירי הדירות

בית שמש, ממשיכה להיות אחת הנקודות הצומחות ביותר במפת הדמוגרפיה הישראלית, בעיקר בזכות אופייה החרדי והביקוש לדיור זול ומשפחתי. העיר מציגה גידול אוכלוסין חד, עליות מתונות במחירי הנדל"ן, התמודדות עם עומסי תשתיות והרחבה מתוכננת של שכונות חדשות. השבוע אושרה תוכנית "שכונה ו' 1", שמוסיפה 2,653 יחידות דיור חדשות, ומדגישה את המתח בין הצורך בהתרחבות לבין שמירה על איזון סביבתי וחברתי. .

אוכלוסיית בית שמש מונה כ-185,000 תושבים, על פי אומדנים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. זהו גידול של כ-3.5% בהשוואה לשנה קודמת, והעיר מדורגת במקום ה-11 מבחינת גודל בארץ. הגידול נובע בעיקר ממשפחות חרדיות גדולות, עם שיעור ילודה גבוה, כ-4.5 ילדים למשפחה בממוצע, הגבוה ביותר בישראל. בעשור האחרון, האוכלוסייה גדלה ביותר מ-50%, והעירייה מתכננת להוסיף אלפי יחידות דיור כדי להתמודד עם הלחץ. עם זאת, הגידול יוצר אתגרים, כמו צורך בהשקעה בתשתיות חינוך. כ-40% מהאוכלוסייה הם ילדים מתחת לגיל 18. כמו כן יש בעיות עם התחבורה הציבורית שמתקשה לעמוד בקצב. תקציב העירייה לשנת 2025, כ-1.2 מיליארד ש"ח, מקצה חלק ניכר לבנייה חדשה, אך גם להשקעות בתחבורה, כמו שדרוג קווי אוטובוסים. למרות זאת, מכיוון שכ-70% מהתושבים תלויים בתחבורה ציבורית, הפקקים בכניסות גוברים, במיוחד בכביש 3855

קרוב ל-85% מהתושבים בעיר הם חרדים, רובם שייכים לזרמים חרדיים ליטאים או חסידיים, עם דגש על אורח חיים דתי-מסורתי שכולל חינוך נפרד לבנים ובנות, מסחר כשר ומבנים ציבוריים מותאמים. התמהיל כולל גם כ-10% דתיים-לאומיים ו-פחות מ-10% חילונים, בעיקר בשכונות ותיקות כמו רמת בית שמש או מרכז העיר, שבהן יש מוסדות חינוך מעורבים ושירותים כלליים. כלכלית, העיר תלויה במסחר קמעונאי ובשירותים, עם אבטלה נמוכה יחסית (כ-6%) בקרב גברים חרדים עובדים, אך נמוכה יותר בקרב נשים, מה שמעודד תוכניות הכשרה מקצועיות.

שוק הנדל"ן בבית שמש; כמה עולה דירה ממוצעת?

מחירי הדירות עלו בכ-4% בשנה וזאת למרות שברוב רחבי הארץ היו ירידות. המחיר הממוצע לדירה עומד על כ-1.95 מיליון ש"ח. דירת 2 חדרים (60-70 מ"ר) נמכרת ב-1-1.35 מיליון ש"ח, בעיקר בשכונות פריפריאליות. דירת 3 חדרים (80-95 מ"ר) מגיעה ל-1.5-1.8 מיליון ש"ח, ודירת 4 חדרים (100-120 מ"ר), הנפוצה ביותר, נעה סביב 1.9-2.4 מיליון ש"ח. דירות גדולות (מעל 120 מ"ר) יכולות להגיע למעל 2.5 מיליון ש"ח , בשכונות כמו רמת שמעון. המגמה מושפעת מביקוש גבוה מצד משפחות חרדיות ומשקיעים, לצד תוכניות ממשלתיות להוזלת דיור. קרבה לירושלים (20 דקות נסיעה) מגבירה את האטרקטיביות, אך גם את הלחץ על תשתיות. פרויקטים כמו פינוי-בינוי, שמציעים 3,200 דירות חדשות, צפויים לייצב מחירים בטווח הקצר.

עסקאות אחרונות לדוגמא: 

ברמת בית שמש ד': דירת 3.5 חדרים, 92 מ"ר, קומה שלישית, נמכרה ב-1.65 מיליון ש"ח, כולל חניה ומעלית; הקונה, משפחה חרדית. 

בשכונת נוה מסרק: דירת 5 חדרים, 140 מ"ר, קומה שנייה, נמכרה ב-2.42 מיליון ש"ח. 

ברמת שמעון: דירת 2 חדרים, 65 מ"ר, נמכרה ב-1.05 מיליון ש"ח.


להמשך הכתבה לחץ כאן