המשכנתא הממוצעת בחודש אוקטובר חזרה לעלות: 927 אלף שקל
בחודש אוקטובר נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 10.7 מיליארד שקל. מדובר בחודש שני ברציפות של ירידה בהיקף המשכנתאות - אך עדיין מדובר על מספרים שקרובים לשיאי כל הזמנים ומוקדם לדבר על שינוי מגמה בשוק הדיור
המשכנתא הממוצעת לחודש אוקטובר עמדה על 926.9 אלף שקל, מדובר בעליה קלה לעומת 913 אלף בחודש ספטמבר, כך על פי נתוני בנק ישראל. אך המגמה היא החשובה - ומראה עליה שנתית של 17% לעומת חודש אוקטובר אשתקד. כדי לסבר את האוזן נציין כי לפני שנה עמדה המשכנתא הממוצעת על 780 אלף שקל. בשנתיים האחרונות כבר מדובר בעליה של 31%, מגובה משכנתא ממוצעת של 705 אלף שקל.
בחודש אוקטובר נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 10.688 מיליארד שקל. אמנם לא מדובר בשיא כל הזמנים - אלא רק במספרים שקרובים מאוד לשיאי כל הזמנים שנקבעו מוקדם יותר השנה (בחודשים יוני-אוגוסט נטל הציבור בכל חודש כ-11-11.85 מיליארד שקל), כך שלכאורה מדובר על חודשיים רצוף של התמתנות בנטילת משכנתאות חדשות, אבל מוקדם מאוד לדבר על שינוי מגמה ועצירה של עליית המחירים.
בינתיים מחירי הדיור זינקו מתחילת השנה ב-9.9% ושר האוצר ליברמן מעריך שהם יעלו השנה ב-11% ובשנה הבאה הוא בטוח שהם יעלו ב-5%-6% ומבחינתו זה ייחשב 'הישג'. זה כמובן ממש לא יהיה הישג אבל ליברמן כבר מכין את הציבור לכישלון והתירוצים של השנה הבא - כך שהוא יוכל להגיד 'הנה, המחירים עלו פחות מאשר בשנה שעברה וזו הוכחה שאנחנו מצליחים'. גם אלקין ושקד מדברים על המשך עליה במחירים ונדמה כי שרי הממשלה הפכו יותר לפרשנים שמסקרים את הבעיה מאשר למקבלי החלטות שאמורים לכאורה להילחם בעלית המחירים.
ובינתיים מה עושה הממשלה החדשה? חוזרת על הטעויות של קודמותיה. במקום להבין שהעלאת מס הרכישה תוציא דירות משוק השכירות, ותייקר את מחירי השכירות דווקא לאנשים החלשים - היא בוחרת בפתרון הקל. המנגנון די פשוט: הוצאת משקיעים מהשוק תגרום לכך שיהיו פחות דירות להשכרה ולכן מחירי השכירות יעלו. האם זה מה שהממשלה רוצה להשיג? להעלות את יוקר המחיה דווקא למי שיש לו פחות? גם אם לא - זו עלולה להיות התוצאה של העלאת מס הרכישה.
- דירה מיד ראשונה: יתרונות והמלצות שכדאי להכיר
- דירה חדשה בלוד חצתה את רף ה-2.5 מיליון שקל - לאן זה יגיע?
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
מתחילת השנה נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 93 מיליארד שקל - ונותרו עוד חודשיים לסוף השנה - וזאת כאשר גם בשנה שעברה היה מדובר על שיא כל הזמנים עם 78 מיליארד שקל. השנה כבר ברור שהיקף המשכנתאות החדשות ייחצה את ה-100 מיליארד שקל.
לקריאה נוספת:
>>> עד מתי מחירי הדיור ימשיכו לעלות ולהשתולל בצורה כה חדה?
>>> "העלאת המס על דירות להשקעה לא צפויה להגדיל את הכנסות המדינה"
- סולל בונה הוא הקבלן המבצע שנבחר לפרויקט בן גוריון ברמלה
- המדינה ממשיכה להמר על "דירה בהנחה": התכנית הוארכה עד נובמבר 2025
- תוכן שיווקי צברתם הון? מה נכון לעשות איתו?
- רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על...
>>> האם המשקיעים הם הסיבה לעליית המחירים? על פי נתוני האוצר - לא
>>> חמש הטעויות בתוכנית החדשה של הממשלה בתחום הדיור
>>> הממשלה שוב עושה את אותו הדבר בשוק הדיור - למה שהתוצאה תהיה שונה?
>>> הממשלה תעלה את מס הרכישה? היא דווקא תפגע בשכבות הכי חלשות
בנק ישראל כבר הודה שגם הוא חלק מהבעיה
נזכיר כי הודיע בנק ישראל על צעד שמטרתו לצנן את השוק - הלוואה לכל מטרה לא תוכל לשמש עוד חלק מההון עצמי לדירה. אך לאחר שהבנק עצמו אחראי לא מעט לזינוק במחירי הדיור, האם הוא מסוגל להיות בכלל חלק מהפתרון?
בנק ישראל הסיר את מגבלת לקיחת הפריים במשכנתאות רק לפני חצי שנה והוסיף בעצמו דלק לא קטן לזינוק האדיר במחירי הדיור, שבשנה האחרונה מסתכם כאמור בלא פחות מ-8%.
לאחרונה בנק ישראל עצמו אף נאלץ להודות בכך שגם הוא אחראי לזינוק במחירים ולהסתערות חסרת התקדים של הציבור הישראלי על רכישת דירה ונטילת משכנתאות. אבל האמת היא שזה היה צפוי, הכתובת הייתה על הקיר. כפי שהערכנו בביזפורטל - הסרת הפריים הביאה לעלייה משמעותית בביקושים וביקרנו את המהלך של הבנק המרכזי בזמן אמת.
באופן לא מפתיע, כבר בתחילת הדרך הבנקים הגיבו בהעלאת גובה הריביות, כי הם הרי לא פראיירים ולא יקחו על עצמם את הסיכון, ולמעשה ניטרלו את ההוזלה החודשית שהבנק ניסה לאפשר לציבור.
בשורה התחתונה? הציבור מפסיד: הוא נוטל ללא הכרה משכנתאות בהיקפים הולכים וגדלים, בריביות הולכות וגדלות. ומי מרוויח? הבנקים מרווחים, הקבלנים מרוויחים, המניות של חברות הנדל"ן חוגגות ועולות בעשרות אחוזים ואפשר לראות את זה גם בכך שבדוחות של חלק מחברות הנדל"ן שכבר דיווחו על התוצאות שלהן הן מדווחות על כך שמכרו בחצי השנה האחרונה יותר דירות (ואפילו פי 2) ממה שהן מכרו בכל השנה שעברה כולה!
מעניין לציין שעד לפני שנה המשכנתא הממוצעת של הצעירים הייתה נמוכה יותר (571 אלף שקל) מאשר של המשקיעים (629 אלף שקל). האם הסיבה לזינוק המטורף בגובה המשכנתא של הצעירים היא הסרת מגבלת הפריים של בנק ישראל?
לקריאה נוספת:
>>> שכירות או קניית דירה? התשובה הכלכלית די פשוטה אבל גם הפסיכולוגיה משפיעה
>>> מחירי הדירות עלו ב-8% בשנה; גם תוכנית מחיר למשתכן אשמה
ממוצע נטילת המשכנתאות החודשי הרב שנתי מאז שנת 2011 עומד על כ-4.8 מיליארד שקלים בחודש, והממוצע בשנתיים האחרונות עמד על כ-6.07 מיליארד שקלים בחודש - כך שגם ביחס לממוצעים הציבור ממשיך להגדיל את נטילת המשכנתאות, ואיתו כמובן - את הסיכון האישי שלו כלווה.
זינוק של 114% בפחות מעשור
מבחינת היקף לקיחת המשכנתאות, תראו את המספרים: בשנת 2012 לקח הציבור משכנתאות בהיקף של 46.6 מיליארד שקל, בשנת 2013 המספר זינק ל-51.7 מיליארד שקל (עליה של 10%). בשנת 2014 נרשמה יציבות והציבור לקח משכנתאות בהיקף של 51.6 מיליארד שקל. בשנת 2015 לקח הציבור כבר 64.7 מיליארד שקל (עליה של25% בשנה). בשנת 2016 נרשמה ירידה והציבור נטל משכנתאות בהיקף של 58.9 מיליארד שקל (ירידה של 9%). בשנת 2017 נרשמה ירידה נוספת והציבור נטל משכנתאות בהיקף של 52.9 מיליארד שקל (ירידה נוספת של 10%).
מאז 2018 המגמה היא שוב עלייה - ובצורה משמעותית. בשנת 2018 נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 59.6 מיליארד שקל (עליה של 12%), בשנת 2019 נלקחו 67.6 מיליארד שקל (עליה של 13%), ובשנת 2020 נלקחו משכנתאות בהיקף של 78.1 מיליארד שקל (זינוק נוסף של 15.5%).
בסך הכל - מאז 2012 ועד 2020 זינקו המשכנתאות ב-67%, ואם השנה אכן יישבר שיא נוסף של 100 מיליארד שקל, הרי שמדובר על זינוק של 114% בלקיחת משכנתאות בתוך 9 שנים.
- 6.כנראה שהכל טוב. יש מי שמוכר כסף ויש מי שמוכן לקנות אותו (ל"ת)גיא 29/11/2021 09:56הגב לתגובה זו
- 5.רוני 28/11/2021 14:22הגב לתגובה זוהמשנתא עברה לערך באחוזים ולא בסכום קבוע והיא ניתנת עד ל 99% ממחיר הדירה או המגרש שקונים אז נא להתעדכן בבקשה
- 4.עידו 27/11/2021 16:11הגב לתגובה זולמה אתה חושב שהדרת משקיעים מקטינה את היצע הדירות לשכירות? הם הורסים את הדירה כי שמו מס רכישה? לא! הם ימכרו אותה למשפר דיור או רוכשים פעם ראשונה, הדירה תצא מהיצע השכירות אבל גם הביקוש לשכירות יירד כי זוג ששכר קנה דירה
- 3.איתן 23/11/2021 23:55הגב לתגובה זובעוד כמה שנים המשכנתא הממוצעת תהיה מיליון וחצי-שתיים ואנשים יכניסו את עצמם לחובות שלא ייצאו מהם כל החיים. אם למושחתים בכנסת לא אכפת אז הציבור חייב להתעורר ולצאת לרחובות.
- 2.עיראן 23/11/2021 12:26הגב לתגובה זומישהו זוכר פעם שהאינפלציה אצלינו הגיעה ל 480% לשנה ואז שר האצר התעורר משנתו הוציא שטר כסף חדש פחות 4 אפסים והעיר את האזרחים משנתם לערכים חדשים אז זה מה שיקרה גם למחירי הנדל"ן במדינה זה רק עניין של זמן
- 1.יופי 23/11/2021 10:51הגב לתגובה זולאסור בכלל למשקיעי הדיור לקחת משכנתא בכלל- שאלה יביאו כסף מהבית לאחרים להגביל המשכנתא לפי דירוג-למשל דירה עד מיליון שקל משכנתא 500 אלף עד 1.25 מיליון משכנתא600 אלף וכן הלאה כך יקטן גובה כושר קניית הדירה ( ואולי הקבלנים יאלצו להקטין את גודל הדירות) ןכן הלאה כמובן שהצעה זאת לא תעבור כי היא מנוגדת לאינטרס הממשלה הבנקים והקבלנים !!!!!!!!!!

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80
הקבלנים במשחק כפול - טוענים מול הלמ"ס שאין ירידת מחירים, אבל משלמים מע"מ לפי המחיר פחות ההנחה; רשות המסים: צריך לשלם על המחיר המלא; הנושא מתקרב לבית המשפט
הנה שאלת מיסוי בוערת. יזם מכר דירה ב-3 מיליון שקל - 600 אלף שקל עכשיו ו-2.4 מיליון שקל במסירה עוד שלוש שנים. הוא מגדיר את העסקה כעסקה של 2.7 מיליון שקל, כי זה הערך הנוכחי שלה. הוא בעצם סיפק הנחה של 300 אלף שקל לרוכש. הוא משלם לרשות המס מע"מ לפי המחיר של 2.7 מיליארד שקל. רשות המס טוענת - גם על המרכיב של הכנסות המימון יש לך תשלום מע"מ - שלם על כל ה-3 מיליון שקל.
זאת דרמה גדולה מכיוון שהקבלן-יזם בעצם סיפק הנחה שירה מהמחיר ועכשיו יש לו סוג של קנס נוסף - מע"מ על גובה ההנחה המימונית. יש הצדקה בפעילות של רשות המסים, כשמבחינת הקבלן המחיר הוא המחיר הנקוב (לפני ההנחה שאותה הוא לא חושף), בשוק זה המחיר, ומעבר לכך - בעסקאות כאלו הקבלן הופך לסוג של מממן-חברת מימון שזה העסק שלו ולכן לכאורה חייב במע"מ.
מדובר על מספרים גדולים בהינתן שנמכרו כך קרוב ל-30 אלף דירות, ונראה שיש כאן מחלוקת שתגיע יחסית מהר לבית המשפט.
חברת אפגד הגישה בקשה לייצוגית בהיקף של 800 מיליון שקל נגד רשות המסים: אפגד טוענת לאפליה כלפי יזמים שמציעים מבצעי מימון של 80/20 ו־90/10. לטענת החברה נגבה ממנה מע"מ שלא כדין. לגישתה, הרשות מחייבת יזמים במס עסקאות גם בגין רכיב המימון הגלום בעסקאות תשלומים נדחים מבצעים נפוצים בענף המכירה של דירות קבלן, דוגמת 10/90 או 20/80, אלא שמדובר בהוצאה מימונית של הרוכש, ולא בהכנסה ליזם, ולכן לא ניתן לראות ברכיב זה חלק ממחיר העסקה לצורכי מע"מ. ל
אפגד מציינת כי לפי גישת רשות המסים עצמה, כאשר מדובר ב"הלוואת קבלן", הלוואה שהרוכש נוטל ישירות מהבנק והמימון מגובה על ידי היזם, רכיב המימון אינו מחויב במע"מ. לעומת זאת, כאשר היזם מציע מבצע תשלומים מובנה שבו הוא עצמו מממן את הדחייה, אזי רכיב הריבית נכלל במחיר העסקה החייב.
- "מבצעי ה-80/20 עיוותו את מחירי הדירות"; ומי אחראי על ויסות מחירי הדירות?
- היקף המשכנתאות: עלייה בפיגורי ההחזרים - הציבור ממחזר יותר ומתקשה לעמוד בתשלומים
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
החברה טוענת כי אין הצדקה מהותית לאבחנה זו, היות שבשני המקרים מדובר בעסקה זהה מבחינת תכליתה הכלכלית: מכירת דירה עם רכיב מימון הניתן לצורך השלמת העסקה. לטענת החברה, מדובר באפליה בין יזמים שפועלים בשיטות שונות – אך מבצעים עסקאות דומות במהותן.

ינקי קוינט לביזפורטל: "יצרנו אפקט דומינו בשדה דב ומחירי הדירות החלו לרדת בכל הארץ"
מנכ״ל רמ״י, שלאורך התקופה האחרונה נשאר עקבי עם אמירותיו לגבי מחירי הדיור וטען באופן חד משמעי שהם בדרך לרדת - עכשיו קוצר את הפירות; עם ירידה במחירי הדיור בארבעת מדדי הדיור האחרונים שמבטאים כבר ירידה של 7%-10%; וגם: האם זה הזמן לקנות? או שיש עוד מקום לירידות
הבוקר התכנסנו בבורסה לניירות ערך בתל אביב לצורך וועידת התשתיות של ביזפורטל - להלן קישור לתוכן והנושאים אשר יעלו בוועידה - וכמובן שנמשיך לעדכן אתכם בתכנית בשוטף. בין האורחים המעניינים שהגיעו לכנס היה ינקי קוינט, מנכ״ל רמ״י - שבעוד מספר שבועות יסיים את תפקידו. קוינט ענה לנו על מספר שאלות חשובות שבוערות כיום לישראלי מהרחוב ששוקל האם לרכוש דירה או שלא. בין היתר הוא דיבר גם על שדה דב ואמר כי המחירים ירדו בעקבות השיווק האגרסיבי שביצעה רמ״י בשנה שעברה במתחם. כשעלתה שאלה מהקהל שאמרה: ״איך זה מתכתב עם מחיר דירה ממוצע של 8.5 מיליון שקל?״ ינקי ענה על זה משני כיוונים, דבר ראשון אלו לא באמת המחירים המייצגים ועדיין ניתן למצוא דירות עם מפרטים שונים ומיקומים אחרים במחירים נגישים יותר - ״בממוצע כ-60 אלף שקל למ״ר״ כדבריו. דבר שני, המנהל לא רצה ששדה דב יהפוך לאיזור שיאוכלס על ידי אוכלוסיה אמידה, ומבוגרת ולכן דחף להוזלת המגרשים והרחבת ההיצע.
ואז עלתה שאלה אפילו יותר ׳יומיומית׳ משתתף אמר שכבר בדרך לכנס הוצעה לו דירה בהנחה של 400 אלף שקל - הוא פנה בכנות לקוינט - ׳מה אתה אומר, היית לוקח את העסקה?׳. השואל אמר שהוא נדרש לקחת משכנתא של 1 מיליון שקל ולהביא הון עצמי מהבית - לסיכום - האם היית הולך על כזאת עסקה. קוינט ענה כי הוא חושב שהתשובה מורכבת, ובין היתר צריך לחשוב האם המקום נוח למגורים, האם המקום אטרקטיבי וכו׳. אבל כשעלתה שאלה חדה יותר שאמרה כי ״בשורה התחתונה - לקנות עכשיו או לחכות? ענה קוינט: ״הירידות לא יהיו דרמטיות, אנחנו מעריכים ירידה של אחוזים בודדים״. אם לנסות לתרגם את זה - קניית דירה למגורים לא כדאי לתזמן, המחירים יורדים זה נהיה נגיש יותר ויותר ואם היכולות שלכם מאפשרות את זה, אז לכו על העסקה. בעניין של השקעה, כנראה שיש למחירים עוד לאן לרדת.
בנוסף, ינקי טען כי יש נושא חשוב שלא מספיק מדובר ולא מתרחשת בו מספיק התקדמות והוא נושא הדיור להשכרה. אנחנו כותבים הרבה על נושא הדיור להשכרה ובין היתר קוינט נשאל בידי הקהל: מדוע בעצם צריך להוציא מכרזים של דיור להשכרה בשדה דב? והוא ענה כי עיריית תל אביב דרשה את זה וכשנשאל האם זה בעצם שוחד - ענה כי לא מדובר על שוחד אלא על כיפוף ידיים מסוים. גם כאמור, עיריית תל אביב הייתה מעוניינת לגוון את הקהל שיאכלס את המתחם ושהוא לא יאוכלס אך ורק על ידי אוכלוסיות אמידות ומבוגרות.
מצב הקרקעות בישראל
מעבר לשאלות הישירות מהקהל, קווינט עלה לבמה ונשא נאום מקיף על מצב הקרקעות והתשתיות בישראל. כבר בפתיחה הוא ביקש לתקן את מה שהוא מגדיר כסטיגמה: "אני כבר לא אוהב את הכותרת ש'קרקע היא חסם'. הקרקע היא הכלי שמאפשר את פרויקטי התשתיות, היא לא הבעיה אלא הבסיס לכל תהליך."
- פסק תקדימי: רמ"י תוכל לתעדף מילואימניקים ונכי צה"ל בשיווק מגרשים
- מלחמת עולם בין לשכת השמאים לרמ"י
- המלצת המערכת: כל הכותרות 24/7
לדבריו, האסטרטגיה של רמ"י בשנים האחרונות הייתה לקחת תחומים שבעבר נוהלו בפטור ממכרז קרקעות חקלאיות, שטחי תעסוקה, מחצבות ואף מטמנות – ולהעביר אותם לעולם המכרזים. "עצם התחרות מייצרת ערך," אמר. "זה לא חייב להיות ערך כלכלי נטו. לפעמים זו יכולה להיות תחרות על מחיר למשתכן, על תעריף, על מחיר מטרה. אבל עצם המכרז מביא שקיפות, מאפשר לכל שחקן לגשת ומונע ספסרות."